1. 老子 2014-03-13 09:07:23
個關屁事根本是一個投機主義者,還稱什麼xxxxxx家,真羞家.
2. 老子 2014-03-13 09:07:35
個關屁事根本是一個投機主義者,還稱什麼xxxxxx家,真羞家.
3. 無良政府 2014-03-13 09:11:29
這邊說包貴,那邊說粉太便宜,不捨得賣,痴痴地,
4. Wrong assessment- 高峰插一半才調整完 2014-03-13 09:12:22
新盤供應大增 陸東估樓價跌15% Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東表示，今年樓市下行的風險愈來愈大，預期樓價下跌10至15%。他又強調，樓價高企並非樓價下跌的原因，主因是一手樓宇供應量增加，推低二手樓價格，認為整個樓市調整期，樓價由高峰跌一半才會完成。
陸東指出，美國息口有上升壓力，改變資金流向，惟加息力度不會太大或太快。雖然債息上揚，但不意味本港熱錢會立即流走，只是不會再增加。
高峰插一半才調整完 他又說，市場供應量增加是推低樓價重要因素，市場「水緊」、「雙辣招」令樓市表現呆滯，發展商將加快推盤，而且近期發展商不再積極搶地，「麵粉價跌，麵包價亦會向下」。陸東認為樓市於一二年見頂，整個樓市調整期，樓價要由高峰跌一半，即資金成本正常化、息口回升至3到4厘、失業率增至4%、樓宇供應正常化等情況出現才完成。
中國經濟料可「保七」 陸東認為，今年中國經濟可「保七」，看好舊經濟股，如內房、石油等，因相關股份估值有折讓，具吸引力。他又說，內地透過推動消費保持經濟增長，但相信消費模式有別於過去，不是傳統營運商可受惠，現時網購增幅驚人，料整個網上零售市場今年增長四成。他補充傳統商場不會死，但會受考驗
5. 亮劍 2014-03-13 09:22:22
以信置為首嘅財团喺 09 年尾以平均 7,2xx 元買入科進路 23 号，即今次流標地旁。
當時 CCL 係 74，今時係 118 ，升咗近 6 成，理論上呢幅【大埔地段 213 】，地產商應該要每呎樓面俾 11,500 元才正路！
但點解呢塊 213 攪到標都流？
1 ---- 白石角一帶打後一年，將會有成 5 幅土地排住隊推，那物以稀為貴要是成立，發展商點可能出「高價」？
2 ---- 自信置等入咗白石角科進路 D1+D2 之後，政府喺 2010 年不斷出招，被濕得最應嘅係『豪宅』，地產商硬食豪宅收緊按揭、加 SD、9 招 12 式、3 招 14 式、SSD、BSD + 加強SSD、DSD，粗略計呢度每呎唔見五千！
3 ---- 再加發水就由幾成起碼變只得一成，建築費升伍樂城，融資成本加幾成，豪宅樓花幾个月清倒六七成變賣剩六七成，銷售成本要加地代佣，要加本砧板咁重嘅樓書，政府又話樓市唔落唔切蕉，咁預多叁千，係咪正路？
條數咪係 11,500 - 5,000 - 3000 = 3,500 ，小學三年班都計得倒啦！
6. 波叔 2014-03-13 09:46:08
2 3 4 5 6 幅地, 同樣會流標
7. 不到价不买 2014-03-13 09:59:30
不到价不买
8. 山高氏 2014-03-13 10:07:44
假設地價6000，建築費4000，發展高利潤佔總成本30% (不計其他成本)，即樓價應該13000。
在CY政府打壓下，假設政府心目中的價樓是7000，發展商便惟有以零標價入標。沒了賣地收入，赤字幾可肯定。
