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1. homebloggerhk 2013-03-14 12:19:54 |
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加按息cross-over買股票http://www.homebloggerhk.com/?p=6994
匯豐銀行加新造按息0.25%，其後渣打跟隨。雖電視用作頭條新聞，不少網站亦大肆報導，但筆者認為加息一事，影響輕微。最重要是只加新造按息，即現時正供樓的業主不受影響。二手樓買家要比貴些少息上會，一手樓又可多條q去sell個客買新樓，即用返舊息個plan用集團財務借比佢。加息後要供多幾多錢，實在已有網站講得太多，諗樣唯有留比他人作解說。 新造按息其實在之前幾年都不斷調高了，講到底，太低息銀行是「冇肉食」的。留意銀行做成一單按揭不代表佢收足你十幾廿年利息，只能在一至三年罰息期賺取利潤。在2008年hibor+0.65%之年代，銀行同客做按揭只為維持關係，而比同業拆息賺多了的0.65%，只夠支付伙記人工加皮費，要知批出按揭，銀行所用人力物力較多。比起私人借貸的平靚正，按揭業務是為銀行做靚盤數，及縛客之用。但不能即時為銀行下個年報表「谷出」新加利息收入。 2008年冇做hibor+0.65%後，其實有一陣加到hibor+1.0%。記得在此次加息，極多人趕在加息前申請按揭，或技巧地將申請日子調整。但該次加息後樓價之走勢，大家有目共睹。及後hibor plan加到要hibor+2.2%，逐漸冇人再用hibor，prime plan又再次興起。其實這是一個循環。Hibor plan由2000年首次面世到而家，每隔幾年都「時興」番一次。所以早在幾年前已知prime plan有日會再成為熱門。 講返今次加息，心理影響大於實質上。特首出招似詠春拳，綿密而持久的，不會一招打死你。上次二月雙辣招，有人已說是令樓市下跌(壓倒駱駝)之最後一根稻草。今次加息，應是政府下令金管局指示銀行出的下一拳，惟同日賣地成績不俗，何文田常樂街與常盛街交界的住宅用地以超過116.8億元批予嘉里建設，中標金額為政府賣地歷來第二高。所以讀者請不要被電視報導過份影響，還是重回正軌，看五月後有大批用家入市居屋，會否為樓市在夏天潑上一把火。 而特首將之前勝選時慣用的吹風模式，逐漸應用在他打壓樓市，亦即是任政府最「重中之重」的任務上。香港樓市漸與大陸樓市走近，變成政策市。不可測、亦不能測。除非出了一班「新的地產商」，才有機會泄露口風，有影可捉。昨天恆生指數以大成交在接近全日低位收市，再加上和前次低位造成「雙底」，我認為大家將焦點放在樓市時、機會反會在另一方出現。
本文另有影片加評，按下列連結到 www.homebloggerhk.com |
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3. 上善苦水 2013-03-14 12:33:56 |
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其實天榮站項目，政府和發展商都好難傾得掂，不如起公屋居屋，反正地理位置偏遠，私樓利潤都唔會多。 |
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5. 天榮站項目 - 做埋置安心 2013-03-14 12:40:54 |
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乾手淨腳, 增加小型供應又可港人港地. |
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6. 老施 2013-03-14 12:49:14 |
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老施的分析，很独到 昨文已指出：由於一手市場的主要參與者——長江實業，已率先採取求量棄價的策略，其他發展商將別無選擇，只好一起參與這場以各式優惠去爭取買家的遊戲；相信一手市場的競爭，很快會進一步激化，一手樓價的下調會很快為市場明顯感覺到。 至於二手市場上的住宅樓價，相信反映得會相對緩慢。因為，一般小業主的樓大都用來自住，價錢不理想，可先行自住，然後再等待更好的出售時機。他們不像發展商那樣，有需要貨如輪轉的壓力。現時香港的小業主，有六成已供滿按揭，不怕加息，亦不怕銀行逼倉，加上持現金會有貶值之虞，賣樓變現一點也沒有吸引力。 再者，現時多了這麼多花樣的印花費，小業主都慶幸自己在這些措施推出之前已買了樓，怎會輕易選擇減持？他擔心：一旦賣出後，以後再買入，就得面對新增印花費的負擔。因此，如非迫不得已，他們都不傾向在這種環境下賣樓。 然而，這是否代表二手住宅的樓價就不會下跌呢？我並不這樣看。我認為二手樓價只會跌得慢一些，而不可能不跌。所謂慢，是既指起步慢，亦指跌速慢。 小業主通常不會如發展商那樣，這麼快就看清現實，願意立即減價。他們要放盤一段時間都沒法賣出時才肯減價。這段時間快也要三數個星期，慢可以長達一年半載。我估計，二手樓價的跌幅要到年中，才會比較明顯。 然而，在眾多小業主之中，總有一些會因這樣或那樣的事由需要短期內變現的。由於市場上的準買家，面對各種印花費的制約，入市的意欲已經大減。以內地客為例，不但需要交15%的買家印花費，還得按樓價繳交雙倍印花費，兩者加起來，最高可達樓價的23.5%，相當於頭八年的租金收入。這樣的交易費用，將足以令大部分的內地買家卻步。在買家不足的情況下，急於變現的小業主，就只能減價就客。否則就很難與願意減價的發展商競爭。 有些人認為，全球仍在搞量化寬鬆，只要有資金不斷流入香港，香港的樓價就不會跌。然而，流入香港的資金不一定會流入地產市場，資金可以流向股市。資金會選擇向增值機會比較高的市場。政府的各項徵印花費的措施，會令想流入地產市場的資金不得不有所顧忌。 資金要流入地產市場，總得有個渠道，要麼透過個人，要麼透過企業。但無論是透過那種形式，只要不是用作自住的，即使為本地人，也得繳交雙倍印花費，最高可達樓價的8.5%，對資金有一定的阻嚇作用。因此，即使市場有閒資，但由於要流入地產市場的渠道都已被政府阻塞，市場資金雖多，也沒法對二手起支持作用，二手樓價一樣非跌不可。 |
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7. 沉默不是软弱 2013-03-14 12:49:42 |
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香港的中產不應再等，是時候上街抗議，誓要政府撤回無理辣招，CY曾俊華及房屋官員立即下台。 |
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8. Poor Middle Class 2013-03-14 12:50:21 |
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香港中產的福利不多，细路讀書要交學费，自己要交稅之餘，也要為醫療及退休作準備，生活也頗吃力，不少中產都是靠長線投資物業來累積財富及為退休準備，政府實不宜過分打壓樓市。 |
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9. 資產主義 2013-03-14 12:50:45 |
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知識不是力量，資產才是力量！
美國基本上係最冇條件和最冇資格加息，歐美日經濟都有排唔會好，欠債邊個想還高息？全球低息將持續10年以上，最壞情況下，隨時像日本一樣低息超過20年。
政府打壓政策根本不用理會，現在係時候買多幾層樓收租，班冇殼蝸牛根本就係租硬樓，必定會全心全意幫你供樓，租金年年上升複利效應下，等於班冇殼蝸牛送多幾層樓俾你！低息加供應嚴重短缺，車位都過百萬一個啦，樓價實在太平，早買早享受，遲買貴兩球，唔買就笨！
利息跟失業率和通脹掛勾，印證歐美日經濟衰落，再迷失十年都已經係低估了，香港商業物業和住宅的租金和價格今年肯定再升，盤源超級短缺，手快有手慢冇！
住宅物業供應只有少許增加，商業物業更加係超級短缺，未來幾年都冇可能追上需求，所謂一舖養三代，只要你有能力守幾年，順便收幾年租，回報將十分可觀。
銀行今次加息0.25厘，濕濕碎，只及物業投資回報的零頭之十分一，只要買，不要怕，有土施有財，恆久定律！
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10. Havilland 2013-03-14 12:50:58 |
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Totally agreed with Dr. Tong. The CY Government is extremely useless. What can the middle class do? |
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11. 市民 2013-03-14 12:51:42 |
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住公屋、攞福利的無罪。
年年交稅，住私樓的有罪嗎？
梁振英！你攪不好自己的民望，不要亂攪香港市民啊！
既然你無管治能力，你做好心下台吧！樓市下跌，你2017年將不可能連任的，因為你確實不知香港勝在夠自由，我不要你自認有為。 |
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12. 法子 2013-03-14 12:52:21 |
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我本身唔係一個會上街遊行的人.
