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1. 亮劍 2014-03-19 09:29:19

以下係於 200764 嘅「業主責任保障計劃」

      
MSIG
保險與渣打銀行攜手合作推出「業主責任保障計劃」
受保業主獲享第三者意外責任及租金收入損失雙重保障

MSIG Insurance (Hong Kong) Limited (
以下簡稱「MSIG 保險」) 聯同渣打銀行(香港)有限公司(以下簡稱「渣打」),推出「業主責任保障計劃」,全面保障出租物業業主的權益。

鑑於愈來愈多本港業主投資在豪宅市場,倘若他們沒有周全保障,一旦物業遭受嚴重損毀或不能居住,他們將會蒙受經濟損失。有見及此,「業主責任保障計劃」是特別為保障業主利益而設。

「業主責任保障計劃」有效保障受保業主對第三者意外死亡、受傷或財物受損所負之責任,最高賠償額為港幣750萬元。

另外,計劃亦保障業主因天然災禍如颱風、風暴、水浸及山泥傾瀉,又或是水箱溢瀉及爆水管等意外造成的損毀,而導致受保物業不能居住引致的租金收入損失,最高賠償額為港幣10萬元或長達三個月的租金收入(以較低者為準)

MSIG
保險銀行業務總監黃玉筠表示:「這項保障計劃是在利好的市況下推出,因為政府決定取消印花稅,令購置物業作為自住或出租用途的業主同告受惠,亦帶動市場投資情緒向好。雖然如此,我們卻明白業主正面對各種威脅,而推出這項保障計劃,就是為了協助他們解決此等問題。作為與渣打關係密切的合作夥伴,我們能夠提供更創新、更切合需要的產品,令渣打的按揭服務客戶及物業業主得以安寢無憂。」

渣打個人銀行業務按揭及汽車貸款總監劉俏纓表示:「我們藉著推出『業主責任保障計劃』,為客戶提供更全面的產品,以配合他們的不同需要,從而令他們獲享更靈活、更周全的保障。」

 

要是有保險公司可提供一份「遇上租霸有得賠」;以及「間樓無意中變凶宅有得賠」呢兩項,咁我肯定保險公司開單開到手軟

2. 7KTR 2014-03-19 09:41:41
庸梁根本就是廢柴一條。自己間測量行都要做到清盤( 或賣盤)收場,點有能力管轄香港。

一倨好大喜功的失敗者,一朝得志,後果真得人驚。

沒能力的人,又強霸住個位,搶個位,香港人如何吞嚥下去?

3. Oscar Lam 2014-03-19 10:19:07
說起租霸,本人亦有一件慘痛的經驗。原以為出租舖位,租客打開門做生意,遇到租霸的機會應不大,但事實上並非如此。本人於2012年初於元朗區買入一間地舖,後經地產介紹有做美容的租客有興趣租我們的舖位。由於並非買賣,涉及金額不大,本人一時大意,在酒樓和那位租客,連同地產代理簽訂了臨時租約。本人收了訂金支票,將租約交代理打stamp,一時心軟,將鎖匙交給租客開始裝修。後來發現支票沒法兌現,那租客又很巧妙地說服代理拿走租約代她打stamp。最後,那租客又在我簽收訂金的文件上私自寫上一些條款。

我報警求助,警察也沒有辦法,說是租務問題。後來也是通過法院,執達吏才能收回舖位。但足足搞了差不多一年時間,所欠的租金當然是無法收回。後來有元朗當地地產告訴我,元朗有很多舖位業主像我一樣受騙。

從此以後,我將所有買賣、租賃業務交律師處理。
4. 物業初哥 2014-03-19 10:47:33
oscar兄,將所有買賣、租賃業務交律師處理,即是叫租客自己上律師樓辨理有關手續嗎?
能否詳盡講多一點點?律師如何收費?謝謝

5. 律師收費一定貴!!!!!! 2014-03-19 11:07:15
律師如何收費?
律師收費一定貴!!!!!!
律師未必冇麻煩後著!!!!!!

6. Do you understand? 2014-03-19 11:15:06

3 樓所言,有疑點,有破綻,立論大致不成立。

第一,美容院做生意,門面一定精裝,所花費用,分分鐘比你一年租金還多。你告上法庭,一年收樓,租客裝修,豈不血本無歸?