可以如此解讀: 就算政府免地價供應土地，即地價=0，但將來新樓樓價也要7000。對於同區目前也是6000-7000的二手樓，恐怕下跌空間不大。
最怕的是造成恐慌心理，爭相出貨。
9. 法子 2014-03-13 10:39:58
已經不是第一次，經常無故提起「領滙」。
領滙是上市公司，是名詞，不是動詞。
10. 法子 2014-03-13 10:40:43
尾3行
11. 法子 2014-03-13 10:44:44
回4樓 Mr. Wrong，
這是陸東於2013年8月的預測。
12. 山高雲低 2014-03-13 10:46:40
假設地價6000，建築費4000，發展商利潤佔總成本30% (不計其他成本)，即樓價應該是13000。
在CY政府打壓下，假設政府心目中的價樓是7000，發展商便惟有以零標價入標。沒有賣地收入，出現赤字幾可肯定。
可否如此解讀: 就算政府免地價供應土地，即地價 = 0，但將來新樓樓價也要7000。對於同區目前也是6000-7000的二手樓，恐怕下跌空間不大。
最怕的是造成恐慌心理，爭相出貨，後果及後遺症可以好嚴重。超人言之鑿鑿下半年惡果漸現，若然人人爭相走避，樓價大跌，不知政府如何收科? 以現屆政府班底，恐怕難以理順。
八萬五所造成的禍害，刧後餘生，香港市民能否再承受一次人偽的禍患?
13. ... 2014-03-13 10:47:30
辣招既效應已經出現了....cy唔識經濟亂出蕉既後果就係增加唔到供應, 個個捱貴租...財政收入少....公屋都無錢起...哈哈...
14. k仔 2014-03-13 10:50:16
陸東，9 up 當秘笈
15. 法子 2014-03-13 10:58:07
我上年已經講，3D的影響，個個以為3D的結果係樓價跌。
我講得好清楚，3D的後果係：
第一：租金升
第二：租務旺，買賣少
第三：樓價畀升唔畀跌，因為市場只餘下A類人。（什麼是A類人，請參考我以前的文章。）
第四：新增供應減少，私人發展商會停項目。我成日講，梁振英上台後總供應係少咗，唔好成日畀梁振英呃，他說增加的供應，是只看政府賣地和勾地表的供應比較，不是真正的總供應 。見下表。
16. PN 2014-03-13 11:05:02
Assuming targeting px = 7k and construction px = 4k, then land px = 1,384.6 using 30% profit margin. But can I say that px is close to development cost if not below?
Selling land at below development cost actually contribute to deficit?
17. 【東方產評】入標旺出價低 樓市處境詭異 - 顯然有不同力量在搏鬥 2014-03-13 11:05:17
天有不測之風雲，地政總署賣地也會出人意表。昨天有兩幅住宅用地開標，其中接到十七份標書的西貢小型豪宅地皮，以遠超市場估值上限的一億六千萬元售出；可是另一幅估值介乎三十億至五十億元的白石角大型豪宅地皮，在七標爭奪下，竟然宣告流標。由於兩幅地皮面積相差近十五倍，如加上發展密度差異，肯定是白石角地皮流標的象徵意義最大。
