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1. 1200億發展古洞粉嶺北 2013-07-05 09:09:34 |
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1200億發展古洞粉嶺北 【太陽報專訊】擾攘近十五年、爭議不斷的新界東北新發展區規劃研究終極方案出爐，發展局決定耗資一千二百億元優先發展古洞北及粉嶺北兩區，並提高發展密度，令住宅單位不跌反升，供應量增至六萬零七百個單位，預計可容納十七萬多人，當局又計劃動用三百億元收地，並採用「加強版」傳統新市鎮發展模式，容許發展商有條件換地。預計首批一萬六千個單位最快於二二/二三年落成，至於坪輋/打鼓嶺的發展則暫時擱置。 政府去年九月就新界東北新發展區規劃完成第三階段公眾諮詢，經過九個月修訂，昨公布終極方案。發展局局長陳茂波指，政府計劃先行發展古洞北及粉嶺北，提高發展密度，兩區的住宅單位由四萬七千三百個增至六萬零七百個，增幅達兩成八，較原本規劃發展的三區（即古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺）合共提供五萬三千多個單位還要多，整個項目則於二○三一年完成。 坪輋打鼓嶺押後發展 古洞北及粉嶺北兩個發展項目整體發展成本達一千二百億元，當中三百億元用作收地，其餘九百億元則作基建及公共設施等發展。至於坪輋/打鼓嶺因缺乏基建及鐵路連接，將押後與新界北區新發展區一併研究，發展為可容納三十萬人的新市鎮。 政府又調整資助房屋比例，公營單位比例由四成九增至六成，公營房屋用地比例則增至四成七，當局又暫定將公屋、居屋及私樓的比例分別定為五比一比四，陳茂波強調，比例只屬初步估算，希望留有彈性。 當局又決定增加兩區發展密度，規劃署署長凌嘉勤指，古洞北將設鐵路站，該區八成人口將居住在鐵路站旁五百米範圍內，該處住宅地積比由五倍增至六倍，周邊地帶則增至三點五倍，區內會興建醫院等設施，而燕崗及河上鄉一帶村落則會保留。至於粉嶺北則設東西兩個交通交匯處，人口集中居於兩交匯處五百米範圍，南北面則設綠化走廊，區內的塱原自然生態公園南北面合共四十五公頃土地將預留作農業用途。 計劃採用「加強版」傳統新市鎮發展模式，即變相加入公私合營元素，被指「明益」地產商，陳茂波指新模式有助加快私營單位推出市場，上任發展局局長林鄭月娥亦曾表明如社會可接受會考慮採用公私合營，此立場並無改變。 陳茂波又強調，曾考慮收地問題會引發訴訟，「政府唔怕打官司，究竟有冇訴訟冇人知，但我哋已做到情理兼備。」有關規劃將於今年九至十月刊憲及交由城市規劃委員會討論。 新界東北新修訂方案要點 古洞北及粉嶺北新發展區定位為粉嶺/上水/古洞新市鎮 坪輋/打鼓嶺新發展區留待與新界北一併規劃 增加發展密度，調整公私營房屋比例，公營房屋佔六成 加強版傳統新市鎮發展模式，容許有條件原址換地 登記寮屋住戶獲60萬元特設現金津貼，並預留兩幅公屋地作原區安置 政府投資成本1,200億元，當中收地賠償佔300億元 建造工程2018年展開，2022/23年首批居民入伙，2031年完成 賠唔番個家 張伯：一九五幾年買屋住喺度，間屋千幾呎用來開士多，近年馬屎埔啲人搬走晒，經營唔到，希望快啲發展，等我上公屋。 區太：自從八十年代嫁人，跟住夫家喺度務農，一家四口都係耕田，仔女大咗都一齊耕作，賠幾多都唔要，賠唔番個家畀我。 何婆婆：我六十年代就喺度住，八個仔女都喺度養大，都唔贊成發展，要發展都無辦法，如果有得賠、可以上公屋，都會走。 |
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2. 紅櫻槍是過時的槍 2013-07-05 09:27:58 |
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物業代理一定要搞一次沒有誠，信，義的大遊行，.......... 很可惜沒有主題人物出現, 我真擔心紅櫻槍是否過時的槍...............  請紅櫻槍抗議................