第二,做美容生意者,多數是做街坊熟客生意,她不交租,你日日去鋪頭叫苦連天,她得失客戶不特止,俾你唱到面黃,點做生意?

第三,代理亦有一定操守,須知道租約一式二份,地代沒可能私自將二份租約都交給租客修改。至多也是俾一份。怎可能兩份都改呢?

請重新交代,免誤導網友!

 

7. 珍惜香港 2014-03-19 11:22:47
珍惜香港TO:3/F Oscar Lam

私改合約,喺刑事!彈票,租約失效,打咗 stamp 都冇用!你個租霸遇著我,一定冇運行!

不過有一個原則好重要,一定要同大家分享。

訂金我從來唔收票,就算收,都喺要過咗數先算收咗。總之,錢未到,乜都唔會簽!
8. 引刀一快 2014-03-19 11:32:49
上期加兩個月押金,每月收租搵理由睇睇,對付租霸可以諗計先斷水電。講明係“諗計”。
9. 引刀一快 2014-03-19 11:46:59
3樓嘅情况,喺大陸就好難發生,因爲冇業主簽字同配合,商家攞唔到工商營業執照嘅,所以租客好少玩嘢,而且部份地區商鋪有“頂收費”制度,業主攞住好多喺手,比較穩陣。
10. 路人 2014-03-19 11:55:34
豐富實戰經驗者如博士,他的心得竟然受人厚非,而不是向他學習,真的無話可說。
11. 亮劍 2014-03-19 12:53:10

喺呢幾年,我發覺呢個「政府醫生」,本想玩頭痛醫頭,腳痛醫腳呢一招來醫樓巿嘅,原本咁都正路,對症下藥呀。

但因為呢個黃綠上堂瞓咗覺,加上天賦所限又學藝不精!

那個病人明明頭痛到死,但你呢條黃綠就話人係肚痛,仲走去開啲肚痛藥過人嘆。

食咗一排病人家屬及識嘢嘅人,當然指出有唔對路嘅地方啦,但呢個醫生仲話佢呢個病人嘅病情已經好轉緊,還叫病人將啲藥打孖食添!

一句到尾斷症錯誤,死牛一便頸唔認衰!

 

呢樣嘢使我想起幾年前中國成品油價格高企,咁小市民當然鬼揸咁嘈叫政府做嘢啦!

大陸政府當時用嘅藥方,就係厚黑學所敎嘅鋸箭法。

政府出招定下成品油價格上限。

嘩!掂曬呀,那個價格真是唔升呀,但睇清楚小市民有無得益先講嘢啦!

首先煉油廠煉一桶蝕一桶,咁仲有無咁神心,同你開足工搶供應?

供油站冇水位執,又點解要開足咁多支油槍去噴錢走?

而那些車主每入一缸油,都等你幾粒鐘起碼,難度人哋啲時間唔使成本?佢哋仲唔貓挖咁嘈??

但嗰陣攞倒「原價」成品油那班友,或者夠膽去走私都得------就真係發個豬頭!

 

換翻做香港樓巿,每年四五萬個新需求,根本就係好肯定嘅啦。

你政府無公屋,人哋咪焗住喺老家同細佬孖房瞓或兩公婆住劏房囉!

你無居屋?人哋咪焗租私樓等!

你唔夠私樓咩,咁咪焗人交貴租,間接支持呢個樓市喺高位唔上唔落!

 

你估唔俾人買,咁樓價就會唔升?

唔通你們要人家瞓街去就你?


總之呢個儍蕉鋸箭法勁唔掂!要重新檢討呀!