過往政府賣地要被迫收回，往往發生在經濟環境逆轉之時，例如爆發區域性金融危機。至於流標常客的鐵路上蓋項目，則多數因為補地價金額高及分紅等掣肘，無功而回。反觀今次賣地流標，外圍及本地經濟並無異常，由政府直接出售更不用補地價，入標亦不冷清，幾可肯定是入標價比政府的底價差太遠，否則，平少少也會出售。
今次罕有流標，首當其衝的必定是政府推地及住宅供應量進一步落後。由於未來一段日子，住宅土地招標已排得密麻麻，不太可能在短時間內安排重售。本來今個財政年度的二萬伙目標已鐵定落空，只得約萬八伙，現在還要再減幾百伙，真是雪上加霜。此外，在流標的白石角地皮附近，很快又會有另一幅住宅地皮招標出售，會否受到負面影響，值得留意。
其實，就算政府不理市況短期波動，決心積極賣地，亦只是增加住宅供應的其中一個要素，因為最終還得有發展商肯買，才能把地皮變成住宅。今次入標的主要是大型發展商，出價竟然全部不達政府底價，或可視為集體態度審慎。這也難怪，幾十億元地價之外，還有發展成本及長達幾年的建築期，現時樓市吹淡風，加上息口隨時回升，誰能睇通幾年後的市況？如果發展商不配合，政府只會落得孤掌難鳴，供應不知從何談起。
那麼政府會否率先劈地價，增加叫座力呢？這在理論上可行，操作上卻要把握得非常小心。政府希望住宅樓價漸進有序地回落至更容易負擔水平，是路人皆見的，問題在於如何避免令任何一方持份者感覺自己承受最大損失。發展商過去幾年買下的地皮，現在差不多要預售樓花，除非地價十分吸引，否則未必願意犧牲眼前的賣樓收益。至於之前「不聽勸告」而高價買樓的人，恐怕也難以面對樓價急速下挫的現實。
當然，單憑一幅地皮流標未足以確定趨勢已成，但今次是本財政年度第四季（一至三月）推售十二幅住宅地皮的頭炮，未免出師不利。政府一方面透過需求管理來壓抑樓價，導致買賣兩閒；另一方面透過積極推地，務求盡快增加住宅供應，長遠應該會令樓價回調。現在樓市的處境相當詭異，在出現較深度調整前，顯然有不同力量在搏鬥。
18. 3P 2014-03-13 11:30:54
法子,宅男,PP,三位面皮真厚!
19. Peter Paker 2014-03-13 11:47:06
由ssd1起（2010年末）， 補地價所産生的住宅伙數大跌，這 是辣招鎖緊供應的另一証據，再加 上大埔又政府賣地出現首次流標、 現有住宅空置屬97後新低、20 13年強有宗數大跌43宗至剩下 14宗、補地價大跌
20. Peter Paker 2014-03-13 11:50:13
21. Peter Paker 2014-03-13 11:51:28
22. 亮劍 2014-03-13 12:12:26
以下 9 幅比較大件嘅「豪宅地」，由 09 年尾到 11 年中，共為庫房帶來共 5 8X 億收入，除 紅磡灣填海區地皮樓面地價約 9,597 元外， 地產商地價成本最少都過万，現在都唔知點算！
1) 昨日 (2009 年 12 月 28 日 ) 舉行今年最後一次土地拍賣，推出大埔白石角最後兩幅臨海地皮，結果分別由信置及與嘉華國際合組的財團以共 104 億元奪得，平均每方呎樓面地價逾七千元， 180 億元 ，建築費每方呎 2,600 至 2,700 元 ，較毗鄰三幅地皮貴四成至五成，樓面面積約 1.48 百万平方呎
( 天賦早一排賣樓花還未清倉 ) 。
2)10年 月 日 ，港府首度透過不定期拍賣方式主動推售的何文田前山谷道邨二期豪宅用地，在多家大型發展商爭奪下，最終由新鴻基地產（ 00016 ）以 109 億 元高價投得，不但超過市場預期上限，並且較底價高約 60% ，創歷來政府賣地第二高成交價紀錄。 該地皮平均每方呎樓面地價達 12,540 元 ，創九龍區豪宅用地樓面呎價新高，新地預期項目總投資額達 180 億元 ， 樓面面積約 87 万平方呎 。
