調查由香港大學社會科學研究中心負責，去年11月中至今年一月中，訪問4046名21歲至79歲人士。百萬富翁的集中點，依次為灣仔（32％）、中西區（28％）、九龍城（21％）。77％百萬富翁擁有一層或以上物業，95％有進行投資，70％持有股票。另外，53％人選擇退休後留在香港。調查又指，56％百萬富翁希望樓價在24個月後會下跌。

呢個講者施凌，用白癡都明嘅語言，詳細分析本港樓市升跌嘅基礎因素, 澄清坊間一些誤解, 深入淺出, 值得細看。  

呢度有張实际要供按揭利息係多少嘅圖表，請博士細心查看。

影片簡單總結：

- 香港樓市表現只受三項因素影響：貨幣升跌(即通脹因素)、供求會否失衡、本地經濟表現。
- 政策/辣招只能短暫影響樓價, 對中、長期樓市效用輕微。


http://www.youtube.com/watch?v=qgjP0k61gRU

[影片時間0:28]"經濟表現"最主導樓市
影響樓市升跌最重要因素=>「經濟表現」, 而一般講"經濟表現"包含2個分析指標："GDP" 及 "失業率"。今日香港GDP維持一定增長及低失業率, 正正就係樓市向上之中流砥柱。


[影片時間2:03]加息後樓價真的會跌？
好多人話等加息樓價就跌, 呢個根本係一個誤會...利率政策根本冇能力可以將整個經濟環境扭轉。【呢度有張实际要供按揭利息係多少嘅圖表，請博士細心查看。】

[影片時間4:00]供應 vs 需求
香港樓房向來一直供不應求,香港呢個集中地有如"北京/上海"、"曼克頓"or"倫敦", 但此類國際金融城市通常面積都大好多, 稍為冇錢市民就自然搬去偏遠外圍較平地區。  可是香港情況不同, 不單面積細, 可以起樓地皮又有限, 市民又唔會搬去深圳來回過關咁麻煩, 形成香港窮人及富人都去互相競爭有限資源, 並以市區最貴為中心, 向外伸延新界地區一浸一浸樓價跟著升。 

[影片時間6:15]政府政策可以反轉今日趨勢？
答案係唔可以！樓市升跌睇最重要因素仍然係經濟狀況。強如8萬5政策亦不是98年樓市爆破原凶, 當年樓市爆破主因都只係亞洲金融風暴。

[影片時間7:25]貨幣貶值探討
今日港幣每年以6-8%貶值速度, 四年幾來美國QE港幣至少跌左三成。市民問邊個還番30%比我先？ 我唔投資落實物資產e.g.磚頭, 唔通等政府$6000咩？ 所以政府出極招都係冇用架, 大前題：邊個賠番果30%損失比我先？(聯匯又唔會脫勾), 所以樓市晌貨幣戰爭下係仍要繼續升！

[影片時間8:20]供樓負擔比率分析
97年供樓負擔比率升到100%以上極不健康水平, 但今日比率都仍然健康約為4-5成, 但因為M-型社會因素故只當作參考用。

[影片時間9:25]政府辣招盡出, 樓價會跌嗎？
-印花稅只會令供應更加減少。
-收緊壓力測試、DTI(供款佔入息比率)令真正用家無法入市...引證數字兄理論！
-因港元貶值、經濟繼續向上, 供求繼續失衡下, 投資者仍選擇買樓保值。
-聯匯不脫勾, 供應睇唔到大量增加, 唯一就只有經濟轉差才可令樓市大跌。

To 5/F 自我淘醉

你所說的情況就是大部份人睇錯市, 你是否其中一位?

