許多年前於八十年代後期，筆者在加拿大多倫多居住，適逢當時亦有不少港人移民到該市，部份較富裕的更在當地置業，加上多倫多樓市本身也很興旺，價格便急速上揚。
因此，尤以一些港人移民聚居之“熱門”社區，便有人認為那裡之樓價是由新移民帶動上升，起碼多了谮在買家而令市場氣氛緊張。至於對“原居民”而言，則有人歡喜亦有人愁，已是業主的屬前者，未置業的多有後者感受。
上述故事之結尾就是隨着美國八十年代的 savings and loan crisis，多倫多樓價平均下調百分之三十左右，要等待五年到九十年代價格才再向上，過程中部份原本歡喜的買家變愁了。
外來買家，包括新移民，會否是令樓價上升之源？當然「有機會」，但要有以下條件:
1) 量要足夠 = 不只是外來人數，也涉及交易宗數多寡，以致交易金額規模，是 「交易個案數目 x 平均交易金額」 的總值。人數够但交易總值低，對市場起不了甚麼影響，甚至沒有人會察覺，更遑論人數少。
2) 當時供應不足 = 供應許多時不是價格變動的主因，但經濟旺而供應不够，便有火上加油作用，若再加入外來買家，就可能更不得了，要知道外來投資者也會受興旺的市場吸引。
3) 也要有“本地人”參與及支持 = 除非該市場規模甚細，否則一般（稍有）規模的城市，包括香港、多倫多、紐約市、倫敦等，都需要本地人參與樓市買賣才可造就興旺以致價升之狀況，否則孤掌難 鳴，而部份本地人當察覺有外來投資者時便更快更狠地出手。簡單說，若只得外來買家，一來升極有限，二來升得到亦持續不了。
4) 自由市場 = 倘若有法例禁止外來投資者買樓做業主，或沒有完善的業權和法律保障，又或有關税制苛刻等，皆難有甚興旺之樓市，連本地人都可能卻步，外來的會來才奇怪。此外，該市場之貨幣要有人肯接受。
當某城市能夠吸引外來投資者前來買物業，多少反映該城市有些國際地位和優勢，雖過程裡可能打擾了部份本地人的置業計劃，但記住，外來投資者和資金，並非價格不跌之保証。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。
