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1. 亮劍 2013-05-30 09:00:02 |
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近日筆者接受 iMoney 訪問...
記者也是一位識樓之人，開懷暢談，啟發了一個新觀點。
記者：好多年青人話買唔到樓，佢哋做錯咩？有咩忠告？
筆者：其實冇所謂對與錯，只係自己個人選擇！...
記者：咁點解會有咁多怨氣？
筆者：咁係因為佢哋唔知道呢個係選擇...
真人真事，與朋友 F 對話...
朋友 F 收入不俗，月入約三萬的初級管理層...
今天，他只是住在一間百多呎的套房！
朋友都覺得：你又唔係冇能力，點解唔買樓？唔住好啲？
然而他卻自得其樂：買樓做咩？住咁好做咩？
他很懂得享受生活，吃的、穿的都有要求。 每星期總有幾晚夜蒲，開懷暢飲，玩個通快！ 過去幾年，雖然收入不俗，然而每個月大部份收入，都花在吃喝玩樂上。 幾年前，當我們瘋狂買樓的時候，曾經勸他儲錢買樓。 就算唔投資，最少都買層自住樓，然而他卻堅決拒絕。
今天，看見我們有樓收租，邁向財務自由，仍不為所動。
如果要儲錢買樓，我就要放棄而家嘅生活！...
住套房有咩問題？？？ 反正返到屋企，都係瞓一覺，第二日就返工，呢個空間對我嚟講好足夠喎！ 你睇嚇...其實我間套房都佈置得唔錯架，電視、音響全部都係靚嘢------ 正所謂高音甜、低音準。 而家我每星期都可以夜蒲幾晚，又識到 Friend，又媾到女，幾正？！ 如果要儲首期，要供樓，仲邊有呢種生活？
我放棄咗買樓、置富嘅機會，但係你棄咗青春喎？！
係...你哋今日有幾層樓收租，就算唔做都唔使餓死，的確係正！ 但係你哋付出嘅都好多喎！ 你諗嚇過去 10 年...你幾咁刻苦？ 日日掛住做，食又唔捨得食，玩又唔捨得玩。 係...今時今日你哋財富比我多----- 但係就算俾你去返同一個地方享受人生，你哋都冇咗廿幾歲嗰種情懷啦！ 要我好似你哋咁捱咁多年，我唔會開心囉！ 將來？...先算啦，老咗冇錢咪申請綜援囉~~
講真...我覺得佢好有 Point！沒有對、錯！
每個人的選擇、喜好不同，有些人透過吃喝玩樂、享受人生得到快樂！ 有些人因為擁有資產、財富、成就得到滿足。 完全是自己個人選擇，沒有對、錯！ 我們覺得他沒有計劃，反過來他卻覺得我們戇居！ 怎能用自己的喜好、觀點評價人？
那麼怨氣從何而來？...輸打贏要，貪！
其實只要像朋友 F 一樣，明白這是一個選擇！！！ 要 A 就得放棄 B，要 B 就得放棄 A，根本就不會有怨氣。 年青人的怨氣，往往來自要兩者兼得！ 又要堅持享受生活！ 又要妒忌人有樓有資產！
記者問 Dozy 對年青人有何忠告...冇咩丫！ 知道自己想要乜嘢，知道呢個係自己選擇！ 唔好後悔，唔好妒忌人就得。 你係邊類人？？
社會需要不同觀點的人！ 不然我們的物業租給誰？
葉榮添 |
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2. 邊條政府茂利做世界 2013-05-30 09:31:45 |
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前天有條茂利跟傳媒話香港樓價再挫二至四成問題不大，結果昨天恒指急挫369點，八大藍地產股市值單日蒸發403億，博士手揸300億貨，跌二成唔見60億，跌四成冇咗120億，點向主席交代？要快快找出此茂利以便我等小業主去鞭屍。 |
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3. Pat Pat 2013-05-30 10:00:25 |
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買300萬以下的物業，就算付DSD，都是有限錢。政府出招限買中上價住宅及工商鋪，只會令到聰明資金湧去到下價上車盤，變相加大上車客面對的競爭。
況且上車盤、細單位的呎租較同區大單位高 (以北角區為 , 單幢 200 - 300 呎細單位的呎租同和富、城市花園甚至塞西湖差不多) ，再加上出租細單位較大單位容易，租客對內籠亦沒有太高要求，再加上 DSD的稅率 會隨樓價上升而急速颷升，又加上車盤因公、居屋不夠而有強大租、買需求，再加上政府又要留番個活俾人上車。
我係投資者，都會湧去細價樓。
投資者付雙倍印花稅購入河畔花園低層戶
(2013年05月29日)
 【am730訊】市場連錄投資者付雙倍印花稅入市，中原招錦昌稱，沙田河畔花園E座低層7室，實用面積242方呎(建築368方呎)，獲兩名準買家爭奪，最終獲投資者以273.5萬元承接，實用呎價11,302元(建築7,432元)。買家需付雙倍印花稅3%，即約8.2萬元，料月租9,000元，回報3.9厘。原業主於2010年以152萬元購入，獲利121.5萬元。 |
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4. Pat Pat 2013-05-30 10:03:08 |
