「我的房產已沽了差不多兩成 ! 」中原集團創始人施永青作為香港地產代理界的重要人物，看淡香港生產力，竟然還長期看淡樓市 。
「傳媒報導我沽房產，是真的；沽了就沒有再買。因我不看好香港的未來。」施永青的樓評每每惹人注目，卻鮮有談論對長遠樓市的看法。舉目遠看，他是看淡的。「香港在政治及經濟方面均沒有出路，沒有競爭力，生產力欠佳，怎能看好樓市呢？」
據本港傳媒年初報導，施永青2012年大手沽貨，至少涉及7項香港物業，變現5.72億元，帳面獲利逾2.37億元。當時他說樓市大升，房產價值佔他個人的資產組合八成，沽樓是為了平衡組合，並非看淡。事隔半年，施永青的觀點出現了明顯改變，除了短期看淡，長期也不看好香港樓市。
上月以來，先後有調查指出香港的競爭力不繼。瑞士洛桑管理學院於月初公布全球競爭力報告，香港失去全球競爭力排名首位，被美國和瑞士超越而排第3。中國城市競争力研究會於上月亦公布一項調查，在中國最具競争力城市排名中，香港已從第二名跌至第五名。調查顯示，香港排名下降，與經濟增長放緩及政府管治能力减弱有關。
若中央插手於港不利
施永青認為，香港市民追求民主，冀一步登天，不太現實。「在港英時期，我們說民主不及自由重要。現在港人用這種方式爭民主，我擔心連自由都沒有了。」面對港人號召「佔領中環」，施永青不予贊同。「在香港如今政治環境之下，要號召幾萬人佔領中環，並非沒可能。即使人群是和平佔領，若屆時一旦阻街或影響交通秩序，港府不可能不採取行動，一旦把人群逐個搬走，又要花警力；要是拘留，連監獄也爆滿，這給港府添難題。辦不好，和平行動變成亂子，可招致中央插手，這對香港更不利。」他說，佔領中環不能解決香港實踐真正民主理想，但卻招致中央可能的干預，何必呢？
說到香港民主派的訴求，施永青認為，港人在港英期間並未享有太多的民主，現在港人享有民主的程度已在進步之中。「泛民要求特首候選人，是在不被北京設限的情況下選舉，但我們不得不考慮中國是一個政治實體，不可能完全任由香港政治發展。」他覺得爭取民主是須要妥協的。「美國總統林肯於十九世紀六十年代爭取解放黑奴，廢除奴隸制，也要求激進派讓步。」他又提問：甚麼是真正的民主？其實英美國家都並非真正的民主，「英國上議院有世襲的議員；美國總統選舉實行選舉人團制度，總統由各州議會選出的選舉人團選舉產生，而不是由選民直接選舉產生。」他認為，民主發展可以循序漸進，按《基本法》，由選舉委員會選出候選人，然後由港人一人一票選舉，應可為目前港人所接受，並足以作為中國民主化進程提供示範。「如果港人在政制上不讓步，最後不能依據《基本法》解決問題，這意味着港方違反合約。我們不要做導致強迫中方取消《基本法》的事，否則，可能達致更嚴重後果。」
他說，現在中國愈來愈強大，香港的議價能力向下，一旦重新檢討對香港的管治，那麼原有寬鬆的自由也可能失去；要是有外國勢力介入，更將香港變成火藥庫，令香港付上沉重的代價。
他強調，近年香港社會議題趨向政治化，那些民主派領袖，寧為玉碎不作瓦全，並非真心的為港人福祉去追求民主，而是政客為贏取港人選票的手段。「他們亮著貞操帶，顯得純潔，並不是真正講民主上的進步，卻是傾向為中國政府製造矛盾，多於為港人造福。」他說，社會上鼓吹爭取完美的民主，但最後可能陷於一無所有；港人對此須抱有獨立思考，去判斷香港的政制發展，否則將上演悲劇。
港人仇富令商人卻步
在經濟上，施永青認為，香港已不再是商人的天堂。施永青於1949年出生在上海，三歲來港，中學時信奉馬克思主義、毛澤東思想，曾經是一個彌漫理想主義的青年；後來，有感人生要面對生活現實，遂奮發立志，如今成為了香港地產代理界的領袖人物。
一度是滿腔熱血的施永青，在他眼裡，現在年青人強調應得的權利(entitlement)，聲稱天賦人權，不遺餘力去爭取分享社會財富的權利，卻不顧花精力貢獻社會，予人分享。「他們已沒有上一代這麼搏殺，反而期望富人把財產分攤出來；令勇於拼搏的人也不順氣。奮發向上的社會原動力被遺棄，生產力下降，大家反而精中精力瓜分已有的積累，社會怎會進步？」
