【太陽報專訊】金融才俊中環跳樓亡！一名擁有金融學碩士學位、在摩根大通（摩通）任職的三十三歲男子，兩年前以五百五十萬元購入紅磡一豪宅單位，憧憬順風順水供甩樓貸，但近期透露有工作壓力，懷疑對工作過分擔心而情緒有問題，昨午登上金融精英雲集的中環遮打大廈三十樓天台徘徊沉思，不理保安員勸說一躍而下，跌落車水馬龍的干諾道中行車線，送院搶救後不治，警方未發現遺書，不排除他壓力爆煲自尋短見。

香港的高樓價和高租金，有說是貧富懸殊的根源和社會不公平的表現，簡言之，有關批評指窮人難買樓，卻要交貴租，形成「有樓」與「冇樓」兩大族群，而這亦成為特區政府要解決的最大難題之一，因此梁振英政府才要積極增加土地和房屋供應，並同時推出加辣招遏抑樓價，早前更推出長遠房屋策略諮詢文件，惹來社會頗大爭議。

業主非萬能 難隨便加租

有關諮詢本周才剛剛結束，所收到的公眾意見，包括有提出要求政府重新制訂租金管制，希望令到業主不可以任意加租，也讓沒有公屋住的低收入市民，可紓緩面對加租之苦。

事實上，業主是否真的可以任意加租，「魚肉」沒有自置物業的小市民？筆者認為，業主是否能加租，也要看市民的承租能力，因如某地區或某樓盤的租金過高，租客也有搬往其他地區或物業的權利，而業主能夠加租，很多時也要經濟和人工有增長，租客的承租能力才能水漲船高，而近年香港住宅的租金回報率不斷走低，由2003年時樓市最低潮時超過6厘，逐年下跌至現在的不足3厘，連通脹也抵消不了（圖1），便反映租金升幅其實是落後於樓價升幅，業主並非話加多少租便可以加少！

租金管制 弊多於利

說到租金管制，經濟學家多會指出弊多於利，大教授張五常便曾撰文作出評論，十分精彩﹕

「在有租金管制下，法例通常不容許業主在租約期滿時要求住客遷出。這是因為業主一旦拿回空置的住所，找新租客要收多高的租金法例無從管制。一間住所的市場月租值500，政府管制只准收200，只要住所是空置的，法例無能為力：業主可以月租200租出，但要求新租客以數萬元購買一文不值的舊椅一張，你情我願，政府管不着。

香港在二戰後初期的租管，空置的住所，新租客要交鞋金，繼而要交建築費，都是很有想像力的安排。鞋金者，是業主不言自明地說，我找租客找了那麼久，在街上走呀走的，鞋子破了，你要租我的住所，管制租金之上給我買鞋錢吧。二戰後幾年，市值租金與管制租金的差額愈來愈大，鞋金比真金造的鞋還要高，業主於是發明了『建築費』。你要租我的房子嗎？租管說月租200，我同意，但你要補貼房子的建築費3萬。

還是洋人來得老實一點。二戰後紐約有租管，空置的住所租出去，業主要收鑰匙金（keymoney）：政府規定月租20，那可以，但你要給我3000大元買住所的鑰匙，否則不租。

租管惹來的麻煩一大籮，其中最頭痛是重建的問題。要重建樓宇，租客一定要遷出，但如果業主收回空置的樓宇，再租出去，新租金如何，租管管不着——租金之外可以有鞋金鑰匙金之類，要不然租客會樂意地向業主高價購買破椅一張。樓宇重建一般對社會有利，但在租管下租客有權不遷出，怎麼辦？

香港二戰前的租管，政府為了不妨礙有利社會的樓宇重建而想出一個蠢辦法：在租管下，業主不能強迫租客遷出，但重建是例外。

推行該租管後不到3年，市場租金比管制租金高出一倍多，業主紛紛以重建為理由來趕走租客；法例規定要真的重建才可以那樣做，於是樓宇紛紛拆卸，導致數以千計的市民露宿街頭。」

租金高企時買樓 隨時摸頂

簡單而言，租管只會扭曲市場，業主一是不願租出單位，另一則是不斷走法律罅，租客最終不是租不到樓，便是要另外付出「費用」，最終還是要支付「市值租金」，至於一些單位租客可藉租管賴死不走，業主便也懶得去維修物業，令物業變得破破舊舊。

筆者觀察樓市多年，發覺有一有趣現象，就是不少人在租金低企時，覺得租樓輕鬆，提不起買樓興趣，經過多年後，樓市變得熾熱，租金亦高企，這時才覺得租樓辛苦，才咬實牙根去買樓，才說「長痛（長期交租）不如短痛（一次過付出大筆首期去上車）」，殊不知這時樓價也高企，更可能變成摸頂入市。

供樓負擔低 就是入市好時機

筆者就覺得應反其道而行，覺得租樓輕鬆時，固然是因租金低，但這時其實樓價也低，正正是放棄「舒適」去買樓的最好時機。事實上，在2003年時，香港的樓價和租金都在最低潮，其時供樓負擔（家庭收入佔每月供樓金額的比例）也低（圖2），便是正正摸底入市買樓的最好時機。

明報記者 陸振球

如果有租管，能不能有息管???