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買 4 件250万 , SD + DSD 可能唔使40万 , 如果用同一 agent 買 4 件 , 還可以講下价 tim |
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5. Pat Pat 2013-05-30 10:06:59 |
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買 4 件250万 , SD + DSD 可能唔使40万 , 如果用同一 agent 買 4 件 , 還可以講下价 tim 4 件250万 => 隨時 每件收到 $9000 - $9500 租 條數就係 o甘 计 |
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6. 茂李 2013-05-30 10:21:52 |
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2樓 茂李講得對，正是樓價跌二成都冇問題，樓價就不會跌，如果樓價跌兩成社會就承受不了，出現問題，樓價反而會急速下跌，你明唔明 |
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7. 路人甲乙丙丁 2013-05-30 10:40:26 |
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樓價跌二成硬係冇問題喇，到其時大陸資金八折買樓，俾埋BSD除笨有精！ |
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8. 亮劍 2013-05-30 10:43:03 |
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Pat Pat ---- 仲有一條數不可以不提，現在理論上每月應課差餉租值低於一萬，((10,000 x 12 x 5%) = 6,000 元，等如每年括免上限六千)，在對上好多年都免交差餉，而照估計呢個括免部份差餉會蕭規曹隨！ 咁每年付出嘅差餉就係 (33,000 x 12 x 5%) - 6,000 = 13,800 元。 而買 4 件250万 , 4 件250万 => 隨時 每件收到 $9000 - $9500 租。 咁每年要付出嘅差餉係等如零，食到盡政府優惠之餘，仲可分散風險！ |
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9. pat pat 2013-05-30 10:59:41 |
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大家炒开野，重唔快D去炒上车盘，蘇州过後冇艇搭 |
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10. pat pat 2013-05-30 11:41:19 |
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亮兄，計得好 |
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11. To 6/F 2013-05-30 11:52:46 |
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跌二成博士冇咗60億，跌四成博士冇咗120億，震遠輸咗10億8億就反艇，博士，6樓蝦我。 |
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12. Andrew 2013-05-30 12:02:31 |
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而家好多大陆人买细价楼，租比香港人！！！ |
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13. homebloggerhk 2013-05-30 12:19:23 |
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樓宇買賣要思考的三個問題
入市如何操作 你好, 本人33歲, 月入 30K, 現有資產為一個自住葵涌2房私樓單位, 已供完, 市值約3.2M, 另手頭現金約 20 萬. 由於好多人都話樓市2015年樓市將調整, 本人現努力儲錢, 預計2015年入市再買物業. 預計2015年中將能有手頭現金 60 萬, 而本人的目標係 60 歲之前擁有3物業, 一自住, 兩收租.
想問, 假若2015年樓市真調整, 本人應如何操作才能一步一步達成願望, 若再入市, 本人傾向購入3房單位, 貪其升值潛力較佳, 本人到時應否沽出自住樓來增加購買力? 謝謝諗先生指教.
(備注: 現在有很多乜SD, 物SD, 樓宇買賣成本變得高昂, 有什麼方法可以克服買賣成本?)