我對上一次係2003年, 董建華50萬個次. 主因係想問下董建華:"點解我地中產交最多稅, 但每次你民望一低, 你就打中產去挽救民望, 係咪中產少上街你就烚中產?" 今年我都想問下梁振英! |
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13. 肥婆四 2013-03-14 12:53:21 |
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博士說得好，隨时上街救港吧。 |
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14. Lincoln 2013-03-14 12:54:01 |
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支持博士這一系列的文章。身為香港一分子，真的不希望錯誤的政策，令香港走上毀滅之路。 |
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15. 小業主 2013-03-14 12:54:42 |
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小業主上街抗議...上街抗議.... |
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16. 维權 2013-03-14 12:55:15 |
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香港百萬小業主，為了自己的權益，一定要團結，上街抗議CY的無能施政。 |
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17. Agreed with 10/F 2013-03-14 12:55:44 |
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Middle class is so helpless. Middle class should get together to voice out. |
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18. 支持博士 2013-03-14 12:55:49 |
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希望湯博士號召地產行業的人與小業主上街抗議為自由市場的香港發聲。 |
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19. Man Wong 2013-03-14 12:56:28 |
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唐英年當年以減稅治港。
免了「遺產稅」，結果香港的「資產管理業」急促發展。
減了「紅酒稅」，香港的紅酒交易量先後過了倫敦和紐約，之後仲過了「倫敦+紐約」。
梁振英則以加稅禁運治港。
結果令相關行對死了，律師等有罪嗎？
梁振英為了自己的民望，唯有死抱民粹不放，不理香港的根基。
他是一個自私的人，權力慾強，要他自己放棄是不會的，現在救港只有一途，就是71上街。 |
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20. 我是中慘人 2013-03-14 12:57:23 |
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沉默不是懦弱
忍耐不是麻木
不到最后的关头
决不轻言战斗
忍无可忍的时候
我会挺身而出 |
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21. 香港之恥 2013-03-14 12:58:08 |
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思歪政府是香港之恥。 |
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22. 香港-- 别再沉淪下去 2013-03-14 12:59:15 |
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個人認為博士寫這系列文章的目的，是鼓勵我們沉默的中產站出來，不要讓香港再沉淪下去。 |
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23. 頂你吾順 2013-03-14 12:59:52 |
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689, 我地頂你吾順啦, 快D下台！ ！ ！ ！ ！ |
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24. Really Disappointing 2013-03-14 13:00:23 |
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香港是我家！
現在讓哪些民粹人士、689等垃圾，搞到烏煙瘴氣，亂七八糟，到底什麼原因？ |
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25. 官場真話 2013-03-14 13:02:43 |
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由行騙長官出任主席的拆毀經濟委員會召開首次會議。庸材正屍長曾瘟神在會後表示，經過兩屆多廢柴司長的深入討論，期望日後委員都能提出自慰提議。
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26. It is near the ending of 689. 2013-03-14 13:02:47 |
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看来不满689的人非常多，此人命不久了。 |
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27. 香港人注意 2013-03-14 13:03:54 |
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CY現在是一步、一步的摧毀香港的自由經濟和核心價值。香港人真的要注意，CY真的會把香港變成共產主意，計劃經濟。怪不得首富在去年的特首選舉，誓死要支持唐唐。 |
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28. 被引導走往滅港之路 2013-03-14 13:04:12 |
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行政長官難以駕馭前朝遺留落來的行政會議,被引導走往滅港之路......... |
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29. anggie T. 2013-03-14 13:06:00 |
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Support Dr. Tong. It's time the little humble landlords do something for themselves...... |
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30. 打到黎啦 2013-03-14 13:06:26 |
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一个大战马上开始，ARE YOU READY？ 逸峯突下午舉行記招恒地(00012)指，今午3時30分就粉嶺逸峯向傳媒公布銷情及最新銷售部署。 |
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31. Peter Paker 2013-03-14 13:07:05 |
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I support you and go to protest on the street. |
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32. Havilland 2013-03-14 13:08:40 |
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原来我都相信阿爷会撑CY的。>原來我都相信阿爺會撐CY的。但是，经过奶粉一役后，我估计CY真的有机会遭到阿爷放弃。但是，經過奶粉一役後，我估計CY真的有機會遭到阿爺放棄。 |
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33. Article from HKEJ 2013-03-14 13:08:54 |
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我錯了，思歪原來好偉大！ 我甚至可以寫包單，思歪將會成為史上至偉大的特首，足足拋離煲呔九條街，以至遠遠拋離董伯十九條街，而且肯定後無來者。 首先，他是「自由行之父」，及至自由行開始失序、失控，甚至有輿論認為是失敗時，他又成功轉型，成為「自由行之母」，以示「失敗乃成功之母」。 再來，只准帶兩罐奶粉的「限奶令」一出，他就成功將千古名訓「有奶便是娘」改為「有奶便是梁」（另外，他亦成功將「寸土必爭」改為「寸草不生」，將「劃地為牢」改為「劃地為奴」，以至將「成熟一項推出一項」改為「成熟一項推卸一項」）。 還有，他提出「地區問題，地區解決；地區機遇，地區掌握」的理念，亦都科學地發展了小農經濟的最大特色，大大發揚了「各家自掃門前雪」這個優之良品傳統。有心人將會預見，十八區區區都是騰龍墟之日，就是本土經濟揚威國際之時。到時，香港特區就可以昂然迎接中華民族的偉大復興，並作出一定的貢獻（或者至少不會添煩添亂）。 不過，思歪最偉大之處，還在於把華夏五千年語言藝術發揚光大，其影響力不但惠澤整個領導班子，更遍及一眾塘邊鶴。 日前，長期有情主演「思歪頂心杉」的范婦人就說，特首選舉要預選，並不一定等於篩選。 为了政治正确，鄙人怀着最大的诚意，上简体字版的《在线辞海》查找「预选」和「筛选」的解释。 《在线辞海》如是解释「预选」：「各方面提出的候选人过多时，为适当减少候选人而进行的选举。按照正式候选人名额，预选中得票较多者即为正式候选人。」 《在线辞海》如是解释「筛选」：「利用筛子进行选拣：筛选种子｜筛选矿沙。」 「預選」是篩選人物，「篩選」是預選事物甚至死物，「預選」的確不等於「篩選」，尤其是大家根本無法用個篩去篩走其他人。當然，思歪比范婦人高，他肯定會笑淫淫地道：「預選不等於西選（西方選舉模式）。」 |
