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1. 樓市是否轉向，仍然是言之尚早 2013-05-03 11:52:42 |
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金管局總裁陳德霖表示，樓市近日有回落跡象，但要判斷樓市是否轉向，仍然是言之尚早。金管局亦關注在樓市過熱下，本地消費和私人欠債上升，成為宏觀經濟的威脅。
陳德霖指出，自政府在2月推出樓市措施後，本港樓市開始出現降溫跡象，但樓市周期是否轉向，仍有待觀察。他又說，在超低息和樓市過熱的情況下，香港消費和私人欠債的增長，持續高於本港的整體經濟增長，對宏觀的經濟穩定構成威脅。
另外，陳德霖表示，外圍形勢多變數，日本央行進取的量化寬鬆政策，增加全球資金流向和匯率波動的風險。他又指，美國退市時間和仍有不確定性，量寬規模越大時間愈久，退市的難度和風險便更大。 |
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2. PN 2013-05-03 12:05:03 |
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One of the common agruments put forward by the property bear is: "Surge in HK propery price outpaced growth of Economic Growth / Income of ordinary HK people", see 王文彥 http://property.hk/article_content.php?author=PHK_WMY&com=&id=23516 My emotion (right brain) also agree that the current property px in HK is exceptionally high but my left brain is telling me that the existing scenario can be explained by the "exceptionally, well above average" Household Saving rate in HK: On average, each Honkie spend 78k less than what he/she earns EVERY YEAR!! (~ 31% for after tax). So for each and every year, Hong Kong add HKD560 bln into our total saving: | For each HK people | in HKD | | HK GDP per capita | 289,844 | | Gross Domestic Saving rate 27%* | 78,258 | | * (GDS=GDP-Total consumption) source: World bank | | | in HKD mln | | For HK as a whole (7.17 mln) | 561,109 | If we allocate 10% (I mean HKD 56 bln) into the property market, we can buy 5,600 homes worth HKD 10 mln each WITHOUT mortgage. Total customer deposits in HK increased by ~710 bln last year (8.57%) according to HKMA . So the 560 bln above seem making sense to me. BTW, saving rate in China is.......>50%. |
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3. 掹車邊80後 2013-05-03 12:05:43 |
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哇~~~湯生挑機.... |
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4. SDU 2013-05-03 12:23:03 |
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咦, 今次冇講按比低喎, 但啲家庭債響邊度黎架呢? 陳 德 霖 ： 本 港 家 庭 欠 債 比 例 創 61% 新 高 2013-05-03 HKT 12:12
金 融 管 理 局 總 裁 陳 德 霖 表 示 ， 目 前 香 港 家 庭 欠 債 佔 本 地 生 產 總 值 (GDP) 的 比 重 達 61% ， 創 歷 史 高 位 ， 而 私 人 欠 債 增 長 持 續 高 於 GDP 增 長 ， 入 不 敷 支 的 情 況 將 對 宏 觀 經 濟 的 穩 定 性 構 成 威 脅 。 陳 德 霖 在 出 席 立 法 會 財 經 事 務 委 員 會 會 議 時 表 示 ， 在 目 前 超 低 利 率 的 情 況 下 ， 私 人 欠 債 增 長 持 續 高 於 經 濟 增 長 ， 一 旦 利 率 周 期 轉 為 上 升 ， 市 民 的 還 款 能 力 將 會 比 較 困 難 。 根 據 金 管 局 數 字 ， 去 年 底 香 港 家 庭 欠 債 佔 GDP 的 比 例 為 59% ， 而 之 前 的 高 位 是 2002 年 的 60% 。 |
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5. 過客 2013-05-03 12:23:11 |
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只想講, 博士不懂股票, 還是少說些為妙. |
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6. homebloggerhk 2013-05-03 12:29:21 |
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買賣樓房的兩手準備
你好LUM SIR! 本人33, 月入18K, 太太31, 月入11K, 加上本人D花紅，家庭年收入為400K左右。 有兩女兒, 一3.5歲, 一為1歲。好彩結婚買樓一早已開始, 2007第一間樓 (得寶花園), 係樓換樓之下現只擁有一間自住樓, 2012年買入價368, 只借140, P-2.5, 月供5千幾, 現估值480左右。 除此之外兩公婆無任何負債。現金共20萬左右。樓市似乎下行，有意買入另一單位收租。見得寶397″單位約280萬左右，可收租9000，見回報不錯，應如何運用現有購買力及手持單位之升值潛力，早一達成第二個單位收租??阿黃
