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1. 湯牛 2013-05-31 09:11:17 |
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自住物業準時供款, 不會被追收差價 只有炒家的物業 , 因過度借貸, 才會被追收 |
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2. Don't understand 2013-05-31 09:45:26 |
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Even house price drops 40%, house price in Hong Kong is still the highest in the world. Don't worry, it won't drop to that level, unless China goes to war with Japan or Vietnam and this countries start to bomb Hong Kong Harbour, which is part of China.
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3. SELFISH SENIOR CIVIL SERVANTS 2013-05-31 09:54:20 |
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I suppose almost all senior civil servants who make govt policies want hk property price to go down on a selfish attitude. Senior civil servants must be at the age of late 50's with afew years to retire. As they are senior they must be enjoying a 2000 to 3000 sf govt quarters. But their $10M or $20M pension could not afford to buy a 2000 to 3000 sf apartment when they retire. That is why policies like SSD BSD DSD & mortgage tightening are selfishly enforced. Why dont they invest in property like Yam Chi Kong? If so, no 3Ds. |
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4. 用家爭上車 反價盤再現 - 博士請不要杞人憂天 2013-05-31 10:30:57 |
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一手市場尚未解凍，二手購買力近期紛紛出動尋求優質上車盤，其中近兩月減價盤頻現；但於用家不斷追入市的情況下，少數上車屋苑，再度出現業主反價易手的情況。代理表示近期睇樓量上升，買家心急追上車，因此令業主議價能力再度企穩。 |
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5. LULU 2013-05-31 10:57:32 |
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如果樓價下跌四成, 湯生既身家馬上幾乎無左一半, 都好大鍋!
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6. 回5樓梯 2013-05-31 11:07:45 |
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劏生的身家不見一半，還有幾百億。不用擔心。所謂病死的駱駝也比馬大。 而且到時劏生再優化資產，市值可能再糞糞糞，成上千億王國了。這叫資產再分配。 知道嗎? |
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7. SDU 2013-05-31 11:18:26 |
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誰說國內想推倒樓市? |
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8. 亮劍 2013-05-31 11:36:52 |
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致 CY：- 在 97 年中去到天價，跟手跳樓式下跌至 98 年底嘅 CCL 50 點樓下，樓市跌勢咁明顯，點解仲會有人走去買樓同換樓，自投羅網呢？ 在香港如果你嘅收入高過入息中位數 5 成以上，政府就會當你透明，唔使旨意拒哋會幫倒手，或可以講要自求多福！ 而年輕人要首置上車，大家都要睇餸食飯，約定俗成係首先買層一房或兩房住著先，但這些上車盤通常只得幾佰呎地毡面積，單身或新婚夫婦問題都唔大，但一旦攪出人命嗰陣，咁就開始黎料！ BB 細嗰陣可以同父母孖鋪，但大到上小學點都要有間房掛？呢層都仲未計你要請工人招呼個細路！ 這個由一房換兩房起步；再兩房換三房；三房換四房---可視為私樓置業鏈！ 另一條係由公屋變居屋；居屋變私樓---可視為公屋置業鏈！ 仲有一條是由新界轉九龍；九龍轉港島---又係另一條置業鏈！ 所以香港 2 手私樓以前平均每年嘅流轉率有一成樓上，唔係無端白事發生嘅，正所謂避得初一、避唔倒十五，由97 年中去到 03 年初呢六年，話長唔長、話短唔短，當時已經有好多自用者成功喺高位忍手，無於 99年前入貨，但當幾乎所有人以為樓市經已大跌四成，心想可以低位買樓自住嗰陣，大市原來仲可以跌多一半俾你睇，這樣嘅趺幅係遠超所有政府決策官員、地產界業內人仕、一般經濟分析員及普羅大眾所能想像之極限，加上當時失業率飈升，就算保得著份工都要減薪加辛，加埋香港流年不利，整多個「沙士」---- 嗰陣連大型發展商都自身難保，用低於 2手價以成計清貨時有所聞，連消息靈通人仕都走貨，咁手持負資產物業者怎不心寒？