發霉麵包
「樓市呢，坦白講，今日很多地盤已經變成建築費高於地(價)，在香港過去少有這樣的情形。現在做地產艱難，不單單說建築費貴，有時時間亦是成本。」又一次、再一次，長江實業(001)主席李嘉誠以建築成本大升、通脹高企回應樓價提問(5年最少說了5次)，結論是有能力支付50%首期兼自住沒有問題，等於說「閣下娘親是女的」一樣。坊間喜歡以麵粉與麵包關係，比喻包括地價在內的營建成本與現樓，知不知甚麼是發霉麵包？說之前順便上一課經濟基礎班。
無論是現樓也好、麵包也好，經濟學上影響產品價格高低因素只講S(供應)與D(需求)，其他因素只是旁枝。市民對麵包有需求而供應有限，麵包價格上升；相反無人買麵包而供應增加，價格自然下跌。製作麵包過程中涉及的麵粉、酵母菌、燈油火蠟以至麵包師傅薪酬等成本，統統是麵包店東主是否繼續經營麵包店的考量，任何一項成本價格增加導致利潤率受壓最終虧本的話，東主會結束麵包店，間接令供應減少。
麵粉、酵母菌、燈油火蠟以至麵包師傅薪酬等成本上升，東主考慮維持利潤率下會上調麵包價格，但如上文所言，價格取決於需求，需求在不同的「辣招」限制下變得疲弱，加上來自政府的公家麵包供應不斷增加，麵包價格是否繼續高企？
筆者翻查建築成本與樓價關係，建造業議會數年前發表一份有關建造業表現報告書(http://www.hkcic.org/files/chi/documents/HKConstructionIndustryPerformanceReportfor2011(20130418)(Chinese).pdf)，反映私樓建築成本的建築工程投標價格指數(利比)自03年見底後反覆上升，但對比樓價的話，會發現建築成本與樓價走勢相若，有關趨勢可在08年及09年樓價下挫看到。建築成本與美元強弱及供應增減有關，但建築成本不能直接左右樓價走勢，即是建築成本抽高不等於樓價在數季或半年後抽高。
正如文首所講，供求才是影響價格主要原因，發展商原本可藉囤積居奇，暫緩發行新盤去降低供應量，在需求不變下價格自然上升。可惜今天在不同「辣招」下需求被壓抑，囤積居奇只會出現「鹹水樓」(某發展商建成單位後9年不賣，最終鹹水管爆裂出現鹹水味)，等於麵包不賣最終發霉。眾所周知，麵包要新鮮才吸引，但德國有種麵包叫作聖誕麵包史多倫(Stollen)，麵包出爐後要放上3天，讓麵包內的葡萄乾、果乾等味道完全釋放。製作過程令麵包天然具備防腐功能，可以在室溫中放置近1個月。試想想，麵包店焗好史多倫麵包後囤積不賣有甚麼後果？最基本的是資金回籠變慢影響收支平衡，其次即使客人再買麵包時，麵包可能已變壞。
DBC數碼電台財經台副總監，與其濫用資深傳媒人，叫財經記者就夠。
你講供應及需求，我就同你計計供求。
不容否定，政府各式辣招好有效地壓抑需求，請注意係「壓抑」而唔係「消滅」。
呢幾年嗰班本來想買樓或換樓嘅人，佢哋只係被政府老點咗去租樓
繼續屈喺老媽子嗰度
有需要細屋搬大屋嘅唔去樓換樓
想買多間收租嘅儲多點才入市
大陸客想睇定啲，等地產商推免BSD及DSD優惠盤咋！
要是上述呢班人睇睇下唔對路，佢哋就唔再同你政府癲，就會走去入市買賣。
而供應呢方面，現在地產商唔單只係囤積居奇呀！
佢哋係唔投你MTR項目
唔同農地補地價
唔推中遠期樓花
減慢建築進度
大地產商唔再勇進投地，而俾其他中小型行家進場，以分擔風險呀！
而喺財務安排呢度，地產商又去做定銀團貸款
又大發公司債
又出埋窩輪
又走去賣多啲大陸樓
又分拆公司上市
以便整靚張財務報表呀！
要是香港土地有無窮無盡咁多
而班環保佬又開曬綠燈，俾政府發展郊野公園
新界鄉親又本著人人為我、我為人人咁體諒窮人，俾推土機入鄉滅村
成個南丫島咁大嘅人工島，可以下年動工，2017年完成可供起樓的話⋯⋯
那兄台呢個供求理論就絕對成立！
仲有一樣嘢，還要加上香港嘅年輕人，可以作出突破，不以撈地盤為恥，同時更肯出最低工資人工，來建設我們的香港！