湯博士-----以下數據在蘋果日報度抄下來，以供參考。

下列香港同業拆息(拆入)應是上一個交易日數據，由永X銀行提供，分隔夜、一星期、一個月及三個月。

01/11/07     4.50  4.80  4.40  4.53 

31/12/07     2.70  3.40  3.30  3.45 

01/01/08     1.50  2.80  3.20  3.40

01/02/08     1.70  1.95  2.15  2.30

01/03/08     2.80  2.90  2.68  2.38

01/04/08     1.40  1.40  1.63  1.93

31/10/08     0.30  1.75  2.30  3.20

01/12/08     0.10  0.70  1.20  1.90 

31/12/08     0.01  0.10  0.25  0.95

02/03/09     0.02  0.10  0.20  0.80

30/06/09     0.01  0.10  0.08  0.28

30/09/09     0.01  0.02  0.05  0.12

31/12/09     0.01  0.01  0.02  0.06

31/03/10     0.01  0.01  0.01  0.03

30/06/10     0.01  0.12  0.30  0.46

從上述同業拆息(拆入)走勢我見倒：-

1 資金在 08 年底已進入香港銀行體系，所以長短息同步急降！

2 美國量寬之後，就加速一及三個月拆息下跌，並保持在低位！

3 以同業拆息供樓神早存在，但在 09 年頭之前相對 P 按，息差唔係咁明顯，所以只有專業投資者先做 H 按，但在 09 年第一季尾之後，H 按與 P 按息差明顯擴大，香港醒目仔多得很，唔轉都幾難。

美國聯儲局主席耶倫首次主持息口會議後的記者會指，根據目前縮減買債規模的步伐，聯儲局將在今年秋季結束買債。而由結束買債到首次加息，可能相隔6個月。換言之，即是明年3、4月可能調升息率。她補充首次加息的時間仍要視乎經濟情況，包括就業改善步伐，以及通脹水平。

美國聯儲局完成一連兩天會議，宣布維持超低息0至0.25厘不變，同時繼續減少買債規模100億美元至550億美元。是次會議共有16名官員參與，當中13人料明年首次加息，明年底息口中位數為1厘，較上次的0.75厘為高，2016年底為2.25厘，亦高於上次的1.75厘，顯示加息步伐或會加快。

地產業界人士透露，波斯富街57號地下連閣樓空置近半年，近日以約48萬元租出，該舖前租客是運動鞋店，業主原叫價約80萬元，最終劈價四成，以48萬元租出。尖沙嘴也出現不少吉舖，如加連威老道每10間舖就有一間是吉舖。業界分析銅鑼灣區如羅素街、波斯富街等內地旅客掃貨熱點租值已「見頂」，「成個旺市已經行到最盡，會開始走下坡，名店不再瘋狂搶高租金，𠵱家根本做唔到，因為自由行旺丁唔旺財」。業界相信租金狂升高峯期結束，銅鑼灣一線街舖租值以往最多倍升，未來將跌5至10%。

齋睇nominal interest rate係冇意思, 影響樓價既係real interest rate, 即要睇埋通脹.

(By the way, 成日望小業主X既人真係好X)

你話"加上未來供應會增加", 依d係分析咩? 依d係你既個人意願. 近排已兩宗流標, 供應點加? 不斷叫大陸發展商黎投!?

真唔明d人一聽到流標就係樓市既壞消息, 話流標係反映需求下降. 如唔流標, 同一班人又會話係壞消息, 因反映政府積極落實推地, 未來供應會繼續增加. 即流唔流濃都話會跌, 你就識話人講晒, 係咪都話升, 睇淡既人咪一樣, 點佢都會講到只會跌.

本港百萬富翁人數創新高，去年流動資產破百萬的港人達73.2萬人。

以香港約720萬人口計算，約10人當中便有1個持百萬流動資產。

雖然去年百萬富翁人數為歷來之冠，但其平均流動資產值則較前年少8%，為1,200萬元。

平均年齡五十歲，亦有逾兩成人為四十歲以下的年輕百萬富翁。

【如果有流動資產 1 M，其實係夠首期嘅，當然呢度唔計你樓宇地點及質素啦。】

所有百萬富翁持有的各類資產中，物業所佔比例仍然最高，2013年的比例達77%，較2012年僅輕微下跌1個百分點。

受訪百萬富翁中77%持有最少一個物業，過半數受訪富翁把單位用作投資。

近四成為自住，其中64%沒有供樓負擔，但亦有約一半人仍在供樓。

而60歲以上的受訪者擁有物業的比例則提升至92%，但仍有14%擁有物業的受訪者在供樓。同時調查還顯示，21至39歲的“百萬富翁”有50%沒有物業。

【百萬富翁愛好磚頭，如能力許可，而價錢又合理的話，就會上車者應超過一半。】

值得注意的是，百萬富翁們明顯不看好香港未來樓市，約57%的受訪人士認為今年香港樓價會下跌，較去年急增三十個百分點，逾六成稱不會買樓，只有約13%受訪者表示會于年內置業。去年則有42%百萬富翁料樓價升，僅27%估跌。