ANSWER: 操作一詞形容入市，筆者有更深的體會。操作是指有套方法，用以應對市況而為自身投資組合作出調整。操作是主動打理投資組合，用於能為你提供被動現金流為主的房地產投資，實在令人擔心操作而帶來的現金流中斷，及房產交易特有的昂貴交易成本，會否令操作者得不償失，贏淨個桔。但如讀者想套用操作於樓宇買賣，實在要弄清三個問題，一是你現有之倉位如何、二是操作守則、三是交易成本。 倉位即現有持貨多少、貨品質素如何。持貨可計，即借貸力之運用，總數為30000/10000*2.59*50%=3.88mil。現借貸為零。以33歲之齡實在浪費，需知借貸力會隨年紀減退，而讀者月入一般，另一個問題是未有提及家室，需知庸才成大器要靠幾類人襄助，家人、配偶、或銀行。在前一輪升市明顯沒有用齊上述三類人借力、就當未搵到Miss.Right都應該問銀行盡借，現在你手頭上樓房價格之上升，一半是為你購買力之損失作彌補，另一半是特首「醒」你! 你沒有為自身樓房做按揭，那只是1:1之補貼，如有做按揭即槓桿化，那補貼是1:5或1:9的。 當然有人質疑，如樓房下跌那速度亦是1:5或更快去進行，會否把人嚇怕? 筆者答案是你買前計好購買力，就算大跌也不驚。萬一不幸核爆令港樓價值跌為零，那只好怨天尤人了。讀者在往前借唔夠，現在只好補借，去銀行先把私樓按出一半價值，手上資金多1.6mil，每月供款只$6000，息口亦只是2.1%。就當讀者係呢兩年點努力儲錢，都唔夠呢一招實際，此為你花時間睇本網之其一原因。 至於購入三房當然是好的，但注意手上葵涌地段未諗到有何升值空間，如果本樣係你，會賣出葵涌樓，搬到荃灣或元朗住。一來可作出借貸，二來是希望搬入個會有社區改善之地方。至於對你的操作首則，是經常調整購買力為總金額之35%(現為0)。 購買力 = (現金+...............
>>> 按此看答案 |
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14. 茂利的意思 2013-05-30 13:58:21 |
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茂利, 係由20世紀初, 英國人係香港教中國人建築而黎. 當時英式建築有好多大型窗戶和陽台, 例如港督府, 呢d窗戶和陽台既主要企身支撐柱, 英文叫mullion, 音係茂利銀, 銀只係尾音, 唔係響音.
當時既mullion 全部都係用好大碌既木做, 而只有棟企既叫mullion, 橫楣叫transom, 當時香港人又唔識英文, 見d鬼佬指住一大碌木猛叫"茂利銀", 漸漸叫左茂利, 意思係一碌木, 棟係到岸居居, 係形容d蠢人鈍人。
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15. 法子 2013-05-30 15:26:52 |
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香港應該「真正」看一看新加坡發生什麼事。
我指的是BSD，今早在新加坡跳上的士，跟司機談天。說起BSD是香港學新加坡的。司機笑梁振英，說道：「新加坡推BSD時，唔知道結果如何，所以不能怪新加坡政府，但新加坡推出BSD之後，只能短暫壓一壓購買力，之後根本無效，仲把兩股力量同時爆發。香港梁振英點解知道結果還會跟？」
被新加坡司機恥笑，才為香港人當然不高興，但對方邏輯清晰，還是自已反省。
心想對方思路如此清晰，不如學嘢，於是我再問：「那為何BSD效用如此短？」
司機問我：「你在香港有沒有揸車？香港有沒有收費的道路？」
我說：「兩樣都有！」
他說：「政府剛加路費時，你心裡一定想，我以後唔行呢條路，但一個月之後，漸漸又係嚟返，對那收費已經習慣。」
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16. 法子 2013-05-30 15:28:55 |
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香港應該「真正」看一看新加坡發生什麼事。
我指的是BSD，今早在新加坡跳上的士，跟司機談天。說起BSD是香港學新加坡的。司機笑梁振英，說道：「新加坡推BSD時，唔知道結果如何，所以不能怪新加坡政府，但新加坡推出BSD之後，只能短暫壓一壓購買力，之後根本無效，仲把兩股力量同時爆發。香港梁振英點解知道結果還會跟？」
被新加坡司機恥笑，才為香港人當然不高興，但對方邏輯清晰，還是自已反省。
心想對方思路如此清晰，不如學嘢，於是我再問：「那為何BSD效用如此短？」
司機問我：「你在香港有沒有揸車？香港有沒有收費的道路？」
我說：「兩樣都有！」
他說：「政府剛加路費時，你心裡一定想，我以後唔行呢條路，但一個月之後，漸漸又係嚟返，對那收費已經習慣。」
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17. 亮劍 2013-05-30 16:19:51 |
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法子兄⋯ ⋯ 日常生活認知啫，好似加的士費咁，短期人客肯定少咁啲，但過多幾個月，啲客仔咪繼續伸手截車。
講時講，呢個世界又有無可能有一個地區： 失業率係 3.X%； 供樓利息係 2.X%； 中小型樓空置率係 2.X； 有錢人多於七%，大陸豪客又通街行； 而會有平樓賣呢??? |
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18. 不擔心負資產 - CY團隊應立推空置稅以示決心 2013-05-30 16:20:25 |
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二月份政府再推措施壓抑樓市過熱後，樓價跟隨回軟，市傳政府高層認為，即使樓價跌兩成，政府不會擔心。長遠而言，即使樓價跌四成，不會現大量負資產。銀行界認為，樓價急挫對各行各業均會有影響，除非有天災人禍，否則樓價不會下跌超過四成。 本港按揭貸款拖欠比率○一年四月歷史高位時，只有1.43%，銀行界認為，現時按揭成數較低，樓價回落時風險更低，但樓價下跌二至四成，不會對各行各業全無影響。 |
