今期辣蕉梗會過啦????未必???如果遊說多幾位議員投反對票,就過不到.............

好耐冇寫啦！
兩年後加息點算？
三年後樓價大跌兩成點算？
繼續如果三年後跌兩成系列...
雙辣招即將在立法會表決，最啱講呢個 Topic！
今天，10 個專家，11 個話未來會跌！
還記得嗎？自從美國印銀紙，樓市瘋了！政府多次出招，樓價還是升不停！

早兩年還在炒得火熱，是甚麼令樓市忽然急轉淡？外圍因素？美國減少買債？影響幾大？

最重要還是政府不斷加辣、加辣...早兩年意氣風發的投資者、業主、專家、代理都得乖乖聽話，全城唱淡！
政策...足以扭曲市場，令樓市由升轉跌！
如果...樓市真係大跌呢？

為甚麼政府會不斷出招？
為了讓更多人可以買樓嗎？
為了幫那些書都未讀完就高呼買唔到樓的年青人置業嗎？
錯晒！...財金官員、政府官員已經清楚表明，政策最重目的，是維持金融體系穩定！避免泡沫爆破，維持經濟穩定繁榮！
從香港 1997 金融風暴的經驗，從美國 2008 金融海嘯的經驗，所有人都明白，樓市崩潰會形成骨牌效應，各行各業都會崩塌！

還記得 2003 年，人人冇工開，賤物鬥窮人的情景嗎？

美國政府為甚麼印銀紙？...救市！

每個國家的政府，都在盡力阻止泡沫爆破，阻止經濟崩潰！

若香港樓市崩潰，難道政府會坐以待斃？讓香港再次回到 2003？讓 50 萬人包括沉默的中產上街？政策...是調控的工具！

當市場瘋狂上升，政策令市場冷靜，那麼當時場恐慌下跌呢？...踩多幾腳？即使經濟崩塌也在所不惜？誓要樓市跌七成讓憤青上車？...還是救市？救各行各業？

今天政府出了無數招！成也政策、敗也政策！
將來若樓市泡沫爆破，政府有大把本錢在手！

放寬 SSD 讓投資者重投市場？放寬按揭讓更多市民可以上車置業？放寬 BSD 讓人民幣救火？...都是非常有效的招數！聽見分析員、朋友說，預期樓價跌五成、七成，實在有趣！難道政府真是白痴？為了穩定金融體系及避免出現大量負資產，跌兩三成就出招啦！

另市場認為若政府收緊租金管制措施，將引發大批收租客劈價散貨，令樓價下跌。香港置業高級執行董事伍創業稱，樓市已啟動向下跌勢，但業主減價意欲不大，市場認為跌多少才滿足難以定論，但是次調整期料持續一、兩年以上，今年樓價睇跌10%。

科達地產主席湯君明對後市較審慎，他表示，以傳統藍籌屋苑為例，若樓價今年跌10%，買家又有置業迫切性，已可考慮入市。明年多個新盤陸續供應市場，估計租盤增加會令租金受壓，繼而拖累樓價，但認為政府減辣的機會不大。

此外，證券界多認為樓價下跌機會較大，當中法國巴黎銀行證券分析員黃智亮指出，今年樓價料跌5至10%，主要是供應增加令樓價下跌，今年香港亦有機會跟隨美國加息兩次，一年加幅最多可達50點子。

文章日期：2011年9月15日

明報專訊】瑞銀外部顧問、Look's Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東，除了投資股票了得，買樓賺錢也是他的強項，單是他在2007年以6400萬元購入飛鵝山的自住居所，早已升值至超過2億元，而他今年初出售的中環九如坊舖位，也在短短一年多升值近半。

陸的新書《繼續傲行》昨日正式推出，當中約有30頁內容談及對香港地產和樓市的看法，他認為香港住宅樓價已偏高和租金回報已跌至低水平，而樓宇供應會在2014年開始正常化，屆時利率可能回升，樓市將出現「危險時刻」。

陸東指出，支持香港住宅樓價過去數年上升，主要是低利率和低供應，但現時利率已跌無可跌，土地供應也已漸漸增加，香港人的入息過去10年都沒有增長，樓價現在一定是「貴」，下跌風險一定增加。

不過，陸強調樓價雖有下跌和調整風險，但不是說會如1997年後的「大U」，未來兩年可能會繼續「貴」，但論回報和風險，已不適合高追。他又指出，過去20年數據顯示，香港的貨幣供應M1與樓價有密切關係，相關度高達92％，反映熱錢或內地資金流入，會推低息口，有利樓價，但如現在內地收銀根，若情況持續，最終也會影響香港的M1增長，內地資金撤回，屆時就算美國不加息，香港利率也會向上，不利地產投資。