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34. 亮劍 2013-03-14 13:17:27 |
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政府上月再出招後首幅招標的何文田地王，由嘉里建設（00083）獨資以近116.9億元奪得，地價高踞全港第二，僅次於97年批出的藍灣半島地王118.2億元。但樓面呎價僅1.02萬元，比10年批出的同區佛光街百億地王則低近20%。 唔通呢段新聞係流嘢？？？2011年10月，新地以118億元投得西鐵南昌站上蓋項目，總樓面面積超過260萬方呎，平均每呎樓面地價4,400元，市場估計，項目建成後住宅樓面每呎約9,000元。南昌站亦是限呎項目，項目須提供3,300多個住宅單位，當中有75%單位為實用面積不得多於538呎的中小型單位。另外，要將專案純利5%分攤予政府。 |
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35. 我先係中產 2013-03-14 13:20:16 |
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大把有樓中產想樓價跌, 然後換樓, 你地唔好想當然, 自以為是代表!!!! |
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40. 苦業主 2013-03-14 13:37:23 |
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支持上街，話比中央知香港人不要狼特首 |
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42. 美芳 2013-03-14 13:45:26 |
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Support Dr. Tong and all middle class in Hong Kong to get rid of 689. |
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43. 百萬屠夫 2013-03-14 13:48:57 |
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看來宰狼行動快開始，香港有希望。 |
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44. TV Programme 2013-03-14 13:52:05 |
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45. To 43 2013-03-14 13:54:28 |
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Right, hope that the wolf can be slaughtered soon. |
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46. LI 2013-03-14 13:59:21 |
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銀行今次加息0.25厘，濕濕碎，只及物業投資回報的零頭之十分一，只要買，不要怕，有土施有財，恆久定律！
我爸爸以前都是依據這個定律儲財,當時個個人都話他笨,當時利息23%,供得很辛苦,現他是所有朋友中最有錢 |
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47. 一直沉默之大笨人 2013-03-14 14:12:55 |
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48. 亮劍 2013-03-14 14:13:29 |
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有啲人成日話樓市調整三到五成左右係好事，咁會俾多啲人可以上倒車及換倒樓，我仲估現在揸緊電梯，話 3 樓就係 3 樓停！當初董伯伯或者都係想停 3 樓，點知條鋼纜斷左，失控去咗唔知邊度 ！
香港樓市有樣叫「串燒」，呢樣「美食」你問吓代理就知，簡單黎講即係有一個上車客買入一個一房上車盤， 咁做倒呢張單嗰位經記唔食住上，推波助瀾叫嗰個一房舊業主樓換樓轉两房，拒實俾上級插爆！
同樣道理 2 房轉 3 房；3 房轉 4 房； 4 房轉特式 / 復式 / 獨立屋！如果好市嗰陣，連續参與食幾舊「串燒」， 真係發過「豬頭」，但前題係個樓市係向緊上，否則賣親樓都要抬錢黎「埋尾」，做多單租約都要偷笑！
末換過樓嘅人可能唔知，樓換樓最緊要係點「變」啲首期出黎，最先嗰層樓就「種」，殘樓爛樓都唔緊要， 但升得少啲已經無得「變」！ 如果跌左幾成，咁你嘅首期會得翻「雞碎咁多」，更甚者係負數，咁真係換風溼先有得你換！
而能在樓市下跌週期做到樓換樓嘅人，除持有唔少嘅現金外，如果單單係人人有份嘅加薪幅度，咁真係蛇都死，通常拒地都係玩 2 合 1 ，例如兩個單身情人結婚， 咁就可以每人夾啲倍大每月供款；或者係職場步步高昇，例如警員升做幫辦，咁人工起碼多一倍；
或考倒專業資格、或玩跳槽人工三級跳、或進修成功升職加薪-----總之係多過平均薪金升幅嘅人，每月供多萬多 2 萬， 簡直濕溼碎，但整多壹佰幾拾個首期出黎，就真係要靠粒「種子」發芽！因此樓價升，先多人換倒樓！
相反樓市大跌呢，咁就係人都會自求多福，唔會再去攪咁多嘢啦，嗰時樓市嘅買方，就只會係嗰啲有現金嘅投資者同大陸客！ |
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49. 亮劍 2013-03-14 14:14:42 |
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有啲人成日話樓市調整三到五成左右係好事，咁會俾多啲人可以上倒車及換倒樓，我仲估現在揸緊電梯，話 3 樓就係 3 樓停！當初董伯伯或者都係想停 3 樓，點知條鋼纜斷左，失控去咗唔知邊度 ！
香港樓市有樣叫「串燒」，呢樣「美食」你問吓代理就知，簡單黎講即係有一個上車客買入一個一房上車盤， 咁做倒呢張單嗰位經記唔食住上，推波助瀾叫嗰個一房舊業主樓換樓轉两房，拒實俾上級插爆！
同樣道理 2 房轉 3 房；3 房轉 4 房； 4 房轉特式 / 復式 / 獨立屋！如果好市嗰陣，連續参與食幾舊「串燒」， 真係發過「豬頭」，但前題係個樓市係向緊上，否則賣親樓都要抬錢黎「埋尾」，做多單租約都要偷笑！
末換過樓嘅人可能唔知，樓換樓最緊要係點「變」啲首期出黎，最先嗰層樓就「種」，殘樓爛樓都唔緊要， 但升得少啲已經無得「變」！ 如果跌左幾成，咁你嘅首期會得翻「雞碎咁多」，更甚者係負數，咁真係換風溼先有得你換！
而能在樓市下跌週期做到樓換樓嘅人，除持有唔少嘅現金外，如果單單係人人有份嘅加薪幅度，咁真係蛇都死，通常拒地都係玩 2 合 1 ，例如兩個單身情人結婚， 咁就可以每人夾啲倍大每月供款；或者係職場步步高昇，例如警員升做幫辦，咁人工起碼多一倍；
或考倒專業資格、或玩跳槽人工三級跳、或進修成功升職加薪-----總之係多過平均薪金升幅嘅人，每月供多萬多 2 萬， 簡直濕溼碎，但整多壹佰幾拾個首期出黎，就真係要靠粒「種子」發芽！因此樓價升，先多人換倒樓！
相反樓市大跌呢，咁就係人都會自求多福，唔會再去攪咁多嘢啦，嗰時樓市嘅買方，就只會係嗰啲有現金嘅投資者同大陸客！ |
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52. 旺澎 2013-03-14 14:18:45 |
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其實我覺得大家不用over react, 一切都由供求決定, 租金貴, 樓價升始終是由供和求來決定, "供"很明顯是遠水不能救近火, "求"相對彈性些, 乃由許多因素影響, 不過亦主要由經濟增長, 社會就業, 結婚生子, 利率(供樓負擔)所驅動, 只要這些核心需求不改變, 短期內樓價只會 成交跌, 而價錢亦也只會小跌, 但可能會扭曲了市場, 待呆滯三個月到半年, 適應期過後, 樓市相信又會重回升軌，甚至可能出現報復性上升. |
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55. 肥婆四 2013-03-14 14:27:44 |
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博士好似話CY開唔掂架車，咁都唔使亂踩油啫，但我見佢好多政策都係一話一應喎，其實架車一定要有佢基本機制的，無機制更危險，駕車唔跟規矩就會出事，急不得。無得疴屎唔出賴地硬者。 |
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56. 隔靴搔癢。 2013-03-14 14:28:54 |
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毀滅香港之路(2)並不是新奇之事。寫得太溫和了。不足激起公憤。對於689來說，等於隔靴搔癢。 |
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57. Nelly 2013-03-14 14:32:55 |
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The present property price is still very very cheap. Go Go Go!!! |
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58. Man NG 2013-03-14 14:41:44 |
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Most of landlords own their properties without mortgage. Most of landlords hold the properties with very extreme low mortgage rate, say H +1% a few years ago. Most of landlords hold a property for their own living with their family. Most of landlords want to reserve the properties to their son or dauaghter due to high property price currently.