12. 努力過的人 2014-03-19 14:40:43
湯博士:近年你的文章令我十分喜歡,早己成為我的偶像,但近日你话不能将門匙交予代理,我很不认同,也想不到會出在博士筆下。非常失望。因為代理找到了租客!仍必定要过業主一關 代理总不能私下同租客簽署租約 包括监約正約 除非該代理想唔捞 又想坐監!我想99%的代理都唔會咁蠢!
13. 初哥 2014-03-19 14:49:30
小弟有一住宅收租,由於租期將滿,我向租客提出加租,加幅只是幾个百份比,租客拒絕,並說用埋兩个月按金先考慮搬唔搬,想向大家請教我該點做?
14. 偉 2014-03-19 15:00:31
所以替公司訂立了一些守則,首先,不能收現金,

想請問為什麼不能收現金? 
15. to 14 2014-03-19 15:27:16
因為得不償失
16. 狗頭貓 2014-03-19 15:53:51
      在台灣,業主尚可以強行入屋,在香港就不能,業主一定要先向法庭申請,又要執達吏,麻煩多多 。        曾經吃過租霸虧的業主 , 一定欣賞臺灣的做法 。香港枉為國際都會 , 卻留漏洞給租霸 。政府數十年視而不見。
17. 有樓冇尊嚴 2014-03-19 16:42:02
回13

最好係租約期滿前一個月就诀定續吾續租, 因為租约通常寫上生约期内如果吾租要比一個月通知。同時為左避免爭拗同有合约保護, 盡可能係約滿前攪掂。吾好比佢以按金代租金, 因為如果收楼時發現間屋有人為損壞, 你手上冇按金可扣佢錢。
18. 16 to 14 2014-03-19 16:42:08
我會: 收現金.發出收條.簽臨時合約. 不交KEY
19. to 17 & 13 2014-03-19 16:46:26
套用博士快狠準訣, 如果佢唔爹唔吊就叫佢搵律師劉, 實行誠哥一切依合約條款辦事也, 唔係啲講女丟低條好衛生嘅巾等你執都會...
20. 初哥 2014-03-19 17:19:16
回17

絕對認同有樓冇尊嚴

个租客以往都準時交租,亦曾提過唔加租可續租,但我們嘅管理費,差响從來冇諮詢業主同意就加價

我亦唔甘心唔加租,問過土地審裁署,最快都要幾个月先可收回層樓,真係有排攪
21. 【C觀點 - 施永青 】賣方接受現實 樓市交投增加 2014-03-19 17:24:01

在辣招的影響下,剛過去的農曆年,可謂是近三十年以來,樓市最淡靜的一個農曆年,比沙士期間還要淡靜。


不過,淡靜的時間愈長,表示積累起來的動力愈多。在一個社會裏,每一段時間都會有人因生活上的種種遭遇,而需要買樓或賣樓的。有人可能升了職,收入增加了;有人家裏添了孩子,需要多一間房間;有人生意上需要資金,需要賣樓變現等等。當前景未清晰的時候,他們會觀望一下;但實際的需要會逼他們早作決定,觀望一段時間後,他們還是得有所行動的。近日的市況顯示,他們已經忍無可忍,全面採取行動了。樓市的成交量,比農曆年期間翻了不只一番。


出現這種現象,除了因為之前的累積外,還因為客觀的環境對樓市的確愈來愈不利,觀望對賣方一點好處也沒有,遲賣的價錢很可能更低。在這種形勢下,業主紛紛面對現實,願意削價求售。市場上不斷出現新的「筍盤」,這對有實際需要的用家而言,實在非常吸引,所以成交猛增。


有人覺得,促使賣方面對現實的因素,是辣招已正式在立法會通過。但我覺得這只是在時間上有點脗合,並非真正原因。因為辣招在立法會通過前,早已開始執行;且事前根本沒有人對立法會否決辣招寄予期望,大家都有心理準備,政府在短期裏是不會撤回辣招的。因此,辣招的通過,不可能對市場產生這麼大的影響。我相信,以下的因素可能對業主的影響更大。


(一) 美國退市方向明確,資金正從新興市場撤走。土耳其、印度、泰國、印尼、阿根廷、巴西等國家,都突然出現資金流失的壓力,令政府不得不加息去挽救匯價,對經濟造成嚴重的打擊。近日連人民幣的匯價也開始見頂回落,有人認為這也是受美國退市的影響,香港遲早也難逃劫數。香港這一浪的樓價上升,動力主要來自美國的QE,現在這個引擎熄火,樓價也只能掉頭回落。


(二) 中國經濟危機重重,能否衝破重圍實在令人擔心。地方債危機、樓市泡沫危機、產能過剩危機、內需不足危機。官僚系統失效危機……真是數之不盡,而且一環扣一環,很難逐一去解決。加上新領導人全力打擊貪腐,令原有的運作模式停頓下來,新的模式又未形成,經濟因而備受拖累。內地資金是近年香港樓市興旺的另一個水源,一旦內地經濟出現問題,香港樓市必然會受影響。


(三) 香港內部一樣問題多多,看看李嘉誠先生最近接受訪問時的說法就很清楚了。如果三、五年後,香港真的會面目全非,香港的樓價也難保住現有水平。


在國際、國內、本港的因素都齊齊向不利的方向發展下,賣方還能不面對現實嗎?

