其實，計算地價的方法是輕而易舉，以一幅新界土地為例，若果現貨價是每呎8,000元，減去4,000元建築成本，再減去地產商利潤為地價及建築費總和之25%，即是12,000呎x 25%=3,000元，剩下1,000元為土地費------呢條數點解？唔明！

不如考慮我呢嘅計價啦：

1  在新界樓係 5千實呎 (A) 嗰時，建築费及銷售成本 (B) 約 2千，要是發展商預計佢可用溢價例如 8千賣出樓花 (C)，那麼佢出每呎地價 (D) 係 4千都唔奇。

發展商毛利等如：C - (D+B)  大約 2 千元 (33.33%)

2  新界樓係 8千零實呎的現在，但建築费及銷售成本 (B) 升到上 4千，要是發展商預計佢只可用現市價即 8千「實收」(E) 賣現樓，咁發展商俾 2千銀一呎地價 (D)，應非常合理！

發展商毛利等如：E - (D+B)  大約 2 千元 (33.33%)

3  咁要是發展商嗰塊地嘅地價都係 2 千 (D) ，但考慮到其他成本例如要代客繳付部分印花稅，俾多 1兩隻佣過地代同你揾客，揼本製作「點當」用，但是要精緻詳盡無花假同夠份量嘅樓書，加上要用更「環保」嘅方式起樓等事項，咁建築费及銷售成本 (B) ，就輕描淡寫地升到上 4千5。而樓價就因為只剩上車客而落到面價 7千5 (F)，實收 6千5實呎 (C) 呢個地步。

發展商毛利等如：C - (D+B)  大約等如一個零 or 剩下一個零頭！！

波叔及 CY你們要發展商蝕到入肉，同你政府爭取民望？你哋究竟瞓醒未？做生意計算錯誤，輸一個半個地盆或者得，咁地產商緊係減你地價來幫補啦，仲要係狠狠地嗰種呀！！

原來地價由每呎 4千跌到剩下一個零頭，其實樓價「只要趺少少」就得！

那麼香港唔出現財政赤字，真的有鬼！

補充:

除了4樓仁兄所言，當然還有發水10%部分未計。亮劍把劍這回生綉不亮了。

湯博士漏口詩詞歌賦，精讀三國，數學這門野，不懂有什麼出奇。

大教授張五常的數學也不甚精湛。聽並弟子所言，張碩士論文的數還不甚正確呢。

這又如何，張的成就不也是差點拿了諾貝爾。

博士幾百億身家，計的是大數，區區芝麻綠豆之數，他不放在心上。

成大業者，不拘小數。博士也然。

在香港建築面積原指總樓面面積，即在每層樓面水平(包括地面水平以下的任何樓面)量度所得的建築物外牆以內面積。

但香港可發展總樓面面積中, 純粹為下述用途而建或擬純粹用於下述用途的，即停泊汽車、汽車上落客貨、或垃圾房、垃圾及物料回收房、物料回收房、垃圾及物料回收室、垃圾槽、垃圾漏斗室以及為方便分隔垃圾而提供並令建築事務監督滿意的其他類型的設施、或為電訊及廣播服務而設的接達設施；或該樓面空間是純粹由任何升降機、空調或暖氣系統或任何相類設施的機械或設備所佔用的面積，是不計算進地契中可發展的最高總樓面面積中。而自千禧年左右，為推廣環保設施，這些「環保」設施如「環保」露台、郵件派遞室等均可申請豁免計算進可發展的最高總樓面面積，最多為可發展的最高總樓面面積的8%。

而各分租/分售面積, 發展商一般計算以上之豁免面積，及把公共空間例如會所、電梯大堂及天台等分攤計算進銷售單的「建築面積」(亦稱Gross Floor Area)之中，當然與單位以單位之門口內與牆身內的面積大。

而單位露台、空調機房等政府不計進地價的部分，其售價亦不應與計進地價的部分相同，與事實相反。

相反, 由於一大部分公用面積沒有地價，所有單位的實用面積相加減去所有露台及工作平檯面積，應只比政府許可的最大總樓面面積(Gross Floor Area of Land Lease) 略少。

在香港，「實用面積」原指以外牆起量度的私人擁有部份的範圍，但由於發展商的種種利益關係，現時的「實用面積」亦包括了一些以往不被納入的範圍，如「私人會所」等。

在一九九七年後，香港政府對房地產政策作出多項改變，對多項樓房的設施減免地價，故現時新樓房幾乎一定附有一些計入「實用面積」的設施，包括「窗檯」、「露台」等。由於該等設施不能完全被利用，因此即使有相同的「實用面積」，新樓房的內攏面積亦總較舊樓房的小，此現象俗稱為「發水」。

於2008年，香港政府規管住宅實用面積定義為是單位的面積，以及露台及工作平檯面積的總和；物業的其他地方，如窗檯、空調機房面積，不包括在實用面積內，並須逐項列出。而公用地方不計算在內。