雖然樓市風險增加，他也不贊成將自住物業趁高沽出，並指曾和前金管局總裁任志剛飯聚，向其表示認同任的說法，在香港生活、工作，就是認同香港的前景，如此若有能力而不擁有自住物業，其實是「沽空」行為，非常危險！

陸東指出：「雖然樓市會調整，但和1997年前情況有極大不同，就當時不少人是住一間，炒3間，現在卻是連自住的物業也不多借，買樓借貸比率低至54％，即是說要樓價跌四成半，才會有負資產、銀主盤出現，所以就算樓價調整，也難以出現骨牌式效應令到樓價重演1997年後的跌六至七成。我自己就不會在香港『零持有』物業。」他建議，若計劃長時間留在香港發展，能力所及，就算是屯門、深井，也盡可能擁有自住的物業。

相對香港樓市，陸認為現時投資股市的值博率更高，以內銀股為例，不少大銀行只是6至7倍市盈率，股息率可高達5厘，而預備壞帳撥備達200％，這些銀行是不會「U」的，相比之下，現時香港住宅租回率可能只得2厘至3厘，還未扣除管理費、差餉、維修，而買豪宅的印花稅更高達樓價的3.75％，支出已高於一年的租金回報！又以地產股為例，股價較資產有大折讓，遠勝一手盤的有溢價，而流通性強，又具分散投資工能，同樣是較買樓收租划算。

撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）

【晴報專訊】公屋輪候冊中申請人數突破二十四萬，當中非長者單身人士逾半，首次超越一般申請；而大專以上程度的申請人更達四萬五千。長策公眾諮詢報告中有意見希望定時覆核申請，當局則指由房委會跟進。

樓價高令年輕人上樓難，申請公屋是其中一個置業途徑，當局披露，非長者一人申請公屋人數首次超越一般申請人。運輸及房屋局局長張炳良昨指，截至去年十二月底，公屋輪候冊上的一般申請者有十二萬一千一百個，而非長者一人申請就有十二萬二千二百個，當中有67％人為三十五歲或以下人士。

平均三年上樓 近四年最長

消息人士補充，當中有56％（約四萬五千萬）為專上或以上學歷、42％申請人為學生。

X政策縱容廢青鑽盡社會資源，有咩道理每人一公屋，年青畢業生何要獨居。　

家有廢青必有狗娘養，香港人好好反省吓。

房產學人——補地價仲裁先導計劃不可取

為了加快增加土地供應，《施政報告》提出補地價仲裁先導計劃，把發展商與地政總署就更改地契條款引致的補地價金額分歧，交由獨立仲裁員決定，但吾意以為不可。試想若你有一住宅單位放售，買家還價偏低，你會把這分歧，交給仲裁員代為決定嗎？一旦結果遠低於你所能接受的最低價，你卻無法拒絕，被迫賤價而沽，豈不是自投「強拍」陷阱？

        一般而言，在未有合約協議的情況下，討價還價是不需要、亦不適合用仲裁方式解決。除非雙方爭議屬於合約條款內的定價原則，或者條款解釋有爭議，仲裁才能發揮裁決誰是誰非的功能。然而，在申請更改地契條款的事宜上，顧名思義是申請更改條款，即根本未有新契約，雙方的討價還價不受合約條款約束，談不攏對雙方都沒有損失，大不了仍可根據原有地契條款使用土地，不存在任何合約爭議。
真正在仲裁的，其實不是補地價金額，而是政治問責官員與政治中立的專業公務員之間的爭議。當問責官員急於求成，欲加快土地供應，但專業公務員卻不賣帳，力保專業操守，在補地價金額事宜寸步不讓。事實上，十年前，香港測量師學會就曾建議，把補地價金額打個八折，加快更改地契的談判；但這一建議把責任放在政治問責官員身上，容易惹人懷疑私相授受，故此不了了之。

        若想加快補地價談判，又不想有利益輸送嫌疑，可考慮金融工程學的期權方法，譬如以八成補地價金額為基本必收費用，餘下兩成待發展項目落成出售時，以當時市價收取，若遇上地價下跌，這兩成的補地價金額自然回落，可減低發展商的地價損失；相反，若地價上升，庫房則可多賺期權價值，方法與分成租約相似，是一種行之有效的房產風險分擔法則；既毋須浪費仲裁費用和時間，制度又公開透明，計價全部以客觀公開市場指數為憑，無人為主觀判斷，避免仲裁員或官員獲得延後回報的猜疑，從制度上斷絕利益輸送之嫌，發展商的地價風險亦得以減低，最重要是無損公務員專業操守，真正做到四贏。

        香港中文大學地理與資源管理學系副教授

人口供應在增加???

