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1. 亮劍 2013-05-09 12:40:07 |
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近呢拾幾年起出來嘅私樓點解實用率咁低？ 一來現在嘅私樓都附設會所，以提高檔次，咁呢啲面積咪唯有分攤落小業主頭上囉！ 二來就係信和以摸頂價買咗小西灣南灣半島幅地王，點知金融風暴來到，小道消息係黃老闆想放棄呢幅地嘅發展權，但政府唔想雪上加霜，咁高官們就利誘信和，跟大開方便之門方式，例如括免環保設施、大型會所及停車場樓面等方式，變相將平均地價成本降低，以此要求信和唔好撻定！咁益得一個，以後咪見者有份囉，可憐從此買新樓嘅小業主，要為此而埋單，俾十足價錢收七折樓面！ |
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2. homebloggerhk 2013-05-09 12:44:26 |
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脫離壓力大、工時長、頭髮都無淨的非人生活
諗樣兄你好，我是你的創刋粉絲。希望諗兄賜教，謝謝。 本人行年32，已婚，今年年尾會有一小孩出世。
本人是半專才（但自覺庸才），月搵8萬，太太月搵2萬。 本人現有資產如下：
1.港島南區31年屋苑2房，自己單名，現估400萬，欠120萬，沒有ssd，月供6500（h+0.7)，現租$11000。
2.粉嶺19年信和屋苑2房，本人同老婆聯名現估300萬，欠100萬，沒有ssd，月供5500（h+0.7)，現租9000。
3.兆康四叔13年屋苑2房，自己單名，現估280萬，欠165萬，仲有1年多ssd，月供6300（p2.17)，家人自住。
4.兆康四叔13年屋苑3房，老婆同老母聯名，老婆單名做借款人（老婆借貸力用盡）現估380萬，欠217萬，仲有1年多ssd，月供8300（p2.17)，本人自住。
5.現金40萬。沒有股票（之前輸過50萬，一朝被蛇咬，唔敢再玩。） 本人沒有欠債。沒有養車。 計埋所有租金收入和開支包括供樓月儲4萬。 小弟自覺工作壓力大，工時長，頭髮都無淨反幾多條，想盡早達到財務自由。 請諗兄幫手諗計去優化資產和未來步處(部署)，謝謝。 祝身體健康，業務蒸蒸日上 光頭佬上 ANSWER: 讀者是2010年後樓市深受惠的一個，四間樓全部是細價樓，賺錢水位最少一間，都有(2.8-1.65)=1.15mil。自己住在偏遠的兆康，當然可能因工作原因有此安排，亦沒有花錢養車，每月可儲金融為家庭收入的40%(即4萬元)，符合諗樣或外間所指的良好理財守則。 相反的是，如果你因為想訓多d而花錢在灣仔租樓，夜夜笙歌又再養部型仔車去蒲，最尾攪都冇錢淨(或成身卡數)，咁你就要諗下係咪洗錢太多啦。當然洗極都仲有錢返，現所儲金額足夠支持日後收入低下時所需要的，是無需要因此改變消費模式，畢竟有人消費，先會令各行受惠。 兆康樓房不應售出，因樓齡仲新區份受惠交通改善。至於應否出售或加大投資，先算出你家庭之借貸力: (80000+20000)/10000*2.59*50%=13.0mil。現在欠下樓按為(1.2mil+1.0mil+1.65mil+2.17mil)=6.0mil。借貸力剛好符合旺市持貨一半之原則。再多看一層，現時四間樓之市價租值，能為你帶來多少被動收入呢? 自住樓用年回報3.8%計租值，那各項計為:11000+9000+8800+12000=40800。四間樓提供$40800被動收入，減除其中一間樓為自住已「做好」的被動收入降至36%。 如想脫離「壓力大，工時長，頭髮都無淨」的非人生活，你要有錢(廢up!)。請留意所講的錢，是要跟隨通賬升值的。張家輝先生在宣傳易晚晚都講:「你今日無，唔代表第日沒有! 跟手就踩油開車。」同樣請留意你今日有，唔代表你會無哂! 如果你係幾十年前同租客簽張定額租金死約，只會頭幾年開心，今日收番既租恐怕每日大家樂都唔夠食。By the way，你地有冇去過「大家食」呢? 佢呢個brand既成功，好複雜…. 在各國減息開水之下，不要討論長期通縮的可能。金融風暴引致的一到兩年通縮，不能影響大局，只會令失預算的人落水。所以計算借貸力經常出現在homebloggerhk文章。如睇唔明可以花時間到交流會，先電郵希望盡快為你安排。粉嶺、南區都不是跑贏區份，讀者比人好的地方是儲蓄有道，收入較高，現已做好36-50%的被動收入(如果租哂比人而用被動收入作自己租樓，則計作50%)。因此建議不作大改動，因已身貼較高位置，不必在理財上作拚博。在餘下兩年，看準賣走南區31年樓，留意在港有發展潛力之區份，不一定是住宅，可以是工廈。修成正果可期。至於當中時間之把握，要看事態發展，在未來會面逐步和讀者一一解構。
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3. 相同實用面積的舊樓和新樓,舊樓的地毯面積可以大過新樓好多 2013-05-09 13:26:47 |
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4. 掹車邊80後 2013-05-09 14:21:43 |
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根本係姓賴的, 其實如施永青講 , 當預期價格下跌, 自然少左人買架啦 (原文係講買樓唔會只只得自住需要), 我唔信寫下個面積會多左人買咯, d 討厭agent 姓賴 |
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5. 實用面積袛有400呎,至300呎之間 2013-05-09 14:29:57 |
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閣下又知不知道每平方呎實用面積等如多少建築面積，又或者，每平方呎建築面積是多少實用面積，如果有一個固定比率，實用面積與建築面積又何需共存共行。 實用面積好易計，例如村屋700呎...... 700呎==20x35==700呎==25X28……地面實用面積… 例如現在洋樓700呎......假如是天台單位,天台單位實用面積,袛有約400呎.....那麼其他約300呎建築面積打入電梯升降機樓梯走廊共用面積中發水買給你使用...... 所以有不同發水情況???? 例如: 一層有二個單位,一層有四個單位,一層有六個單位,一層有八個單位,一層有十個單位,一層有十二個單位,等等不等........ 一般來說,厚道之地產商會均勻平均分多份計入加入每一個單位入價計算...... 但是香港有一部份地產商會把其他約300呎建築面積打入電梯升降機樓梯走廊共用面積中......他計算的方法很特別.有一位30年前甜妹仔就是這樣.....把約300呎建築面積打入電梯升降機樓梯走廊共用面積....同時每一個單位都要加上約300呎建築面積買........所以你買700呎面積的樓房,實用面積袛有400呎,至300呎之間......... |