Based on above reasons, no matter the gov carry out any policies, the above landlords most probaby would not sell their properties, especially they got it in low prices and low mortgage rates a few years ago.
Thus, CY should only have one way to increase the supply of the properties. He seems going in wrong way. The existing policies can only stop the market"s buy and sell activities and let it dry up. But, how about the tax income from stamp duty?
Now CY"s policies are blocking by different parties, including the challenging in government too. How come? CY must review why this suitation comes. As a small pototao, I do not know but I know CY"s exisiting policies may quite dangerous to properties market, small landlords like me, and also a group of green purchasers who want to purchase the properties.
I agree Dr Tong said. CY is a general without any soldiers and weapons. But I would say that the other reason is that he has less connection with the core business and polictical centre in hong kong current power |
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59. 亮劍 2013-03-14 15:35:52 |
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土地供應將趨於穩定，亦會導致樓價趨於穩定，到時候，政府應該會撤走部份例如BSD等辣招----- 如果此立論正確的話，咁嘉里真係執倒！ 政府在推出調控樓市方式之中，有樣嘢叫限尺限量，咁一塊地要限乜限物，地產發展商唔借機壓價肯定係傻仔！ 例如嗰幅南昌地，就要 75 ％單位劃死建造火柴盒，咁地產商當然俾少幾拾億做風險套戥，點知政府呢兩年出親招都係針對中高價樓，攪到所有閒資都走曬黎買微型單位，低於弍叁百呎嘅火柴盒先可以賣得熱火朝天，咁地產商會死錯人開錯價嗎？ 現在發展商先在投地嗰陣以折讓價先執你政府一劑！ 繼而再多得高官們出招打擊 D、 E 類單位買家，等所有人都要走去買弍叁佰呎高級劏房！ 最後收緊埋二手樓銀行審批，等啲客仔焗住幫襯賣一手樓嘅發展商！ 多重幫忙咁関照，大孖沙唔再三講多謝都唔得！ |
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62. From Mr Yeung's FB 2013-03-14 16:45:16 |
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63. 租市冧 2013-03-14 17:13:13 |
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2003年樓市冧也沒人買,因為好多人己無咗份工. |
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64. 肥師奶 2013-03-14 18:10:20 |
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當今在電腦; 資訊化之下, 世上能有幾多高科技可被發掘? 現許多的行業已靜靜被淘汰..整個世界亦因此而變得很亂, 天下已再無樂土可言..
世之所謂能者; 都是用不同(如承繼, 有正; 有歪路)的方法上岸, 上了岸之後回頭再以財發財.
小業主是不可能成代罪羔羊, 能成代罪羔羊的都是有樣學樣跟隊跟得慢,致令手頭上的投資變成燙手山芋而已. 但不能怪別人, 也不能怪政府, 因終歸能有資格跟隊做迷途羔羊的人不竟不多.
"有能"的人啊, 是誰令我們的政府變得那麼窩囊 ? 若C.Y.真是亞斗, 那我們大家何不一起趁機做諸葛亮為香港做護法? 都是發聲, 何不一起發出正義之聲, 為政府; 為下一代獻計, 謀對策. 把香港變為樂土..
大家要心平氣和, 因也祇有和氣才可生財, 肥師奶無能, 雖不能為香港出力, 但衷心會為香港祝福. 希望大家也聽聽婦人言. 不要太暴戾! 此其時, 真心, 狼心, 是到見真章之時也.