ANSWER: 讀者早年2007年自知有能力就買進樓房，為他省下不少金錢。如果他今日仲未上車，用盡購買力都不能買進得寶現住單位(4.8mil)，更要交付六至七十萬首期加雜費。都係重申一句，現有政府政策係大大咁加重左投資及自住人仕之成本，根本「罰錯左人」! 你會問買樓自住為何成本增加呢? 可上會九成仲有退還一半從價印花稅?? 弊在現時換樓買入四百萬單位，印花稅要先比近廿萬，半年後證實你係樓換樓先回一半印花稅予你，首期又要四十萬，加埋裝修冇80萬都「落唔到樓」，政府又冇提供此類融資予市民，銀行的過渡性貸款又只睇樓價，在此情況下兩房住戶難向上流，結果又是未能騰出上車盤，令樓市交流阻塞，人人未能如願。 講返阿黃，完成一次樓換樓，由在2007年借入百餘萬到而家居住近五百萬樓房，更開始作第二套房之打算，全賴樓市之「神跡」。本身購買力為$(18000+11000)/10000*50%*2.59mil=3.75mil，但係住梗間樓值成五百萬。當然阿黃只借了1.2mil，現所餘購買力為(3.75-1.2)miil=2.5mil，手上現金又有廿萬，究竟好唔好再買多間樓做投資呢? 如果按兵不動，假設樓市升三成，現有住宅由4.8mil升至6.24mil，帳面賺多1.44mil! 假設樓市跌三成，現有住宅由4.8mil跌至3.36mil。到時再買返睇中呢間得寶397″，只用1.96mil。阿黃如當時買入，一來購買力不用消耗盡、二來如樓市大跌三成後，只要回升至今日位置，阿黃自住樓就對比今日冇升跌，但得寶397″就賺了(2.8-1.96)=0.84mill。所以只要阿黃明白自身處境、適時忍手，無論後市是升是跌都可站於必勝之地。 樓房回報有幾好都只係多1-2%，但如能保持自身購買力，多儲CASH才可在淡市打出致命一擊。你想日日KEEP住係高位嬴幾蚊，定係一鋪過係跌市撈舊大錢返屋企，此乃投資心理學。希望除了樓市交流會之外，再開課程同大家討論。樓市心得交流課程已有新班(星期四)，此班可予全部讀者報名。
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7. Peter Paker 2013-05-03 13:10:37 |
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To SDU To respond your comments (本 港 家 庭 欠 債 比 例 創 61% 新 高), pls check how much is the bank deposits first..... Below is part of my findings: 從下表的數據得知，今天香港人的財富、流動性、淨儲蓄水平非常高，銀行體系内淨儲蓄金額已達香港2012年GDP的1.5倍，這可以解讀為香港人(包括業主) "好有錢"及"底子厚"，有強大的持貨防守力。要疏導資金從樓市撤出，最有效及最快的方法就是同時再加存款利率。試想想，如果定期存款有3 - 4厘利息，買樓收租的吸引力便會大大降低。但是在聯滙制度下，香港放棄自行制定利率的權利。要真正有效理順樓市，今天看來只剩下增加供應一途。 截至1997年12月及2012年12月，香港银行體系內的存款及貸款狀況： | 1997年12月 | 2012年12 | 香港银行體系內的： | | | - 存款 | 26,657億 | 82,974億 | - 貸款 | 41,217億 | 55,693億 | 淨(貸款)存款 | (14,560億) | 27,281億 | 全年GDP | 13,650億 | 18,898億 | 淨存款(貸款) /全年GDP的倍數 | (1.07倍) | 1.44倍 |
1997年12月份貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/1998/980126.shtml 2012年12月份貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2013/20130131-5.shtml Many ppl said hk property mkt is a bubble. Pls check the below from HKMA, You may understood that hk prooperty does not have any bubble: <1>
住宅按揭市場最新發展：
新造按揭：
– 平均成數由2009年9月的64% 下降至2013年3月的54%
– 平均供款與入息比率由2010年8月的41%下降至2013
年3月的36%
• 住宅物業成交宗數在2013年3月按月下降28%
• 金管局會繼續密切留意按揭市場發展，並會在有需要時推
出適當措施，以保障銀行體系的穩定
(extracted from HKMA's report to Legco, P.52)
http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/about-the-hkma/legislative-council-issues/20130506c1.pdf
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8. Peter Paker 2013-05-03 13:14:04 |
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9. Peter Paker 2013-05-03 13:57:35 |
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Dear PN, Good Reference Article of Gross Domestic Saving.... A new concept / angle to see the health of hk property nkt |
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10. PN 2013-05-03 15:10:25 |
