長遠房屋策略諮詢期即將結束，筆者擬透過本文，進一步剖析長策文件另外三個議題。
筆者曾指出在「供應」、「規管」及「資助」三種政府介入房屋市場的策略中，「供應」的彈性最低（見本欄2013年11月15日「長策私樓欠數，應以居屋補底」一文）。未來5年公營房屋的供應既不能如長策計劃平均年供應2.82萬個單位，規管及資助便須成為房屋策略的重要組成部分，並適時檢討修訂，因他們較易推行及撤銷。
乏合適可負擔居所 鐵般事實
規管私樓的相關政策當中，需求管理措施（俗稱「辣招」）屬非常時期的非常措施，「目的在於應對樓市近年因供求失衡、利率超低和流動資金氾濫等因素所造成的非理性亢奮，使樓價偏離經濟基調的情況，以減低資產市場的泡沫風險，及對整體宏觀經濟及金融穩定的衝擊；並且在房屋供應偏緊的情況下，政策上優先照顧香港永久性居民的置居需要。」（見運輸及房屋局局長在立法會《2012年印花稅（修訂）條例草案》法案委員會2013年9月16日會議的開場發言）。在私樓供求失衡的情况未解決之前，當局看來不會輕易「減辣」或撤銷這些措施。
關注團體曾多次要求政府重新引入租務管制措施（註一），以遏止租金過度上升，並保障現有租客的租住權；租務管制措施包括租住權保障及租金調整幅度管制。租務管制對居於劏房的弱勢社群住戶尤其重要，近年劏房住戶面對連年加租及搬遷頻繁之苦，當局若實施租務管制措施，相信會減低他們的租金負擔和令他們的租住權有較大保障。
長策委員會亦承認實施租務管制有其好處，但同時指出有關好處「最多只能惠及現有租客，至於尚未租到樓的人士，卻要面對更高昂租金，或因市場上出租單位供應減少而愈來愈難找到合適的居所。」（長策文件5.45段）
看來當局對重新引入租務管制措施有很大保留，筆者認為租務管制在香港曾有70多年實踐經驗（註二），租金管制及租住權管制只不過於1998年及2004年起撤銷；現時在私樓市場缺乏合適及可負擔居所，是鐵一般的事實，與多年前當局設立租務管制的市場狀況應有相似之處。
筆者認為租務管制屬「非常時期非常措施」，對居於不適切居所的低收入住戶減輕租金有一定幫助，因實施租務管制而出現的「壞處」應屬可接受或應容忍（tolerable）之惡。
對特定對象提供租金管制並不限於私樓租客，事實上房委會的公屋租戶受《房屋條例》保障，每兩年調整租金一次，而調整幅度亦按法定機制參考公屋住戶收入指數的變動可加可減，就算加租，也不可高於10%；2012年3月底時，房委會為70.2萬個租戶提供居所，公屋平均月租約為1,400元，一般而言，公屋租金水平約為該單位市值租金的三分之一，便宜之餘更獲《房屋條例》保障租金加幅，政府實在應公平對待低收入私樓租客，在「非常時期」引入「租金管制的非常措施」，待可負擔的私樓有充足供應時才撤銷。
租管立法需時 租津先助貧戶
通過租管的法例需時，沒有領取綜援的貧困住戶，最好能及時獲得關愛基金的生活補助金，以減輕他們的私樓租金負擔。透過關愛基金為公屋輪候冊上仍居於不適切私人居所的低收入住戶，提供財政資助或補貼，以減輕他們的租金負擔，甚至比全面實施租金援助予所有已輪候公屋3年的住戶更為有針對性。加上，無論當局是否提供租金援助，劏房貧困戶所交的租金，已比大型私人屋苑貴及升幅更高；所以當局不應以擔憂引入資助推高租金，而不向有需要的住戶提供援助。
此外，長策委員會為了避免天水圍新市鎮過分偏重公營住宅發展的經驗，在長策文件第9章就十年以後如何發展新市鎮，提出建立自給自足的社區的大方向：「強調將來需以恰當的綜合發展模式發展新市鎮：除了提供必要的基建和適切的房屋外，……。建議未來的新市鎮應大體上發展為可以自給自足的社區，提供完善的交通運輸系統、其他必要的輔助設施、足夠的工商業活動、和本土就業機會，令這些地區能夠繁榮地發展。」（9.3段）
拓新發展區 當區就業不實際
新發展區將會是未來房屋土地的來源，大體上將來新界洪水橋和新界東北新發展區均會朝着建立自給自足社區的大方向發展，但筆者就因以下理由對其可行性提出質疑：
（一）自1973年以來已發展的九個新市鎮，當局發展的基本概念是「盡可能提供一個均衡和設備齊全的社區，這包括基礎建設和社區設施」。但均衡和設備齊全並不等同自給自足。這九個新市鎮可劃分為三代：荃灣、沙田和屯門屬第一代， 70年代初期動工；大埔、粉嶺 / 上水及元朗屬第二代， 70年代後期動工；將軍澳、天水圍和東涌屬第三代，發展工程則於80及90年代展開；全部均不能「自給自足」；
（二）「自給自足」背後期望在新發展區內有足夠的工商業活動、和充足的本土就業機會，但多個新市鎮的實證經驗已清楚說明，為數不少的新市鎮居民，因本身的資歷或工作經驗，未必能在同一新市鎮找到合適職位，部分居民跨區就業看來無可避免；
（三）就算政府預留土地作工商業活動，社會經濟大環境若有轉變，當局亦難保投資者不撤資，以致新發展區內的就業機會不縮減。
較為實際的做法是保證每一個新發展區具備完善的集體交通運輸系統，並持續為須跨區工作的中低收入人士提供交通津貼，例如每日無論因上下班或就學來回住所的交通費是否多於10元，出行者只須付10元，公共交通機構收不足的費用，由政府補貼，當局若有如此交通津貼安排，新發展區的公私營房屋應有其吸引力，而該等新發展區是否「自給自足」已不再重要。
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註一：租金管制主要是以法例釐定某類型住宅單位於續租時最高可容許的加租幅度。租住權保障規定若現有租客欲續租而又願意繳交市值租金，業主必須同意續租，除非在某些特定的情況下，例如自住，才可拒絕續租。本港租金管制及租住權管制已分別於1998年及2004年起撤銷。
註二：有關香港實施不同形式租務管制的歷史及討論，可參考影子長策會（2013）編著《住屋不是地產：民間長遠房屋策略研究報告》第七章，該報告由印象文字出版。第七章表一列出1921年至1998年間的租務管制措施。