( 總投資額達 180 億元， 地價係 109 億 ，中間係咪 71 億？ 樓面面積約 87 万平方呎 。即每呎發展成本等如 8 K 多 ) ？？？
3) 備受市場注目的山頂聶歌信山道豪宅用地昨日 (10年 月 日 ) 拍賣，最終由首度合組財團的南豐及九倉（ 00004 ）斥資 104 億元投得，較開價高 30% ，平均每方呎樓面地價逾 3.2 萬元 ，業界預期物業落成後，分層單位及洋房售價每方呎可達 4 萬及 5.5 萬元，樓面面積約 32.5 万平方呎。
4) 長實於 10 年 8 月 17 日 中兩件，第一幅拍賣為九龍亞皆老街 204 號前民安隊訓練中心地皮，開價為 28.57 億元，最終更以 41 億元成交，高勾地價 43.5% ，平均每方呎樓面地價約達 10,398 元 ，樓面面積約 39.4 万平方呎。
第二拍賣的紅磡灣填海區地皮，競投氣氛熱烈，最終以 35.1 億元售出， 地皮 平均每方呎樓面地價約 9,597 元， 高勾地價約 98.3% ，樓面面積約 36.6 万平方呎。
5) 昨日 (10年 月 日 ) 拍賣的九龍塘義德道一號豪宅用地，拍賣氣氛熱烈，最終由嘉里投得以 12.85 億元成交，不但遠超市場預期上限，並較開價高 95% ，平均每方呎樓面地價逾 1.65 萬元 ，為歷來政府賣地呎價第四高，同時為九龍區新「地王」，樓面面積約 7.79 万平方呎。
6) 昨日 (10年 月 日 ) 拍賣九龍塘義德道三及五號豪宅用地，最後由華懋集團斥資 16.3 億元投得，較開價高約 54.8% ，樓面呎價約 17,976 元 。成交價雖屬預期中位數，同時樓面呎價較義德道一號僅高約 8.3% ，但已再創九龍區新高。華懋稱，施政報告無影響意欲，料總投資約 20 億元，估計開售價每方呎最少 2.2 萬元，樓面面積約 9 万平方呎。
7) 昨日 (11年 月 日 ) 舉行的拍賣會吸引多家大型發展商到場競投，其中「打頭陣」的司徒拔道前嶺南書院豪宅地，由新地以 44.9 億元奪得，每方呎樓面地價約 24,829 元 ，預計連地價計算項目總投資額達 80 億元 ，樓面面積約 18 万平方呎。
( 總投資額達 80 億元， 地價係 45 億 ，中間係咪 35 億？ 樓面面積約 18 万平方呎 。即每呎發展成本等如 19 K 多 ) ？？？
8) 政府昨 (11年 月 日 ) 舉行本年度第三次地皮拍賣，波老道豪宅地以 95 億元開價，最終由長實擊以 116.5 億元奪得地皮，高開價約 22.6% ，樓面呎價約 26,763 元 ，樓面面積約 43.5 万平方呎。
人哋發展商出價投地那時，係預咗以溢價賣俾全個世界最頂尖，最有米嗰班人，但一年多前政府就話港人首置優先喎，仲要抽人 BSD 及 DSD ！
那麽上邊嗰啲樓的客路係咪窄咗先？
發展商咁樣被人揾老襯法，唔通就要硬食？
就唔好以通過補充翻啲「平地」來減少損失？？？
23. 做官的全是半桶水 2014-03-13 12:21:17
頭腦簡單，思想混亂！
24. 亮劍 2014-03-13 12:25:48