【只有約13%受訪者表示會于年內置業呢句，唔知點解有啲報紙無落，呢度講緊 9万幾人呀老友，足以反轉成個樓市走勢。】

調查指，持有物業的百萬富翁之中，56%希望兩年後樓價下跌；未持有物業的百萬富翁，則有88%望樓價下跌。

【大半百萬富翁希望樓市下跌代表甚麼？想自己大部分資產蒸發消失去救救無殼蝸牛咁偉大？說到底咪又係希望襯低吸納，有樓嘅想整多間，無殼嘅就借機上車先真！】

去年靠出售住宅物業致富的，則只佔12%，較前年的32%大跌20個百分點。

【由 09 年開始到 12 年尾，以為襯高沽樓，再於低位回購物業嘅世界仔，無不猫挖鬼揸小露寶，見過鬼怕黑，乃人之常情，既然層樓行緊自動波，又有正現金流入，賣乜春樓？】

花旗銀行香港區市務總監吳詩雅指由於預料今年樓價或再跌一成，今年百萬富翁的人數或少於去年。

【要是那些百萬富翁前個幾星期前高追 700 ，或喺今年忍不住去置業，咁今年百萬富翁的人數或少於去年，會成為事實喎。】

如由頭睇到尾, 仲覺得佢係只因想細屋搬大屋而想樓市跌既, 真係冇話可說. 以下是他/她的留言:

97年時選女婿，有樓是必要條件，03年無樓才是好女婿，博士之言用來自我淘醉還可以，數年後才見高低。 
To 6 & 9 樓

到有樓唔係選婿條件時入市才是合適時間，你們唔知當別人恐懼時你要貪婪嗎？

博士見之前匙盤另大家噤激，咪畀機會你哋淘醉吓囉！ 

真係笑死人無命賠，一百萬依家都唔知值咩錢，百萬富翁？？？！！！  哈哈哈。 

To 14樓

唔使同佢哋講喇， 佢哋係唔會醒㗎，等佢哋淘醉多一兩年喇。

To 17樓

你是對的，減息樓價會升，加息亦會升，唔加唔減又係升，升升升， 共勉之，哈哈哈！

供應只係一面，需求是另一面，加息另能負擔的人減少，加上未來供應會增加，二手樓將唔會有運行。共勉之，哈哈哈。 

To 23樓

其實冇人望你哋X，所有市場都有人看升有人看跌，不然那裡有成交。每天說升就會升嗎？ 有人看跌就會跌嗎？只希望提供多方面分析讓大家提高警覺而已。

嘩！ 好驚喎， 好彩05年入左市傘， 最多唔換樓住。 

錯晒。我係自住，從無想過要買，所以升跌同我無關，反正都唔會去番我啲入市位，跌就換吓樓，升就繼續住，無所謂。 

你哋日日都唱升，唔想啲無知少年信晒，害死人。 

好開心呀，好耐無聽過人話我少年，想請較點解跌市唔可以換樓呢？ 真係冇聽過。 

我唔係黑心， 只係呢度啲人，只想聽人話升，對睇跌嘅人就X前，X後，毫無文化咪寸吓佢囉，有樓唔一定要望升，跌可以平啲換大啲，有咩唔好？

From "自我淘醉":

To 14樓

唔使同佢哋講喇， 佢哋係唔會醒㗎，等佢哋淘醉多一兩年喇。

(留意, 佢係用"佢哋"黎形用依度既人. 唔似等換大樓既業主.)

97年時選女婿，有樓是必要條件，03年無樓才是好女婿

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我剛好是96年出來社會工作，租樓住每個月都9K幾，個陣真係頂唔順，最後02年入第一件貨自住組織家庭，樓價平到笑。老實講，我自已性格比較懶散，初初供樓都好辛苦，為左生計，老婆大住肚晚晚OT到九點幾，我就長住大陸工廠每星期回港一次，基本上假日成家人唔會去飲茶，買衫都係平價野.........回想需然辛苦但都好開心。

依家就住大單位向南海...

