去年逾60萬人成百萬富翁

一項調查顯示，本港去年有60.1萬名擁有100萬港元或以上流動資產的「百萬富翁」，較2011年增加一成四。花旗委託港大於去年底至今年初，以電話方式訪問了3000多名年齡介乎21至79歲的人士。結果發現，年齡介乎50至69歲的百萬富翁佔最多，為富翁人數三成一。39歲或以下受訪者中，有兩成人是百萬富翁。調查又發現，有三成二的新晉百萬富翁表示，主要因為出售物業令資產增加，兩成二人則因其他投資變現獲利。另外，調查指出，七成八受訪百萬富翁均擁有私人物業，當中超過三成人擁有多於一個物業。近六成受訪百萬富翁表示，除了公積金及強積金外，已準備其他儲蓄或投資計劃，為退休作準備。

花旗銀行公布「香港百萬富翁調查2012」調查結果，香港百萬富翁人數達創記錄的60.1萬人，主因出售物業收益。平均均資產則升至1,310萬元，當中63%為物業淨值，而34%為流動資產。當中78%人士擁有物業，31%更擁有多於1個物業。

此外，有超過50%的百萬富翁於2012年獲利最多的是途徑是買賣股票，其次才為物業買賣，對於未來12個月，有超過50%的受訪者仍偏好股票買賣。

有調查推算去年香港約有逾60萬名流動資產逾百萬的“百萬富翁”，按年增14%，創十年新高，不少人都因賣樓變現變新晉百萬富翁；其中3.4萬人的流動資產更逾1000萬 ... 3000多巿民，推算出2012年香港擁有現金、股票等流動資產超過百萬港 ...

中國海外以超過預計上限奪得啓德港人港地，

中國海外領軍佔領啓德, ...........

中國海外領軍佔領中環,...........

中國海外領軍佔領新界...............

香港共有201萬人以個人名義持有物業，當中包括和別人聯合持有。154.8萬人只持有一個物業，

香港有700萬人口,未來有200萬人是擁有絕對需求是會加入要購入房產物業的佔領房屋大軍中,持有房屋者是:  任從風浪起,穩坐鉤魚船..........

趕走本土霸權，引入大陸霸權，有可差別?

對香港人說引入大陸地產商不會更好，只會更差。

樓上廢材，不如引入共產黨啦，笨seven。

旺角凱帆軒男子墮樓死亡

早上6時許，一名50歲男子，從旺角凱帆軒墮下，昏迷倒臥平台，保安員發現報警，救護員到場將他救下，送院搶救不治，警方在場調查事主身份及墮樓原因。

避險情緒高漲  芬佬要錢唔要貨  恆指下試20800

基金股連日跌不停，資金撤走浪潮正在蔓延！港股再跌230點，下跌股份比例連續兩日超過七成，不少基金愛股更如食瀉藥般連續多日下跌，基金損手心傷，散戶更是焦頭爛額。事實上，有基金經理直指近兩周開始有資金流走迹象，最近亦已不斷減持股票，有基金更坦言現金水平高達五成，避險情緒極誇張。

只要政府推出土地，應該不愁買家，結果供應增加，樓價應該穩定下來，甚至向下調整--

湯博士，我喺呢度做你討論呢一段，我認為你同政府都墮入呢個「正路」但唔正確嘅思維！

在打上十年當大、中、小地產商市場佔有率係：-  7：3：0 之時，每年樓宇供應當一萬啦，咁如果四大發展商要扣起啲貨唔賣，佢哋每一年就要多付出大約成十多億銀利息，每年就會少成幾百億銷售額(幾時攞入伙紙只會影響財務報表)，這會大大打擊現金流，因此佢哋唔會刻意扣貨！

但如果當大中小地產商市場佔有率係變成：-  3：3：4 呢，而每年樓宇供應當二萬啦，因為限呎樓多咗，每間樓平均都係四五 M，四大發展商總計呢次入得六千件麵粉，咁如果佢哋要扣起啲貨唔賣嘅成本，每一年就只係要多付出大約十億銀利息，而每年亦會少成幾百億銷售額(但呢次就用賣車位、拆售商場、轉售整幢商廈補翻)，現金流無壞，因此佢哋可扣到啲貨變現樓先發售(順便避樓花買賣新例)！