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PP, I won't take any credit for the argument that "high property because of excessive savings" as there are quite some analysis on this with respect to China. So I am saying properties in China are well above people's affortable level but if anyone saying that property market is going to collapse, I am happy to have a small bet with him. I just hate progessional like 王文彥throwing me rubbish like average income ba ba ba. Its a waste of our time and his creditability. I know you are an extreme left brainer, judged from the few papers written by you. But my profession training always put me to think from the extremes. More often than not, you just cannot draw conclusion from stats. Be very careful when you use 'average' "供款與入息比率" to draw any conclusion as we only need 1% of property owners in HK (that is 10,000) to jump boat and our ship will capsize. |
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11. 信不信由你 2013-05-03 16:41:17 |
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未來香港樓市走勢,將會僵持不下吓,等待在平靜中的突破......當大多數現金持有者發覺持有現金沒有什麼實質價值時,將會同時搶購房產物業,上升波幅將會達至30%--40%之間......信不信由你???????? |
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12. 樓價跌4% 已經跌完？ 2013-05-03 17:07:07 |
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樓價指數CCL結束跌勢，按周微升0.11%，報118.84點。 |
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13. 樓市未跌完 2013-05-03 17:52:56 |
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狼震鷹要樓價下跌，要打殘地產霸權。 狼震鷹堅守原則，樓是居住問題，唔係投资問题。 狼震鷹認為只要開發1%嘅土地，就可以解決100萬人居住問題。 狼震鷹要樓價人人買得起，個個山呼狼震鷹萬歲。 樓價如果升，狼震鷹要加稅、限購，仲要出防暴隊要拉要鎖。 狼震鷹嫌董建華打壓樓價唔夠力，勢要香港樓價全世界最平，造福人民。 |
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14. Peter Paker 2013-05-03 18:11:43 |
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Dear PN Are you an actuary?? |
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15. 你說對不對 2013-05-03 18:35:48 |
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香港房產可以說是國家重要資產,賤賣國家資產,對於一位真正的共產黨員來說,可以上綱上線,定點為背叛國家之重大犯罪行為???你說對不對....... |
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16. 過客收皮 2013-05-03 19:05:25 |
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香港係金融中心，人人都懂股票，不過多數人都在股票輸錢啫，唔係人人都懂地產，不過多數人都能在地產賺錢！ |
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17. mini 2013-05-03 19:09:06 |
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It seems to us that if the investment bankers/analysists finish their restructuring assets, they would like to give you some signals to buy something and to sell the other ones. It looks like they are playing a pair trade with their followers... If the CCL goes back to 100 points and belo, and RMB remains higher, guess who will immediately come to buy the local estates. To imagine this scenario, read the latest news of buying Gold in HK... Chinese really love savings, dining, gold and house...There is nothing change at all...Hope we can find the reasons from the studies of the super computer on our brains in some days... |
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18. 向饭民说不 2013-05-04 13:17:16 |
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ELN等金融產品是變種的認沽權證，但是比認沽權證更加騙錢。 認沽權證在升市時，是可以賺更加多的錢。跌的時候，虧損是有限的。 但是ELN在升市的時候，最多只是賺可悲的利息，但是跌的時候，是要上身的。 |
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