怎不心死？最後或被迫、或半推半就之下，於 03年谷底價引頸受戮者不計其數----- 無 8萬5，就無01年之後嘅海量供應！ 地產商無以數萬計嘅存貨積壓，就唔會俾銀行迫倉！ 銀行唔迫地產商倉，就會俾外資證券商寫衰拒哋！ 地產商唔被迫還錢及被降低評級，就無理由不問價清貨！ 樓市無不問價清貨就無 09年之後嗰四成跌幅！ 請睇下表；- | 1946-1965 | 升-暴動 | | 1968-1973 | 股災 | | 1975-1981 | 升-中英聯合聲明 | | 1984-1989-1992-1997 | 升-六四-宏觀調控 | | 2003-2008 | 升-金融海嘯 | | 2009-2013 | ? | 香港樓市喺 1946年開始，小市民先叫做有得玩，加上同期香港經濟開始起飛，所以樓年升到 1965年文化大革命嗰陣先叫停，樓牛宣佈釘蓋，為時 19年命仔！ 直至 1967年香港大暴動，有錢人雞飛狗走，樓市直插谷底，要到 1968年先見底回升，熊市為期三年！ 去到 1973年香港發生股災，恆指由千七點去到 150點，樓市當然同步下跌，但在1975年已開始反覆上升，直到1981年中英就香港前途開始角力，另一批人又開始走夾唔唞，有錢人成條街咁來出貨，然後去移民，所以呢次牛市應由 68 – 81 年計數，總計為期十三年。 直至 1984 年香港前途漸露端倪，樓市止跌回升，呢次熊市為期都係三年！ 之後香港經過 64事件及 1992年宏觀調控影响，但同期樓市都係大漲少回，直到九七年，呢次牛市應由 84 – 97 年算數，總計為期又係 13年！ 出得黎行，遲早要還，之前你升得甘，呢次亦要跌得甘！所以呢劑要 6年時間療傷，直到 2003年整個解脫式下跌俾你嘆先止得咳！ 由 2003年開始，直到 2008年海嘯咁大件事，都整唔停嗰市，究竟係點解？ 因為未夠鐘落堂嗎！ 有數計：- 2003 年加 13 年係 2016 年，還有三年你 CY 嘆，真係有排你頭痕！ 都唔知究竟佢爭個特首位來做乜？搏俾人圍插？ ？ CY 實施咗 SSD 加辣、 BSD及 SSD 之後，購買力肯定收縮起來，但同時亦令二手盤嘅供應更加短缺。 08 年尾到 11 年中，新做樓宇按揭有 H +0.65到0.75厘嘅優惠，連轉按都可同樣食這免費午餐，如果呢兩年幾供樓唔選擇做 H 按，這位人兄數學肯定好水皮，而空置率得幾個 %，揾租客亦唔難，當每月收完租扣晒按揭、差地管之後仲有銀落袋，請問聲呢班業主有乜誘因去賣樓呢？！ 11 年尾到現在，實施咗SSD，如非必要或賺到笑，又請問聲有何動機去賣樓？！ 香港現在有5類人，第一類有資產過億，而且負債比率好低，政府理論上可以當佢哋無到。 第二類有資產千多萬，負債比率五成樓下，理論上政府都可以唔使理佢哋。 第三類資產淨值百零二百萬，但負債比率係七成樓上，咁政府做嘢前就要睇環境。 第四類就係無殼一羣，仲每個月捱緊貴租，咁基於政治需要，政府唔睇佢哋都唔得。 最後就係接受緊政府房屋資助嘅公屋居民，佢地理論上唔使你理佢哋住，或遲啲先攪都得。 經97樓災一役，投資者保守咗好多，如果樓市跌一半他們非但無損無爛，隨時執平貨都得，而就來供甩層樓嘅人都無事，一個語該升呢細換大都似，咁邊個負責埋單，俾人執平貨呢？還要問仲要審！咪第三類人做慘劇主角囉！ 但講時講，樓巿大跌5成，四五類人應該嚇到瀨尿，或做咗量地官，夠膽入巿者應少得可憐，政府最終做完一場六國大封相，啲錢又係俾第一及二類人賺走曬，第三類人唔清袋都叫執倒，而第四及五類一樣繼續無殻。 要是政府人為地整冧個市，對第三類市民影響最深，但對第四五類市民幇助不大，而對第一二類隨時有著數，政府點攪玩?答案好明顯。 乜嘢係正常價錢?唔同人有唔同睇法及標準，如果大家都認同一個價格指數，喺某個位係正常嘅，咁買家會買；賣家會賣嗎? 價格狂起暴跌，邊個最開心? 唔該睇睇香港最有嗰班點發大達！李嘉城在遍地炸彈之時反而狂入地皮以及地底泥價嘅資產，代表作緊係從匯豐手上平價買入和黃控制權，再襯置地周身唔掂之時買入港燈。 郭得勝亦係從置地手上平價買入中半山土地庫，其中帝景園更是日後新地作品共同參照之對象。 炒家可改變短期走勢，但對長遠走向影響力好細。我一年前喺呢度講過，主導香港樓市嘅係政府及銀行，政府如果唔係批出土地使用權時，唔係用價高者得：銀行如果唔係將估價步步高升揾客，樓巿又點會升到天咁高? 現在香港點解仲有人喺呢個位入巿買樓，除一部份係自用客之外，但嗰啲唔信印刷出來嘅投資產品，情願高追磚頭嘅人亦唔少。 我強調我都希望個巿回少少，等CY有下台階，但巿埸唔到我哋話事。 政府樓房政策越收緊，小業主越驚賣咗買唔翻，咁就越唔敢放手，形成惡性循環。 總之有嗰班攪屎棍嘅立法會議員一日，啲土地供應就無到位嘅一天，無彈藥就算神仙都難變， CY 都幾難有好日子過。 |
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9. QE分水嶺已至 - 陶博士 2013-05-31 11:48:23 |
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聯儲調整政策，美元走勢勢必進一步變強，帶動海外資金流入美國，利好美國股市和房市，加速美元的升值趨勢，對商品、石油和黃金價格構成抑制，加劇風險資產走勢上的脫鉤。同時，歷史上每次美元出現持續上漲，例必對新興市場不利。上次美元進入中期升值跡道，是1992年的事情，接下來1995年墨西哥爆出危機，1997年亞洲金融危機，1998年俄羅斯債務危機。 |
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10. 路人 2013-05-31 11:54:58 |
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同意亮兄所分析，賣左一定買唔返！ |
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11. To 8/F 2013-05-31 11:58:25 |
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亮劍兄嘅分析，高班過嗰日話香港樓價跌兩到四成都冇問題嘅政府茂利多多聲。 |
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12. DayDay 2013-05-31 12:22:52 |
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讚好 ^-^亮劍 |