代理界發起 7月7日萬人遊行 |
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3. 釋迦牟尼 2013-07-05 09:52:28 |
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施生信佛已久, 色即是空, 空即是色; 無為即有為, 有為即無為. 佢信到至高境界, 自己無為既時候覺得自己無為, 自己有為既時候都係覺得自己無為. 阿彌陀佛! |
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4. 反對雙倍印花稅有理由嗎？ 2013-07-05 11:08:14 |
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有朋友知我會參加這個星期日上午10時在維園舉行的「辣招苦主大遊行」，認為是枉費心機，因為政府是決不會收回這個自以為有民意支持的加徵印花稅措施的。他還擔心我會被人利用，成了倒梁勢力一分子。 我的態度很簡單，我從事的行業受到新措施沉重的打擊，我有權發聲，讓社會知情。但我並沒有像有些政客那麼霸道，非要社會行我的一套不可。我的責任是把我的觀察講出來，政府可以按全局作判斷，後果自負。 我明白，現階段不可能要政府撤回所有這些措施，但修訂的空間還是存在的。現時，這些新增的印花稅雖然已全面執行，但還有待立法正式通過，議員們還有加以修訂的機會。我建議立法會的議員在表決前，不妨從以下的角度去考慮一下修訂，以減少這些措施的不良副作用。 (一)只需把工商舖等非住宅的交易也納入短期轉讓需徵收額外印花稅的範圍，已足以遏止工商舖的投機炒賣；這樣就不用向所有工商舖的交易都徵收雙倍印花稅，以免正常的商業活動也受打擊。宏利保險在港設地區總部，買整幢寫字樓，對香港經濟有裨益，香港應表示歡迎，而不是徵收他3.8億印花稅。這會影響香港的國際形象，損害香港的競爭力。 (二)買家印花稅的徵收對象，應針對買住宅物業的外來資金，不應影響香港人用有限公司來置業。這是香港人一向都有的權利，政府沒有理由為打擊外來買家，而殃及池魚。因此，只要有限公司的股東與董事全部都是香港人，買住宅物業時，就不用交買家印花稅。 (三)雙倍印花稅的打擊面太闊，變成除了住宅物業的首次置業者之外，所有的正常交易都成了打擊對象。這使市場的交易少了七成，房地產資源無法正常流轉，對香港經濟會有嚴重的影響，議員們不可掉以輕心。現時已呈現出來的弊端起碼有：(i)資金為了避免繳交雙倍印花稅，集中流入首置市場，令首置者想買的物業價格飆升，置業更加困難。(ii)在交投銳減的情況下，換樓活動幾乎停頓；細樓的業主換不成樓，亦沒法把自己手上的細樓賣出來，何來上車盤供首置者選擇？(iii)市場交投萎縮，足以令大量相關行業的從業員失去工作，對工資增長造成壓力。(iv)投資活動全面受壓，勢必影響經濟增長。(v)美國退市，一百二十多萬個香港小業主需要重新部署，卻因交投疏落而沒法轉身，將來必會與政府算帳。政府若是聰明的話，應果斷地撤銷雙倍印花稅。 小業主為了及早讓政府清醒一下頭腦，以免犯下無法挽回的大錯，最終損害了小業主該有的自由出售物業的私有產權，應積極參加星期日上午10時在維園舉行的「辣招苦主大遊行」，為自己的權益發聲。 我以上的建議，並無妨礙政策想打擊投機與住宅物業應讓港人優先的制訂目標，只是減少它的後遺症，希望議員認真考慮。 (轉載自2013年7月5日am730C觀點)
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5. 亮劍 2013-07-05 12:20:51 |
