長策私樓欠數 應以居屋補底
撰文:劉國裕 香港城市大學公共政策學系副教授／香港房屋委員會委員
欄名:長策解碼
長遠房屋策略諮詢期將於12月2日結束，諮詢文件指出：
「希望透過是次公眾諮詢，為公眾提供一個社會討論的平台，讓市民一方面討論如何改善政策來處理十年內的房屋需要，另一方面思考香港在十年以後的發展模式。」（9.1段）本文擬跳出長策10年規劃期的框框，建議將長策以15年作為規劃期。
文件所提及的房屋需求估算和供應規劃目標，只局限10年：未來10年總供應目標為47萬個單位，即平均年建4.7萬個單位；並初定公營與私營房屋的比例為6比4，即公營房屋的平均年供應為2.82萬個單位，私樓年供應為1.88萬個單位。
首五年公屋欠帳 日後要「歸還」
礙於撥地、規劃及建築期等限制，在10年規劃期的首五年，公營房屋的供應量已不能再增加（首五年平均每年約1.8萬個單位[註一]，比文件建議平均年建2.82萬個單位少1.02萬個單位），而私營房屋的落成量，主要隨市場及經濟大環境而調整，因此，在未來五年或以後，私人發展商亦不一定會按政府的「計劃」平均每年建1.88萬個單位。
當局聲稱採納「供應主導策略」作為新的長遠房屋策略，但首五年在公營房屋供應方面已有大筆「欠帳」，長策能否處理當前香港的房屋問題（包括公私營房屋供求均嚴重失衡、負擔能力不斷下降、和人口特徵轉變對房屋需求造成持續的壓力），實在令人質疑。
以15年規劃 兼顧供應辣招
有見及此，筆者認為長策應採納一個15年（或更長）的規劃期，【批---現在政府連 47萬個單位都未揾齊，呢位哥哥還要人哋做夠 15 年規劃，咁是否玩人先】然後再分短、中及長三個規劃期，在每一段規劃期（每期約為五年），就公營房屋的供應及私樓的土地供應，政府對私人房屋市場及公營房屋的各項規管措施，和政府對未能負擔適切居所的私樓住戶的財政資助，訂下各種政策及計劃。
在供應、規管及資助三種政府介入房屋市場的策略中，供應的彈性（或增加房屋或土地供應的可能性）最低，明理者應知道，興建房屋及造地需時，不大可能在短期內調整，但在中及長的規劃期內的房屋供應，則可因應環境或政策的轉變而更新。
至於規管及資助，相比供應，則較具彈性，可在短期推行或撤銷，因此適宜在首五年的規劃期積極考慮，其後亦應適時檢討。
供應、規管及資助這三種政府介入房屋市場的策略，歸根究柢都應朝向長遠房屋策略「為香港市民提供適切而可負擔居所」的願景。
附表列出短、中及長規劃期內供應、規管及資助須關注的議題。本文先就供應作進一步分析。在規劃中期（即2018/19至2022/23），公營房屋須大幅增加，因為在長策的首五年，建屋量平均每年已少建1.02萬單位，因此須將這「欠帳」加在這個五年規劃期，假設房策文件原定年建2.82萬公營房屋單位的計劃不變，將1.02萬單位的「欠帳」加在2.82萬單位上，便得出3.84萬的數目。
另外，筆者根據2008至2012年私人住宅單位的實際落成量，佔運輸及房屋局「估計總供應」的比例，作了一個保守的假設。因為此實際落成量佔原先估計總供應量的比例，在過去幾年只徘徊在30至60%之間，亦即是「欠帳」率達七成至四成。（見註二）【批---政府講咗當做咗，難得仲有唔少人信，由此可見政府呢個愚民政策有幾成功】
那即使未來長策10年規劃期內的其中五年，私營房屋每年未達標的興建量，只佔1.88萬目標的三成，私營房屋這個估計「欠帳」亦會達5,600個，因此政府應提早介入，預先興建公營房屋單位填補此數。而無論是公或私營的房屋供應，均具有一種「缺乏彈性」的特質，因此預早規劃是必須的。
居屋後備供應 視樓價變公屋
這每年平均額外興建的0.56萬公營房屋單位，加上前述的3.84萬的數目，在2018/19至2022/23這個規劃期，便須積極尋覓土地，每年平均興建4.4萬公營房屋單位。
在私營房屋價格高企而私人發展商建屋量只達當局原規劃目標70%的時候，這0.56萬額外的公營房屋單位可作為資助出售房屋，以滿足大量渴求居屋申請人的置業需求。
若私營房屋價格下調至居屋申請人也有能力在私樓市場購私樓時，這0.56萬額外的公營房屋單位可作為出租公屋，以縮短公屋輪候名冊上申請人的輪候期。
在2023/24至2027/28這個規劃期，公營房屋的興建量更須加大，筆者認為當局應將長遠房屋策略「為香港市民提供適切而可負擔居所」的願景，以更具體的指標達成，例如在這個規劃期內，向公屋輪候冊上一般申請人及35歲或以上非長者一人申請者承諾「平均等三年可入住公屋」，更可向不能負擔私人樓價的居屋二人或以上住戶申請者承諾「平均等五年可獲購居屋機會」[註三]，日後在財政或土地資源較充裕時，可將輪候期縮短或將承諾擴至其他申請人。
未來拓展新土地加建房屋的任務極為艱巨，供應既不能一步到位，規管及資助便須成為長策的重要組成部分，下文再談。
[註一]當中包括2013/14至17/18年已落實興建中的8.2萬個出租公屋單位（即平均每年1.64萬個），及在2016/17及17/18這兩年將建成的6,400個居屋單位（2013/14至15/16沒有新居屋落成，以五年平均計算，即每年平均約建0.13萬個），見房委會2013年9月公營房屋建設計劃。
[註二]見筆者於本報2013年9月25日發表《長策加辣招 地產商不再主導樓市？》一文的附表。
[註三]按現時居屋白表申請人的入息限額，約有27萬私樓租戶符合資格申請居屋；自居屋計劃推出以來，當局均沒有向合資格的居屋申請人承諾申請若干年可獲購居屋機會。【批---政府夠承諾人哋公屋三年上樓啦！認真你就輸了】