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6. LARRY 2013-05-09 15:15:58 |
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湯博士，您的意見本人實在是不敢苟同。 街市說的千克與磅，甚至斤，說的都是同一樣東西，等同於用平方英尺或平方米來量度實用面積（或建筑面积），所得到的結果都是一樣的。 現在討論的實用面積與建築面積，好比街市賣螃蟹，實用面積是螃蟹，建築面積是螃蟹加捆綁螃蟹的稻草繩，稻草绳粗细不等，好比单位的实用率高低不等，湯博士可不要把概念搞混淆了。 |
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7. LARRY 2013-05-09 15:23:28 |
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"地產商........，但呈報上政府用以核實是否符合地積比率的時候便會用實用面積" 湯博士此言不對，希望有機會能當面討教一下。 晚輩謹致 LARR_YHK@HOTMAIL.COM |
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8. 樓價終於回落 2013-05-10 09:09:54 |
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【明報專訊】政府連番出招後，樓價終於回落。據差餉物業估署最新公布數據，3月份整體住宅售價指數報239.3點，較2月239.6點歷史高位微跌0.3點或0.13%，為去年2月以來樓價連升13個月後首度下跌。其中，實用面積1075方呎或以上的大型單位，樓價按月下跌2.3點或0.91%；1075方呎以下的中小型單位樓價，同樣為連升13個月後首度下跌。有代理稱，由於業主願意減價，最近二手交投有回升迹象。不過，有學者提醒，目前樓市已轉向，減價成交反映業主看淡後市，預料4、5月樓價數據持續下跌，今年內樓價有機會跌約10%。 差估署最新數據顯示，其中以面積1075方呎或以上的豪宅跌幅最大，按月跌約0.91%，惟仍較對上一次跌市的去年1月，按月下挫2.48%為小。1075方呎以下的中小型住宅方面，亦錄去年2月以來的首度下跌，按月跌0.3點或近0.13%。 豪宅跌幅最勁達0.9% 整體住宅租金指數3月份則報151.5點，為繼今年1月後再度下跌，按月下挫0.6點或0.39%，其中亦以1075方呎或以上的大單位跌幅較大，按月跌1.3點或0.9%，中小型單位則下跌0.5點或0.33%。 |
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9. 傑出地產商系列 2013-05-10 10:03:39 |
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10. 警訊 2013-05-10 10:22:52 |
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地產佬同老千差唔多，信一成都死！
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12. 一舖養十代 2013-05-10 11:22:36 |
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大手成交刺激 港島舖租按月「急升」53％差估署數據亦顯示，於3月份港島區每方呎舖租達21,292元，按月急升53%，不論呎租或升幅均創有紀錄以來新高，而3月九龍區舖租亦按月上升32.4%，每方呎達18,461元。 銅鑼灣記利佐治街金百利商場，位於SOGO百貨公司斜對面，市場指地下G2及G3號舖，面積約1686方呎，新近由周大福以每月約190萬元租用，呎租約1127元，較bauhaus於10年5月起的舊租金約100萬元，加幅約90%。據了解，bauhaus於02年起已開始租用該舖位，至今已超過10年。 |
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13. 沽樓買舖 2013-05-10 11:43:29 |
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代理金句：收租好過打劫。
收租等於收陀地，打劫好過交租，一舖養十代，千真萬確，唔買就笨！
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14. 假大空論點成行成市 2013-05-10 14:22:21 |
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地產博客有多類,可以有正邪邪氣分類 假大空論點成行成市: 買舖收租亦要講回報香港有很多垃圾舖位冇人租......買舖袛適合資深投資者.......現在香港有很多舖位是空置沒有辦法租出的,此是假象......不要在此玩白痴遊戲啦...... 買舖收租唔憂搵唔到優質租客，而且他們能承擔更高租金，舖價想唔升都難，一舖養三代好快要改寫為一舖養十代。 |
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15. 以前新樓的地毯面積很易計就是建築面積除二 2013-05-24 09:37:29 |
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以前新樓的地毯面積很易計就是建築面積除二,而家沒有建築面積很難計 |
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