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13. 亮劍 2013-05-31 13:18:43 |
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唐榮先生：- 就先生於 31-5-2013 在經濟日報發表「樓價跌、收入升，距 97頂峰稍拉遠了。」一文，我有幾個意見！ 我由經濟日報創刊致今，係日日都有幫襯，我亦知道經濟日報嘅宗旨係「擺事實、講道理」，而我亦因為咁而每日投下我的買報錢！ 係人都知香港唔單止人有「貧富懸殊」，連樓都有！！ 樓價中位數的迷思：-就算同一幢樓，2 樓垃圾房對上嗰個單位，與 50 樓同一呎數、同一坐向嘅全海景單位都可以差 3-4 成！仲未計連天台嘅「特式單位」！ 而同一地區，有啲樓賣 3 千，行過一條街叫一萬都有好多！ 如果跨區比，差別仲大，請問每呎 2 千有無？每呎 10 萬又有無？ 又請問每間百零萬嘅樓有無？每間 10 億 8 億又有無呢？ 樓價平均價的迷思：-中位數唔對路，但平均數仲離題萬里，係香港呢十多年出售嘅新樓，貴夾唔實用，實用率低，管理費高昂-----已有公論，呢啲樓最主要係賣俾大陸新發財、香港嘅投資者及希望提升生活質素之換樓客，呢班人因為係用錢揾錢，或個人資產膨脹，對價格唔係咁敏感，請問唐榮先生呢啲人每年一萬個有無？？ 地產發展商只要用兩叁個佣嘅代價，就可以叫啲代理公司在全中國、全香港或全世界，發散人揾出呢一萬個肯俾錢，又買得起嘅買家出來，這足以將呢啲新樓中短期內清枱！ 唐生你用呢啲新樓嘅銷售總值，再除新樓銷售數量，咁平均數緊係天咁高啦，你可能都知咁計有啲唔公道，所以你嘅「痛苦指數」再細分一二手樓同全部樓計，得出一手、二手及整體三個痛苦指數出來！ 唐生你呢個痛苦指數最大盲點係用平均價制定指數！！ 係呢度同你計條數； - A君係 80 後上車客，用 9 成按揭上左個 150 萬 2 手居屋盤。 B 君就係嗰個居屋舊業主，拒用 200 萬換左隔離街嘅私人單幢樓。 C 君就係嗰個私人單幢樓舊業主，拒要升呢鐵路沿綫物業，就用 300 萬換西鐵上蓋物業。 D 君就係嗰個西鐵上蓋物業舊業主，拒想住近阿媽，就用 400 萬換市區 2房物業。 E 君就係嗰個市區 2房物業舊業主，拒想個仔近翻間好學校，就用 650 萬換半山 11校網嘅 2房物業。 。 F 君就係嗰個半山 2房物業舊業主，拒啲細路上小學，想啲細路有私人空間，就用 1,000萬換左隔離街3房物業。 G 君就係嗰個半山 3房物業舊業主，拒屋企有 3個人住，但只得一個廁所，所以拒用左 1,300萬換左一個 3房兩廁嘅單位！ H 君就係嗰個半山 3房兩廁嘅物業舊業主，拒參觀左一個新樓盤，貪拒個會所正，用左 2,000萬買左一個單位！ 現在合共 8 個單位成交左，依唐生你呢個痛苦指數計算：- 一手痛苦指數係 647.25 倍，即要用近 54年多唔吃唔用先買倒樓！！！！ 二手痛苦指數係 184.93 倍，即要用近15.4年多唔吃唔用先買倒樓！！！！ 整體痛苦指數係 242.72 倍，即要用 20年多少少唔吃唔用先買倒樓！！！！ 如果某君有睇唐生你呢個痛苦指數，請問拒仲唔嚇死？仲敢想買樓？ 2 手樓平均 5.71 M，整體仲話要 7.50 M，但實情只係 A 君一人，在市場上有無拒力之能及嘅上車先係關鍵！ 其他B，C，D，E，F，G君，拒哋只係樓換樓，請問有乜問題？？ 一句講曬，唐榮以偏概全！！ A君係 80 後上車客，拒只係能負擔 150 萬新界 2 手居屋盤，仲要係綠表。 B 君就係嗰個居屋舊業主，想揾私樓嘅話，拒只係能負擔 200 萬換隔離街嘅單幢樓。 C 君就係嗰個私人單幢樓舊業主，拒要升呢鐵路沿綫物業嘅話，就只係能負擔 300 萬換西鐵上蓋物業。 D 君就係嗰個西鐵上蓋物業舊業主，如果拒想住近市區嘅阿媽，本來只係能負擔 400 萬換市區 2房舊物業，但例如早前「起呀」提供另類選擇，所以「起呀」有價有市就係咁解！ E 君就係嗰個市區 2房物業舊業主，拒想個仔近翻間好學校，就只係能負擔 650 萬換半山 2房物業。 。 F 君就係嗰個半山 2房物業舊業主，拒啲細路上小學，想啲細路有私人空間，拒先可以隨心所欲地用 1,000萬換左隔離街3房物業。 G 君就係嗰個半山 3房物業舊業主，拒屋企有 3個人住，但只得一個廁所，拒亦可以隨心所欲地用1,300萬換左一個 3房兩廁嘅單位！ H 君就係嗰個半山 3房兩廁嘅物業舊業主，拒參觀左一個新樓盤，貪拒個會所正，用左 2,000萬買左一個單位！ 仲有唐生你提到，1997年私樓家庭月入中位數是 2.2萬，二手平均價係 386萬，痛苦指數係 175 (14.6年) ；而 2013年私樓家庭月入中位數是 3.09萬，二手平均價係 498萬，痛苦指數係 161 (13.4年) ，潛移默化咁話俾讀者聽------就爆！ 大話怕計數：-97 年按揭利息係幾多？我當十厘好計算！做 25 年按七成----- 喺九七年就係 24,553.09 大元，供樓指數係過百，即成份糧交曬俾銀行都埋唔倒單！ 同樣做 25 年按七成，當做三年定息 2.15%----- 喺現在就係 15,031.45 元，供樓指數只係 48.65%，即半份糧交俾銀行就可埋單！ 但最重要係有邊個首次置業，就可入件 5 M先？ |
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14. 亮劍 2013-05-31 13:31:47 |
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更正：- 一手痛苦指數係 647.25 倍，即要用近 54年多唔吃唔用先買倒樓！！！！ 二手痛苦指數係 184.93 倍，即要用近15.4年多唔吃唔用先買倒樓！！！！ 整體痛苦指數係 242.72 倍，即要用 20年多少少唔吃唔用先買倒樓！！！！ |
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15. mini 2013-05-31 13:53:36 |
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We are ready. |
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16. pat pat 2013-05-31 14:40:00 |
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住宅按揭市場最新發展：新造按揭：– 平均成數由2009年9月的64% 下降至2013年3月的54%– 平均供款與入息比率由2010年8月的41%下降至2013年3月的36%香港楼市有泡沫？？？ 真係細到睇唔到？？