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地代如果打正旗幟，只為一已私利，你們係因為做唔倒生意而遊行，咁一般針唔拮到肉嘅人，係唔會同情佢哋㗎！ 地代應襯呢兩日，發掘一些個案，解釋呢個 3 D 係點不知所謂先，好等小市民可以聲援你們！ 舉例一：有對六十後夫婦，佢哋有子女在今個暑假之後，就要出國留學，咁兩老當然唔使住成仟呎樓啦，所以呢家人想三房換兩房，這樣一來幫補留學支出，二來亦可節省不必要支出。但現在他們俾乜D物D攪寸咗，巿區三房因首期極溶，買家失蹤因此放極都唔出，而二房上車盤又俾首置客搶高曬，雙重損失！ 例子二：有人三年前買咗個一房結婚，今年初佢老婆証實攪出人命，因為他想第二時BB有多點空間，所以要換二或三房，但現在點換先???賣出一房再入二或三房，咁真空期住喺邊?或先買入二或三房，再沽現住一房?但政府當你係炒家，要收你 DSD，仲叫埋銀行唔借餞俾你上會！！須然話你半年內沽出那間一房就可回水，但半年嘅時間好長嗎?實放得倒? 例子三：有個阿伯八十歲，住唐五樓，無電梯，佢早排中風，他想搬去一間有電梯又新啲嘅樓度，但政府點「幫忙」?咪整鬼佢，等佢換唔倒樓囉！！阿伯日日要屈喺屋企，由早到晩要對住個電視做人咁慘，政府就関人隱事！
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6. homebloggerhk 2013-07-05 13:21:43 |
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齊享 私樓升值 和 政府津貼 無難度 http://homebloggerhk.com/?p=8957
本人31歲剛結婚, 和老婆住公屋, 公屋是老婆在2006年一個人申請所得, 所以10年先要審查, 我預計 2016年加埋我個名入後, 到時申請新居屋置業. 個人收入 $42k, 老婆做 part-time $6k. 現金 $200k, 每月可儲 $23k, 預計加埋 bouns 一年儲 $300k, 3年後大約可有 $1M. 原本計劃3年後用呢$1M買第一間樓出租, 再向親戚借 $200k 用綠表95%上3-4M新居屋. 但現在有個新計劃唔知是否可行, 想問下諗兄意見. 由於我父母(已退休)有層$3M的樓, 仲欠銀行$360k, 每月我幫手供5k, 現想以我擔保父母轉按借 $2.1M, 還左$360k 仲有$1.74M cash, 月供$8k, 之後有兩個 options. Option A. 將$1.74M 做人仔定存, 收息已可 cover 大部份供款. 3年後+自己Saving有 $2.8M, 到時買3間樓, 1. 我名義用$1.8M, 5成按買 $3.6M樓收租, 月供約 $6.8k 2. 我妹(月入$17k)的名義用$1M, 7成按買$3M樓出租. 3. 我買完第一間應該超公屋資產上限, 為免被踢走, 2年內綠表95%上新居屋(首期$200k親戚借出) Option B. 現在用其中$1M現金我妹名義買一間收租, 另0.74M 做人仔定存, 3年後有 $1.8M, 到時買兩間 1. 我名義用$1.8M, 5成按買 $3.6M樓收租, 月供約 $6.8k 2. 綠表95%上新居屋(首期$200k親戚借出) 請問兩個options 邊個可取, 又或諗兄有其他建議? 另有幾個問題想問 1. 綠表上居屋係咪有政府擔保上到95%又唔洗過壓力測試? 2. 我妹剛入職公務員, 聽聞可免入息審本申請公屋, 如是, 則唔會用佢個名買樓, 就算要比BSD都用番我名義買第1&2間, 過唔到壓力最多叫佢加名做借款人. 因計算一間公屋的價值點都多過 BSD, 到時又可用綠表買居屋. 不知諗兄對此有何高見?