講完大嘅再講中同細嘅發展商，「矛波兄」呢次攪到身水身汗，每間想繼續做地產嘅，最低武力捧場兩件啦，但今次啲地皮因為俾人劏成幾舊，每件唔能夠成百億啦，成交因為多咗人食得落，會睇情況由幾億到幾拾億，咁持貨嘅利息成本，咪分散到每一間只係每年 3 千萬到 3 億大元最盡？

一間豪少少嘅屋仔都係咁嘅價，市況唔就的話，呢班發展商扣住啲貨唔賣嘅誘因而大增！

攪場六國大封相出來，就係將風險由 BIG 4 分散到幾拾間發展商果度！

等拒哋特貨能力更強！

   想買平樓呀？
   等人施捨啦。

【am730專欄】特首梁振英在競選期間，曾在其政綱提及「港人港地」政策來協助港人置業。因不少人認為香港樓價高漲是內地人在港投資及居住，扭曲兼扯高樓價所致，故在特定土地上所建樓宇，只限制售予香港永久居民。假設這是理想，首幅「港人港地」推出招標竟落入中資背景公司口袋，又算是那門子現實呢？抑或是自打咀巴、政策空談？
中國海外(688)擊敗一眾港產發展商，盡攬兩幅地皮，總值45.4億元；加上公司聲稱投放的資金預計不少於90億元。這筆錢並非天文數字，是旦求其找個港人叫得出名的本土財閥應也可拿出來。別忘記此塊原屬「港人」的「港地」，本來還有其他15個港資財團競投。而在限量、限呎甚至限人諸多條件下，這塊「白老鼠」地皮呎價竟能以市場預期上限訂價，再殺出一個大陸佬財團。說甚麼「港人港地」呢？拿一生積蓄買樓上車，往後更為之做牛做馬幾十年；大業主始終還是內地人。這是香港人的宿命。

單程證入港定居人數七年後就是真正「港人港地」受益者了...........

「港人港地」政策來協助港人置業..........

只限制售予香港永久居民。假設這是理想，首幅「港人港地」推出招標竟落入中資背景公司口袋，.......
中國海外(688)擊敗一眾港產發展商，盡攬兩幅地皮，總值45.4億元；加上公司聲稱投放的資金預計不少於90億元。.........

香港有二種價值要保存:

用廢紙印出的銀紙購買有價資產實物,是未來社會必然趨勢.市民購買有價實物資產保值思念是必然的,....
香港政府官員不適宜胡亂錯誤施政,否則未來民怨將更大..........市場資金充斥,如何壓益樓價???阻礙市民發達........

香港地產價值:

有人辭官歸故里,有人漏夜趕科埸.

野火燒不盡,春風吹又生.

研究:
單程證入港定居人數對房屋需求影響: 每天150名 x 365天==54,750名 x 10年==547,500名,
建議120萬名全港小業主,當你們沒有生命危機時,無論如何都要堅守下去,勝利是屬於小業主的......

二○一一年內地來港定居未足七年人士的數目為十七萬一千三百二十二人，比○一年的逾二十八萬人顯著下降，佔全港人口的比例亦跌至百分之二點五，下降的主因是近年抵港的單程通行證持有人的數目減少。
同時，新移民
　　逾四成半人居公屋

香港地產價值:

有人辭官歸故里,有人漏夜趕科埸.

野火燒不盡,春風吹又生.

(成報) 2013年6月6日

啟德第1H1及1H2兩幅地皮分別以樓面呎價5,428及4,913元成交。香港置業九龍區高級營業董事姚偉南表示，投標價結果理想並高於預期。姚偉南解釋，近期樓市在政策陰霾下，新盤銷情受到一定影響，以是次投標總投資額料達90億元，基本成本平方呎料逾一萬元，興建期約3至4年，預料實用呎價達到1.3萬元。

博士話->樓價可能因此而下降而地價則上升<-地價上升會令樓價下降? 你係咪玩弄市民?