他說，現在港人聲稱人權無分國界，但內地自由行旅客來港卻說成是「衝擊」，聲言要限制內地人來港。「香港哪有「地球村」的意識？ 現在部分人反而倡本土主義，思想相當落後。」
施永青近年樂於捐款支持年輕人創業。但他說，如果見到年青人欠奮鬥心，思想怠墮，令他減低捐獻的興趣。
「新加坡人非常羨慕香港以中國為腹地所帶來的優勢，但不少港人卻選擇在政治及經濟上與中國割裂。」施永青說，現在歐美經濟增長潛力都不如中國，失業率都不低，西班牙失業率更高達26%；如果港人只講理想及原則，不談現實的話，香港在政治及經濟的走勢將持續向下。「香港原是美國最大貿易夥伴，如今與中國經濟愈加密切。如果香港與中國交惡，對香港有何好處？」
他慨嘆香港已從「重商」轉變為「仇商」，有輿論鼓吹向富人徵收累進稅，每每批評「無商不奸」，「地產霸權」，「唯利是圖」；批評港府「官商勾結」，「寬容暴利」，「壟斷市場」。「以往香港商人在香港賺錢後，因不熟悉外國環境都不願向外投資，而是在港進行再投資。但現在香港富商已寧可跑到海外投資。」
他以香港時代廣場搬遷戲院為例，說道：「作為時代廣場業主，私有產權是應該受到保護的基本權利。業主應該有話事權的，但業主要求戲院搬遷的決定都受到外界非議。您說，誰是霸道？誰是地產霸權。」
他又說，香港原是個人利益優先，社會利益是政府的責任；但現在，輿論扮清高，處處站在道德高地，商人利益要服從於社會利益，商人投入資金建設社會彷彿還要做罪人。
「商業活動的空間已愈來愈少。」有一次，施永青放舗租賃，租客說他靠這舗位吃飯，因此他不敢將租金提至市場價格，最後索性賣了算。他又說到大家樂快餐店實行最低工資的事，當時大家樂依法實行(時薪22.4元另包膳食及其他津貼)，但政客批評這是變相減薪，要求更高時薪(33元)，並號召市民罷吃迫老闆讓步。「我們做老闆的不能決定員工報酬，那些不是員工、不是股東的，卻似乎可以代替老闆發言，這對投資人不利。」
施永青說，「仇商主義是否已令香港堪於淪亡？值得我們深思。」
2002-03年政府提出「孫九招」吸引投資者前來投資，如今港府卻推出「辣招」企圖擊退外來投資者。現在樓市正處於高峰，港人高呼打壓樓價。他說：「要是資金撤離，減少投資香港。那麼有一半港人家庭的物業，會如特首梁表英所願，呈現貶值。一旦資產下滑，消費及投資能力萎縮，實體經濟不穩，各行各業受衝擊。年青人在爭取各種權利之下能獲得多少利益呢？」
施永青認為，在政制上港人現在不願妥協，未來有可能會失去更多；在經濟上，港府勢弱，港人由「重商」變成「仇商」，年青人又欠奮鬥心，香港競爭力不繼，生產力成疑。展望未來樓市，難以看好。
「除非未來內地經濟無限好，內地人願意承接香港高樓價，也不介意繳納高達23% 印花稅；在香港政經底蘊不穩之下，看淡未來，看淡樓市。」施永青淡淡然說道。
施永青為何走上街頭？
問：上月中，你率領數以百計的地產代理出席立法會前舉牌抗議。你作為老闆走上街頭，很罕有嗎？
施：不算，韓國農民反對加入世界貿易組織，我有參加；美國攻打伊拉克早期，我也有上街。再倒數至1989年六四事件，我也領率中原二百人出席抗議活動。
問：你平日言論有時頗為中肯，以港人及投資者的利益評述，不一定偏袒地產代理。這次你為何旗幟鮮明的與業界一起上街抗議？
施：業界應有發言的權利。之前，部分港人不滿建焚化爐，其取態與社會利益不一致，他們都會上街請願。還有，前段時間數百碼頭工人罷工，反映幾萬人的飯碗訴求，也發動工業行動。當業界利益受損，有業內人士上街申訴，在香港是很自然的事。這次地產代理業界利益受損，影響不但是地產代理、還會波及律師、傢俬鋪老闆、裝修工人的生計，牽涉全港過半數擁有私人物業的家庭。我個人生計不成問題，但其他人可能很有問題，當中包括不少我們的員工，我有責任出面為他們爭取權益。
問：這次你為業內利益上街抗議，曾考慮過社會總體利益嗎？