本港總人口近722萬人增41800人...

本港截至去年底人口總數為七百二十一萬九千七百人，較前年底增加四萬一千八百人，增長率為0.6%；出生及單程證持有人的移入，是整體人口增長的重要元素；過去一年有五萬七千一百名嬰兒出生，四萬五千名單程證持有人移居本港。

同期本港死亡人有四萬二千五百人。

人口供應在增加???

持有房產是正確的!!!

香港發展地產係點揾錢，請湯博士參考呢段舊報導。

昔日地產新聞 2011年01月14日(Fri)

恒基新世界落禾沙已補價96億

　香港文匯報訊（記者 顏倫樂）城規會今日將審批多項申請，其中最觸目的包括恒基旗下三盤，其中與新世界合作發展的馬鞍山落禾沙項目，早前申請增加3,200方米的非住宅樓面，以及增加2.6%單位數目至3,900伙、減少車位數量等，規劃署未反對，料今日將闖關成功；但同系元朗和生圍項目，擬建358幢洋房，則因未有詳細的濕地保育計劃等理由，遭規劃署反對。

　恒基與新世界合作發展的馬鞍山落禾沙項目，早於09年10月完成近96億元補地價，每呎補額約3,243元。發展商早前向城規會申請增加3,200方米的住宅樓面，以作准許興建有蓋24小時開放的公眾行通道及附屬設施，隨後並修訂項目的發展參數，包括修訂最高物業高度由127.5增至129米，單位數量由3,800伙增加2.6%至3,900伙，但平均單位面積亦減少2.6%至873呎等。

　同時，項目各類車位數量亦減少5.7%至1,353個，發展商並將發展期數由之前分7期發展，減少至分6期發展。規劃署認為，有關修訂獲相關部門同意，而主要修訂為高度，屬輕微修訂，未反對申請，料今日可獲城規會通過。

呢个項目叫『迎海』，分幾期發展，土地成本加補地價每呎當你 3.5 K，加上建築成本 3.5 K，总共係咪 7 K？

迎海呢个盤 12 年尾開第一期實呎 1 万，最近開星灣價格相若，即發展商「大賺 4 成幾」喎！

喺感覺就係事實嘅現況下，呢个仲唔係地產商無良嘅有力証據？

想當年CCL 指數喺 09 年 10 月約 73 點，恒基與新世界完成近96億元補地價，每呎補額約3,243元。

因為文件往來需時，咁計對上幾个月政府批呢個補地價應好合理，而嗰陣 CCL 應唔夠 70 点，即比照現在 CCL 係 120 點，4 年多大市升咗 7 成！

四叔申請補地價嗰陣，政府應該揸到个價好盡，所以當恆基公報佢哋接受政府開出補近96億元地價嗰日，四叔已經拜神唔見隻雞，可知每呎補額約3,243元，根本就係市價！

結論就係-----如果呢个迎海項目最終有賺，亦只不過係地產商看對後市咋！

而喺今時今日，政府話明你樓市再升的話，咁政府就會毫不遲疑再出招，那麽在有輸無贏的環境下，地產商如果仲走同政府申請補地價嘅話，拒哋个腦一定出咗問題！

而MTR嘅項目亦可參照上面嘅分析！

2014年 2月 18日補充：湯博士-----

政府嗰班負責開價嘅測量師及精算師，冇奶油憑直覺講一個價出來，而地產商請翻來嘅專業人士，亦冇可能係流口水之徒！

相方估價有差別，應該係喺預測後市呢度，往陣時地產商可成功補倒地價，通常係佢哋成功捕捉倒樓市循環嘅低位，而地產商就係喺嗰陣立即答允政府呢口價，以鎖定成本！

其實呢度幾似坊間投資者買賣大銀碼物业，買方想平啲、賣方想添啲，最後睇邊个講得掂對方，而中間人就係經紀，至於事後邊个做咗揾夠扮賊，或者被人揾咗老襯，就看大家邊一個睇對市啦。

在有咗仲裁機制後，無可諱言相方差距應會有所收窄，但發展商答唔答允仲裁呢口價，就要看佢哋點估計後市，請不要忘掉，就算發展商走去入紙申請補地價，他們係可以喺任何時間縮沙唔繼續玩的！

俾著我係長實、新地與恆基，我唔搏懵入幾張申請紙就笨，因為分分鐘有死雞執喎！

土地上興建94幢住宅大廈，共11,224個單位，...........

那麼就是由共11,224個單位，.....的小業主佔用了......把地產霸權分出去分擔???

香港又有咁多人唔識寶???