ANSWER:
是的，綠表人買居屋做按揭可上到95%，白表免補價是90%。另外你買入1&2間，是要比DSD(Double Stamp Duty)，不是BSD。BSD係留比外藉人仕，不少人都搞錯，唯有借你的個案解說一下，請不要介意。另外如用你自己名義買樓，阿妹唔係業主，她的角色是擔保人，而要成為借款人通常自己都係業主(即契上有名)。做擔保人變相輸出自己的借貸能力，如果阿妹真係有公屋配比佢咁叫佢將借貸力「送」比你而唔好浪費，亦為上策。無論係選(一)或(二)，在你配置上可見到港人在政府新樓房政策下有幾個求生術: - 用盡屋企人QUOTA: 所謂齊心就事成，在新政府下如果一個人有住宅，在買第二套房時是要比雙倍從價印花稅的。即買五百萬樓由十幾萬稅加到三十萬。如果想慳返此洗 費，請鎖定屋企入面沒樓係手既阿爸、或有人供養既細妹。大陸更有夫婦因想慳稅而假離婚，當然筆者是不會再人分棲的!
- 釋出QUOTA: 如果是聯名持有，何不將聯名轉單名，釋出一個人QUOTA呢? 要交付樓價一半之印花稅的雙倍數，之後又可以有QUOTA單名九成上會買自住樓了。
- 姻親關係共享資源: 本個案的讀者收入明顯高於公屋申請入息，但在現行政策下只要太太有戶藉，先生只要通過簡單審查即可加名入公屋。到時由公屋轉綠表免補價買居屋，即可買入大單位及借95%按揭。
講返讀者，成件事情由加按父母樓(得1.74mil)開始，此事實在正確，附合諗樣有錢先借的道理。之後分別在用阿妹行先買樓，定係自己打頭陣。讀者有信心係三年後儲到一百萬，即如在三年後才開始買樓大計，有約2.80mil「子彈」可用。另外有限制是當自己一買樓爆資產上限，就要係兩年內搬到居屋，放棄公屋。 編排上讀者做得不錯，在將資金分配上，諗樣有以下建議:............. >>>按此看全答案 |
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7. 圖霸佔龔的生意王國 2013-07-05 14:38:09 |
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法官斥陳振聰無恥極度貪婪..... 商人陳振聰被控偽造與行使已故華懋集團主席龔如心遺囑案，陪審團以大比數裁定陳振聰偽造及使用虛假文書，罪名成立，法官聽取辯方求情，判處陳振聰監禁12年。
法官麥機智，直斥陳振聰無恥、邪惡、極度貪婪，判處監禁12年，並須支付控方訟費。
麥機智批評，陳振聰從龔如心身上獲取30億元，仍不心足，竟圖霸佔龔的生意王國，顯見極之貪婪。法官形容，陳振聰是「一個聰明而懂得哄人的大騙子」。 |
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8. 郭家領導人 2013-07-05 14:54:51 |
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地代為了私利而遊行示威揀錯了日子，7月7日盧溝橋事變76周年，理應有更廣闊的胸懷，到日本領事館示威以示不忘國家民族的傷痛，為好好教育下一代樹立榜樣，國家民族強盛和民主化進步才能避免重蹈覆轍被外番日寇奴役，地代揀7月7日遊行示威必遭天遣。
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9. 沒有政治智慧的行業 2013-07-05 15:12:14 |
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物業代理行業是一個沒有政治智慧的行業, 尋找政治團體........協助攪一次大遊行，或攪政治抗爭，必須要有一個長久合作默契............不要誤上賊車...........尋找真正政治同盟軍......... |
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10. 7.7. 2013-07-05 15:16:21 |
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| 3. 1937 年 7 月 7 日 日本 发动 了 卢沟桥 事变 驻守 ...2013-06-30 14:42:30 | |  
1937年7月7日 盧溝橋事變爆發--中華網--新聞中心....   
1937 年 7 月 7 日 日本 发动 了 卢沟桥 事变 驻守 ...  