• 住宅物業成交宗數在2013年3月按月下降28%• 金管局會繼續密切留意按揭市場發展，並會在有需要時推 |
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17. pat pat 2013-05-31 14:41:56 |
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政府出辣招打樓市，巳趕走所有市場上的短炒客、公司客、境外客、長線投資/收租客，再弄斷大半條換樓鏈 (因為換樓客半年內賣不出自住單位要交DSD)，只剩下購買力較弱的首置用家及對大單位有特別大需求的換摟客，無疑買樓的客源會大幅收窄，對樓價會構成下調壓力。所謂需求管理措施只不過將高樓價的問題轉移至高租金的問題，政府出招可以「震散」樓價，但「震唔散」租金，因為今天可供租用的空置單位其實不多。您認為，政府出招有否解決過高租金、高地價及人均面積小的居住問題嗎？ 但是，以今天的高樓價計算，A – B 類單位租金回報大多仍有3.5 - 3.7厘，仍高於近乎零存款利率、1 – 2 厘的按揭利率。但是今天的業主很多並非今天才買樓自住及投資，若以其歷史成本計算，現時的租金回報(自住及收租)最少已經有5厘以上，持有物業只會比賣出更化算。於目前低空置、業主非常低負債、高租金回報、低利率的情況下，我相信絕大部2手業主會傾向、有能力囤積不賣(包括自住業主，因為若賣出自住單位，持續上升的高昂租金便是賣出自住物業後的成本) ，所以地產代理往後的日子將會非常艱難。 倘若SSD存在於1990 - 1997年，SSD 將會是一項非常有效的調控樓市措施，因為當時按揭利息10 - 11厘，收租回報5 – 6 厘，業主囤積單位每年要向租客補貼 5 - 6厘，3年合共補貼15% - 18% 樓價，單是3年SSD巳经使到業主失去任何防守、短炒獲利的空間，迫使業主一定要賣出單位，樓價便會下調。 但今天的情況是完全相反，今天業主負債水平遠較1997時為低 (詳情可參閱本人舊文〝樓市分析1 - 香港樓市究竟有沒有泡沫??〞http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/693693/index)，自住及收租的租金回報遠超存款及按揭利率，今天2手業主囤積單位不賣反能隨着時間賺得更多，所以大部份業主真的沒有必要劈價賣出單位，我認為2手業主減價求售的個案只會是零星個案。 出招使到樓價跌，但在低息、低空置及高通脹的環境下，租金回報上升又會再支持樓價，政府又出招，真是沒完沒了… |
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18. pat pat 2013-05-31 14:42:57 |
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加新造按揭息率無助冷卻樓市，只會阻礙2手供應及流轉 很多人認為，加新造按息便可以冷卻樓市，其實這只是答對一半。我認為要加息，必須要同時加新造按揭、舊有貸款利息，即是須要加銀行同業拆息及最優惠利率才有效。今日只加新造按揭，對很多舊業主來說，根本無影響及出貨壓力(因為很多2011年3月之前造的按揭大多是H + 0.65厘至0.7厘，即1厘按息；其後所造的按息約有1.5 - 2厘之間)。 有聯滙制度下，銀行同業拆息及最優惠利率不能隨便調整，香港的貨幣政策必須要跟隨美國。滙豐、揸打剛剛加新造按揭息率0.25厘。假設若撇除SSD、BSD及DSD的因素，舊業主當考慮賣樓時，他們便要放棄之前較低息的按揭計畫(例如：H + 0.7%)，再換另一層樓就是較高的2.4 – 2.6厘按揭息率。在高租金回報(自住或收租) 的情況下，這樣只會使到舊業主在考慮賣樓時更惜售，2手住宅流轉速道更慢，這也是另一導致地產代理「食西北風」的原因。 從下表的數據得知，今天香港人的財富、流動性、淨儲蓄水平非常高，銀行體系内淨儲蓄金額已達香港2012年GDP的1.5倍，這可以解讀為香港人(包括業主) "好有錢"及"底子厚"，有強大的持貨防守力。要疏導資金從樓市撤出，最有效及最快的方法就是同時再加存款利率。試想想，如果定期存款有3 - 4厘利息，買樓收租的吸引力便會大大降低。但是在聯滙制度下，香港放棄自行制定利率的權利。要真正有效理順樓市，今天看來只剩下增加供應一途。 |
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19. pat pat 2013-05-31 14:46:04 |
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今天楼价好貴、以及政府實施若干措施，買楼人士必須要多付首期及借少D，但為何他們仍有錢去買楼？？ 睇到这裏，大家一定有疑問，今天樓價年高及香港家庭月入中位數只有 HK$20,500 (2011年人口普查，就算家庭月入有三幾萬蚊及供得起樓，也難以負担首期，為什麼仍有這麼多人有錢買楼？？ 首先，对上述問題，我有以下三個主要原因： (原因一) 過去5年，高收入住戶增幅甚巨，月入HK$40,000以上的住戶應是買樓的主力。表三摘錄于2011年人口普查，列出2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈。其中，月入HK$40,000 – HK$60,000之家庭數目增長38%，HK$60,000 – HK$80,000月入之家庭數目增長52%，HK$80,000 – HK$100,000月入之家庭數目增長53%，月入超過HK$100,000之家庭數目增長64%。高收入戶 (即 HK$40,000 或以上) 的家庭數目增長數目大约177,063。这些高收入家庭对買樓自住、換楼改善居住环境、買楼投資 / 收租、甚至炒楼等，有著強大需求。
由2007至2011年這5年間，私人住宅的落成量大約只有65,580個。基本上，新落成的私人住宅只足夠供應新增加的月入HK$80,000以上之家庭。若以財爺、傳媒口中的 ”HK$30,000收入中位數” 去計算负担比率，香港不可能负担目前樓價，但若只看最高收入的家庭 (i.e. 真正的私樓消費者)數目增長及目前的低按揭 / 收入比率，已说明要維持目前樓价並非如好多人的十分困難。 再看表四，雖然私人住宅期間有65,850個新單位供应，但空置量 (空置率) 卻由62,670個 (5.9%) 不斷下跌至2011年末的47,920個 (4.3%)，這足以证明係香港，私人住宅的自住需求 (不論租或買) 是十分龐大。( |