這是我在《am730》所寫的第一篇文章，所以我想作出一些導言性的闡述，在下文，我將會說出我對香港的金融市場在可見未來的看法。

正如我在《梁振英出任行政長官的前因後果：中國共產黨收回香港的70年大戰略(1977-2047)》中的說法，在未來的香港，政治上的主軸，將會就是共產黨將以梁振英政府為工具，收回香港的自治權。因此，在金融政策上，也會因而配合，換言之，香港將會變成和內地一樣，由政治控制經濟，而我們要在金融市場活動，非得理解政治風向不可。

我的不看好樓市，除了因為樓價周期的因素之外，還是因為政治因素。香港的地產霸權實在太過霸道了，而共產黨一貫以來的作風，就是在統治之前，首先「鬥地主」，正是「臥榻之側，豈容他人酣睡」，地主不鬥，何以奪權？

如果按照樓價周期，香港的樓市應該還有幾年好走，但是，當政府決心打壓時，樓價便難免無運行了。

我的投資格言是：「千萬不要與政府作對。」我的看法是，樓價在距離高位下跌了一至兩成之後，在未來的兩、三年間，都會維持這個價格，不會大升，也不會大跌。

這就好比在1998年至2001年時，樓價大致上不動，直至2002年至2003年，樓價才開始崩潰下來。這是因為樓價在大升時，很多人不敢購買，累積了大堆的購買力，所以當它初期下跌時，這些市場上的購買力便釋放了，價格就可以穩住。

這好比炒股票做莊，莊家派貨最多的價位，不是最高位，而是下跌了幾成之後，因為這時會有更多的散戶「貪平」入市。

總之，香港地產發展商出局，內地地產發展商入市，這應該是未來地產市場的主軸。

至於電訊業，因為電訊是政治敏感的行業，不可能全由港人操控。所以香港政府決心按照合約，收回三分一的頻譜，自然是交給中國的經營者了。在可見的未來，中國電訊商將會逐步加入香港市場，因此，所有的香港電訊商，都不會有好的前景。我自然也不會建議買入。

我的好朋友Jason說，香港只有一隻值得長期投資的股票，就是「中電」(002)，但我的看法，則是連「中電」也不能買。因為不出3年，政府就會研究要兩電把電網交出來，電力公司只負責發電，外國政府大部分都是這樣的了。

總而言之，以上這些由本地權貴所經營的「官商勾結股」，一隻也不能沾手。

其實我呢兩年一路都講，樓市會因供應大增，利息上升，樓價過高等因素，喺 2014 年會炒爆，但政府要逆天而行，不斷推出各式各樣方法，以圖將樓市升勢扭曲！

後遺症就係令入得場者實力更強、持貨者揾得更多！

但另一方面想買樓嘅人，就繼續望樓興嘆！

扭曲嘅市場唔會一路扭曲下去，不過爆煲嘅日期會被推遲！

合理計算係 2016 - 2017 年，今次無一半跌幅都收唔倒科，因為到時要還翻 一厘利息供樓呢條數，就單此因素，樓價夾多咗三成升幅！

二千萬購買力 如何再進一步?

http://homebloggerhk.com/?p=8183

Dear Lum Sir,
您好，本人拜讀閣下文章以久，並曾參加閣下的研討會， 獲益良多，而誠請諗兄指導。

本人38歲月薪介乎100K﹣120K加9.2K收租(見下)，我太太沒有工作。有一個4 歲女兒。

資產如下：

現金／股票／基金 （流動資產）：3.5M

月供基金（101PLAN，提前提取有REDEMPTION CHARGES），如現在提取，可獲大概 1.2M

有2個住宅物業如下：

自住物業1 ﹣ 2008年買入 (本人和太太持有)， 尚欠銀行 : 1.8M (H Rate + 0.7%) 市值 ： 6.0M 供款年期：12年 月供：$13,000

出租物業2 ﹣2010年買入 (本人和太太持有): 尚欠銀行 : 1.09M (H Rate + 0.65%) 市值 ： 3.1M 供款年期：17年 月供：$5,600 月租金收入$9,200

本人每月個人加家庭開支大約80K，包括個人，家庭使費，供樓，供養父母開支及薪俸稅。

目標 ：希望可以換樓（樓換樓或買多一個單位），在天后／北角地區找一個900﹣1000呎 三房作自住用途；目標價大約7﹣9M

問題如下：

I) 現時是否買樓／換樓時機？

II）應否賣掉出租物業2，而買一個上述所講的單位 或者 是直接買第三個物業？本人因為覺得出租物業2是HIBOR PLAN而一直不想賣樓。同埋而家有DSD而影響咗自已的上樓能力。

希望本人的描述及問題簡單清楚，希望LUM SIR可在百忙之中抽閒回覆，亦希望LUM SIR的工作順利，身體健康。謝謝！！

忠實讀者敬上

ANSWER:

你好先謝你細讀本人文章，另外文章是表達良好，資料鋪排有序的。這樣減少了筆者不少工作。講返讀者，大家可能沒有筆者這樣留意，其實對一個打工仔而言，有超過三百萬現金在戶口是很難的，你細看本blog每一個case，及依筆者所見，大部份人都是百餘萬現金在銀行，之後覺得錢洗左先至真正係自己，無心機再................