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11. 地代真幸福 2013-07-05 15:18:20 |
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你地地代真幸福, 搵唔到食你地阿頭就組織你地一齊去嘈政府, 叫政府啲政策配合你地去搵食. 難為我地呢啲做 I.T. 既. 科網爆破, 沙示, 金融海嘯, 我地呢啲被誤視為洗錢唔搵錢嘅人首當其衝, 阿頭一定唔會保你, 而係第一時間炒你去節流. 我都好想去嘈政府叫佢啲政策配合我地 I.T. 呀! 有無啲資料科技界嘅議員去率領我地一齊去嘈政府呀? |
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12. 亮劍 2013-07-05 15:19:01 |
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樓價升----無殼蝸牛上街！ 樓價跌----小業主上街！ 樓價唔上唔落成交縮----地產代理上街！ 我問過一些做地代嘅朋友，7 月 7 日他們會上街嘅，而如果你哋齊心，唔好各懷鬼胎，各自為政！今次整翻萬零弍萬人出來行，3 D 會有鬆手啲嘅希望嘅！ |
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13. 日軍進攻盧溝橋 2013-07-05 15:21:22 |
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1937年7月7日，日軍進攻盧溝橋。
盧溝橋橫跨永定何，屬河北省宛平縣管轄，距北平僅30里，為捍衛北平的屏障。駐守在平津一帶的中國軍隊是第二十九軍，總兵力約有10萬人。
7月7日夜10時，駐丰台日軍河邊旅團第一聯隊第三大隊第八中隊，由中隊長清水節郎率領，在盧溝橋以北地區舉行以攻取盧溝橋為假想目標的軍事演習，11時許，日軍詭稱演習時一士兵離隊失蹤，要求進城搜查。在遭到中國駐軍第二十九軍第三十七師二一九團團長吉星文的嚴詞拒絕後，日軍迅即包圍宛平縣城。翌晨2時，第二十九軍副軍長兼北平市長秦德純為防止事態擴大，經與日方商定，雙方派員前往調查。但日軍趁交涉之際，於8日晨4時50分，向宛平縣城猛烈攻擊。並強佔宛平東北沙崗，打響了攻城第一槍，中國守軍忍無可忍，奮起還擊，日軍在同一天內，連續進攻宛平城三次，均遭中國守軍的英勇抵抗。7月8日，北平當局令駐軍堅守盧溝橋。宋哲元致電蔣介石，報告盧溝橋事變真相。同日，國民政府外交部為盧溝橋事變向日本大使提出口頭抗議。同日，日本內閣會議提出所謂“事件不擴大，就地解決”的方針，欺騙世界輿論，麻痹國民黨當局，爭取時間調集部隊。
1、“七七事變”后，中國軍隊沿長城開赴前線 
9日，北平當局與日軍達成協議:(1)雙方立即停止射擊；(2)日軍撤退至永定河左岸，中國軍隊撤至右岸；(3)盧溝橋守備由河北保安隊石友三部擔任。翌日，中國軍隊撤退，日軍不僅不履行諾言，反而大批調兵向中國軍隊進攻。11日，平津當局與日軍達成現地協定:(1)第二十九軍代表聲明向日軍表示道歉，並懲辦此次事變責任者；(2)取締藍衣社及其他抗日團體的抗日活動；(3)永定河以東不駐中國軍隊。10日，各方紛紛報告，日軍已由天津、古北口、榆關等處陸續開到，且有大炮、坦克等向盧溝橋前進，已將大井村五里店等處佔領；平盧雲路也不通行，戰事即將再發。11日起，日軍時以大炮轟擊宛平城及其附近一帶，城內居民傷亡頗多，團長吉星文亦負傷，就將城內居民向城外比較安全地帶疏散。戰事由此擴大到八寶山、長辛店、廊坊、楊村等處。第二十九軍各部分散於各處應敵。日軍出動飛機在各處偵察掃射，戰事時斷時續。盧溝橋事變揭開了全國抗日戰爭的序幕。
2、在與日軍的對峙中，一名29軍戰士在陣前擺出蔑視敵人的姿勢。三分鐘后他被敵人擊中。 
3、“七七事變”時守衛在盧溝橋的中國軍人
4、盧溝橋上的中國守軍開槍還擊
5、“七七事變”中盧溝橋上的中國守軍
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7、宛平城被日軍炮擊的彈洞
8、日軍開上永定門城樓
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14. 李克強經濟學：讓經濟重回市場軌道 - 收水後香港亳宅首崩 2013-07-05 15:42:52 |
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巴克萊報告認為，「李克強經濟學」的政策框架有三個特色：無刺激、去槓桿和結構改革。當中，金融領域的利益調整已經開始，大量措施將會密集出台。
