過往數十年，香港的住宅物業價格表現平均為業主及投資者帶來不俗之回報，久而久之導致比較着重升值且輕收租，當然回報還須看入市和出市時間而定。
然而，物業投資回報有兩大環節，即租金回報和樓價升值，甚着重後者是有 implications 的。今期利用簡單的數字及方程式來解譯一下:
1) 採用之方程式是折現現今流 (Discounted Cash Flow, or DCF)，簡單講就是將物業由買入至賣出包括期間的各樣收入(主要為租金及賣出價)和支出(包括買入價，各式費用，借貸利息，管理維修等)運算一番，計算其(按年)內回報率(Internal Rate of Return, or IRR)，繼而比較不同租金和升值的情况能提供之IRR。
聽得一頭霧水的不須怕，就當IRR是復利率(Compound Rate)吧。
除IRR，還有淨現值(Net Present Value, or NPV)，是將上述現金流(Cash Flow)用某折現率折現出來的，非常粗糙不完整說法就是正數代表有利潤，負數則表示蝕本。
這裡集中看IRR，且簡化所有計算表，只涉及買入價，淨租金收入和賣出價。
2) 表A基礎盤
淨租金回報5%，租金年升3%，賣出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 為4%，即升了值，約45%，且全部皆以一百萬入貨，並前後持有物業六年。IRR是13.71%。
3) 表B
淨租金回報2.50%，租金年升3%，賣出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 為2%，即升了值，約45%，以一百萬入貨，並前後持有物業六年。
然而IRR只是10.65%。
4) 表C
淨租金回報2.50%，租金年升3%，賣出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 為1.73%，即升了約68%值，IRR才能匹配A基礎盤的13.71%。
5) 表D
要是市場變得非常熱，購入之淨租金回報2%，租金年升3%，賣出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 便需要是1.35%，即要升值72%，才能匹配A基礎盤的13.71%。
6) 要點: 假設追求同樣之IRR，一) 租金回報高令項目不必太過倚靠價格升幅來達標，當然有巨大升值就更妙，二) 租金回報低則需要價格有較大之升幅搭够， 三) 然而價格升幅許多時視乎市場之大環境而定，並非個別物業之投資者能控制，亦即風險可能高些。
再說，租金回報高亦表示持有期間有多點錢使用，無咁容易因現金不足而被迫賣貨，等不到較理想之市况出售。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