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20. pat pat 2013-05-31 14:49:22 |
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截至2013年2月15日，以我所知，金管局的收緊按揭措施詳情，但不排會有錯漏。如有錯漏，煩請閣下指正。其實我只是想 recap 一下目前收緊按揭措施，有幾咁嚴厲，一來可以估下将來再收緊按揭的作用；二來，過去收緊按揭招數太多，没有一份文 summarize 目前所有 up-to-date 的招数。其實睇晒所有目前的招數，基本可發現今天物業按揭已經是超嚴緊，能入場的人根本已是強者，係這些措施下，大跌風險不高。不過今次冇寫 implications 出來。 1. 5成按揭成數上限將會適用於所有價值1,000萬港元或以上的住宅物業。 2. 所有價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數調低至6成，但貸款額不可超過500萬港元。 3. 所有價值在700萬港元以下的住宅物業最高可以做7成按揭，但貸款額不可超過420萬港元 4. 若果按揭貸款申請人的主要收入並非來自香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標準下調至少1成。 5. 按揭保險計劃 (即：7 – 9 成按揭) 下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元。故此，七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款，最高貸款額上限將由612萬港元調低至540萬港元。此外，按揭保險計劃將不接受主要收入並非來自香港的人士之申請。 6. 新造(包括住宅、工商) 物業按揭供款年期收緊至最高30年。 7. 上述第1 – 6 點的情況下，借款人的供款與入息比率劃一為5成，以及假設按揭利率上升至少2 厘， 對借款人還款能力進行壓力測試， 並將壓力測試下借款人的供款與入息比率限於6成以內。 8. 非自住物業、以公司名義持有的物業、工商物業的最高按揭成數，若按揭貸款申請人以其入息為依據的按揭貸款及能符合 + 2 厘壓力測試的情況下，不論物業的價值，最高按揭成數一律下調至5 成。 9. 以按揭貸款申請人資產淨值為依據所批出的按揭貸款，最高按揭成數下調至3成。 10. 收緊第二套物業按揭措施，新造物業按揭供款人，如持有一個或以上未完成償還按揭的物業(包括住宅、工商)，供款與入息比率上限由現時的5成，下調至4成；在 + 2厘的壓力測試下，貸款人的供款與入息比率上限亦下調1成由6成至5成。 11. 正面按揭信貸資料庫，起清借貸人的借貸記錄，以及過往還款情況等資料
其實第8 - 11點已經等同限制第二套物業按揭貸款，再出招根本冇咩特別意思，可以有什麼作用。將來下一招有可能連 $600萬以下的住宅7成按揭也再收緊 , 甚至再提高 7 – 9 成按揭的入場門檻。 其次，現在有很多人利用股市幹升去形容今天的樓市，有升幅但低成交，所以往後樓高升幅會無以為繼。這一點我是不認同的，因為系股市入面，基本上成交是完全自由且不會有任何限制 , 沒有限制股市只能由強者入場 , 弱者企理一邊 , 所以股市去到危險高位時 , 一定會少人入場 , 所以股市出現價升成交跌的時候 , 就真係要睇路。 樓市就唔同 , 上述11項按揭收緊措施基本上系一道保護傘 , 阻止弱者、防力低的人進場 , 成交跌只因為入場條件提高 , 強者用家的抗逆能力會較強，一齊大幅劈價及 被人foreclosure 的機會會較低。價升量跌可以、但並不一定代表已到危險高位 , 因為這一道保護傘股市是沒有的 ; 今天 , 再加上屋真系唔夠住、有強大自住剛性需求的情況下 , 再收緊按揭只會導致用家由買轉租 , 租金上升而吸引強者進場 (因為只有強者才能符合按揭收緊措施 , 甚至full pay) , 從而支持樓價。 系SSD、BSD存在的今天 , 基本上入市的全是住宅用家、或者長線投資者。按揭收緊措施有另一更重要的保護作用 , 迫有需要的用家 「向下流」、「向下買」。此話何解？ 舉一個例子，由於700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數調低至6成，但貸款額不可超過500萬港元；系這些措施下，要付出的首期會比沒有措施時多出很多。 例如：買1000萬物業時，今天新措施下要付500萬首期，約40萬厘印費，10萬傭金，未計裝修已先要付550萬；如果可以按7成的話，入場費只是350萬。系低息環境下，今天好多高收入家庭可以供得起1000萬樓，但他們卻沒能力支付550 - 600萬入場費 (買樓後起碼仍要 keep有100 – 200 萬流動現金)，就算他們是月入10萬的家庭。但是，今天房屋供應不足，租金持續颷升，有可能迫使他們仍要入市，他們買唔起1000萬樓，但買800幾萬樓就卓卓有餘，買些較平的物業時出價可能會較狠。但是，原先最多只能負擔800幾萬樓的買家，除多了一批實力較強的競爭者外，也要面對收緊按揭措施，他們只好轉去買些600 - 700幾萬的單位，如是者，原本的買家會被上一層更強的買家趕走而向下買。 綜合來說，這些收緊措施的好處，是使到買樓的人必須預留更多準備，以及有更強的實力，這樣對整體樓市及銀行系統都有利，減低市場爆破的風險，萬一將來爆破，也能減低影響。但壞處是，使到人們的居住水準降低，迫使他們「向下流」、「向下買」。 |
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21. 亮劍 2013-05-31 15:46:04 |
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財政司司長及金融管理局局長，呢兩叁年最喜歡攞美國退市，香港樓按利息就會升呢條獨步單方出來凶啲置業人仕！好等佢哋買時間做嘢，但呢兩兄弟真係大整古，佢隨隨便便講過，粉筆字一樣，最多抹走佢！但輕信「慚」言者，就認真大鑊！！ 輕則錯過 H＋0.7 超低息去買樓，到現在仲要同細佬孖房！ 重則賣埋自住樓等跌，都唔知點死！ 繼日立、中原、經絡、中銀------推出定息按揭之後，渣打玩埋定足十年同你班同業爭奪按揭市場！ 有文有真相，請睇下列報導！ 本港銀行定息戰升級。繼近月多間銀行陸續下調按息之後，昨日渣打香港突然宣布推出年期達到10年的定息按揭計劃，更令這場無硝煙的樓按之戰火上加油。據悉，渣打之10年定息按揭，年利率為3.25%，其後為全期最優惠利率（P）-2.85%。眼見渣打香港突施重拳，樓按「一哥」中銀香港亦不甘示弱，推出年期較長的定息按揭計劃。年期分別為5年和7年，期內年利率分別2.4%和3%，餘期年利率亦以（P）製訂，利率上限為（P）-1.95%至（P）-2.60%。市場人士認為，較長年期的定息計劃，對長線用家更為數，不過以本地客戶多選擇年期較短計劃，因此預料市場反應並不熱烈，並無計劃推出類似計劃。