現時距離十八屆三中全會召開還有三個月，這次會議一般會確立並通過新的經濟政策走向，是觀察新一屆政策執政思路的關鍵。
前貨幣政策委員會委員李稻葵早前表示，中國經濟正進入一個改革的制度變遷的新季度，7月至9月以至第四季的10月份，將會出現一系列改革的動作和訊號。」
中央的首個改革範疇就是金融業，主因信貸投放對增長的帶動作用越來越低，傳統的金融模式已支持不了經濟轉型，需要金融作出調整，加上目前整體宏觀經濟比較平穩，是進行金融改革突破的好時間。此外，相對於土地、財稅等改革範疇，金融改革所遇到的阻力較小，並可為其他層面的改革帶來支持。
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15. 內地客又蝕賣瓏璽 2013-07-05 15:46:09 |
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【接連敗走】大角嘴瓏璽再有強國人蝕住走。消息稱，3座高層C室，建築面積1,140方呎，實用898方呎，剛以公司轉讓形式易手，成交價1,400萬元。有指賣方為內地客，2011年7月向新地（016）以1,373萬元購入，賬面雖賺27萬元，但扣除使費後，料蝕近40萬元。
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16. 白表客持續湧入 樓價連升二週 2013-07-05 16:36:17 |
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17. bsd 点解無用 2013-07-05 16:53:41 |
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Why bsd is useless! Pls read the below
近幾年來，國內買家係香港物業市場當中亦佔－定的市場份額，相信這是不可置疑。圖六顯示，按成交金額去看，國內人過去幾年都一直維持淨買入的狀態，国内買家佔總買入成交金額的比例大於国内賣家佔總賣入成交金額的比例 (下稱“国內人淨買入比例差距”)。
由2011年Q1起，国內人淨買入比例差距由8.8%升至2011年Q4的20.3%，一年內国內人淨買入升幅十分驚人，這可能與期間人民幣由0.88升值至0.83有关。然後，国內人淨買入比例差距由2011年Q4高位的20.3%下跌至2012年Q3的11.7%。
如果2011年末至2012年Q3的国內人淨買入比例與同期的CCL(圖七) 比較，您会发現一個好有趣的現象。CCL由2011年6月的100點 下調至2012年2月的94點；然後由2012年2月的94點升至2012年11月的116，期間国內人淨買入與賣出的差距由20%下降至11.7%，国內人淨買入下降4成，但CCL卻大升23%，這足以证明今次CCL升浪的主力係由本地客造成，而非国內人。
根據上文，今次CCL由94升至116 （BSD 新效前）的升浪基本上由本地買家包辦，主要原因本地客有强勁的剛性需求、供應嚴重不足，再加上大陸客入市比例持續下降，但政府卻用BSD去調控樓市。我認為，政府岀招只不过為出招而出招，做样俾人睇，根本没有針對升市真正實际原因。 |
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18. DSD 為何沒用？ 2013-07-05 16:55:16 |
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DSD 為何沒用？
居於自置物業比率非常高，DSD 只會使到租盤更缺
其次，根據2011年人口普查(簡要報告 p.72 – p.77)，香港有237萬個家庭，
假設1個家庭佔用1個單位(這個假設是與現況相符，請參閱人口普查簡要報告 p.72)，如剔除公屋及其他居住情況之82萬個單位，所有私樓、居屋及其他非公屋住宅有154萬個，其中123萬個單位(123/155萬戶= 79%) 是由自置物業家庭自行居住，只有20%的私樓、居屋及其他非公屋住宅用作投資及收租之用。8成非公屋的住宅由用家自行居住的話，基本上很難說賣便賣，用家不能不兼顧自身家庭需要而草摔賣樓。若非自身經濟情況不許可，自住樓理應是他們最後一根稻草，不會隨便賣出。
7成多至8成的非公屋的住宅單位由用家自用，曾俊華經常講樓市炒風嚴重，我真的想問 「有幾嚴重」？如果8成單位買左擺響度任由空置等升值，這才叫炒風嚴重！！ 居於自置單位家庭的比例非常高及低空置而導致樓價上升的現象，我認為這是強大的自住剛性需求。處理剛性需求的唯一方法，就是增加供應。