 

22. 金鐘仁=馮煒光 2014-03-19 17:36:11

新一屆政府上任後便立即處理狂飆中的房屋市場,其中一個重點是以雙辣招來壓抑炒賣及控制外地人買香港樓的需求。

由於雙辣招一宣布便即時生效的性質,香港的樓價近日已停止了二○一二年前狂飆的勢頭,樓市有穩定下來的象,房屋問題的解決漸露曙光。因此,雙辣招宜早日在立法會通過,通過壓抑炒賣,壓抑需求,令市民能一圓置業夢。

石禮謙:拖下去沒好處

雙辣招由二○一二年提出,至今已經被審議了一年多,立法會也召開了二十多次會議,連代表地產界的石禮謙議員也公開說:拖下去沒有好處。但田少及自由黨卻一直以各種手法拖延雙辣招的審議,甚至誓言反對雙辣招的通過。

到了昨天(20/2)雙辣招在立法會二讀投票時,自由黨也投了反對票。田少則缺席。

雙辣招的法案能早日通過,反而讓大家「好計數」,消除市場不明朗因素。有人說地產界不支持政府雙辣招,所以通過立法會議員拉布,把法案拖死。其實,政府一直有和大小地產商溝通,闡述雙辣招對恢復和維持房屋市場秩序的好處。業界也明白,市場大起大落,有損他們的利益。因此,與其說田少及自由黨因為要維護業界利益而拖延雙辣招立法,其實是田少和自由黨錯判形勢。

奉勸不要逆民意而為

據悉,田少只是和一位中型地產商稔熟,私交甚篤。田少本人更只是小型地產商一名,他其實並不掌握主流地產商民意。此外,香港民意十分支持雙辣招,希望能壓抑需求,穩定樓價,方便上車。這對房屋市場各持份者的健康發展,也有好處。田少及自由黨卻因為田少個人與某中型地產商私交而逆香港主流民意(包括地產商民意),因私忘公,阻礙市場健康發展,田少究竟想幹甚麼?奉勸田少一句:懸崖勒馬,不要因為維護一位朋友的利益而阻撓政府通過雙辣招調控市場。
 
原文轉載自《星島日報》 2014年2月21日

- See more at: http://speakout.hk/index.php/2013-11-04-09-33-03/2014-01-13-10-38-56/1071-2014-02-21-04-22-07#sthash.X33kgbCq.dpuf
23. 有樓冇尊嚴 2014-03-19 17:40:01
回20

你甘快就知佢吾搬吾交租做租霸? 如果大家一向關係良好咪同佢傾吓囉,再吾係咪比一個月通知叫佢搬走, 冇謂攪寸大家。
24. 實戰理論:三大投資排隊轉勢 2014-03-19 17:46:52

同樣地,人民幣只升不跌的神話,亦開始受到挑戰。其實過去兩周,人民幣滙價只是微跌了2%而已,但卻被形容成天已塌了下來一樣。皆因大家也是被寵壞了,完全將下跌風險拋諸腦後。兩年前筆者曾指出,市場認為是必贏,但卻是最高風險的三大投資——黃金、本地物業及人民幣,已逐一出現見頂轉勢訊號,黃金已入熊市;樓市已死,開始下滑;只剩人民幣正在造頂,等待確認跌浪而已。