立法會房屋事務委員會在2010年開始建議一系列措施以規管一手樓買賣，其中包括將傳統上以建築面積改為由實用面積定價等，以令買家更能得知付出價格與所購樓宇面積的關係，然而業界如地產建設商會等認為新措施會令消費者難以把單位與二手單位比較，也對法團計算管理費等有影響，並反建議將公用面積細項分拆列出和只管樓花而不監管現成樓宇，但亦有研究指所謂新舊樓宇定價將會混亂不應存在，因以往以建築面積定價時買家早已將建築與實用部份自行比較而調整心目中價值，所以實用面積較高的舊樓宇的尺價會比新建成發水較多的樓宇為高，而統一以實用面積定價不會引起混亂亦可免去買家自行量度、調查的成本，而這說法在現實中高尺價亦反映在如太古城中心等以實用率高見稱的物業樓價上。

過往賣樓規矩寬鬆，一直為人所詬病，買家亦缺乏保障，發展商僅靠「發水」已可獲豐厚利潤。然而，新例一步「進化」到嚴苛，由出價單、樓書、銷售安排、睇樓安排、買家冷靜期等均要跟足指引，發展商擔心會罹受刑責之災，遂成驚弓之鳥。

現下買樓交易動輒數百萬，要求貨真價實無可厚非，無疑過往銷售程序漏洞處處，買家在「你情我願」下慣性被剝削，猶如買蟹通常連咸水草一起秤，做法變了約定俗成。

在新例之下，只有實用面積呎價而不再用建築面積呎價，誰還會理那紮咸水草？

現在新樓只能發一成，若果你係地產商的話，咁你會：

起一啲賣唔倒錢嘅大型窗台？

唔等使嘅露台及工作平檯？

一或雖然賣唔倒錢但能夠令整個項目增值嘅嘢，例如係會所及泳池？

仲有大型發展項目中，要是包括商業、零售以及車位嘅話，你估政府會否有咁好死，唔同你每件斷呎計補地價？

CY怎樣向中央解話，陰公。

Why should we feel CY 陰公? He set such stupid policies and he just suffers from the result!!!!

CY just a monster to damage the future of HOng Kong. Please ask this animal to disappear from our view immediately. It is extremely annoying to watch this monster on the media!!!

沒錯﹐這隻令人討厭的怪物是自作自受﹐而且一定會自作自受﹐但目前陰公的是我們香港市民 。

2004年至2013年間,有大量炒家沽出住宅物業,約有50萬炒家持有現金等待回購房產物業,他們是會支持張炳良局長推出推跌樓價樓市雙辣招的議案做法的…….

不過香港同時存在約100萬名小業主反對: 張炳良局長推出推跌樓價樓市雙辣招的議案做法的…….

早前運輸及房屋局局長張炳良突然宣布全面研究租金管制的可行性，此言論有別於特首梁振英以往的強硬作風.有所差異???..

土地註冊處成交紀錄- 2004年…..

.總計宗數: 123,480宗,金額(億元): 3,517.87 (億元).

二手住宅成交宗數: 76,668 宗.

土地註冊處成交紀錄- 2005年…..

.總計宗數: 123,697宗,金額(億元): 3,955.07 (億元).

二手住宅成交宗數: 88,337 宗.

土地註冊處成交紀錄- 2006年…..

總計宗數: 99,087宗,金額(億元): 3,151.95 (億元).

二手住宅成交宗數: 70,209 宗.

土地註冊處成交紀錄- 2007年…..

.總計宗數: 145,691宗,金額(億元): 5,256.25 (億元).

二手住宅成交宗數: 106,921宗.

土地註冊處成交紀錄- 2008年…..

.總計宗數: 113,298宗,金額(億元): 4,131.12 (億元).

二手住宅成交宗數: 87,993宗.

土地註冊處成交紀錄- 2009年…..

.總計宗數: 133,962宗,金額(億元): 5,156.95. (億元).

二手住宅成交宗數: 102,298宗.

土地註冊處成交紀錄- 2010年…..

.總計宗數: 162,739宗,金額(億元): 6,894.80 (億元).

二手住宅成交宗數: 123,995宗.

土地註冊處成交紀錄- 2011年…..

.總計宗數: 108,814宗,金額(億元): 5,878.90 (億元).

二手住宅成交宗數: 75,195宗.

土地註冊處成交紀錄- 2012年….

.總計宗數: 115,533宗,金額(億元): 6,539.58(億元).

二手住宅成交宗數: 70,183宗.

土地註冊處成交紀錄- 2013年…

.總計宗數: 70,503宗,金額(億元): 4,562.81(億元).

二手住宅成交宗數: 41,784宗.