深不可測嘅中產才爺會點樣幫中產呢?

加免稅額同稅階, 然後

減退稅額

減差餉減免額

減電費減免額

換樓唔該交凸稅

等等.

大家估哩份預算案中產會唔會嘔凸呢?

基建超支 物料通脹是元兇

撰文:智經研究中心
欄名:預算案前瞻

近年政府公共工程開支大失預算，很多時候源於通脹預測的誤差。如中環填海工程初時政府以通縮來估算造價，但實際工人工資及材料費卻連年大升3.9%至105.9%。

建材成本 10年平均升9成

有意見認為，大型基建以及增加住屋供應，導致建造業人手緊張，加上近年原材料價格上升，都是推高工程成本的「元兇」。究竟這種說法是否可信？

參考統計處的《屋宇建築、建造及地產業的業務表現及營運特色的主要統計數字》，03年屋宇建築建造工程總開支達1,638億元，到2012年上升44.5%至2,367億，當中原材料及保養支出升66.9%。而僱員薪酬及付予只供應勞工的分判承建商費用由386億，上升63.4%至631億。但連工包料的分判承建商費用及雜項營運開支的增幅，分別為28.4%、32.2%，低於總開支升幅。

03年至2012年，建築用水每立方米收費保持不變。電費方面，中電和港燈的平均淨電價分別累計增加12.7%和29.4%，與材料物料、水電及維修保養費近7成的增幅相去甚遠。

過去10年公營建築工程的各類原材料自03年4月以來，平均升逾9成。

業內失業高 人工升幅溫和

勞工成本是另一個推高建造業開支的因素，但能否歸咎於10大基建，是另一個問題。統計處發表的公營建築工程工資指數顯示，過去10年，公營建築工程的工人工資只分別上升18.5%（土木工程合約）、10.3%（建築合約），只有不足兩成的增幅，但行業薪酬開支增長6成，可見私營工程的人工增幅遠勝公營建築工程。大型基建拉高整體建築工人開支的說法，似乎站不住腳。

若說建造業人力不足導致工資高漲，看來也欠缺說服力。08年以來建造業失業率一直高於其他行業，2012年失業率為4.9%，就業不足率高達7.9%，明顯高於整體3.3%的失業率及1.5%的就業不足率，不似出現人手荒。政府現時鼓勵新人入行，到日後10大工程結束，甚至可能出現更多「有人冇工開」的問題。

至於工資升幅，單就公營工程而言，其實不算顯著。公營建築工程工人每日平均工資，07年1月為平均每日838.9元，到2013年1月增至1,030.8元，增幅為22.9%，與同期21.9%的通脹相若。參考其他行業，整體行業名義平均薪金自07年第一季至2013年第一季上升25.7%，高於公營工程的工資增長。

盡管漲幅不高，但與07年政府宣布10大基建計劃前比較，公營工程勞工成本確有明顯上升。2013年公營土木工程合約及建築合約的工資，分別較07年增加24.3%和23.1%；07年至2013年部分工種日薪增幅甚至近7成，如結構鋼架工（69.7%）。混凝土工和雲石工，亦分別加薪41%和38.1%。據香港建造業總工會，目前紮鐵人工較07年時高98.8%，模板工人日薪更是07年的1.19倍。

人手現老化 工種技術錯配

此外，如前所述，私營工程的工資升幅遠超公營工程。整體從業員數目看似足夠，但業界指出部分工種出現技術錯配。香港建造商會最近調查全港百多個地盤，推算工人短缺率達一成六，短缺逾萬工人，且有4成工人年過50，人手老化問題愈趨嚴重。

早前港鐵亦表示，高鐵香港段土木工程已進入施工高峰期，不過仍欠一萬名建築工人。建造業總工會稱，雖然行業每年培訓六千名新人，惟需一兩年才可成為熟練技工，不能解決燃眉之急。

由此可見，建造行業是否欠缺人手，工資增長是否過高，其實相當視乎所說的工程究竟是公營或是私營，以及所指的是甚麼工序。部分從業員捉襟見肘，部分工種缺乏新血，是許多行業的現象。

無論如何，公營工程的工資及水電開支增長未見顯著，讓公共工程通脹預算出現落差的，就剩下物料價格的估算，如何處理，需要當局正視。

湯博士  

沈振盈係蘋果的專欄好似冇得貼文 , 我試過去 search 有冇其他留言 forum , 好似冇可以留言的沈振盈專欄 , 有冇其他朋友知道沈振盈專欄條 link????