今次的震盪只是演習,但隨着環境已變,人民幣將有頗大下跌空間。

沈振盈
證監會持牌人士

25. 大屍回24 2014-03-19 18:49:45


依家咩都吾好投資, 除左股票買賣, 等我賺多D佣。啱聽。
26. mini 2014-03-19 19:02:36

台灣抗服貿協議學生繼續佔領立法院

更新時間 2014年3月19日, 格林尼治標準時間10:38
台灣抗議者

抗議者佔領立法院議場,並指責執政的國民黨踐踏民主

台灣反抗執政國民黨強推服貿協議的學生周三(3月19日)持續佔領立法院議場,當局動用了大批警力封鎖立法院出入口,立法院外則聚集上千人聲援佔領的學生。

這些以學生為主佔領議場的抗議者人數達數百人,他們在周二晚間突破警方封鎖線佔領議場後,警方徹夜雖試圖驅離但並未成功。

在當局從台灣各地調來的防暴警察人數正不斷增加之際,在立法院外聲援學生的群眾人數也越來越多。

而在立法院內主議場遭佔領,以及外圍擠滿了聲援學生群眾及警察下,雖然其它委員會仍可進行會議,但立法院秘書處宣佈周三原本排定的委員會休會。

議場

警方到周三中午雖尚無大規模的攻堅議場,但也封鎖了議場只准出不許進,不讓其它後續來到聲援的學生或民眾進入。

在議場內渡過一夜的學生在議場內則通過社交網站同外界聯繫,比如他們因議場內無空調而向外界請求氧氣瓶支持以及醫療用品,從學生們隨後在網站上表示他們已得到足夠氧氣瓶及飲水等,請求迅即得到響應。

佔領議場的學生午間於議場內對外揮舞倒掛的國旗,他們說用倒掛的國旗這種國際求救信號,是因為國家有難,正處在危急存亡之秋。

學生與場外公民團體周三早間發表聲明說,佔領立法院是因國民黨立委張慶忠擅自宣佈服貿協議不需審查,視影響台灣人民重大利益的服貿協議為行政命令,且粗暴無視民主程序,背棄此前承諾人民將逐條審議的決議。

聲明並提出要求馬英九當局立刻退回服貿協議,以及立法院長王金平不要動用防暴警察進入立法院等。

反應

王金平在周二晚間學生佔領議場後一度表示不容有此類行為發生,他在周三則表示期待抗議事件能和平收場,同時也希望不要傷害到抗議者。

被學生要求道歉的總統馬英九則無回應,其通過總統府發言人對學生佔領議場說,尊重國會自治並相信立法院對此會有妥適處理。

有國民黨立委稱這些抗議服貿協議者為白癡無知,而被認為馬英九嫡系的國民黨立委吳育升則說,學生佔領議場是暴力行為治安問題,要強制驅離。

學生們相對則得到民進黨的聲援,原宣佈將在周五發動群眾抗議的民進黨說,從周三中午開始將動員群眾即刻到立法院包圍,且若沒有得到馬英九善意回應,將進行長期抗爭,加大抗爭力度。

台灣社會上對這些學生的聲援者還包括知名作家九把刀與歌手張懸等藝文界人士。

Source : BBC


27. mini 2014-03-19 19:11:35
Because of advanced IT, powerful data storage, and HQ display, real estate developers, private owners and customers, sellers/buyers can make e-appointments, virtual tours & direct transactions on specified web pages...
28. 掹車邊80後 2014-03-19 19:35:51
湯生不如講d防租霸故事,我計劃緊收租樓,想學d, 多謝不吝賜教
29. 亮劍 2014-03-19 19:54:12

為咗防止層樓誤租俾租霸,我會咁做:

平時就同代理混熟,唔好臨急先抱佛腳

人家賺嘅係辛苦錢,唔好同代理攞折頭

睇你層樓喺邊度,你可要求代理帶來指定客戶,例如間屋喺西半山,咁你可以同代理講要喺大公司做嘅,或者係公務員同教師。

同地產講明,準租客要提供證明他喺邊間機構做嘢,最好有埋僱主證明,銀行出糧月結单等。

未過條票之前,千萬唔好交匙,一定要攞佢咭片,在交鎖匙俾佢之前,借D2打電話俾呢個準租客,記得係打佢公司總機𨍭內線,而唔係手電。

話俾地代知,你只是「代理人」,就算層樓係你名,都可以話你只是「人頭」,只係代你家家族/老闆/另一半管理,咁你就可拒絕好多無理要求,例如準租客要在星期六下午簽租約同交鎖匙;又例如扣按金住埋最後嗰兩個月,咁你就可回應佢:「等我同業主商量」!