>>>按此看答案

大陸地產商進軍香港是遲早的事。歸納各種因此而出現的可能性都唔等於樓價會可能因此而下降。多人爭了地價自然會比少人爭時高；多人爭自然會更惜售手頭上既貨，因為下次未必會再爭到。所以，樓價好可能因此而不跌反升。

政府一方面話要增土地供應樓宇供應，一方面就整啲一手新例出嚟，攪到新盤供應單位反而仲減少咗。監管一手都係應該既，但就搵正個打壓緊既時間去做，時機真差！政府諗既同做既真係好渣！

雷鼎鳴 - 樓價可跌90％理由

這星期在本欄寫了兩篇關於本土主義與經濟融合的文章，此事複雜，涉及多層次的經濟學，我們不應留下任合一塊未經翻轉的石頭，才不致把主觀願望當作客觀結果，把自己放在可笑的位置。

正如我說過，中港經濟實質上已相當大程度地融合了。內地與香港正在同坐一條船，不論我們視對方為合作夥伴還是對手，都應各自制定最優的策略與相應的態度，才可能為己方尋求最大的利益。

博弈論中有所謂「非合作性博弈」及「合作性博弈」（Cooperative game，或稱「談判博弈」），數學家納殊（John Nash）在六十多年前，對這兩種博弈分別各寫了一篇開創性的短文，在1994年時便據此拿到經濟學諾貝爾獎。在「合作性博弈」中，雙方（或多方）各自希望得到最大利益，但這要經過談判，取得共識，才可達到。但如何保證對方也顧及自己的利益，相互的承諾不致成為空談，關鍵是雙方都要有一「威脅點」（threat point），意即指我若不滿意談判結果，有能力做出一種使對方大受損失的動作，即使是一拍兩散、玉石俱焚也在所不惜。當然，若我們採取此威脅策略時，對方只是損失輕微，但自己卻是元氣大傷，那麼，這個威脅便不足為憑。所謂「談判地位」，無法不取決於雙方的「威脅點」的強弱對比。

香港GDP弱勢已成

在1990年，香港的GDP仍等於中國的25％，去年則跌至3.1％。當年香港的談判實力比今天強得多，所以才有今天的《基本法》出現。GDP的弱勢香港是難以化解，但我一直相信，若港人沒有走錯路，不把精力浪費在內耗，以港人的創意，必有機會發展出更多不可取代的產業，從而保得住自己的「談判地位」，不但經濟更發達，政治上亦有更大自由。但部分港人，我相信是很小一部分，是不知己不知彼，胡亂挑釁，甚至推動分離主義，那把雙方「威脅點」重新檢視卻甚有必要。

我曾經說過，本土主義有好的部分，但若把它推至另一極端，搞出個「港獨」來（雖然我不相信這會做得到），那麼樓價起碼會跌掉90％。要注意，我說的是「起碼」，即實際上不止此數。有朋友告訴我，《晴報》為此議題搞了個「投票」，有81％的人認同我的看法。我一般不大相信網上投票，但對此結果也頗感驚訝：香港的讀者理性的仍佔大多數。

但這裏仍應更詳細分析這數字。在香港的所謂豪宅，建築面積呎價等閒要2,000美元，那麼實用面積呎價便是2,500美元左右了。樓價眾所周知，取決於location、location、location（地點），但我們不妨先參考一下其他城市的樓價，以作比較。我到一個新的城市，素來有到處打聽當地樓市的習慣，在三藩市附近十分繁榮的東灣，100萬美元（約780萬港元）隨時可買到實用面積4,000呎以上的豪華大宅（花園、車房另外贈送），那麼呎價是250美元以下了，等於香港呎價的不到十分一。倘若香港經濟崩潰，香港的樓宇會比美國大城市的房子更有價值嗎？若不能，那麼樓價下跌便不止90％了。