改正------以下 9 幅比較大件嘅「豪宅地」，由 09 年尾到 11 年中，共為庫房帶來共 5 8X 億收入，除 紅磡灣填海區地皮樓面地價約 9,597 元，以及科進路 23 号平均 7,2xx 元外 ， 地產商地價成本最少都過万，現在都唔知點算！
25. 2014年是樓市危險時刻 2014-03-13 12:29:57
陸東﹕2014年是樓市危險時刻 文章日期：2011年9月15日
廣 告
【明報專訊】瑞銀外部顧問、Look's Asset Management
陸的新書《繼續傲行》昨日正式推出，當中約有30頁內容談及對香港地產和樓市的看法，他認為香港住宅樓價已偏高和租金回報已跌至低水平，而樓宇供應會在2014年開始正常化，屆時利率可能回升，樓市將出現「危險時刻」。
陸東指出，支持香港住宅樓價過去數年上升，主要是低利率和低供應，但現時利率已跌無可跌，土地供應也已漸漸增加，香港人的入息過去10年都沒有增長，樓價現在一定是「貴」，下跌風險一定增加。
不過，陸強調樓價雖有下跌和調整風險，但不是說會如1997年後的「大U」，未來兩年可能會繼續「貴」，但論回報和風險，已不適合高追。他又指出，過去20年數據顯示，香港的貨幣供應M1與樓價有密切關係，相關度高達92％，反映熱錢或內地
雖然樓市風險增加，他也不贊成將自住物業趁高沽出，並指曾和前金管局總裁任志剛飯聚，向其表示認同任的說法，在香港生活、工作，就是認同香港的前景，如此若有能力而不擁有自住物業，其實是「沽空」行為，非常危險！
陸東指出：「雖然樓市會調整，但和1997年前情況有極大不同，就當時不少人是住一間，炒3間，現在卻是連自住的物業也不多借，買樓借貸比率低至54％，即是說要樓價跌四成半，才會有負資產、銀主盤出現，所以就算樓價調整，也難以出現骨牌式效應令到樓價重演1997年後的跌六至七成。我自己就不會在香港『零持有』物業。」他建議，若計劃長時間留在香港發展
相對香港樓市，陸認為現時投資股市的值博率更高，以內銀股為例，不少大銀行只是6至7倍市盈率，股息率可高達5厘，而預備壞帳撥備達200％，這些銀行是不會「U」的，相比之下，現時香港住宅租回率可能只得2厘至3厘，還未扣除管理
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
26. Vincent 2014-03-13 12:33:12
陸東成日自打嘴巴. 係同湯博士上年一齊出席既seminar上, 記得佢曾經講過, 就算麵粉貴, 包唔一定可以貴賣. 因當時投標反應冇依排咁差. 佢自己睇淡樓市, 所以就咁講. 雖然係咁, 說話尚算有理. 但到今時今日, 流標成日出現, 依個陸東就竟然話「麵粉價跌，麵包價亦會向下」, 有冇攪錯, 乜依家淨係用麵粉就整到麵包咩, 真係不知所謂, 你d 阿嬋至buy 佢, d人仲一見佢做iMoney封面就即買黎睇. 仲信到十足, 正蒙丙.
27. Vincent 2014-03-13 12:46:01
真唔明點解咁多人鍾意用麵粉同麵包黎比喻土地同房屋既關係. 麵包擺唔得耐, 你短時間耐賣唔出就要減價速銷, 如果唔係就會壞變垃圾, 本都冇埋. 但房屋相比麵包, 係擺得耐好多, 依一刻價唔好, 業主唔係等錢應急既話, 係可選擇唔賣住既.
果個陸東, 成日就講話因一手加快出盤, 二手就一定要跌. 依個所謂既因果關係, 諗極都唔明. 辣招下, 乜鬼短炒既人早已走清, 仲邊黎咁多要同一手爭客既二手盤. 個個都係自住緊啦, 政府你仲想壓到個市幾時至肯收手. 人地做裝修, 做律師, 做地代都要開飯架.