代理人呢招,還可咁用,例如:

⋯⋯嘩X生!加兩成成叁千幾?我哋打工仔人工都冇加那麼多呀!


⋯⋯你都知呢間嘢係家族/老闆/老婆/老公持有啦,我同你去問問其他人/業主啦!


⋯⋯過兩天你同租客講:「為咗你同兄弟/老細/老公/老婆嘈咗一輪,真是唔加唔得呀,你都知樓下都係XXX啦,見你好人又準時交租,我都唔想失去一個咁好人嘅租客,咁呢次我同你揸主意,一口價只加 2千8,你肯嘅話,最多我同兄弟/老闆/老公/老婆反面都同你做倒呢口價!話時話你唔會/唔想令我難做啩!!!

30. Oscar Lam 2014-03-19 20:32:34
To: 7/f 珍惜香港兄,
那個租客相當醒目,他預先準備好一張收據,在我收到訂金後,無防備下,簽收了該張收據,自己並沒有留底。後來該租客自己在該張收據上寫上許多不利我的條款,並表示該張收據上的條款是屬於臨時租約的一部份。由於該租客一直沒有出示該收據正本,只出示副本,警方也無法確定該租客有偽造文件,不能起訴他。有關租賃合同,該租客最後也沒有拿去打stamp。

也是為了這張收據的原因,由於雙方對於租約內容有爭議,使我無法利用較簡易的方法,通過土地審裁處收樓,只能通過法院收樓,足足搞了差不多一年。

本人一向對於文件的處理十分小心,想不到一時輕視,給自己帶來許多麻煩,真的是"老貓燒鬚"!
31. Oscar Lam 2014-03-19 20:55:27
To: 4/f 物業初哥,

買賣也好,出租物業也好,本人的慣常做法是:
在簽訂買賣、租賃臨時合同後,會將合同和收到的支票訂金交律師處理。律師會準備正式合同,並收取尾數。正式合同會交給對方律師 ,或安排租客直接上律師樓簽合同。律師一般收取委托方租賃合同費用4-5千元,物業買賣合同15000-20000(似乎物業金額而定)。雙方各自支付律師費。

其實,如果只是租賃合同,如金額不大,不一定要簽訂正式合同,只要簽訂代理準備好的臨時合同便可以了。但一定要確保收妥訂金和上期租金後才能將鎖匙交予對方。
32. 受教, 趁低吸纳 2014-03-19 21:53:57

多謝24樓

回應: 今次的震盪只是演習,但隨着環境已變,人民幣將有頗大下跌空間。

沈振盈
證監會持牌人士

由今日起即買人仔50萬, 幾間銀行每日2萬都要成個星期估計年底人仔會升1%, 即係今時入, 年底執3%, 多謝明燈指示!

33. 補充 2014-03-19 21:57:20
人仔定期利息3%, 年底有升有息, 執5%.
34. 深圳懿德軒洋房 下周港推售 2014-03-20 07:03:54

深圳懿德軒洋房 下周港推售

【經濟日報專訊】深圳華僑城豪宅懿德軒將於下周二(25日)起到港推售項目尚餘的12伙別墅,售價約介乎6,000萬至2億元人民幣(7,513萬至2.5億港元)。

5層設計 7513萬入場

由深圳市中核興業實業發展的懿德軒共提供32幢別墅及40伙分層住宅,現累售60伙,當中分層住宅已沽清,深圳市僑香地產顧問執行董事林楊表示,全盤餘12幢別墅待售,別墅屬5層設計,包括地下兩層及地面3層,面積約12,379至18,299平方呎(1,150至1,700平方米),並連私人花園。

他續指,下周二到港會先推懿德軒其中7幢別墅,其餘5幢則計劃下月推售,別墅售價約由6,000萬至2億元人民幣不等,若最貴別墅能沽出,將創同區售價新高,並料全盤總市值約35億至40億元人民幣(44億至50億港元)。

35. mini 2014-03-22 15:35:54

騰訊14億入股樂居

9,397
■劉熾平表示,騰訊會為微信用戶提供樂居房產信息

騰訊(700)擬推「微信買樓」,昨日宣佈以1.8億美元(約14億港元),向美股「易居」收購旗下子公司「樂居」15%的股份,且計劃在「樂居」日後上市時,認購額外的股份,以保持15%的股權。騰訊總裁劉熾平表示,會為微信用戶提供樂居房產信息,以及微信支付解决方案