沒了中國香港樓價靠甚麼支持

這裏的前提是香港與內地若分離開去，香港變成中國的「敵國」，港人被視作「漢奸」，香港的經濟能否不崩潰？不少港人可能以為，自己的工作與內地沒有經濟關係，例如在港教教書，做點裝修工程等等面對本地的服務業，或許香港獨立後，他們仍能保得住飯碗？這會是十分困難的。香港沒有天然資源，要消費，只能靠進口，但香港拿甚麼東西去賣，才能換得外幣購買進口貨物？賺不到外邊的錢，整個香港經濟便成無源之水，很快乾涸，港人便再也無力支撑本地服務業的消費了。但香港有的是人力資本，快點轉型搞高新科技或創意工業不行嗎？百多年以來，香港的核心技能便是扮演貫通中國與世界的橋樑的角色。香港若脫離了中國，怎會不被全面封殺？誰會願意在港投資搞這些玩意？香港的經濟若就此垮了，本地人或內地豪客預期樓價下跌，誰會願意投資樓宇？一個沒有經濟命脈的香港，說它的樓價能高於美國的芝加哥或其他大城市，豈不天真？

Congratulation! You will get the Nobel Prize as you "claim" your "findings" can prove the law of demand and supply is not true. Why not send your findings to economic journal?  I think the only reason is because you are wrong.

【晴報專訊】這星期在本欄寫了兩篇關於本土主義與經濟融合的文章，此事複雜，涉及多層次的經濟學，我們不應留下任合一塊未經翻轉的石頭，才不致把主觀願望當作客觀結果，把自己放在可笑的位置。

正如我說過，中港經濟實質上已相當大程度地融合了。內地與香港正在同坐一條船，不論我們視對方為合作夥伴還是對手，都應各自制定最優的策略與相應的態度，才可能為己方尋求最大的利益。

博弈論中有所謂「非合作性博弈」及「合作性博弈」（Cooperative game，或稱「談判博弈」），數學家納殊（John Nash）在六十多年前，對這兩種博弈分別各寫了一篇開創性的短文，在1994年時便據此拿到經濟學諾貝爾獎。在「合作性博弈」中，雙方（或多方）各自希望得到最大利益，但這要經過談判，取得共識，才可達到。但如何保證對方也顧及自己的利益，相互的承諾不致成為空談，關鍵是雙方都要有一「威脅點」（threat point），意即指我若不滿意談判結果，有能力做出一種使對方大受損失的動作，即使是一拍兩散、玉石俱焚也在所不惜。當然，若我們採取此威脅策略時，對方只是損失輕微，但自己卻是元氣大傷，那麼，這個威脅便不足為憑。所謂「談判地位」，無法不取決於雙方的「威脅點」的強弱對比。

香港GDP弱勢已成

在1990年，香港的GDP仍等於中國的25％，去年則跌至3.1％。當年香港的談判實力比今天強得多，所以才有今天的《基本法》出現。GDP的弱勢香港是難以化解，但我一直相信，若港人沒有走錯路，不把精力浪費在內耗，以港人的創意，必有機會發展出更多不可取代的產業，從而保得住自己的「談判地位」，不但經濟更發達，政治上亦有更大自由。但部分港人，我相信是很小一部分，是不知己不知彼，胡亂挑釁，甚至推動分離主義，那把雙方「威脅點」重新檢視卻甚有必要。

我曾經說過，本土主義有好的部分，但若把它推至另一極端，搞出個「港獨」來（雖然我不相信這會做得到），那麼樓價起碼會跌掉90％。要注意，我說的是「起碼」，即實際上不止此數。有朋友告訴我，《晴報》為此議題搞了個「投票」，有81％的人認同我的看法。我一般不大相信網上投票，但對此結果也頗感驚訝：香港的讀者理性的仍佔大多數。

但這裏仍應更詳細分析這數字。在香港的所謂豪宅，建築面積呎價等閒要2,000美元，那麼實用面積呎價便是2,500美元左右了。樓價眾所周知，取決於location、location、location（地點），但我們不妨先參考一下其他城市的樓價，以作比較。我到一個新的城市，素來有到處打聽當地樓市的習慣，在三藩市附近十分繁榮的東灣，100萬美元（約780萬港元）隨時可買到實用面積4,000呎以上的豪華大宅（花園、車房另外贈送），那麼呎價是250美元以下了，等於香港呎價的不到十分一。倘若香港經濟崩潰，香港的樓宇會比美國大城市的房子更有價值嗎？若不能，那麼樓價下跌便不止90％了。