施：我們抗議的，主要是要求港府撤銷三項印花稅。其實，較早前，已有不少聲音呼籲我們站出來反對，當時我們也擔心社會反應未必和我們一致，所以沒有行動。但經過一段時間的觀察，港府針對地產業所實施的「辣招」，其破壞力太大，也不能達至預期的社會效益。我們必須站出來說話，即使請願不成功，也向社會表達了我們的訴求。
問：港府推出的房屋政策有何不公平之處？
施：近年香港樓市屢創高峰，香港政府的房產政策採取以「港人優先、自住優先」為原則，這點為大多數港人接受。但在實施過程中，這些原則卻沒有完整落實到新批土地上，如一些新樓出售，只實施「港人優先「，卻沒有實施「自住優先」。另外，政府只叫二手業主賣樓奉行上述原則，自己賣地建出來的樓宇卻沒有「優先賣給自住」條款。
政府為了壓抑樓價，利用雙倍印花稅阻撓非首置的買家入市，但大部分非首置買家都不願意繳交偏高的印花稅，導致市場嚴重萎縮。小業主賣樓時不會依照「港人優先、自住優先」原則，而是以「價高優先」；他們是不會犠牲個人利益，去滿足社會整體利益的。我們公司幫助過不少政客及議員賣樓，他們在公共場合發言時，聲稱反對地產霸權，但賣樓時仍然以「價高優先」為原則的。
問：對於工商舖買賣需付雙倍印花稅有何想法？
施：梁振英沒有汲取董建華的教訓，豈能為了一時效益而放棄長遠利益。以往港府一貫政策是不干預市場，歡迎外來投資，且自由買賣；現在外來投資港樓須繳付重稅，仿似社會罪人。外國投資者的視野其實不只限於香港，港府出「辣招」，他們已跑往倫敦及約紐買房地產。人家拿錢來港投資，港人還反對，香港突然變得不歡迎外來投資了，這不只受到地產代理界的關注，外國商會也很有意見。
如宏利保險最近在九龍灣買了一座總值45億商業大廈，光是印花稅便花了3.8億，加拿大商會的代表對此表示很不滿。因這個交易對香港有好處，政府應予鼓勵，不應遭受懲罰。我理解，現在樓價高企處於非常時期，但實施政策也不應傷及無辜。政府關心港人，實施政策限制住宅價格狂升可以理解，但要求工商舖也付雙倍印花稅便不太合適。因工商界每項投資都經過周詳考慮，一旦有損失，便會自食其果，政府無須多加干預。我認為，凡持貨超過兩年的工商舖.買家，不管是自用或收租，應獲退回交多的印花稅。
問：港府以印花稅阻嚇買家入市，造成怎樣的影響？
施：早前政府推出特別印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）企圖提高交易成本，防止炒賣住宅活動。今年初推出雙倍印花稅 (DSD)，除港人首置之外，買入工商及住宅物業都要繳交。這些「辣招」針對非港人、非首置、公司(海外及本港)，要繳付額外15%印花稅(BSD)，又要交雙倍印花稅(DSD)，稅務相當高。舉例說，內地人如買亳宅，要交雙倍印花稅8.5%及買家印花稅15%，共付高達23.5%，如三年內沽出要付10-20%印花稅(SSD)。三項印花稅已導致樓市交易萎縮，過往首次置業人士佔樓市整體成交10-20%，但「辣招」實施後，地產市場只有首置購買力去支持，令需求大降八成。如情況持續，有可能令一半地產代理無法生存，連帶其他行業都叫苦連天。
問：受「辣招」影響，你估計將來樓價走勢如何？
施：現在因「辣招」交頭大減，心急的業主會減價賣樓。再加上美國準備提早退市，香港利率也難免趨升，房地產商下半年面對較大財務壓力，將加快銷售建成的住房變現。在種種不利因素之下，預計今年內細價樓跌5%，亳宅及一手樓跌15-20%。由於樓市呈跌勢，港府應盡快撤銷三項印花稅。
註：
特別印花稅(SSD) 是指住宅樓宇，購入一至三年內轉手，業主要付賣價10%；如半年內賣出，要付賣價20%。
買家印花稅(SSD)是指住宅樓宇，買家1)非港人，2) 非首置，3) 有限公司須付15%印花稅。
雙倍印花稅(DSD) 是指所有房產(包括住宅、工商舖)除首次置業之外，須繳付雙倍印花稅。
廖美香是南華早報中文網副總編輯