地產發展商點樣喺舊樓重建中揾錢？

1)      地積比率---有些舊樓地積比率未用盡，發展商可以用補地價方式同政府傾，咁就可以起多啲樓面面積。

2)      高低層數差別----正常香港私樓，三十樓肯定賣得比三樓貴，因為高層單位會開揚啲、光猛啲，連啲結構牆都薄啲、實用啲，所以發展商起到啲樓有咁高得咁高，並非無端白事。

3)      特式單位---天台對下嗰層舊時好多樓因為無電梯到，加上會有天花漏水，太陽曬熱到日日要開行冷气等問題，平均呎價會賣得平過樓下嗰層(例如美孚)，但新樓就可將呢幾層樓連埋個天台打造成特式單位，再加多個泳池變天池屋，要多你幾倍呎價都仲得！

4)      貪新忙舊---新樓省回潛在嘅保養及維修費用，加上大量附加設施，賣貴過舊樓，當然正路！

5)      發水---發展商可以通過會所、環保露台、停車場、預製組件等合法取得大量樓面面積，以前係人都發倒幾成，賺唔賺睇呢度！

但地產發展商嘅揾食機會，現在少左好多。

1) 地積比率---政府係唔少地區收緊左地積比率，例如由 7倍減到 5倍，西半山就係樣板。

2)      高低層數差別----屏風樓人人聞之色變，唔少新樓因此受制樓宇高度限制，唔能夠你想幾高就起幾高！

3)      特式單位---有米中國同胞被辣椒阻撓入市，个个發展商都積埋唔少呢啲貨尾。

4)      貪新忙舊---呢幾年大市升左幾成，但大把新樓業主坐緊艇，新樓輸死人連同胞都感覺出，現在新樓當 2手咁開價已經係常識，真陰公。

5)      發水---發展商如果唔攪盡腦汁，例如將個停車場起喺地窖，只發倒壹成，本來日日天九翅，現在只得碗仔翅。

地產發展商五條揾食法寶慘遭政府震垮，咁補得幾多地價俾你政府先？

講完舊樓講埋農地轉屋地，你政府唔想俾人話官商勾結，補地價會去到盡。

另一方面地產商要追求最大利潤，補地價最好越平越好。

雙方利益有衝突，又各自要向頂头上司及小股東負責交代，本來解決呢個差距嘅最佳方法，係後市有『想像式上升空間』！

咁政府就可同小市民交代，拒哋已經係傾倒个「市價」返來。

而發展商亦可發表，拒哋出呢个高價，係睇好後市啫！

但呢幾年地產業，日日聽倒嘅係你 CY 及其團隊唱衰個市，又整出一浪接一浪嘅辣椒出來，阻攔真係有、又唔怕貴嘅實客入市，加上建築費及銷售成本如脫韁野馬般上升，那麼就算你政府真係實行補地價仲裁機制又點喎？

現在最重要係後市冇咗『想像式上升空間』呀！

你政府又一早話到明，呢个仲裁機制，係有約束性，得出來嘅結果，係雙方必需遵守嘅，即『必買必賣』。

大伙兒都係讀嗰啲書，揸住嘅又係相同數據用來計，分別只是部分觀点有落差，那麼真係一個唔好彩，嗰班仲裁人估出來嘅價，仲高過政府心目中嗰口價的話，咁地產商咪窩輪炒粉要硬食？

那幾个大型發展商會點玩，仲唔係傻仔都估倒嗎？

亮劍兄的多番回應十分詳細，教人佩服！

補充一點：14樓的回應中，末段所指仲裁之約束力，應指擬買/賣的雙方都必需接受仲裁得出之價錢，若成交則必需以此價錢成交，不得異議；至於擬買/賣的任何一方如若不滿，有權放棄成交，並非強迫買賣。

還望亮劍兄繼續賜教！

謝謝仲達兄指出我的錯誤地方，咁地產商可能會攞啲地出來搏大霧喎。

但呢个世界亦冇兩頭利的針，要是仲裁結果係政府底線以下，咁政府又會否不問價直出呢？還望賜教。

壯士斷臂???

《樓巿速遞》大圍名城中層825萬元轉手　 持貨4年蝕讓離場......

受美國退市影響，部份業主急變現離場，世紀21奇豐物業指，日前市場錄得大圍名城中層單位交投，物業825萬元售出，單位建築面積呎價8418元，實用面積呎價11164元，屬市價成交。

上述成交為大圍名城1期3座中層ND室，建築面積980方呎，實用面積739方呎。原業主於2010年3月購入物業，當時作價902萬元，持貨至今逾4年，現將物業沽售，蝕讓77萬元離場。

「壯士斷臂」這成語，原應是「壯士解腕」，見《三國志‧魏書‧陳泰傳》：「古人有言，蝮蛇螫手，壯士解其腕。」「解」：分割也。給毒蛇咬傷了手部，為免毒性蔓延，能當機立斷的勇者，便把手腕砍掉。大抵「解腕」沒有「斷臂」那麼悲烈，流傳中 ............

香港人投資物業:

斷身有術的蜥蜴