沒了中國香港樓價靠甚麼支持

這裏的前提是香港與內地若分離開去，香港變成中國的「敵國」，港人被視作「漢奸」，香港的經濟能否不崩潰？不少港人可能以為，自己的工作與內地沒有經濟關係，例如在港教教書，做點裝修工程等等面對本地的服務業，或許香港獨立後，他們仍能保得住飯碗？這會是十分困難的。香港沒有天然資源，要消費，只能靠進口，但香港拿甚麼東西去賣，才能換得外幣購買進口貨物？賺不到外邊的錢，整個香港經濟便成無源之水，很快乾涸，港人便再也無力支撑本地服務業的消費了。但香港有的是人力資本，快點轉型搞高新科技或創意工業不行嗎？百多年以來，香港的核心技能便是扮演貫通中國與世界的橋樑的角色。香港若脫離了中國，怎會不被全面封殺？誰會願意在港投資搞這些玩意？香港的經濟若就此垮了，本地人或內地豪客預期樓價下跌，誰會願意投資樓宇？一個沒有經濟命脈的香港，說它的樓價能高於美國的芝加哥或其他大城市，豈不天真？

亮刀兄 ,

根據經濟學理論，增加 supply (not Quantity supplied “Qs”) 無錯一定使到價格下跌，這是無可置疑的。但是，我想用我對樓市的一些認識及經驗，加入demand-supply theory 內，去分析一下，難得有高手在此，望能與閣下暢談及交流心得。

首先，我相信，就算政府增加 Supply (即：同一價格水準下，增加 Qs) ，由於各種因素所限 (e.g. 政府因多年沒有開發土地、土地開拓需時、冗長的環評過程、城規會、議員及居民反對、政治爭抝、甚至司法覆核等) ，導致 supply curve 增加的速度及幅度會相對較慢、較細。

另一方面，從 demand curve 角度看，我認為可以支持 demands，試列舉幾點：

(1)

市場開始慢慢適應出招的 side effects (e.g. DSD 及加3厘壓測) ，出招對買家的邊際 effect 好似正在減弱中，最近市場氣氛亦有好轉，CCL 今天巳見120.14；

(2)

租金回報 (尤其上車盤) 比按揭利息高出一厘多，以及由於上車盤空置好低(Dec 2012：2.3%)，租金於暑假時應有上升壓力；

(3)

目前，歐美日仍然繼續不斷 QE 派對，人們仍要為通脹預期而對沖；富人投資保值的取態度改變，偏重磚頭等；

就算政府增加 supply，也未必一定使到價格下跌，需求層面目前也不弱，以及政府所掌控的供應增加幅度實在不多。

博士，其實全世界都看得不夠透澈，CY及班官的政府智慧根本不入流，我對港人港地的見解是:

"港人港地含有"港獨"思想，中央政府絕不容許，無論如何要收回"

那便知中資為何高價出手，是給CY及高薪班官一個警號，一切針對中國同胞的政策BSD、限奶等都可演繹含有"港獨"思想，這些政策要盡快撤銷，高官還傻乎乎說反應好再推。

語該請我做官做顧問好了。

State-owned enterprises are here, there is nothing you fear if 150-year legal system still works and social transparency is not out of function...

In the recent years, the responsibles have introduced 3Ds to cap the demand side. Now, they start to bring more developers to enhance the supply side. As everyone knows, they only report to the General Secretary, BJ007. About the money supply, it is nothing in view of M2 in the mainland, more-than-expected. The intention seems to force some developers to sell their flats/inventories shortly in HK.  How's about the population policy ?

Indeed, some developers can speed up to sell their finished flats in the mainland for more cash inflow (RMB/HKD Exchange Rate is 1.25 ~ 1.27) and may wait to see a trend of land sales in the coming days...

So, the policy for hongkongers & hongkong lands is now going to tell you the" min pay" at cost of HK4 million an unit in average. People will ask: What's that for ?  

According to the latest report, there are over 220,000 applications for public housing, in which single adults, below 65,  are around 110,000, and the average construction cost of one unit is around HK$0.5 million.  Indirectly speaking, the government officials have been twisting the market for many decades.

