以下的觀點, 我也很同意:

"只不過對合資格市民每月多派二千元，其實是花上任特首的盈餘"

"大家亦會很清楚點解會出現財赤，政府的房屋政策及其負責人是責無旁貸"

"一個有盈餘財政預算案，但由於有盈餘，政府在福利的開支亦增加了不少，但幸福並不是必然，香港財政由虧變盈，小業主貢獻了不少，但政府官員不但不感激，反而要出招打壓，在不同場合，不同官員或者非官員都說要將樓價下壓三成"

历史不会简单地重复.

现在CY上台就等同97老董做特首, 故事发展也会一样, 不同的可能是发生时间和下跌幅度, 现在把口做好友还可以, 可以骗老散入市托市, 减慢下跌速度, 做成软着陆, 大户最乐意见到.

明年的財政預算案將會是一篇蕩宼誌，誰是兵，誰是賊大家將一目了然，鄧小平同志說：無論黑貓白貓，會捉老鼠就是好貓，以此推論，誰令香港有一個有盈餘財政預算案，就是好特首，.............??????

梁振英指梅花耐寒能受壓較像他性格???

正在北京的行政長官梁振英，接受中央人民廣播電台訪問時表示，最好的減壓方法是晚上在家裏的小院種花、種菜和種瓜。他又表示，梅花耐寒，能夠承受壓力，在嚴寒的冬天，梅花都能夠撐得住，認為較像他的性格。???

毛澤東: 獨有英雄驅虎豹，更無豪傑怕熊羆。

梅花歡喜漫天雪，凍死蒼蠅未足奇???

將軍澳日出康城住宅供應量龐大，整個發展規劃預計可提供的單位數量可達到2.15萬伙，較天水圍嘉湖山莊近1.6萬伙還要多34%。日出康城已落成的四個屋苑，包括首都、領都、領峯及領凱，共提供約6,368伙，至於興建中的三期緻藍天的1,648伙，有望於年內開售。

領都減價30萬放售

隨着新供應陸續有來，區內二手樓價長期受壓。本報統計已開售的項目，當年今日樓價變化明顯跑輸大市，當中以一期首都升幅較為理想，六年間上漲逾兩成半，二期A領都及二期B領峯，四年多升值不足兩成，表現最差的二期C領凱，現價比兩年半前上升不足一成。
美聯馬立成表示，日出康城二手供應充裕，已入伙的四個屋苑有多達810個買賣放盤，佔單位總數近13%。部份單位更減價求售，其中領都2座右翼中層C室，建築面積963方呎，實用面積733方呎，原叫價550萬元，業主近日將叫價調低至520萬元，建築呎價僅5,400元，實用呎價約7,094元。
本月至今，整個將軍澳區暫錄得逾110宗買賣，其中日出康城佔約6宗，領都和領峯各佔3宗，當中包括領峯8座左翼極高層D室，建築面積887方呎，實用面積670方呎，減價10萬元，至520萬元易手。日出康城現時整體建築及實用平均呎價分別5,967元和7,874元，較去年3月歷史高位6,353元及8,444元，回落逾6%。
此外，日出康城近期租賃旺過買賣，本月暫錄得至少33宗租務成交，包括領都1座左翼極高層D室，屬四房單位，建築面積1,300方呎，實用面積976方呎，全包月租為1.82萬元，建築呎租僅14元，實用呎租18.6元。