沈振盈

實戰理論：
樓市已死租金難升

市況雖反覆，但走勢仍穩妥，恒指低開最多百餘點，尾市又能轉跌為升。技術上，22500有一點的回吐壓力，似乎仍要在現水平反覆整固。期貨市場方面，期指未平倉合約減少4,051張，反映大市再上升的動力已放緩。
期權方面，22400 Put成交大增，而且也見有加倉的情況，短線可用此水平作為支持位的參考。
向上方面，22600及22800 Call亦見成交活躍及加倉，相信22800會是結算前的阻力位。
現時暫不用心急買貨，只要保留足夠貨底便可，未可全面入市。正股仍可持有，但應將部份衍生工具獲利，等期指完成轉倉後才作部署。

周末期間社會上有討論到租務管制的議題，此政策涉及到自由經濟的底線，相信現政府未敢輕舉妄動。
不過，業界的反應實在太大，雖口口聲聲話推出租管反令租金上升，但理據似是而非。
若然現時樓市仍是一個賣家主導的市場，或許還有短暫的可能。現在擺明樓市已死，供應只有多、不會少，整體需求因為投資需求大跌，空置率只會越來越多，租盤供應將如排山倒海之勢湧現，又如何可以令租金上升。
猶記得政府推辣招之初，地產界統一口徑話只會令樓價再升，因為業主全部封盤不賣。結果，樓價再升只是短暫的假象，最終也敵不過供求關係，以及投資環境的改變。
若然辣招令樓價上升之說成立，則政府萬萬不能撤招，因為一撤招，賣盤便蜂擁而出，到時樓價便一瀉如注。
以上論點是根據年多前政府出招，地產界所講的邏輯而得出的結論。不要話畀大家聽，出招反令樓價升，撤招也令樓價升，此乃自相矛盾之言也。

沈振盈
證監會持牌人士

湯博士  

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沈振盈

實戰理論：
樓市已死租金難升

市況雖反覆，但走勢仍穩妥，恒指低開最多百餘點，尾市又能轉跌為升。技術上，22500有一點的回吐壓力，似乎仍要在現水平反覆整固。期貨市場方面，期指未平倉合約減少4,051張，反映大市再上升的動力已放緩。
期權方面，22400 Put成交大增，而且也見有加倉的情況，短線可用此水平作為支持位的參考。
向上方面，22600及22800 Call亦見成交活躍及加倉，相信22800會是結算前的阻力位。
現時暫不用心急買貨，只要保留足夠貨底便可，未可全面入市。正股仍可持有，但應將部份衍生工具獲利，等期指完成轉倉後才作部署。

周末期間社會上有討論到租務管制的議題，此政策涉及到自由經濟的底線，相信現政府未敢輕舉妄動。
不過，業界的反應實在太大，雖口口聲聲話推出租管反令租金上升，但理據似是而非。
若然現時樓市仍是一個賣家主導的市場，或許還有短暫的可能。現在擺明樓市已死，供應只有多、不會少，整體需求因為投資需求大跌，空置率只會越來越多，租盤供應將如排山倒海之勢湧現，又如何可以令租金上升。
猶記得政府推辣招之初，地產界統一口徑話只會令樓價再升，因為業主全部封盤不賣。結果，樓價再升只是短暫的假象，最終也敵不過供求關係，以及投資環境的改變。
若然辣招令樓價上升之說成立，則政府萬萬不能撤招，因為一撤招，賣盤便蜂擁而出，到時樓價便一瀉如注。
以上論點是根據年多前政府出招，地產界所講的邏輯而得出的結論。不要話畀大家聽，出招反令樓價升，撤招也令樓價升，此乃自相矛盾之言也。

沈振盈
證監會持牌人士

我已把您今篇文貼到去沈振盈 facebook , 但揾唔到其他沈振盈的留言區的 hyperlink

至於你上次寫篇關于工厦的文章 , 我有些少不同看法想回應 , 現在正整理資料 , 之後望能與您交换及討論看法

張炳良：口頭承諾非架空立法會

【now新聞台】立法會正二讀辯論樓市雙辣招的草案。運輸及房屋局局長張炳良承諾，日後會以不同方式處理加辣及減辣。會計界議員梁繼昌不滿政府做法，提出中止辯論。公民黨亦決定轉向反對草案。

樓巿辣招草案的審議進入最後階段，政府在二讀辯論時承諾，日後加辣不會像減辣般，以「先訂立後審議」處理。

會計界議員梁繼昌批評政府不尊重議員審議法案的權力，提出中止待續議案。多名泛民主派議員及自由黨都支持，本來支持草案的公民黨，更因不滿政府突然提出口頭承諾，亦轉向表明會反對草案。民建聯及經民聯都不支持中止待續議案。

運輸及房屋局局長張炳良重申，是吸納議員意見才提出，以不同方式去處理加辣及減辣。

張炳良承認，草案能否通過存在很多變數，政府會留意巿場變化，如有任何過分的波動，在有需要時政府會有應對

經民聯表明反對中止辯論樓市雙辣招草案

立法會正二讀辯論俗稱樓市「雙辣招」的《印花稅條例草案》，公共專業聯盟的梁繼昌提出中止辯論，手握七票的經民聯表明會反對，主席梁君彥表示，政府已表明不會再修改草案，若立法會再拖延處理，並無好處，不如盡早表決。至於會否支持政府的原法案，梁君彥指，仍要視乎哪些議員修訂獲得通過，再作決定。

同意25樓,

以前大快活下午茶加配雞亦只需HKD3.-/只, 現在要HKD9.-/只.

大家醒未?