The current rents for public housing are seriously suppressed, particularly for those located in the Hong Kong Island and the other main districts. The recently introduced 3Ds are interrupting the flows in every sectors in businesses in HK.  On the other hand,  people can not see any updated policies in currency, lands, population, transportation, education and health issued by the responsibles...

Again, a lot of interferences we saw. It is nothing new at all...

「港人港地」遊戲……….

政府推出兩幅位於啟德發展區內的「港人港地」，原意是限制非港人購買用該地興建的物業，不過最諷刺的事莫如，兩幅地均由國務院直屬的地產公司──中國海外投得。即是說這些物業在只能出售給港人之前，由一間非港人的地產公司負責興建。

港人港地的背後理念，是認為外來資金會搶高樓價，令市場與本地購買力脫節。好聽一點，這是保護性措施；難聽一點，就是歧視性措施。然則內地出生的人，一樣可以令到自己符合香港永久居民的條件，例如連續居港七年，又或者透過輸入內地專才計劃，又或者投資移民計劃，均可以獲得香港永久居民的身份，這是法律上的定義。

不過不一定人人都在主觀上接受這個法律上的定義，比如前文所講的跨境學童問題，雖然這些學童或者有一名家長不是本港居民（俗稱「單非」），甚至父母雙方都不是（俗稱「雙非」），但他本人由於在香港出生，現時就符合香港永久居民的法律定義，那麼他本人就擁有一定的權利和義務。例如沒有香港地址也可以玩派位遊戲，長大以後有條件申請公屋居屋，甚至有權去買港人港地之類。無論人們覺得他的父母有沒有納稅，對香港有沒有「貢獻」都好。至於你喜不喜歡，為甚麼會這樣，那是香港那班自命政治家的政客的服務範圍。

此所以，即使中國海外發展有限公司是一間國務院直屬機構，只要她以一間在港註冊的公司競投，就有權去買「港人港地」，他日樓宇興建了，亦可以賣給長大了的雙非人仕。至於發展商建好之後不賣，由國內公司間接持有又可不可以呢？根據賣地條款，沒有要求一定要賣，不過還有一個條款是發展商不可分租單位，所以要麼就養老鼠，否則就一定要賣給「港人」（包括單非或雙非）。

為甚麼中海會投得這兩塊地皮？說穿了就是她能夠出得更高價，這又暗合政策的潛藏理念：「外地人買貴了香港的樓」，相信連政策主導者都意想不到本來想用來壓低樓價的政策，無法拉低地價。有報章說是中央密令托市，想像力未免強橫，托來幹甚麼？降低盈利還是證明政策失效？

其實「買家印花稅」實施後，非香港居民置業已被徵稅，外地人在香港置業已大幅減少，在賣地條款加上港人港地的限制已經足夠，發展局局長卻表示，政府會積極研究就港人港地立法，成為長遠措施，彷彿現行措施並沒有法律依據。

然則在現今的政治環境，立法只有一個後果就是引發更多的爭議，予人機會就一個問題提出數百個質詢。香港真是一個很鬼的地方，想放生人就進行刑事調查，因為難以入罪；明明可以無爭議地做一件事，硬要去用充滿爭議的方法去做。又正如地產商人說要捐地，講講下變成有人要求直接捐100億給房署或房協興建公屋居屋，生怕玉成好事那樣。

合和早前宣布，已向港交所（388）提交分拆地產業務到主板上市的申請。新公司名為「合和香港物業」，資產盡攬母公司合和實業旗下的投資物業、物業發展項目和酒店業務。項目包括灣仔地標合和一、二期、QRE Plaza、胡忠大廈、GardenEast、九龍灣國際展貿中心、悅來坊、悅來酒店、樂天峯、以及利東街項目等。

利東街呢個項目有成千個單位，就係合和同信和合資嘅市建局攪嘅，市區政經金核心、大型項目、加上十二無敵校網！嗰頭唔少街坊等呢個盤開，真係等到頸都長！

但現在合和情願將資產打包上市集資，都唔以賣樓花形式，開售利東街呢個項目收银，就知 3D 有幾成功地斷絕短期供應！

中國海外極希望在香港地產建設插旗, 增加市場佔有率, 高價入貨, 中高價出貨, 情況猶如八十年代的日資八佰伴, UNY, SOGO等等o

他們可能用人民幣買香港地皮, 又低息, 現在人民幣現在是 1: 1.27, 將來可能是 1:1.5  , 國內財團是要向外走的o