-----計算時間

當蘋果日報冇老作，日出康城現時整體實用平均呎價係7,874元。

又當發展商攪足六到七年，毛利要計 3成。

而現在新批建築工程合約計4仟呢度發展商冇老點。

日出康城四期呢塊地，建成後部份單位可擁有海景，但呢度四周圍仲有源源不斷嘅供應，此乃負面因素，要互相抵消。

而預計可售實呎價 – (建築成本+發展商毛利) = 地價

即7,874 – (4,000 + 1817) = 2,057

比照緻藍天於2007年補地價為33.35億元，即每呎可建樓面地價約為2,410元，日出 4仲有2,057大元，只少14.65% 啫。

但要是考慮埋建築費用預多 400 大元(只多一成)，日出樓價只賣得實呎 7,400大元(只跌6 %咋)，而發展商毛利不變。

那麼地價就變成：

7,400 – (4,400 + 1,708) = 1,292

但有絛數未計，緻藍天還可起發水叁成則，而日出 4呢塊地唔該發剩一成！

香港每日要面對醫療﹑公屋﹑福利等沉重開支﹐但同時香港又一直維持低稅率和簡單稅制。這就會令人立即聯想到收入與開支這問題﹐又連帶令人聯想到錢從何來﹖答案是各行各業及小業主們買樓置業交租來間接支付﹐政府透過賣地﹑印花及差餉地租來間接收取這些稅收。政府再用這些收入來補貼住在公屋的「窮人」和靠綜緩維生的真正赤貧人士﹐對窮人來說這也算是一種公平﹐因為如果沒有那一群賺錢能力較強的人來交這些間接稅﹐窮人們的生活就必然會更加淒慘。政府其實是「取富濟貧」﹐真正受到不公平的應該是買樓自住的小業主們﹐因他們也不屬於真正富裕﹐只是拼手抵足地堅持自力更生不依靠政府及社會而已。如果樓價不被人為地打擊下跌﹐他們也可在心理上得到一點安慰﹐覺得自己的血汗財產得到保值(須則也是紙上富貴)﹐至少在心理上也可做到藏富於民。

賣地流標或許真可以令市場出現一個看淡氣氛﹐自住市民及投資者對買樓卻步﹐達到了梁振英要令樓價大幅下跌的目的﹐但同時亦會令政府失去一個主要收入來源﹐因賣地是政府賺取收入的一個快速直接途徑。

減少了賣地收入的結果將會如何 ﹖

擴濶稅基﹐增加其他稅收項目

現行各種稅收上調

衣﹑食﹑行各種生活必需品加價及加稅

縮減福利開支﹐很多原本免費或津貼項目需由市民自行負擔

由於生活開支增加令市民減少娛樂購物消費﹐零售業可能最先受害﹐連鎖令其他行業也走向蕭條﹐失業率高升‥‥

但好處是人人都有機會交稅﹐不管你富或窮﹐很多一直在稅網外的人都無可倖免﹐交稅已不再是中產們的專利﹐令福利既得利益者們享受到真正平等。真正平等就是人人有得益但亦要人人有付出﹐這或許會減少了「窮人」對中產業主們的眼紅嫉妒﹐不再日日大聲疾呼叫梁振英打壓樓價令他們可上車﹐從而令社會比較寬宥﹐縮窄分裂。不竟上車是要靠自己努力加快腳步去追趕而不是將車拉停﹐一部不會前行的車就算給你上到亦無用﹐但願如此。

數就成盤攤晒出來俾你睇，驚係唔識計數仲同你計埋！

总之喺呢个樓價繼續膠著情況之下，任何低過 8 仟銀實呎嘅盤，條數都走唔出呢个死胡同。

現在一係發展商做 2 公

一係政府一千銀多DD一呎地價都照批

再唔係就輸入大量攞最低工資嘅建築工人(政府仲要唔好抽任何稅費)

否則條數無可救藥！

「傻傻地」兄，現在係升或跌3成先？

呢個世界，揾真銀的機會多的是，你用每呎兩仟銀投塊地翻來，耗用六年心血火中取栗，只執那幾成，還要擔驚受怕俾CY整蠱，唔做會死嗎？

樓市半死不活，將軍澳只能賣7仟幾，那麼呢塊日出 IV ，發展商咪試下落個每呎千三齊頭搏大霧！

要是過多幾年將軍澳都係呢個位，咪當你係小甜甜，用五年時間，每日賣一間囉。

反之呢個咁白癡嘅打房政策，要是放寬DD，有一日日出可平均賣一皮，那麼便肥仔，至於MTR會否同CY傻埋一份，千三都殺，咁睇天啦😅😅😅

使十億十億計，搞４，５年先得３０％利潤，當你真金白銀唔銀借，無利息支出。即係一年都唔夠６％，大佬仲未計每年３％通漲，實則年利率３％都無。

嘩！！如果我係香港四大地主就唔會蠢到搵石頭扑自己，就拿拿聲唔Ｑ搞起樓，即刻瞓身買重中國四大銀主啦。隨便一隻都年率６％，複式４，５年幾襟計，仲可以見好就收，唔駛企定定等４，５年唔知垃圾堆傍可以賣幾銀呎。一個唔覺意反客為主，那怕佬尾什麼加息週期，越加越高興，賺息賺價　

最緊要係唔撚使比臭香港狗官咬屎忽。攞一百幾十億出出入入國大銀主仲隨時亞爺都要比比面。

為什麼我們的 行政長官 梁振英 先生 的智囊團不提出人民幣/港幣未來議決一體化的議案呢???