36. 自我淘醉 2014-03-22 15:46:21
To 3 樓

亮劍兄果然專業,我也相信你無計錯,如果唔係因為政策因數,我估個指數可以去到140甚至150以上,唔知你朋友的公式,可唔可以加埋政策風險指數同類似股票VIX恐慌指數,可能會更接近。
37. 法子 2014-03-22 16:09:35
回36樓 自兄:

已公布的政策,我已有考慮的。

但未公布的政策,我無從考慮
38. 自我淘醉 2014-03-22 16:34:40
法子兄,不好意思,寫錯了名字。請問利率和股票息率是用,現值還是預期值? 我覺得人們對預期會比現值看重,另外,亦可參考發展商開價與市價差距,他們是最接近市場,當市場看升買家主導時,他們會將定價提升,相反亦然, 應對價格預期有一定指標性。
39. 自我淘醉 2014-03-22 16:48:24
Oh  應該是:

當市場看升賣家主導時,他們會將定價提升至高於市價
40. 法子 2014-03-22 16:55:56
回38樓 自兄:

你沒有寫錯,是亮劍兄代筆寫出來的,所以你問他是正常的。

我們是想利用「市場錯價」,例如:市場氣氛看淡,市價會低過衡平價,就是市場這樣錯誤,我們才可以低於衡平價去買入。即是用8毫就買到一元的東西。

但如果我們又因為「市場看淡」,又把「市場看淡」這因素去向下調節我們的衡平價。是否本未倒還?


我們是去「計算它的價值」,而不是去「解釋它的現價」。人多人很怕自己的預測跟大多數人不同,或者跟現價距離很遠。請不用怕,在2007年10月恒指3萬2點時,人人也說4萬,誰知道年多後會見萬一點?


現附上「歷年恒生指數(下圖)和它的衡平比(上圖):

http://m.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2&com=&id=29299

亮劍在這連結30樓已放圖。
41. 法子 2014-03-22 17:01:01
回38樓 自兄:

你沒有寫錯,是亮劍兄代筆寫出來的,所以你問他是正常的。

我們是想利用「市場錯價」,例如:市場氣氛看淡,市價會低過衡平價,就是市場這樣錯誤,我們才可以低於衡平價去買入。即是用8毫就買到一元的東西。

但如果我們又因為「市場看淡」,又把「市場看淡」這因素去向下調節我們的衡平價。是否本未倒置?


我們是去「計算它的價值」,而不是去「解釋它的現價」。很多人很怕自己的預測跟大多數人不同,或者跟現價距離很遠。請不用怕,在2007年10月恒指3萬2點時,人人也說4萬,誰知道年多後會見萬一點?


現附上「歷年恒生指數(下圖)和它的衡平比(上圖):

http://m.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2&com=&id=29299

亮劍在這連結30樓已放圖。
42. 回法子兄 2014-03-22 17:20:42
明白,但我覺得市場價應與發展場定價分開看,因為發展商有晒所有我地冇嘅內幕資訊,和成本及供求資訊,大幅看錯機會較少,如果,在低位時公眾大幅看跌,他們看平或升,這便出現背馳,由於他們可控制供應,市可能見底,相反亦然。不知你認為如何?
43. 法子 2014-03-22 17:46:11
^_^

是「一手市場的成交價」和「二手市場的成交價」吧。

二手市場是「散戶對散戶」,而你指一手市場是「發展商」對「散戶」。我也員意「發展商有比我們更多的資訊」,甚至「終極的資訊」,否則許仕仁也不用接受調查。

查另一方面,發展商的定價也包含了其他因素,例如個別發展商的手頭緊唔緊等,如果你無錢等錢救急,你睇好都要擘價賣樓。那又跟「磚頭的價值」無關,那是預測樓市的升跌。當我們想得這些因素太多,就會受「市場氣氛」影響,我們就很容易成了錯價的一份子。