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65. 不要只怪責cy 2013-03-14 18:16:19 |
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拒華人買奶粉 （倫敦9日訊）香港早前有水貨客大批搶購嬰兒奶粉，惹來滿城風雨。類似的搶購奶粉情況，在外國多地亦有出現。
《歐洲時報》週五引述華人張先生稱，他於上月4日下午4時左右，陪同3名朋友到倫敦格林尼治的Sainsbury's超市，購買6罐奶粉、6盒蜂蜜以及6片巧克力。
排隊結帳時，七八名工作人員突然強行拿走他打算買的商品，指他們已被列入超市黑名單，以後都不許去購物，把他們趕出超市。
張先生深感冤枉，甚至覺得遭「種族歧視」，於是詢問理由。對方聲稱，通過閉路電視看到他「上週六在這裡買了百多罐奶粉」，超市懷疑他掃貨囤積圖作「非法經營」。
「上週六我才在牛津旅遊！還有在牛津住宿的證據。」感到很冤枉和無辜的張先生，隨即要求看片段，但被超市拒絕。
召員警趕走顧客
超市還叫來員警，強行趕走張先生一行人。張先生說﹕「整個過程中，超市的工作人員及員警態度都非常惡劣，實在難以接受。」
張先生隨後向超市總部投訴，超市調查後同意以購物折扣作補償，但想「爭口氣」的張先生拒絕了。他要求超市負責人親自書面道歉，但客戶服務部沒明確答覆。
英國Sainsbury's在網站中表明，「嬰幼兒奶粉限購6罐」，並指這是為了儘量讓更多顧客買到奶粉；在Tesco購物網站點選多過6罐奶粉，系統都會自動調整到6罐。
《歐洲時報》記者早前聯繫到Sainsbury's超市，超市公關部負責人說：「由於奶粉供貨不足，超市對每位顧客限購6罐。此外，超市在事發時叫來員警，是因為他們不能容忍顧客對超市員工的粗言相對。」暗示是張先生行為有問題。
超市有拒賣權
至於爭端緣何而起，《歐洲時報》稱超市沒有正面回覆，亦未能給出張先生曾買過百罐奶粉的證據。惟到本週三，超市一改之前說法，稱會「繼續調查」此事，並親自與張先生聯繫。
報導引述英國李貞駒律師行何達偉律師說，若超市認為當事人買商品用來私營，確實有權拒售，甚至下禁足令。「不過，沒有哪家超市願意這樣做而引來負面影響，特別是牽扯到種族歧視方面的。」
各國限購應對「海外代購」
人民幣不斷升值，加上中國富裕一群對國內產品缺乏信心，促使海外華人代購生意乘勢而起。從名牌手袋、電子產品、化妝品到奶粉，都成為不少海外華人「代購」的對象。
不過，在賺錢的同時，華人代購的風險也日益增多。原因是各地政府、機構都加強購物和寄運限制，中國海關政策也在收緊。
中新社報導，受龍年效應帶動，中國過去一年新生嬰兒逾2000萬，比對上一年多25%。從香港、臺灣、英國到澳洲，都掀起搶購奶粉潮，導致部分品牌奶粉斷貨，促使各地政府和商界紛紛推出措施應對。
雖然澳洲官員表示，不會干涉企業商業行為，但由於當地最暢銷的愛他美金裝（Aptamil Gold）嬰兒奶粉供應緊張，最大超市Woolworths已開始限購；紐西蘭亦已禁止個人郵購奶粉。
在美國，鑑于一些華人整箱整箱地買奶粉，Target、Walmart等超市也推出5至12盒的限購令。
有從事「海外代購」生意的華人承認，這種從外國大量運貨回國販賣的行為，其實與走私有點相似。不過，由於中國政府開始加強打擊，運貨回國時隨時面對海關刁難，甚至惹來官非。
前空姐囚11年
去年，一名離職空姐多次大量攜帶從韓國免稅店購買的化妝品入境銷售而未申報，避稅金額達113萬元人民幣（約56萬令吉）。結果她被判走私貨物罪，重囚11年，罰金50萬元人民幣（約25萬令吉），就令水貨客大吃一驚。
此外，外國企業瞭解到中國顧客的強大購買力和消費需求，愈來愈多國外購物網站，索性將行銷目標對準中國民眾。
以美國的母嬰購物網站iherb為例，不但開通中文介面，更提供了直寄中國服務。德國母嬰購物網站windeln，甚至開通了中文微博發佈促銷資訊。 |
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68. mini 2013-03-14 19:12:07 |
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Since October 2000, the MTR has been listed as privatisation on the HK Stock Exchange, although it is wholly owned by the HKG... Its operations are subject to the required rules and regulations in order to protect the interests of the shareholders including the taxpayers of the HKSAR... |
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69. mini 2013-03-14 20:11:49 |
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In July 2001, the Interest Rate Agreement (IRA) between banks in HK was abolished, and the PRC successfully entered to WTO in December 2001, but HKD is still pegged to the USD, ... Since then, the effects of the abolishment of the IRA gradually came out, the interest rates on all deposits were totally deregulated, and the fierce competition between banks in HK has resulted in lowering the interest rates for lending... Who are victims of the abolishment of the IRA ??? The reduction in mortgage rates has resulted in demand for more properties for individual needs/purposes ! Everyone can get cheaper money ! Stricly speaking, we may consider this deregulation as another government intervention in market without any emergency aids ! Within the same period, we noted the M2 supply in mainland has largely increased over RMB85 trillion dollars since China's entry to the WTO, these figures are shown above the ground level ( excluding the side effects of non-stop printing notes from advanced countries & money underground ), but the HKMA just keeps saying " Be Cautious " without any currency plans Over the past 15 years, we have been living on around 1100 sq.km of a little land area facing excessive liguidity, but the population approximately increased 1 million...That could be a picture providing an expectation about all the global money hunting for HK...See the Japanese currrency is now trading around 96 yen per USD... If we think the current price for a flat is high/expensive, it means we have financial inadequacy ! As the property investors /businessmen, we should adjust the rent to be paid by the existing tenants in order to cover the increase in the lending rate. For the first time buyers, they can apply a long-term /fixed-rated mortgage, if available. |