不過屋企連工人真係好迫好辛苦，又焗住

大單位既呎價點會同細單位一樣. 如果係咁, 你好快可以搬上種植道啦~ 睇完你既算式, 再回你既簡直浪費時間.

"96年無買，96～02年為買樓儲的首期"

96年已考慮買唔買, 即已有相當積蓄啦, 咁96-02儲既又係首期, 咁96年前儲落既係咩黎呀, 計落你咪起碼四五十歲!? 咁點解計呎價會咁計既? 唔似有咁成熟喎.....

自我陶醉-----形容不适当地自我欣赏。陶醉：沉醉在某种境界或情绪中

至於換樓， 假設同呎價大400呎，現價 400*$10000=4,000,000, 如下跌三成，400*$7000 =2,800,000 便足夠，不是嗎？？

咁本來呢層800呎嘅业主，咪即係唔見左 800*$3,000=2,400,00？

普通人一生中有幾何揾倒 240万？

要是呢個業主因為睇錯市，高估自己供樓能力，無預留足夠資金還貸款！

咁自己呢埋揼算啦，但現在係本來值 800万嘅樓，俾政府攪屎棍整到變 560万呀！

你省回嗰 240万前，有否想過邊个人埋單先？

- 政策/辣招只能短暫影響樓價, 對中、長期樓市效用輕微。


http://www.youtube.com/watch?v=qgjP0k61gRU

[影片時間0:28]"經濟表現"最主導樓市
影響樓市升跌最重要因素=>「經濟表現」, 而一般講"經濟表現"包含2個分析指標："GDP" 及 "失業率"。今日香港GDP維持一定增長及低失業率, 正正就係樓市向上之中流砥柱。


[影片時間2:03]加息後樓價真的會跌？
好多人話等加息樓價就跌, 呢個根本係一個誤會...利率政策根本冇能力可以將整個經濟環境扭轉。

【加息初期樓價會跌？唔該上完堂先講嘢啦】

越秀落實116億吞創銀

用起樓同豆豉鯪魚做比喻，鯪魚同人工貴咗，由一罐唔駛十蚊賣到而家超過廿蚊，就算需求冇變，成本貴咗，賣價一樣會照升，但因價錢高咗，人工不變，如果加埋消費稅，啲人自然會食少咗，製造商見賣少咗同出貨慢咗又唔敢加太多完全將成本轉駕俾消費者，變相毛利少咗，生意難做咗，正正就係李嘉誠講嘅道理。

要豆豉鯪魚減價，一係鯪魚平咗，一係人工平咗，絕對唔會因為你窮咗買唔起。對樓價，現況就係建築利息成本高咗，就算需求同成交少咗，發展商唔會做蝕本生意，最多減少少毛利，但平極有限，問題根本不在發展商，而是取決於政府會不會減地價致整體樓價下跌。

如果政府不大減地價，輸入大量外勞，面對龐大剛性需求，可以跌到那裏去？況且政府計劃的未來供應有幾多成真？要幾多年？請大家細心研究！

To 74樓

認同發展商可減低裝修費，節約成本，然後賣平一些，但這只是市場定位考慮, 正所謂一分錢一分貨，其他有高級用料及會所之亳宅不會因此減價，市民只是有多一種選擇。如豆豉鯪魚出多一款平價輕量装，由一罐三條變一罐兩條，但真正價格其實是不變的。

至於二手樓價之定位，重點不是以買入成本價作基點，更大的參考是以一手新樓作折讓。又如你早兩年用十蚊買咗一罐豆豉鯪魚，未過期，而新出的豆豉鯪魚市價是二十蚊你會怎樣定出二手價？用新價？還是舊價？相反，如豆豉鯪魚市價跌回五蚊，你要出貨也得蝕本吧！況且二手市場有幾百萬個不同的買入價呢！

我對樓價的看法是不樂觀，但也不能以主觀感受期盼有很大的跌幅。