所以,我們何不back to basic,只考慮「那件物件的價值」,而不是考慮「人們對該物件的價格看好還是看淡」。

其實,有很多客觀的方法去計算「該物件的價值」,例如現金流折現等,但當計算出來的結果和大眾的預期差很遠的時候,我們就說:「唓!都唔準嘅。」就好似去求籤,出來唔啱心水,就 met 咗佢。
44. 法子 2014-03-22 17:57:28
或者這樣說。

我同意發展商有我們沒有的資訊。

我同意發展商在定價時,這些我們沒有的資訊會是考慮多一部份。

但如果我還未有「從發展商定價去看出這些資訊,並且能夠利用這些資訊去獲利的方法」。

我還是會用我的0.8和1.6方法,因為這已經能獲利。想一想,如果在一場跳水比賽中,規則是只要你能完成動作,就得10分,不論你做的是難度甲組還是難道丁組,你為什麼要選難度甲組的動作?
45. 法子 2014-03-22 18:01:43
再想一想,發展商的行為,不是我們能解讀的。

1997年,信和高價投地。

現在他們唔投地,原因是什麼?有很多說法。
46. 法子 2014-03-22 18:03:44
或者這樣說。

我同意發展商有我們沒有的資訊。

我同意發展商在定價時,這些我們沒有的資訊會是考慮的一部份。

但如果我還未有「從發展商定價去看出這些資訊,並且能夠利用這些資訊去獲利的方法」。

我還是會用我的0.8和1.6方法,因為這已經能獲利。想一想,如果在一場跳水比賽中,規則是只要你能完成動作,就得10分,不論你做的是難度甲組還是難道丁組,你為什麼要選難度甲組的動作?
47. 法子 2014-03-22 18:16:21


市場上,每個人都對發展商的行為有解讀,並且都認為自己的解讀是對的。所以,投地成績唔理想,就形成「市場氣氛看淡」,我們又跟住淡,就成了「錯價的一份子」。

分享多一個例如,我自己的經歷。在2007年10月,當時恆指3萬2,我和舊同學晚飯,有一股界人仕說,4叔都睇4萬點,他在大陸識咁多人,一定知道消息,港股自由行等,同埋咁多人幫佢分析。4叔都揸好多貨。

但我只考慮衝平比係1.6,所以我無買貨,而且只按照操作計劃,當時持有0股票。

長期的循規蹈距,已經算數在握。這是難度丁組。

想一想,如果在一場跳水比賽中,規則是只要你能完成動作,就得10分,不論你做的是難度甲組還是難道丁組,你為什麼要選難度甲組的動作?

48. 自我淘醉 2014-03-22 21:36:11
法子兄:
我覺得發展商買地之地價無須考慮,因為這與他們土儲策略和為自己該區一手樓價做勢都有關, 容易被他們誤導,而且地價只能左右市場情緒,對實際均衡價不一定有直接關係,所以我認為只要從他們推盤價、量和市場承接速度着眼就足夠。

至於發展商亦有高低之分,關注的應是那些有“先知先覺”力,政策影響力,供應量大和訂價指標力幾方面都強的那些,其他不太重要。 而且要明白失衡價出現不代表就是入市時機,因為失衡後可以再繼續失衡,重要頂和底的形成是一個過程而不是一點, 比較保險的時機會是在某水平開始出現成交密集區,及在發展商訂價出現背馳後, 從他們推盤價、量和市場承接力變化着眼。


49. 自我淘醉 2014-03-22 22:33:20
法子兄:我覺得買樓不同炒股,樓只宜長線投,不宜短炒。
50. 自我淘醉 2014-03-23 00:52:44
睇左亮劍兄個圖,真係幾正,但唔知啲計算係backtesting 定realtime, 啲parameters 應該每段時間都唔同喎,我選股就要睇好多鬼多野,除左fundamental, 又要睇 slow stoch, dmi, 平均綫,資金流,波浪. .. 你哋就一個圖包晒, 勁!  我上星期都入左啲內銀,有 6~7厘息,幾平。祝大家好運!
51. 內銀 2014-03-24 12:41:41
自兄: 內銀今日已升,唔知幾時要走呢:)
52. 回樓上 2014-03-24 20:06:56
唔知你買咗咩,所以好難畀意見你,不過我無想過要走,等咗成年先見番呢啲價,老實講,佢跌多啲仲好,可再買多啲. 但可能冇咩機會了。