除住宅以外的投資心得

Dear Lum Sir, 
你好! 本人近來看到lum sir的網頁後, 有一種相逢恨晚的感覺, 深知將來唯有以物業資產才能有一個安穩的生活, 所以希望 lum sir你能賜教! 

本人2012以410萬買了荃灣舊屋苑以作自住用途, 9成按揭及以個人名義持有, 希望能在不久將來增加物業數目以作收租用途 

本人月入約10-15萬, 現金約80萬, 股票約150萬, 及太太於政府工作, 月入大概4.5萬 
未知將來應怎樣配置資產會比較穩妥? 

Cheers 
心急人上

ANSWER:

我想諗樣就好似男仕們的情婦一樣，都經常有令人相逢恨晚的感覺。又或女仕們發覺舊愛飛黃騰達，一樣是令人有點酸。當然只要說笑而矣，而讀者就算無諗樣襄助，照樣做對了不少安排。單名買入荃灣舊屋苑作自住是對的，當然是由2013年回望，發覺2012企對邊了。原因是早前二月政府會將第二套房之買家徵收DOUBLE從價印花稅，如買家本身沒物業可豁免。不知太太會否有房屋資助? 筆者聞說沙士之後入職的公務員福利比之前的少很多，房屋津貼及長俸均欠奉，如太太令家庭在住房支出減少，更令讀者位置走得更前。

借貸力先計一計，將讀者收入拉作平均，即月入12.5萬，家庭借貸力為(12.5+4.5)/2/10000*2.59=22MIL

由於購買力較好，儲錢易而令資金較多，可以考慮暫時只能做五成按揭的工廈。香港是一個工商混雜的地方，商廈在工廈的旁邊，中間有個商場，而住宅又在對面。當中有不少地方，先是商廈成功搞旺了，由於不知大財團或政府有心搞旺邊條街，所以小投資者通常錯失該步。但之後商廈租金炒貴了，自然附近廠廈都變得「有米」，最明顯係留意有冇餐廳開，有冇新小巴線，代表該區人流正盛中。有得食肆又有車到，該區零售生意向好已成事實，先會商場鋪被搶租，有些人是睇準時機，和商場大業主長租幾排鋪，再諗計搞旺d個場，然後高價租比其他商戶，由當中差價「搵食」的。

上段所講的後延效應未完結，當商場鋪已搶貴，附近的工廈都會受惠。地廠更會有價有市。現在政府已落實推行活化工廈，其實你只要深思當中效應，做下功課，不難搵到勁易租出且有升值潛力之工商廈。為何工廈都可以做「鋪」呢? 雖知樓上鋪日益增多，而部份商品根本不需要地鋪靚門面，租個工廈一樣可以打開們做生意，惟呎租由$50/呎減至$20/呎，慳返唔少。當然工商廈點都唔可以同地鋪比，因為絕大部份係夜晚7點後要落閘，入內要抄身份證的，惟工商區晚上都人跡罕至，如果租客盤生意不大機會由放工shopping而引致的，佢地會寧願少10-20%生意而平50%以上租金。做生意計諗條數自然就郁。

講咁耐都想話小投資者食頭啖湯冇可能，除非係政府或財團內任要職，成為insider。只好醒些少行街密d，香港還有不少地方有此現象。至於住宅由於SSD長達三年，你可以運用樓市平均成本法去部署投資方畧。在下午筆者會貼文再講平均之法。當然讀者在投資方面的可塑性很高，真是要見面多了解才可做到深入一點的planning。網上解答暫時幫大家止上痕，解救燃眉之急。