【文: 葉寶琳】
筆者昨天在他報撰文，指租務管制的各種可能，除針對租金調整幅度的「租金管制」（rent control）外，亦提及有「租住權保障」（security of tenure）的部分。不過，現屆政府堅決不設任何形式的租管，這便苦了租客，特別是基層一批已變成「游牧民族」，在租金貴、租期短的環境下，基層的搬屋次數已愈來愈頻密；他們要麼繼續捱貴租，要麼居住質素愈來愈差，居住面積愈來愈小，要麼愈住愈遠。當中的辯證如何，迷思是否真確？容筆者嘗試理順一下。
一、 租管好心做壞事？
「租管會降低業主放租的誘因，減少出租樓宇的供應，從而增加空置率，反令租金上升」。這是特首梁振英的典型說法，是否成理，當中涉及租金變化和空置率在租管撤銷前後的變化。我們先處理住宅物業方面的租管政策和租金變化的關係。香港在1997 年發生金融風暴、2003 年發生沙士，政府為遏止經濟氣候對樓價和租金的負面影響， 就在1998 年及2004 年全面撤銷租金及租務管制。梁振英卻強烈否定任何形式的租務管制，指會令業主封盤，令供應減少，繼而令租金上升。按此邏輯，在1998 年和2004年全面撤銷租金和租務管制，理應降低住宅空置率。不過，我們從【表1】可見，1998年撤銷租金管制後，住宅空置率不跌反升，少於40 平方米住宅的空置率升幅尤甚；2004 年連帶租務管制也予取消後，空置率下跌0.5%。
由此可見，租住權保障對空置率會有所影響，但租金水平管制方面，卻未能證實與空置率有直接關係。
二、 對短期租客不利？
過去，香港的租金管制政策限制每次續租的加租幅度，即是業主可在與租客簽訂新租約時加租，業主或會於訂定新租約時，收取較昂貴租金，以彌補日後不能加租的損失；有指這會變相對短期租客不利，令他們比長期租客須要負擔更高昂的租金成本。
這個憂慮都是租金而非租住權管制，而後者的政策目標之一，正是為了保障長期及穩定的居住權，而願意繼續租住原有單位的租客，不應因為有另一人可交更貴租而遭迫遷；業主不能純粹因租金「價高者得」而選擇租客，因此租住權保障政策必然地會減少短期租客的住屋選擇。
三、 租管可減租霸？
租霸是2004 年議員支持撤銷租住權保障的重要原因。當年媒體對租霸的報道，也促使政府和議員透過修法解決問題。可是政府卻沒有任何有關租霸的客觀數字，只有差餉物業估價署有關處理欠租調解的個案數字，見【表2】。當然，不會所有遇到租霸的業主均向差餉物業估價署求助，可是作為唯一的官方參考數字，我們可見租管對減少租客欠租問題沒有幫助。
業主租客權力不對等
訂立租金管制的理據，建基於業主與租客不對等的權力關係。選擇新租客，還是讓舊租客續租，對業主的利益來說基本並無分別；但對舊租客來說，他們面對迫遷、卻要付上極龐大的成本（包括搬遷費用、找新租盤的時間、成人要轉工作、子女要轉學校等等），而整個社會同樣須要付出成本（如社會網絡解體）。因此透過租住權保障限制業主迫遷，協助租客有較穩定的居住環境，可對社會整體帶來益處。
此外，在缺乏租住權保障下，業主可以透過舊有租客對迫遷的焦慮，進一步加強業主在議價上的強勢位置；而租住權保障將有助加增加租客的議價能力。因此， 回想2004 年政府以「租客議價能力已大幅提升」的理據（住宅供應量增加、租金下滑和公屋輪候時間縮短等）來取消租住權保障，但今天已有所轉變，鐘擺已走向保障業主的一邊。
再者，我們從【表3】可見，撤銷租管對遏止租金下滑有顯著效果，1998 取消租金管制後，跌幅有所紓緩；2004 年撤銷租務管制後，租金只見大幅上升。1998-2003 年時，不論整體的租金變化，或面積少於40 平方米的私人住宅中，每年租金均有跌幅； 在此之後， 除了金融風暴的2009 年外，其他年份的小單位私樓租金均大幅上升， 2010 年和2011 年的增幅更升至18.3% 和
13.6%。雖然有一種說法指在1997-2002 年樓價下跌時，租管已不能發揮效力，但從【表3】可見，租務管制可令租務市場受外圍經濟影響的時候，能起穩定作用；進一步而言，在租金和租務管制之間，我們更見後者撤銷後，對租金的影響更大。
租管有正面價值
租管政策的介入，其實是在平衡業主與租客之間的議價能力；當中涉及的租金水平、樓宇供應、公屋輪候時間等，這些都是可變因素，因此，我們或應把租管視為短期政策，甚至討論租管和空置稅的關係。因此我們絕不應把租管的討論打壓於萌芽，在業主與租客議價能力懸殊之下，應該重啟租管討論，期望9 月出爐的長遠房屋策略督導委員會諮詢文件，會把租務管制政策納入議程之內。