例如: 如果全港投票表決90%以上的議案就可以正式通過議案!!!對香港未來的經濟前景會非常穩定的.......

To 21/F 23/F

你太可怜了!!!

我上面提出【預計可售實呎價 – (建築成本+發展商毛利) = 地價 】

多謝朋友指正，發展商成日指出嘅「建築成本」，係每一間地產商都有差別的，例如長江樓因為條數揸得緊，又好多時用預製組件起樓，加上佢哋一起就起幾幢起碼，因此建築成本可比其他發展商平達一成。

而發展商呢个「建築成本」名詞應有語病，因為真正嘅「建築成本」應只係大約 3 千元實呎啫，拒估計地產業應該係加埋豪華裝修、名牌家電、融資成本、銷售支出及地代佣金等使費落去。

但發展商总公司的行政支出應不包括在內。

香港山多平地少，起親樓都用盡地積比及高空限制，所以啲樓有咁高起到咁高。

如果啲樓仲要起喺市區窄小地盆、斜坡、填海地、地下有融洞嘅地方，咁單係做地基呢條數，已經飽曬！

地基是指建築物荷載作用下基底下方產生的變形不可忽略的那部分地層。而基礎則是指將建築物荷載傳遞給地基的下部結構。作為支承建築物荷載的地基，必須能防止強度破壞和失穩，同時，必須控制基礎的沉降不超過地基的變形允許值。在滿足上述要求的前提下，儘量採用相對埋深(埋深對基礎寬度之比)不大，只需普通的施工程式(明挖、排水)就可建造起來的基礎類型，即稱天然地基上的淺基礎。地基不能滿足上述條件，則應進行地基加固處理，在處理後的地基上建造的基礎，稱人工地基上的淺基礎。當上述地基基礎形式均不能滿足要求時，則應考慮藉助特殊的施工手段置入的、相對埋深大的基礎形式，即深基礎(常用樁基)，以求把荷載更多地傳到深部的堅實土層中去。

地基與基礎的區別^[2]

　　1)基礎

　　基礎是建築物最下麵的部分，埋在地面以下、地基之上的承重構件，是建築物的重要組成部分。其作用是承受上部建築物傳遞下來的全部荷載，並把這些荷載連同自重傳給下麵的地基。

　　2)地基

　　地基是基礎下麵的土層，其作用足承受基礎傳來的全部荷載。地基不是建築物的組成部分，但它的好壞直接影響基礎方案的確定及工程造價。

　　3)對地基的要求

　　(1)強度要求地基的承載能力應足以承受基礎傳來的壓力。地基承受荷載的能力稱為地基承載力，用地耐力表示，單位為kPa，即單位面積上所能承受荷載的大小。只有地耐力大於基礎傳來的壓力，地基土壤才不致產生過大的沉降變形，才能確保建築物的安全。

　　(2)變形要求地基的沉降量和沉降差都應保證在允許的範圍內。若沉降量過大，整個建築物下沉過多，會影響建築物的正常使用；若沉降差過大，即沉降不均勻，則會引起牆身開裂、傾斜甚至破壞。

　　(3)經濟要求最好使用天然地基，造價較低；若使用人工地基，費工費料，工程造價就高。

　　4)對基礎的要求

　　(1)應有足夠的強度和剛度基礎在地基反力作用下不致產生強度破壞，並且具有改善沉降與不均勻沉降的能力。

　　(2)耐久性的要求基礎是埋於地下的隱蔽工程，在地下長期受潮，應選用石料、混凝土等堅固、抗水、耐久、不易老化的材料，建成後很難觀察、維修和加固，基礎的耐久性應與上部建築物的使用年限相適應。

香港建築工人平均年齡偏高，人工偏貴，有熟練技術者流失去澳門揾真銀等現實，大家應該已經係耳熟能詳。

香港其實九成九九嘅人都有瓦遮頭，那班去買樓自住者，係想改善居住環境居多，例如希望多一點自主生活空間，有更高質素嘅樓宇配套，屋企嘅裝修家電更追上潮流，你新樓唔整靚啲，揾阿水來買！唔明請睇下脫苦海點講：