除去長期定息之外，渣打和中銀之定按計劃亦引入嶄新的轉換定息概念，即客戶於定息期間如有需要換樓時，可保留原有按揭計劃。其中渣打表示，選用其10年長期定按計劃的客戶，只須在贖回原有之樓宇按揭後6個月內成功提取新貸款，即可在該10年定息期之餘下年期內，繼續享有同樣定息優惠。
經絡：未能即時慳息
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，計劃對於長線用家而言較有數。銀行早前一度上調按息，以致本港息率由低位回升。但根據經絡按揭數字顯示，反映普遍按揭新客戶一般可做到實際按息水準的「經絡按息」，最新今年4月份錄得2.3厘，創16個月新高，而上述10年定息期實際按息3.25厘相對較高，未能起即時慳息效果，短期內浮息按揭計劃仍會較為吸引。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，對於長線用家，選擇定息按揭的好處是，若然進入加息周期，用家於定息期內可省息之餘，亦可避免未來每月供款暴增失預算，參考對上一次本港加息周期加息幅度達3厘，假設20年期的按揭計劃，未來亦累計加息3厘的話，每月供款便會增加約30%。
定按比例料續增
王美鳳續稱，由於3至4月份大型銀行相繼推出優惠定按計劃，令定按選用比例由0.2%大幅增加1.7個百分點至4月份佔1.9%，是12年3月後首次高於1%水平，料定按選用比例將會於持續增加，但相信只會維持在單位數字百分點水平。由於該行已推出定息3年期按揭計劃，因此無意推出新的定按計劃。
永隆銀行助理總經理及零售銀行部主管鍾少權亦表示，不會推出類似較長期的定按產品。此類定期計劃對長線客戶有較明顯好處，即可幫他們於加息之時鎖定利息，因此此類計劃應該有一定受眾群。惟參考歷史數據顯示，港人似乎買樓多數選擇短期計劃。香港有按揭公司幾年前曾推出長期定息計劃，當時市場反應似乎並不熱烈。 |
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22. 亮劍 2013-05-31 16:21:12 |
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我打死都唔相信，渣打會咁沙膽幫客仔對賭十年利息只係加厘零，九成幾係渣打已經做定曬對沖及掉期，因此如無意外嘅話，行家提供長年期定按會如走馬燈般，陸續有來！ 而今年下半年及下一年，私樓發售嗰陣，呢粒定心丸有硬，而息率可能仲會低處未算低添！ 咁金管局呢三厘壓力測試，應否要收皮呢？ |
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23. 銀行玩曬 2013-05-31 16:41:16 |
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24. AS IF HKMA IS WORKING HARD 2013-05-31 17:14:49 |
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The main duty of the HKMA to deal with the HK Dollar. But they do not want to take the risk of free floating HK Dollar (Unpeg $7.8) so as to secure their jobs at the HKMA eventhough it is against the public interest of HK. As they have nothing to do at the HKMA but receiving Millions salary from the tax payers, they create a propaganda that hk property price are too high and mortgage loans are high compare with GDP. Then the dog ministers at the HKMA tightens mortgage to look as if they are doing something while earning huge salary. But they discounted a big factor, that is HK is an international city, a huge portion of mortgage loans may have been lent to billionaires overseas or from PRC despite the security is a hk property. There is no need to have a HKMA at all if unpeg. |
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25. mini 2013-05-31 17:25:53 |
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Today, some banks announced the following mortgage rates in HK : - 1. 3-Year Fixed Rate @2.4%, ; 2. 5-Year Fixed Rate @2.4% ; 3. 7-Year Fixed Rate @3.0% ; or 4. 10-Year Fixed Rate @3.25% In comparison, U.S. 30-Year Fixed Mortgate Rates @3.5 ~ 3.9%. American BB is still busy for handling the US Bond Prices & Rates. Meanwhile, Governor of Japanese Banks is very tired of japanese yen & government bonds. Whatever it takes, check affordability, individual needs, current CPI inflation, not only on prices |