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19. To: 18/f 白癡仔 2013-05-30 18:17:51 |
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細单位巳近乎零空置 , 推空置稅有 9 用??? 實用1000 - 1600呎大單位有12 - 13% 空置 , 但你班窮旦租得起咩?????????????? |
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20. 煲浪追浪 2013-05-30 19:27:40 |
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恭喜大話英，香港排名下降。
搞壞香港經濟未來。
証明一國两制徹底失敗。
中國要用一國两制收回台湾。
由大話英開始令此美夣变為遙不可及，
遠可即了。
恭喜！恭喜！台湾人民。 |
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21. TELL U Y 2013-05-30 19:38:03 |
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Luxurious property price could only rise if the stockmarket rises. Wealth effect pushes their prices up. But for small property their prices depend on inflation, pay rise, full employement and real demand. So luxurious property could only rise when HSI goes above 30000 level and IPO's in HK goes popular again. |
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22. mini 2013-05-30 20:12:28 |
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鎖住的購買力 : - Long, logn time ago, the governement officials mentioned that the average construction cost of one unit of the public estates was around HK$0.4 M. Try to let 10,000 superrich tenants, who have been living in the public estates, to buy a flat in the market with this assistaneship of HK$0.4 M as their downpayments which can repaid to the government in a grace period of 30 years. It is about HK$4 billion... Also, the officials should give a clear signal to the tenants that the rents of the some public estates will be gradually raised to the market ones in the same 30 years... No More Free Lunch for Newcomers... Market belongs to Market... Then, the government can give a little help for those who are living in subdivided flats, and speed up the processes of reconstruction of the very old buildings by kicking off the BSD...The officials can focus on Health & Education in the near future. |
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23. Liar 2013-05-30 21:14:44 |
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Support 煲浪追浪. Cheating You helps Taiwanese to undestand what will happen if she is taken over by China |
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24. mini 2013-05-30 21:43:43 |