樓價看跌建費上升　難走回頭路

作者 脫苦海

• 文章

作者 脫苦海 | 趣遊樓市 – 2014年3月12日0

最近報章又大賣樓價大跌的新聞，如屯門單幢樓跌穿170萬，原來是「屯門五寶」：萬麗利金多寶之一的利寶大廈；又有傳大角咀港灣豪庭呎價跌破一萬，原來是指十座B向九殯的單位。每個地區或者屋苑，總有一些條件較次的單位，用平過市價成交亦很合理，是不足以歸結為代表大市。

發展商永遠都說樓價不貴，地價才貴，近日又傳出建築又貴，貴過地價了！所以投地也不能過於進取，而數大發展商最近也少有投得土地，意味著他們出價不及中小型發展商，以至國內同業。可是別人出得起價，難道大發展商出不起？

其實大發展商的土地儲備，足夠四至五年使用，還未計一些農地可以轉為屋地，政府又建議補地價仲裁機制，有望加快補地價進導，他們才不會隨便高價搶地呢！

至於建築成本貴的問題，可以分拆為勞工成本和建築材料成本，針對勞工成本就是屢次要求政府批准輸入外勞，那麼他們會不會在慳建築材料上著手呢？有些學者認為，樓價偏軟而地價不下，唯有反撲歸真，減少豪華陳設，甚至盡量去除豪宅化，改為興建一些平實的項目。

這些只能算是良好願望，而願望往往不會成為事實，賣樓也要面對同業間的競爭，甚至和二手市場競爭，當各區都有豪宅格式屋苑，甚至連居屋都有康和式的套房單位時，而新盤卻去走平實路線，怕不怕被譏為「居屋盤」？

第一個附送冷氣機的私人屋苑是青衣翠怡花園，距今有22年，在這些年來，私樓的交樓標準不斷上升，如果有發展商走回頭路，相信新盤要賣到舊樓價才成，誰人會在買新盤後又要另外付錢買全屋電器廚櫃潔具？

就算發展商想慳，慳得幾多？一個名牌雪櫃，可能要20,000元，但一個普通牌子的雪櫃，可能都要數千元，其他如冷氣機、洗衣機之類電器，甚至廚櫃地板這些「見人」的門面東西，七除八扣都不會慳到數十萬出來，但可能因為有了這些，層樓就可以賣貴一百萬，慳水坭鋼筋，都不會慳到這些吧！

人哋大陸台灣有生產建材，石仔同沙喺附近就揾倒，就算入口嗰啲建材都有大把荒廢土地俾你短期存放，但香港就百無要靠入口！如此這般左又俾人執，右又俾人執，那單計物流支出，唔係數嗎？

香港 VS中國及台灣

地基費用------工程繁複時間長夾費用貴 VS 工程比較簡單費用較低

人力資源------工人少、人工高 VS工人多、人工比較低

物流支出------各式物流支出例如倉庫儲存高 VS費用較低

裝修家电------普遍豪揼本 VS可能係清水房或毛胚房

有沒有不忠不義/有沒有七俠的蕩寇誌 :

Long, long time ago, the government officials deleted the Interest Rate Agreement(IRA), but the responsibles of other departments forgot the stories happened in Japan & Taiwan, they did not prepare a good Reserve Bank of Lands to balance the side effects due to extra money supply from overseas countries. That's today, we can see 3Ds measures...

See why the Buildings Department could approve the designs of window frames which could drop at height to the public ground after a certain time of use, unlike the sliding types in Japan without free falling from sky...Not only that, the officials could allow tons of illegal structures in every places !

For the public housing, the responsibles keep the tenants living under an continuous assessment of wealth & assets in life. That's unhuman. The tenants have already paid rents for the residence... The government should release their tensions by using the first-come, first served scheme, better than any bebates.   On the other side , the concerned departments need to spend extra time and administration costs, and damage the merits of chinese traditions: savings, investing and /or doing business. ( What's Hope designed by HKG under such public housing policy ? )

Back to the goverment budget, the responsibles should give a breakdown list of the spending of the whole government in order to compare with the other advanced cities/governments in terms of population density, HKG pension scheme, military expenses, housing benefits, etc. Is it overpaid for certain officials/departments ? 

Poverty is nothing ! See the great master Mr Deng xiaoping focused on the functions and the performances, not only on the colours, ages and/or genders. Just gave 1.3 billion people 3M, Money Makes Money at that time...

Without Hope, it is very difficult to motivate officials to build you dreams in life...