28. 女商人高佩璇中標 2014-03-13 13:28:56
女商人高佩璇中標西貢地 地價新界次高... 大埔白沙角地皮意外流標，但另一幅西貢碧沙路的小型豪宅地皮則以1.6億元批出，由女商人高佩璇擊敗16間財團投得。中標價較市場上限高出逾30%，折合每呎樓面地價約19,935元，呎價僅次於2012年時雅居樂(03383.HK)副主席陳卓賢以每呎地價2.13萬元投得同區地皮，成為新界第二貴的地王。
高佩璇為香港意得集團主席，並為潮屬社團總會名譽會長，近年於本港進行不少物業投資。(ph/u)
阿思達克財經新聞
29. Peter Paker 2014-03-13 14:05:08
14. Peter Paker 2014-03-13 14:00:57
在辣椒下，發展商的客源收窄，尤其大單位。但建築成本持續上升，發展商肯定減少投地、拖慢施工，做左都執唔到$，做來做咩？
例子，好似翠華午歺好好食，件扒厚過大XX好多，不過要$60，好貴
你屍歪睇唔過眼翠華賣甘貴，出辣椒要佢賣$40。那麽，翠華话我件厚扒來過要$13、米要$2、樓面厨房洗碗要$10、茶要$3、租要$5，還有其他行政成本。
冇$賺，翠華咪唔做囉，做嚟益街坊。倘若有$60個餐，每個歺有$10幾蚊執，我咪做。你屍歪出招要我賣$40，我搞甘大堆野先執幾蚊，大不了就唔做。今日的地產商就係上述的翠華，明唔明點解今日冇人投地？
15. Peter Paker 2014-03-13 14:04:05
讓我舉一個例子
新世界2021 到期嘅 usd bond，coupon rate 要5.25厘年息，那麽，這个是否成本？
30. 18樓 2014-03-13 14:33:52
31. Query 2014-03-13 15:23:44
請問有咩稅要比我想買一個one million 車位收租
32. k仔 2014-03-13 16:06:53
To: 31/F
$100 Normal Stamp Duty
1.5% x HK$1m = HK$15,000 DSD (but 未立法)
33. Peter Paker 2014-03-13 17:33:04
可建單位數量 2011 2012 2013 2014Q1 - Q2 - 政府主動賣地 15,056 9,480 11,900 7,000 ( 末扣除大埔白石流標 ) - 補地價 ~ 4,100 700 80 - 舊樓强拍 # 4,600 5,700 1,400 23,756 15,880 13,380 7,000 # 假設每宗強拍項目可建 100 個單位 ~ 根據經濟日報報導
34. 亮劍 2014-03-13 17:33:28
如我上面幾段嘢所講，前幾年入咗香港豪宅地發展商，包括長江、新地、會德丰及信置等已經坐曬艇，喺度小露寶！
為求減少損失，他們已經或將會做嘅嘢係⋯⋯
1 減少投地
2 減慢建築進度
3 樓盤唔平頂都唔攞出來賣
4 放售其他資產及分拆子公司以改善盈利及現金流
5 將落成嘅樓盤放租以避風頭
6 搵人或親自披甲上陣，去區議會「發表意見」，以阻撓你波叔任何增加私樓土地嘅途徑
7 發動輿論攻勢要求輸入外勞，呢一鑊人哥閒姊一定唔肯過你，咁就可將樓盤落成延誤嘅問題呢個燙手山芋拋咗去政府嗰度
8 流你大西北及大埔標，因為呢兩度係 14－15 年供應重心，大把地排隊等推
9 MTR 一喺落個半價標搏大霧，一係索性連意向書都唔交，標都唔落
10 農地補地價當然睬你都有味
現在地產商俾人搵笨搵到頭上，佢哋唔發爛渣你波叔就當人流、會唖忍？
你政府想插人兩刀之後就行人，呢個世界那有如此便宜同着數嘅事？
呢班發展商惡慣，可是省油的燈？
你唔俾人「低價」補翻幾幅地，以溝淡土地成本價，咁你呢個財政年度，可推出倒萬四個單位嘅土地出來，都當我亮劍輸！
35. Oh...No! 2014-03-13 17:42:43
我剛有舊租客上政府樓,單位只有310尺,以前租開6300,上周交地產放租,仲係"舊"裝添!個地產胆粗粗開價7000,租客没還價,只要求免租期七天,便立即下訂金了,第二日立即交按金首期簽約了.租客是三年前剛結婚,當年就是信政府等樓價冧,按到七成都冇上車,點知等下一年又一年,又加上按揭成數少咗,樓價又已拋離他們的心目中價位很遠,依家打算租多年看看情况.如果仍冇動静,惟有向爸爸借多一點做首期去供返層呢區嘅兩百幾萬舊樓,都好過係咁白俾租,反正都住惯咗呢區了.... 又一等便宜而被政府佔便宜的個案.......