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鎖不住的購買力 : - 新华新闻新华房产 > 正文 新西兰房价快速上涨 当地舆论指责中国购房者炒房 2013年05月30日 08:55:25 来源： 环球时报 新西兰房价近来快速上涨，当地一些舆论因此怪罪中国，认为是来自中国的购房者炒高了当地房价，不过有调查显示，其最大的海外买家是英国人，中国人排第二。有分析认为，高达75%的供需缺口，以及银行宽松的贷款条件才是房价飙涨的主要原因。《环球时报》记者调查发现，不少银行不收手续费，用送现金、彩电等方式吸引贷款，甚至可以帮忙支付贷款人从其他银行转来该行的违约金，海外买家也可获得房屋贷款。 新西兰房价如脱缰的野马狂奔了整整一年，新西兰最大城市奥克兰的最新房价调查显示，已经有超过17个街区的均价突破100万新西兰元(约合500万元人民币)，均价是指当地当月所有售出房屋的中位价，新西兰基本是独栋别墅，平均面积在150平方米左右。奥克兰储蓄银行首席经济学家尼克·图福利预计，不到3个月，该区均价必将突破200万大关。 高企的房价让舆论将矛头指向越来越多的海外购房者，尤其是来自于中国大陆的投资客。奥克兰的一名持牌房屋中介早前公开称，中国买家的大批涌入，是推动房价飙升的主要原因。在野党优先党领袖温斯顿·彼得森更是在近日公开发表攻击华人的言论，声称由于华人移民数量的迅速增加，新西兰要额外支出约10亿新西兰元养老金。 然而，各种调查和统计数据却得出完全不同的结论。新西兰银行和新西兰房地产协会在房价涨幅最大的3-4月共同进行了调查，572名受访的持牌房地产中介没有一人认为海外买家的数量增加，而在海外买家的国籍上，英国人最多，占所有海外买家的16%，其次才是中国人(15%)和澳大利亚人(14%)。新西兰银行首席经济学家托尼·亚历山大表示，“很显然，新西兰人只是想当然地给房价猛涨找出一个‘简单的理由’。” 据《环球时报》记者观察，之所以矛头对准中国人，原因包括，新西兰的房屋买卖越来越多地采用拍卖形式，记者在几次拍卖会现场看到，华人中介和买家占1/3以上，许多高价甚至是超高价都由华人报出。此外，许多华人选择门槛较低的房屋中介作为固定职业，这给当地造成有大量中国买家的印象。 奥克兰市议会经济学家葛夫·库伯认为，根源还是供求。奥克兰每年的房屋需求在2万至2.5万套，相比新房与二手房5000套左右的供应量，缺口至少在75%。记者调查发现，新西兰最主要的5大银行的房贷利率基本在年利率5%左右的历史最低水平，购房者可与银行就房贷条件讨价还价，银行不仅不收任何手续费，还给客户最高3000新西兰元的现金返还，以及赠送彩电等优惠。甚至有银行以更优惠贷款条件，以及承担违约金等措施吸引客户将房贷转至自家银行。 (记者 王淼) |
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25. mini 2013-05-31 17:28:40 |
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鎖不住的購買力 : 25. mini 2013-05-31 17:25:53 |
| Today, some banks announced the following mortgage rates in HK : - 1. 3-Year Fixed Rate @2.4%, ; 2. 5-Year Fixed Rate @2.4% ; 3. 7-Year Fixed Rate @3.0% ; or 4. 10-Year Fixed Rate @3.25% In comparison, U.S. 30-Year Fixed Mortgate Rates @3.5 ~ 3.9%. American BB is still busy for handling the US Bond Prices & Rates. Meanwhile, Governor of Japanese Banks is very tired of japanese yen & government bonds. Whatever it takes, check affordability, individual needs, current CPI inflation, not only on prices |
| 26. mini 2013-05-31 17:27:22 |
| One more thing is : Current RMB = 1.27x HKD |
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26. Ann Wong Hkgovhouse.com 2013-06-15 18:35:51 |
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亂博分享 5月3日公佈的中原城市領先指數 CCL較上月下跌3.39%，但較上週上升0.11%，數據反映2013/04/22至2013/04/28的二手私人住宅樓價。而四月的住宅樓宇買賣成交宗數只為3,427宗，比起SARS時期最低成交記錄4,150宗還要低，此時很多人在猜測樓市的去向，有人看全年要跌10至15%,亦有人看橫行。似乎此刻多了人改變樓市只升不跌的預期。 我在之前「炒預期」一文回應網友時指出，低息、低供應量、外圍印鈔等環境未有改變，現時樓市的淡靜，只因政府辣招扯著需求。很多人希望有水晶球，預測未來若供貸利率上升，美國聯儲局收水，或者打仗、或者瘟疫再來，樓價會跌幾多？ 人對未來的預期，很多時是依靠過去經驗來推敲未來，因此歷史永遠不會倒模般發生。 97年之前，樓價只曾短暫調整，亦從來未經歷過樓價下跌超過一半，因此98年亞洲金融風暴之後，樓價下跌三成，99年便很多人入巿，然而2000年科網泡沫爆破，加上預期樓宇供應大增，樓價持續下跌，這次經歷令人學懂：「原來樓價可以連續下跌六年，並可以跌掉六成，跌的時候像無底黑洞。」 2006/07年當樓巿、股市再次炒上的時候，人們感覺資產泡沫再次來臨，便會想到98年大跌市的經驗，當坐艇的樓價稍一返家鄉或升值至帶來微利，便立即賣樓等跌，這次很多人都看中市，2008年全球金融海嘯，樓價下挫30%。 問題是很多人從來未經歷過全球聯手印鈔救經濟的威力，原來可以令樓價於短時間內急升，而美國持續印鈔，樓價不但返家鄉，還可以升超過97年歷史高位，若不是政府辣招，樓價還可能升多一倍呢，結果人們又學懂：「原來樓價跌完可以升至超過歷史高位」，若再遇大跌市，你認為人們又會如何反應？當然是盡量坐艇，捱過低位再次等升了！什至一些人趁低息，借定一筆錢待樓價大跌入巿。 然而，人們都忽略了一些支持或影響樓市的重要因素，這些因素是什麼？下篇再談！ http://bit.ly/11OcvQI
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