政府出住宅DSD 去趕走長線收租客，其實會有另一個副作用，今天8成住宅單位已由用家自己使用及只有2成放租，今後仍有能力入市的人絕大部份一定是自用。在更多人用其單位自住及在低空置率的情況下，放租的單位只會比以往更少，租客要比以往花更多工夫、時間、金錢才能覓得心水租盤。 |
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19. ssd 為何沒用？ 2013-07-05 16:56:29 |
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ssd 為何沒用？
我不想重複再说ssd 如何收窄盤源， 想说另一观点
倘若SSD存在於1990 - 1997年，SSD 將會是一項非常有效的調控樓市措施，因為當時按揭利息10 - 11厘，收租回報5 – 6 厘，業主囤積單位每年要向租客補貼 5 - 6厘，3年合共補貼15% - 18% 樓價，單是3年SSD巳经使到業主失去任何防守、短炒獲利的空間，迫使業主一定要賣出單位，樓價便會下調。
但今天的情況是完全相反，今天業主負債水平遠較1997時為低 自住及收租的租金回報遠超存款及按揭利率，今天2手業主囤積單位不賣反能隨着時間賺得更多，所以大部份業主真的沒有必要劈價賣出單位，我認為2手業主減價求售的個案只會是零星個案。
出招使到樓價跌，但在低息、低空置及高通脹的環境下，租金回報上升又會再支持樓價，政府又出招，真是沒完沒了… |
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20. 加新造按揭息率無助冷卻樓市 2013-07-05 16:57:50 |
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加新造按揭息率無助冷卻樓市，只會阻礙2手供應及流轉
很多人認為，加新造按息便可以冷卻樓市，其實這只是答對一半。我認為要加息，必須要同時加新造按揭、舊有貸款利息，即是須要加銀行同業拆息及最優惠利率才有效。今日只加新造按揭，對很多舊業主來說，根本無影響及出貨壓力(因為很多2011年3月之前造的按揭大多是H + 0.65厘至0.7厘，即1厘按息；其後所造的按息約有1.5 - 2厘之間)。
有聯滙制度下，銀行同業拆息及最優惠利率不能隨便調整，香港的貨幣政策必須要跟隨美國。滙豐、揸打剛剛加新造按揭息率0.25厘。假設若撇除SSD、BSD及DSD的因素，舊業主當考慮賣樓時，他們便要放棄之前較低息的按揭計畫(例如：H + 0.7%)，再換另一層樓就是較高的2.4 – 2.6厘按揭息率。在高租金回報(自住或收租) 的情況下，這樣只會使到舊業主在考慮賣樓時更惜售，2手住宅流轉速道更慢，這也是另一導致地產代理「食西北風」的原因。
從下表的數據得知，今天香港人的財富、流動性、淨儲蓄水平非常高，銀行體系内淨儲蓄金額已達香港2012年GDP的1.5倍，這可以解讀為香港人(包括業主) "好有錢"及"底子厚"，有強大的持貨防守力。要疏導資金從樓市撤出，最有效及最快的方法就是同時再加存款利率。試想想，如果定期存款有3 - 4厘利息，買樓收租的吸引力便會大大降低。但是在聯滙制度下，香港放棄自行制定利率的權利。要真正有效理順樓市，今天看來只剩下增加供應一途。
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21. 楼市基本因素重温 2013-07-05 17:03:19 |
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今天樓市過去幾年大升市的基本因素是低負債、低失業、低空置、低存款及貸款利率、極大收入水平差距、高淨儲蓄率、高租金回報、低供應等等，直到今天，我看不見這些基本因素因政府出招而改變。單純看這些影響樓價的最直接的 parameters ，樓市市底其實好強，與97年的弱基本因素其實是相反。
其實，政府想做低樓價，好讓一些未能上車且收入較低的人可置業，但是今天香港淨儲水平好高，但您認為，這些豐厚的儲蓄是集中在未能上車且收入較低上車客的手上，還是一些電視上看不見的高收入、較富裕的人士手上？萬一樓價純因出招而跌，但牛市因素不變，誰人有能力先去搶買？ |
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22. DSD 為何沒用 (2)？ 2013-07-05 17:08:44 |
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為何細價樓今天能熱賣??
