施永青：香港每年需要多少住宅？
2011年10月17日 15:46 稿件來源：am730
香港新聞網10月17日電 中原地產董事施永青17日在am730發表文章說，據特首施政報告提供的資料，香港有260萬個住宅單位，但隻有235萬個家庭住戶。這表示現存的住宅單位數目已比家庭數目還要多；而且不是多少少，而是多了25萬個，比全港住戶的數目多10.6%。
如果真是這樣，香港應該沒有房屋供應不足的問題。社會何需這麼急去逼政府增加供應？社會更應該去關注的，是如何令現有的資源得到更好的利用，以免空置浪費。
據差餉物業估價署公布的2010年底的住宅空置率隻有4.7%，而不是10.6%；反映有些家庭佔用不隻一個住宅單位。但我們並不能立即視這種情況為不合理，因為現今的確有不少年輕人喜歡遷離家庭，過獨立的生活，以享有更多的私隱空間。
香港的公屋就有一大批單身的青年在輪候，而劏房的租客中，亦有很多是單身的青年人，正正在顯示我們不應忽略年輕人的住屋需求。可能是政府把住戶的定義訂得太死闆，沒有把單身的青年視作一個家庭單位，才會以為香港隻有235萬個住戶，還以為住宅的總存量多過家庭數目達10.6%。若然我們把單身青年的住戶亦算作一個家庭單位，香港的住戶應該不隻235萬。所以，差餉物業估價署算出來的空置率(4.7%)，可能更貼近事實。
一般來說，樓宇是不會零空置的。市場上總會有人要賣出買入，在討價還價期間，物業可能需要空置一段時間，去等待出價好的買家，或由投資者暫時持有，以等待時機。在很多地方，這種正常的空置率亦會有5%。
現時香港的住宅空置率，低至隻有4.7%，比自然空置率還要低，顯示市場完全有能力接受更多的住宅供應。
政府現時的計劃，是每年要為私人市場提供二萬個單位，為居屋需要提供五千個單位，為公屋需要提供一萬五千個單位，合共四萬個。如果與董建華年代的八萬五千個相比，四萬個可謂連當年的一半也不夠，但八萬五已被證明是一個可以帶來災難性後果的供應水平；明顯過高，不可以拿來作準。
居屋與公屋的需求，視乎供應有多少，亦沒有參考價值。要看就得看私人市場才有意思。過去五年，私人市場平均每年的吸納量隻有12,452個，現在政府打算供應20,000個，增加了60%，增幅確是不少。
然而，過去五年的平均吸納量少，卻並非因為吸納能力不足，而是因為樓宇的供應量少。過去五年，香港私人住宅市場的年均落成量，隻有11,280個單位，比吸納量還要少。此乃之前樓價上升的主要原因。
因此，每年12,452個，根本不是正常的需求，而是受供應不足制約下的需求。從這個角度來看，每年提供約20,000個私人住宅，能否滿足需求，仍不能這麼確定。我傾向認為，這個供應量仍略嫌不足，不一定有遏抑樓價的作用，政府仍可大膽地增加供應。