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26. mini 2013-05-31 17:27:22 |
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One more thing is : Current RMB = 1.27x HKD |
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27. National Shame 2013-05-31 17:27:58 |
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Does the PRC Govt aware of a National Shame in HKSAR worse than Daoyutao and that is the HKMA still allows two British banks to print HK Dollar Notes for 15 years after HKSAR is no longer a British Colony. How disloyal are the HKMA to our motherland PRC. All the staff present and past should be condemned. Change needed. |
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28. Why HKMA overlook HKMEX? 2013-05-31 17:31:45 |
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The head of the HKMA should also resign for his neglect or diliberate tolerance of the collapse of the HKMEX |
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29. 業主 2013-05-31 18:09:29 |
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樓價升跌幾成係好普通的現象，沒有大不了，只算係小事一宗。
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30. homebloggerhk 2013-05-31 18:15:20 |
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回顧2013年上半年所作預測(問)
諗兄: 拜讀多時，還望賜教。 小弟今年三十歲，已經成家，夫妻沒有物業，小朋友一歲，月入35K，太太暫時是全職照顧小孩，另有請工人姐姐。 暫時住係父母早年購入的公屋單位，(象徵式)租金4K，父母另有自住單位。09年跟家人合資買樓，當時沒結婚，沒有自住需要，10年尾賣了，賺過60多萬。(如果當時認識諗兄，一定不會賣樓) 雖然可以住父母提供單位，但始終應該有自己的物業。認識諗兄後，一有時間都會去睇盤，唯父母反對現階段入市，認為要待2015年再考慮，原因是樓價太高。 現有人仔儲蓄98萬，港幣儲蓄8萬，另有股票110萬，每月大約儲蓄1.2萬。10年賣樓後到12年，股票投資只賺28萬左右，而賣去的樓到現在再升值多1.3M，非常後悔。小弟自覺投資技巧普通，婚後也不敢多放資金在股票上，決定跟隨諗兄完成三層樓之路。 現在小弟在想，應否先入市，購入(2.59*3.5/2/2)=2.27M萬下之樓房放租一段時間(暫時現居鄰近父母，照應方便)。但2.27M下，已經很難找了。也找過居屋單位，5000白表下，居屋已經水漲船高，沒有找到。 還是多等一段時間，讓樓市比高位10%時再入市?或有沒有更好的策略呢? 先謝謝你的建議 新力
ANSWER: 你好新力，有父母提供之單位居住固然好，但有時人有退路反而令做事做不到底。賣樓賺左六十萬，但睇住佢再升多一百三十萬，咁你係賺左六十個定係輸左一百三十個，見仁見智。 住房已解決，妻兒可以待在家。留意以你現時工資，就當可以將收入60%儲起，持續20年，投資亦可跟通脹掛勾，儲到50歲可以有240個月*35000*60%=5.04mil，即在你50歲有相當於現今五百萬之購買力，但要維持生活至80歲(仲要係兩個人)，每月每人只可用5.0mil/360/2=$6944，所過退休生活絕對不是你想要的，加上醫病仲有雜費，好肯定如運用現有模式加上現有家庭月入，離財務自由越行越遠是肯定的事情。何況你而家提及只係每月儲$12000。 當然你有二百萬儲蓄，可以用一陣子，但就當上面計算加埋二百萬入去做考慮，究竟能否令你人生改善，或達至自身目標，你心中自有數。改變此象，請考慮兩件事，一係要太太出去工作，就當現今不方便，日後都必要。除非你個人月入可大幅增長。二是因要利用增加的家庭收入去擴展借貸力，才將成功買入三層樓之難度降低。 筆者見計盡借貸力為5.4mil，購買力為7.4mil。可勉強靠單人之力入哂三間樓，但睇市要好準，計劃進行所予誤差率很低，即係錯一次，三層樓之理想好快拜拜。不過你計唔計埋父母現住的樓為你第三間樓呢? 計埋會易很多。當然你問得都知係想靠自己能力去籌謀的，值得鼓勵。現可行策略為先等市再回，及後在新界西買入一間樓收租，近日中銀再行減息已說明銀行最尾都係要向市場屈服，不能隨金管局指引提高按揭利率。再加上日本「平錢」已高殺到港，銀行再唔減息應戰，將不能用息差收入去抵銷近年財富管理產品銷量下降之損失，所以息都係減唔落，買樓收租仍為你提供正現金流收入。 至於後市，其實在諗樣二月之文章已言中，白表居屋出爐後，三月至五月之樓市低潮會結束，但留意後市就算再升，已不會再見狂牛市。 見: 小陽春樓市速報 http://www.homebloggerhk.com/?p=5839 貼於2013年1月 “樓市需要在過年後下調。但今年比較特別，如習總新上場真係可以過完年既工作會議推比預期多之有利經濟措施，有可能升到第二季先跌。” “樓市上半年會先高後低，直至年中居屋5000個白表近出籠，社會又作熱騰騰的炒作。睇下邊個發展商趕住撲水，利用農曆年假試圖出貨。” ..........................