36. Albert 2014-03-13 17:48:34
地產商投低價,政府又流標.少咗供應......抽水議員又可出動揷政府了.
如政府為求房屋供應而賤賣土地.....抽水議員又可再揷.....Oh ... No ....!!!!
37. Oscar Lam 2014-03-13 21:45:22
19/f PP 兄，
你對房屋供應方面做了很詳盡的分析。目前情況下，我也相信政府很難做到計劃中的建屋量。但政府目前已盡力增加土地供應量，起碼比曾特首年代積極很多。而現有的主流意見亦相信將來的房屋供應量會大量增加。有時候，如果很多人預期將來的供應量會增加，樓價不會大升，他們也就不急著入市，反而最終供應量是否增加卻變成不重要了。當年的八萬五亦是如此，大家都預期房屋供應量會大增，爭相出貨造成樓價大跌，其實最後根本就沒有八萬五的供應量。簡單來說，大家預期的供應量有畤比實際供應量更能影響樓價。
另外，對於房屋需求方面，不知PP兄有否做過分析？
38. Peter Paker 2014-03-13 22:11:48
to Oscar Lam
一個大話唔可以呃人一世，當租金急升或者上車盘乾水，就如退潮時就會知道邊個冇著泳褲一樣。若到最后冇屋 deliver 出來的話，一樣冇得收埋
但是需求是一個很難統計的數字， 以下係我之前寫的文關於需求:
我之前嘗試分析需求來源，歸納出以下各種需求因素：
1. 公屋輪候冊
公屋輪候冊內現已有 22 - 23 萬個申請在 2013 年 3 月底，公屋輪候冊上約有 116,900 宗一般申請，以及約 111,500 宗配額及計分制下的非長者一人申請，詳情可參考以下房屋署網頁 http://www.housingauthority.gov.hk /tc/flat-application/index.html ；
2. 劏房戶
長遠房屋策略督導委員會完成首個針對分間樓宇單位（劏房戶）的調查，推算全港共有約 67,000 個劏房戶（還未計算工廈劏房），高達 170,000 人居住在劏房，相信有一部份沒有申請或者沒有資格申請公屋的劏房戶，但他們的住屋需求應也不能置之不理；
3. 捱貴租的私樓住戶
由於私樓供應及空置不足，正在捱貴租的私樓住戶也為數不少，根據 2011 年人口普查 ( 簡要報告 p.72 – p.77 ) ，約有 32 萬戶家庭正租住在私樓、居屋及非公屋的單位。
4. 自然人口增長。
引述香港大學統計及精算學系名譽助理教授關文珊的文章 ” 家庭人口降 推升房屋需求 ” （刊登於 2013 年 6 月 23 日經濟日報），過去十年，香港每年人口淨增長為 0.6% ；但同時，每戶家庭人數由 2001 年普查的 3.1 人下跌至 2011 年的 2.9 人，每年遞減約 1% 。
根據 2012 年家庭數目為 238.9 萬戶、人口每年淨增長 0.6% 及每戶家庭人數以每年 1% 的速度遞減，未來 10 年，家庭數目會增加 41.6 萬戶，即每年約要 4.2 萬個新單位供應，以滿足需求。
5. 外來需求
香港作為 “ 所謂 ” 國際大都會，需從外地吸納各項專才來港，以提升服務質素及競爭力。總不能長期不准外地人及本地 / 駐港公司買樓作為海外員工宿舍，或要人家長期住酒店，況且香港亦不夠酒店。此外，國內有些較富裕人士喜歡香港而來港置業。雖然我無有關數字，計算需求及開闢新土地時亦要考慮有關因素。
以現在的土地僅有 27 萬至 28 萬個單位 （註：上述為最樂觀的估算，因為政府公佈的新界東北發展計劃，連綠化帶佔地 787 公頃，建屋 54,000 間，供 150,000 人居住 ） ，根本只能滿足 6.5 年由人口自然增長所產生的新增需求量。但是，上述因素 1 – 3 包含以前年度累積下來的房屋短缺問題，也須要同時處理。如果政府賣完所有土地出去， 6.5 年之後怎麼辦？一個城市的規劃最少須以未來 10 至 20 年為發展藍圖，亦須要為未來幾十年的發展開闢新土地。
39. Oscar Lam 2014-03-13 22:23:43
40. 3P 2014-03-14 00:07:00
三條茂利繼續面皮厚,敷厚厚的數字面膜,始終都迴避唔到一個事實:樓價越講越跌.