買300萬以下的物業，就算付DSD，都是有限錢。政府出招限買中上價住宅及工商鋪，只會令到聰明資金湧去到下價上車盤，變相加大上車客面對的競爭。
況且上車盤、細單位的呎租較同區大單位差不多或者更高 (以北角區為 , 單幢 200 - 300 呎細單位的呎租同和富、城市花園甚至塞西湖差不多) ，再加上出租細單位較大單位容易，租客對內籠亦沒有太高要求，再加上 DSD的稅率 會隨樓價上升而急速颷升，又加上車盤及基層盤因公、居屋不夠而有強大租、買需求，再加上政府又要留番個活俾人上車，所以上車盤仍有9成按揭可借。
例如, 1000 万買一件和富 , Stamp Duty (SD) + DSD 要 $750,000 ; 買 4 件250万 , SD + DSD = $300,000 , 如果用同一 agent 買 4 件 , Commission 還可以講下价 tim
現在理論上每月應課差餉租值低於一萬，(10,000 x 12 x 5%) = 6,000 元，等如每年括免上限六千)，在對上好多年都免交差餉，而照估計呢個括免部份差餉會蕭規曹隨！
如入1000 万買一件和富 , Rental / 月 = $32,000。
咁每年付出嘅差餉就係 (32,000 x 12 x 5%) - 6,000 = 13,200 元。Rental yield after rates = (32,000 x 12 - 13,200) / 10m = 3.7% (note: 其他地區 $10m 樓冇 3.7% yield , 北角區 D 租算 ok)
而買 4 件250万 , 4 件250万 , 隨時每件收到 $9000 租 , 買 4 件250万咁每年要付出嘅差餉係等如零，食到盡政府優惠之餘，仲可分散風險！
Rental / 月= $36,000。Rental yield after rates = (36,000 x 12) / 10m = 4.32%
所以過往炒開中上價樓投資者，現在都湧去細價樓，政府出招的其中一個目的是幫人上車 , 但出招後使到上車盤更難上車 , 上車客面對更大的競爭 |
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23. 淨身BB 2013-07-05 17:45:41 |
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大家好, 我係陳淨身, 我屬於愛黨力. 好心你地班地代唔好出來搞搞陣, 你地要愛國愛港, 政府話乜就做乜, 你地出來遊行只會搞亂香港嫁咋. |
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24. Nelly 2013-07-05 20:01:28 |
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The present property price is still very very cheap.
Go Go Go!!! |
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25. 精人出口、笨人出手 2013-07-06 00:03:17 |
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博士寫完一大輪煽動地代怒吼，成功了，班蠢蛋真係吹雞上街，仲要蠢到揀七七盧溝橋事變76周年，有班爛頭卒代勞，大可準備坐收漁人之利了！
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26. 上环有间叫永利威酒业有限公司。永利威 黑店 2013-08-03 01:30:30 |
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上环有间叫永利威酒业有限公司。永利威 黑店一肚气，上环有间叫永利围葡萄酒 你睇团购就写到几好....各位妈咪要睇清楚先....
呢Ð咪...百年历史老字号...永利威永利威有限公司 全无诚信..仲可以写......信誉超卓，是广大消费者信心的保证。
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