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70. lower middle class 2013-03-14 20:20:07 |
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重要等七一 ,頭七 ,尾七都做完啦 . |
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71. 王岸然文章 2013-03-14 20:52:10 |
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Are you ready？準備好什麼？是推倒梁振英的政府。
筆者不是要加入倒梁行列，因為我認為這個行列從來不存在。無疑在《施政報告》之後，叫梁振英下台已經是人民心中的願望，「打倒梁振英」更是政界和正義界這幾個月來叫到令人煩厭的口號，但叫口號與現實是兩碼子事，要真正令梁政府倒台，是人人有責的事。那請先反躬自問，你準備好了沒有？
民陣幾天後將與泛民主流合辦遊行，要反對《施政報告》、要梁振英下台。如果大家本着消消氣為目的，當然不妨參與這類和平、非暴力、理性表達不同意見的遊行，然後按大會指示和平散去，然後自我感覺良好。
睇死港人沒決心
筆者無意潑大家冷水，亦非嘲笑大家，而是提醒大家心中也已明白的一個事實——這類遊行遠遠不足以令梁振英下台。
和平遊行筆者也很有經驗，所謂激進的則沒有，但這不等於筆者要曾經參與才有權指出這類行動沒有作用。
無論支持與否，幾十人甚至上百人的堵路行動已發生多次，結果也在意料之中。梁振英1月1日下午去了馬會嘆茶，沒有為那三萬多人的上街而有何擔心之處，因為一切在他意料之中，他甚至沒有因而改善一下《施政報告》，讓港人在這數年後多一點得以改善生活的希望。
為什麼梁振英這樣有信心？因為他睇死香港人沒有決心和能力真的把他推下台來。在他個人來說，他已經解決了自己的誠信危機，順利在位五年是沒有問題的。三萬多人上街？只要不離開和平請願的方程式，根本不會令他下台，就算今年七一有十倍的人上街，重演2003年七一的一幕，他也不用下台。
雖說在這種情況下當特首，無疑是難堪的，但看他的態度，他已經適應了這個程度的難堪，所以笑罵由人，特首我自為之了。
筆者早在本欄提醒梁振英，希望他搞清楚誰是朋友，誰是敵人。普通市民就算站起來反對政府，要求民主，也不是政府的真正敵人，「地產霸權」才是，相信梁振英也明白這個道理。
安心去馬會喝茶
不過，他的應對卻也令人太失望了，因為他選擇跟「地產霸權」妥協，向「地產霸權」投降，對本是他朋友的基層人民，卻選擇出賣和食言。
梁振英的《施政報告》其實是給「地產霸權」的「降書」，五年之內的房屋供應規劃，完全沒有離開曾蔭權政府的規劃，也就是供應適當地小於需求，這就可以保證房產價格不會下降，保證「地產霸權」的利益。四大城中地產商肯放他一馬，他自然可以安心坐在馬會喝茶而不懼上街示威的市民了，因為港人一貫是和平理性的動物。
筆者從不反對「倒梁」，但就十分看不起泛民政客和「社會小學雞」那種自甘充當「地產霸權」棋子的作為。政客站在遊行隊伍前列高叫「梁振英下台」是沒有成本的、是有利無害的。這類表演總可以引到傳媒的報道，行禮如儀之後，就可以保持知名度，可以順利連任。至於經常站在道德高地指摘所有人、包括泛民可恥的所謂激進派，其社運方程式其實也是一式一樣，只是調子和位置高一點而已。
「社運小學雞」出發點相當單純，但基於所處的位置和有限的識見，難免最終變為別人的棋子；資深的社會運動家靠社運吃飯之後，漸漸會成為另類社運建制，為社運而社運，參與社運只是搵食的工具，不求突破，甚至反對別人突破，把精神放在爭風呷醋多於謀求突破。
筆者叫人反躬自問，自己又有沒有反躬自問？自二十七年前在本報執筆論政開始，自己給自己的使命就是煽動人民的力量，希望人民有自我醒覺的一天，能踢開政客，打倒專政，自己掌握命運。結果自然是希望大時，失望也大，兼且得罪人多；但自問還是樂此不疲，死心不息。
全民「佔領中環」
在未來的時刻，筆者相信一場風暴快將來臨，港人將要重溫2003年七一的經驗，要用自己的力量改變命運，要逼專政者放出民主，要建制切實改變施政模式，以民為本，改善民生。這兩大目標的結合，就會由一場轟轟烈烈的「倒梁運動」開始。
只是，歷史是不會簡單重複的，專政者也在進步之中，2003年模式的訴求不會有同一效果，亦即是說，和平理性非暴力的抗爭不會有效果，因為這都是預期的。
筆者還是那一句，香港人準備好了嗎？沒有「升呢」的準備，大家不如接受現實，別再發「倒梁爭民主」的春秋大夢。
上星期三，戴耀廷教授在本報的文章〈公民抗命的最大殺傷力武器〉，相信已經引起很多人的注意和深思，特別是長期自冠正義光環的政界和社運界。教授鴻文最重要的一點是，一貫以來行之有效的所謂社會抗爭運動，已經由歷史證明無效，想要改變，不能再依賴和平示威，而是要「佔領中環」。
對此筆者完全同意，但想問句社運界：是否對有啟發性的建議還是再一次看過便算，口頭繼續激動，行動只會照舊？
教授文章不客氣地指出一點，長期佔領道德高地的什麼民主之父、尊貴議員其實有未擔起其歷史責任的任務；他們應該做一件應做的事情——帶領群眾「佔領中環」。這一刻來臨之時，筆者一定不會缺席。你呢？ |
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72. 路人 2013-03-14 21:17:08 |
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小業主無用恐慌 , CY 看似是鱷魚頭 , 其實是老襯底 ! 細看其過去幾個月所推針對樓市的政策 , 可謂是用佢自己個拳頭打番佢自己個咀 , 矛盾不斷 , 於是明明會有成效的一招 , 跟住再被佢所出的下一招化解了一大半 , 妙哉 ! |
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73. 八萬五 2013-03-14 21:28:42 |
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按揭利息由 1997 年 10 厘多開始減到 2002 年 2 厘幾,樓價同樣跌了七成!而 2005 - 2007 年按揭利息由 2 厘幾上升到 2007 年中 5 厘,樓價就有不錯的升幅.本人2000年用50多萬買個工廠單位,現升至400多萬,租金平均每月約9,000元,13年租金回報約140萬元.50多萬的投資就有接近500萬回報.小業主無用恐慌,現加0.25厘只是新做按息,即現時正供樓的業主不受影響.1982年按揭利息接近20厘,業主們不是同樣捱過.哈哈! |
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74. save the maddle class 2013-03-14 22:01:47 |
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75. 未驚過 2013-03-14 22:07:58 |
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政府已經用盡招數，應該唔會再有新招，市場消化完又會再升過。 |
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76. Middle Class 2013-03-14 22:19:05 |
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The middle class, please get ready to come out!
http://cablenews.i-cable.com/webapps/program_video/index.php?video_id=12149156 |