要數字,容乜易,上網就得
https://www.censtatd.gov.hk/home/index_tc.jsp
41. 聽陸東買內銀唔買樓的人重傷 2014-03-14 03:02:15
內銀 指出：「雖然樓市會調整，但和1997年前情況有極大不同，就當時不少人是住一間，炒3間，現在卻是連自住的物業也不多借，買樓借貸比率低至54％，即是說要樓價跌四成半，才會有負資產、銀主盤出現，所以就算樓價調整，也難以出現骨牌式效應令到樓價重演1997年後的跌六至七成。我自己就不會在香港『零持有』物業。」他建議，若計劃長時間留在香港發展
相對香港樓市，陸認為現時投資股市的值博率更高，以內銀股為例，不少大銀行只是6至7倍市盈率，股息率可高達5厘 ，而預備壞帳撥備達200％，這些銀行是不會「U」的，相比之下，現時香港住宅租回率可能只得2厘至3厘，還未扣除管理
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
42. 亮劍 2014-03-14 09:59:39
喺半年前，我同一班朋友在群組內討論：「香港土地儲備有多少」，我們發覺政府班高官，將土地供應狂發水，嚴重老點香港人！
有人提出不如爆佢大鑊，等多一點港人知道⋯⋯「香港政府根本唔夠地」！
呢度真是一石激起千層浪！
講真我們呢一班人，雖然大部分係專業人仕，有人攞住九號牌，有人做同地產商有関連嘅工，有人擁有唔少工商舖及私樓單位，但我們絕大部分還未搵夠，乃事實！
要是我們踢爆政府唔夠地，那麼政府就會做嘢，先知先覺嘅人就會搶先買嘢，後知後覺嘅人亦會跟隨！
要是如此我哋咪執少好多？
但後來大家同意，呢個香港土地唔夠，𣎴少人都已經掌握實在數據，而呢班人亦以實際行動回應這事實。
道理非常清晰，當你投入幾拾、幾佰到上千億喺一個行業，你絕對無可能求求其其，是是但但，用斷估來做決定！
因此我們決定露少少出來，希望救得一個得一個。
43. 寶熙苑流標，湯博士落標 2014-05-21 12:53:59
民生場有人爭，領匯（823）昨晚發出通告，公佈五個商場招標結果，包括四個商場合共以近12.4億元售出，當中三個商場均由資深投資者林子峰買入，包括筲箕灣東熹苑地舖、藍田興田商場及香港仔華貴商場，共約8億元。
林子峰豪奪三商場 另「小巴大王」馬亞木則以約4.39億元投得葵涌葵興商場，較估值高約11.7%至69.5%。至於早前傳入標反應熱烈的深水埗寶熙苑商場則未有出售。
寶熙苑商場遭收回 至於早前指入標反應最熱烈的深水埗寶熙苑商場卻未有售出，領匯表示，盡管在招標期間寶熙苑商場接獲合共13份標書，惟由於有意之投標方所出之投標價，並未全面反映寶熙苑商場之增長潛力，故此決定撤回該商場的招標出售。