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31. 路人 2013-05-31 18:18:00 |
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在香港入息中位數只是一個簡單數學平均數，只表達一個最簡單意念，用來計算樓價高低只會令人迷茫！ |
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32. pat pat 2013-05-31 20:20:21 |
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2006年及2011年按不同收入之家庭數目分佈 (摘錄于 2011年人口普查) 每月家庭每月收入範圍 | 2006年 | 2011年 | 2006年vs 2011年 |
| 有關收入範圍之家庭数目 | 有關收入範圍之家庭数目 | 家庭数目 上升(下降) | 家庭数目上升(下降) 百份比 (%) | | | | | <%> | 0 - 9,999 | 620,211 | 563,915 | (56,296) | -9.1% | 10,000 - 19,999 | 618,686 | 563,054 | (55,632) | -9.0% | 20,000 - 24,999 | 225,292 | 235,695 | 10,403 | 4.6% | 25,000 - 29,999 | 162,783 | 181,313 | 18,530 | 11.4% | 30,000 - 39,999 | 221,101 | 269,283 | 48,182 | 21.8% | 40,000 - 59,999 | 194,723 | 267,953 | 73,230 | 37.6% | 60,000 - 79,999 | 77,347 | 117,260 | 39,913 | 51.6% | 80,000 - 99,999 | 38,534 | 58,895 | 20,361 | 52.8% | = or > 100,000 | 67,869 | 111,428 | 43,559 | 64.2% | | | | | | | 2,226,546 | 2,368,796 | 142,250 | 6.4% | | | | | | | | | | |
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33. 路人丙 2013-05-31 20:37:07 |
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亮劍兄文章，是小弟能讀到最高水平的地產分析文章之一…獲益良多！多謝。 |
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34. pat pat 2013-05-31 20:48:20 |
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我同亮剑兄寫咁多，係想話俾大家知，今天香港樓市的基本因素是多麼的强，並不是普通传媒及政府所說的危險及泡沫爆煲，想带出更重要的一点，出招無助解決今天香港住房問題 |
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35. 今天学的 2013-05-31 21:46:45 |
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今天楼市就如李白说.....
抽刀断水水更流。
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36. ？ 2013-05-31 21:48:16 |
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Pat pat 是否.pater paker呢？ |
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37. 亮劍 2013-05-31 21:51:03 |
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暫時住係父母早年購入的公屋單位，(象徵式)租金4K，父母另有自住單位。09年跟家人合資買樓，當時沒結婚，沒有自住需要，10年尾賣了，賺過60多萬。(如果當時認識諗兄，一定不會賣樓⋯⋯
睇見呢段嘢，嗰啲食緊谷種嘅地代們火唔火滾??? 有人投資錯誤，有人心大心細錯失良機。 但因為佢哋人多！ 佢哋又肯出黎！ 終於地代們獨食全部苦果！ |
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38. 中原城市領先指數最新報119.06點 2013-05-31 22:15:07 |
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反映本港二手樓價的中原城市領先指數最新報119.06點，按星期上升0.23%，連續上升3個星期。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，雙倍印花稅實施後，成交量持續偏低，樓市調整仍未結束。 黃良昇又指，白表免補地價買居屋將有助刺激睇樓活動，對樓價的影響將於6月中旬公布的數據開始反映。 |
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39. 重整旗鼓 2013-05-31 22:49:08 |
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當樓價下跌四成的時候 毛澤東說: 重整旗鼓,三灣改編........... |
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40. 煲浪追浪 2013-06-01 00:13:09 |
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係呢道睇大家短評樓市。 发覺原來係處隨手執件都好諗过晒大話英D乜狗司長局長。 果堆垃圾重玀几球年薪。 真係吹X象。 |
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41. mini 2013-06-01 14:45:37 |
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40% off : It means the downpayments since 2009, from the first-time buyers/private homeowners, will be vaporised ! If it really happens, that will be a perfect storm ! Next Questions is: Who's responsible for that ? |
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42. 洪量流 2013-06-02 16:01:37 |
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博士，好文，写出了事实. 班高官收高薪收到上腦，不知民间疾苦. 小业主血汗錢置业，不望升，最重要不要铁，辛苦血汗錢沒了。 但政府搅搅振，令小业主擔心，还周不时说出这些无知的话，难怪政府民望低. 之前已有高官说业主不介意楼价跌2成，即被別的讨论区说高官收少2成人工介不介意?
現时说又说楼价跌4成市民承担得起，倒不如市民说高官人工工跌4成都无问题， |
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43. 王安 --- 決策局局長應減薪四成 2013-06-02 20:54:42 |
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現屆政府的決策局局長沒有決策能力-出爾反爾o 舉例-- 將軍澳增加堆填區面積o 見到D局長未的班, 但是D人工又超高o 庸才坐高位, 蒼生有難o 濫芋充數, 面對傳謀反 應甚差o |
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44. 法子 2013-06-02 23:51:26 |
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回43樓，
知唔知點樣可以做高官？
只要你有一個朋友做咗特首，仲要你嗰個朋友無乜朋友，咁就到你做高官。 |
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45. 王安 2013-06-03 00:34:52 |
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謝謝法子 o |
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