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77. save the maddle class 2013-03-14 23:14:03 |
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FOR SHARING (from HKEJ) --- 若樓市是個病人，梁振英並無對症下藥，而只是把病人打暈，肯定後患無窮
2013年3月13日
高天佑 新聞點評
三十年一遇之怪樓市
港府連環出招後，樓市出現異常情況，既喪失再向上的動力，又缺乏大跌的理由，同時成交冰封，上周末十大屋苑只得3宗交易，比「沙士」最差時更差。這種怪異情況，自1983年中英談判的短暫混沌後，從未曾見，對經濟的危害更甚於樓市下跌。
三式印花稅都是壓抑需求，大增買樓成本，以阻嚇買家入市。首先SSD令短炒客絕迹，BSD則趕絕境外買家。
這兩招之後，市場其實只剩下本地用家及長線投資者，但受到實際需求、低息環境及長遠預期帶動，樓市仍然向上，促使港府再推DSD，終於成功壓住升勢。
但另一方面，若「泡沫」是以槓桿程度為標準，本港樓市可說是處於歷來最「無泡沫」的時期。逾六成業主已經沒有做按揭，剩下三成多之中，平均供樓負擔比率不足50%，遠低於1997年的九成水平。在金管局連番收緊銀行借貸後，新批樓按的平均比率也低於50%，意味樓價大跌逾半，買家仍不會負資產。
換言之，樓市暫時喪失了攀升動力，但業主也缺乏賣樓的動機，除非重演「沙士式」災難，令大量供樓人士失業，再加上大幅加息，否則很難令樓市大跌。
表面上，樓市現在不上不落，似乎是政府所樂見，既可令要求打壓樓市的人收聲，又不會引致經濟危機。問題是，這種均衡並非市場自然形成，而是強力扭曲出來，代價是一切成交幾乎絕迹，出現前所未見的冰封期。
筆者記得，80年代初由於前途問題，樓市連跌三年，至1983年已跌到貼底，較高位跌了七成。但當時中英談判進入高潮，所有人都在觀望，所以在短期內既不跌，又不升，成交也淡靜，直到翌年簽了聯合聲明後才恢復過來，再一年，大家又去排隊買樓花，先是杏花邨，然後是黃埔花園。此後三十年，未見過這種不升不跌兼無成交的樓市，就算在2003年低潮，仍有不少用家入市撈底，成為近兩年勁賺個案。
這種情況的危害，遠不止於4萬名地產代理無生意，連帶律師、銀行、裝修、家具、運輸以至風水行業都受拖累。另外，港府每年收取逾200億元物業印花稅，是庫房的重要來源，辣招表面上增加稅收，但實際上肯定因成交冰封而大減。
最令人擔心的是，成交量受到人為扼殺，令市場喪失了調節供需的功能。例如地產商看到樓市不再上升，可能減慢買地及起樓，影響長遠供應；同時，置業需求受壓抑，日後將報復式反彈，兩者結合起來，將令供需結構更加畸型。若樓市是個病人，梁振英並無對症下藥，而只是把病人打暈，肯定後患無窮。
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78. save the maddle class 2013-03-14 23:14:08 |
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FOR SHARING (from HKEJ) --- 若樓市是個病人，梁振英並無對症下藥，而只是把病人打暈，肯定後患無窮
2013年3月13日
高天佑 新聞點評
三十年一遇之怪樓市
港府連環出招後，樓市出現異常情況，既喪失再向上的動力，又缺乏大跌的理由，同時成交冰封，上周末十大屋苑只得3宗交易，比「沙士」最差時更差。這種怪異情況，自1983年中英談判的短暫混沌後，從未曾見，對經濟的危害更甚於樓市下跌。
三式印花稅都是壓抑需求，大增買樓成本，以阻嚇買家入市。首先SSD令短炒客絕迹，BSD則趕絕境外買家。
這兩招之後，市場其實只剩下本地用家及長線投資者，但受到實際需求、低息環境及長遠預期帶動，樓市仍然向上，促使港府再推DSD，終於成功壓住升勢。
但另一方面，若「泡沫」是以槓桿程度為標準，本港樓市可說是處於歷來最「無泡沫」的時期。逾六成業主已經沒有做按揭，剩下三成多之中，平均供樓負擔比率不足50%，遠低於1997年的九成水平。在金管局連番收緊銀行借貸後，新批樓按的平均比率也低於50%，意味樓價大跌逾半，買家仍不會負資產。
換言之，樓市暫時喪失了攀升動力，但業主也缺乏賣樓的動機，除非重演「沙士式」災難，令大量供樓人士失業，再加上大幅加息，否則很難令樓市大跌。
表面上，樓市現在不上不落，似乎是政府所樂見，既可令要求打壓樓市的人收聲，又不會引致經濟危機。問題是，這種均衡並非市場自然形成，而是強力扭曲出來，代價是一切成交幾乎絕迹，出現前所未見的冰封期。
筆者記得，80年代初由於前途問題，樓市連跌三年，至1983年已跌到貼底，較高位跌了七成。但當時中英談判進入高潮，所有人都在觀望，所以在短期內既不跌，又不升，成交也淡靜，直到翌年簽了聯合聲明後才恢復過來，再一年，大家又去排隊買樓花，先是杏花邨，然後是黃埔花園。此後三十年，未見過這種不升不跌兼無成交的樓市，就算在2003年低潮，仍有不少用家入市撈底，成為近兩年勁賺個案。
這種情況的危害，遠不止於4萬名地產代理無生意，連帶律師、銀行、裝修、家具、運輸以至風水行業都受拖累。另外，港府每年收取逾200億元物業印花稅，是庫房的重要來源，辣招表面上增加稅收，但實際上肯定因成交冰封而大減。
最令人擔心的是，成交量受到人為扼殺，令市場喪失了調節供需的功能。例如地產商看到樓市不再上升，可能減慢買地及起樓，影響長遠供應；同時，置業需求受壓抑，日後將報復式反彈，兩者結合起來，將令供需結構更加畸型。若樓市是個病人，梁振英並無對症下藥，而只是把病人打暈，肯定後患無窮。
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79. Kenneth 2013-03-15 00:00:45 |
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This is my new artcle http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/1091552 樓市分析7 –政府制定房屋政策必須要〝睇〞數據 (1/3) 今篇文章想分析政府出招對樓市的影響，亦都會題及政府出招對樓市內的持份者有何影響，以及政府出招能否解決市民居住、高地價的問題。相對來說，由於我會假設各位對政府招數 (例如:SSD、BSD、DSD、收緊按揭等措施)有一定認知，本文不會詳細列出有關招數。 首先，我想與大家重溫一下，香港住宅市場的大升市背後存在的以下幾個基本因素: <1> 由單位供應不足、強大自住剛性需求下引致的居住、高樓價問題； <2> 由於香港在職人囗的收入差距非常大，今天的高樓價對社會大部份人(約2/3)來說，已超越其負擔水準，但是他們沒有能力入場，對樓市升跌沒有影響力； 但對另外1/3高收入人士來說，他們絕對可以承擔今天高樓價下的首期及供樓，以致過去幾年樓價可以不斷上升，這可以從2011年人口普查知道居於自置物業的家庭平均只用其家庭收入20%去供樓，以及新買家在很多限制借貸施措下平均仍能支付45~47%首期去買樓，便知道高收入人士能應付今天的高樓價。總括而言，今天的高樓價問題與“打工仔“收入差距極大有一定程度的關係。 如想知道今天打仔收入差距有多大，請參閱本人舊文〝樓市分析3 - 香港私樓業主供樓 / 收入負擔比率是否嚴重超出正常水準?〞http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/994366。 <3> 低息環境； 然後，我就想問幾個問題: 問題1 政府出招有沒有直接增加供應，以應對市民對住屋的強大剛性需求？ 問題2 政府出招有沒有直接應對低息環境 (指的是存款利率、新造及舊有按揭息率)？ 問題3 政府出招有沒有使到2/3低收入的市民收入增加，從而使到低收入的市民能與高收入人士競爭有限的住宅單位？ 如果上述3條問題都是否的話，理順樓市的方法就只有增加供應。政府使用行政措施阻止市民入市只會將一個問題“唧“去另一個問題，其實是沒有解決市民的居住問題，以下便會闡述 租金將來會大幅上升 政府目前有招數的作用是阻止買家入市置業，市民不買樓自住的話，便要轉去租屋住，但是目前的空置率屬1997年後新低 (請參閱下表，2011年末的空置率為4.3%)，即是可供租住的單位數量不足，而同時轉買為租的人不斷增多的話，租金未來會有明顯上升壓力。 | 年份 | 落成量 | 空置量 | 空置率 | | 1997 | 18,202 | 35,983 | 3.8% | | 1998 | 22,278 | 43,828 | 4.5% | | 1999 | 35,322 | 59,139 | 5.9% | | 2000 | 25,790 | 54,950 | 5.4% | | 2001 | 26,262 | 60,407 | 5.7% | | 2002 | 34,035 | 74,200 | 6.8% | | 2003 | 26,397 | 68,781 | 6.8% | | 2004 | 26,036 | 64,248 | 6.2% | | 2005 | 17,321 | 63,539 | 6.0% | | 2006 | 16,579 | 62,670 | 5.9% | | 2007 | 10,471 | 52,469 | 4.9% | | 2008 | 8,776 | 52,938 | 4.9% | | 2009 | 7,157 | 47,347 | 4.3% | | 2010 | 13,405 | 51,534 | 4.7% | | 2011 | 9,449 | 47,915 | 4.3% | http://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/private_domestic.xls (Note: 2012年空置數據尚未公佈，差餉物業估價處大約於2013年4月末公佈) 看到這裏，你可能仍未感受到今天低空置及租金上升壓力的情況有多嚴峻，下一段會詳述今天低空置的情況。 根據差餉物業估價處〝香港物業報告2012〞，全港2011年末有111萬個私人住宅，如果深入去看有關數字， A類 （實用＜40平米） 及B類（實用40 – 69.9平米）單位的存量分別佔31.7% 及48.8%，而空置率分別為2.7%及4.0%。個別人口大區丶上車盤集中的區域，葵青區丶大埔區丶深水埗2011年末空置率係低於2%，荃灣2.1%, 東區2.7%，觀塘2.4%，屯門及北區3% - 3.1%。目前上車盤及細單位的空置已經去到不足夠用作換樓、流轉、緩衝的地步，君不見經紀經常投訴無鎖匙盤。 根據2013年3月首個週末後的報章報導，太古城首個週末租買比例為20比0；根據屯門祥益地產汪生所述，3月首個週末由他們成交的租賃有38宗，租盤消耗後並沒有補充。這些報導反映出招後租轉買的個案不斷上升，且沒有足夠空置單位作適量的補充，我認為上述空置率低的區域的細單位租金，未來一年會最少有10% - 15% 的上升壓力。 政府出辣招打樓市，巳趕走所有市場上的短炒客、公司客、境外客、長線投資/收租客，再弄斷大半條換樓鏈 (因為換樓客半年內賣不出自住單位要交DSD)，只剩下購買力較弱的首置用家及對大單位有特別大需求的換摟客，無疑買樓的客源會大幅收窄，對樓價會構成下調壓力。所謂需求管理措施只不過將高樓價的問題轉移至高租金的問題，政府出招可以「震散」樓價，但「震唔散」租金，因為今天可供租用的空置單位其實不多。您認為，政府出招有否解決過高租金、高地價及人均面積小的居住問題嗎？ 但是，以今天的高樓價計算，A – B 類單位租金回報大多仍有3.5 - 3.7厘，仍高於近乎零存款利率、1 – 2 厘的按揭利率。但是今天的業主很多並非今天才買樓自住及投資，若以其歷史成本計算，現時的租金回報(自住及收租)最少已經有5厘以上，持有物業只會比賣出更化算。於目前低空置、業主非常低負債、高租金回報、低利率的情況下，我相信絕大部2手業主會傾向、有能力囤積不賣(包括自住業主，因為若賣出自住單位，持續上升的高昂租金便是賣出自住物業後的成本) ，所以地產代理往後的日子將會非常艱難。 倘若SSD存在於1990 - 1997年，SSD 將會是一項非常有效的調控樓市措施，因為當時按揭利息10 - 11厘，收租回報5 – 6 厘，業主囤積單位每年要向租客補貼 5 - 6厘，3年合共補貼15% - 18% 樓價，單是3年SSD巳经使到業主失去任何防守、短炒獲利的空間，迫使業主一定要賣出單位，樓價便會下調。 但今天的情況是完全相反，今天業主負債水準遠較1997時為低 (詳情可參閱本人舊文〝樓市分析1 - 香港樓市究竟有沒有泡沫??〞http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/693693/index)，自住及收租的租金回報遠超存款及按揭利率，今天2手業主囤積單位不賣反能隨着時間賺得更多，所以大部份業主真沒有必要劈價賣出單位，我認為2手業主減價求售的個案只會是零星個案。 出招使到樓價跌，但在低息及高通脹的環境下，租金回報上升又會再支持樓價，政府又出招，真是沒完沒了… To be continued |
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80. Kenneth 2013-03-15 00:01:23 |
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This is my new artcle http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GUCUOK3ALBDFSXPA/articles/1091552 樓市分析7 –政府制定房屋政策必須要〝睇〞數據 (2/3) 居於自置物業比率非常高，DSD 只會使到租盤更缺 其次，根據2011年人口普查(簡要報告 p.72 – p.77)，香港有237萬個家庭，居住情況如下: | 居於自置物業的家庭(包括私樓、居屋、村屋等) | | 123萬戶 | | 居於“全租”物業的家庭 | | (52%) | | 私樓、居屋及其他非公屋住宅(104 -72萬戶倒推之估計數字) | 32萬戶 | | | 公共房屋 (假設所有公屋戶都是從政府租入單位居住) | 72萬戶 | 104萬戶 (44%) | | 其他居住情況 (e.g. 免交租金, 由僱主提供, 合租／二房東／三房客等) | | 10萬戶 (4%) | | | | 237萬戶 | 假設1個家庭佔用1個單位(這個假設是與現況相符，請參閱人口普查簡要報告 p.72)，如剔除公屋及其他居住情況之82萬個單位，所有私樓、居屋及其他非公屋住宅有154萬個，其中123萬個單位(123/155萬戶= 79%) 是由自置物業家庭自行居住，只有20%的私樓、居屋及其他非公屋住宅用作投資及收租之用。8成非公屋的住宅由用家自行居住的話，基本上很難說賣便賣，用家不能不兼顧自身家庭需要而草摔賣樓。若非自身經濟情況不許可，自住樓理應是他們最後一根稻草，不會隨便賣出。 7成多至8成的非公屋的住宅單位由用家自用，曾俊華經常講樓市炒風嚴重，我真的想問 「有幾嚴重」？如果8成單位買左擺響度任由空置等升值，這才叫炒風嚴重！！ 居於自置單位家庭的比例非常高及低空置而導致樓價上升的現象，我認為這是強大的自住剛性需求。處理剛性需求的唯一方法，就是增加供應。 政府出住宅DSD 去趕走長線收租客，其實會有另一個副作用，今天8成住宅單位已由用家自己使用及只有2成放租，今後仍有能力入市的人絕大部份一定是自用。在更多人用其單位自住及在低空置率的情況下，放租的單位只會比以往更少，租客要比以往花更多工夫、時間、金錢才能覓得心水租盤。 加新造按揭息率無助冷卻樓市，只會阻礙2手供應及流轉 很多人認為，加新造按息便可以冷卻樓市，其實這只是答對一半。我認為要加息，必須要同時加新造按揭、舊有貸款利息，即是須要加銀行同業拆息及最優惠利率才有效。今日只加新造按揭，對很多舊業主來說，根本無影響及出貨壓力(因為很多2011年3月之前造的按揭大多是H + 0.65厘至0.7厘，即1厘按息；其後所造的按息約有1.5 - 2厘之間)。 有聯滙制度下，銀行同業拆息及最優惠利率不能隨便調整，香港的貨幣政策必須要跟隨美國。滙豐、揸打剛剛加新造按揭息率0.25厘。假設若撇除SSD、BSD及DSD的因素，舊業主當考慮賣樓時，他們便要放棄之前較低息的按揭計畫(例如：H + 0.7%)，再換另一層樓就是較高的2.4 – 2.6厘按揭息率。在高租金回報(自住或收租) 的情況下，這樣只會使到舊業主在考慮賣樓時更惜售，2手住宅流轉速道更慢，這也是另一導致地產代理「食西北風」的原因。 從下表的數據得知，今天香港淨儲蓄的水平非常高，銀行體系内淨儲蓄金額已達香港2012年GDP的兩倍。要疏導資金從樓市撤出，最有效及最快的方法就是同時再加存款利率。試想想，如果定期存款有3 - 4厘利息，買樓收租的吸引力便會大大降低。但是在聯滙制度下，香港放棄自行制定利率的權利。要真正有效理順樓市，今天看來只剩下增加供應一途。 截至1997年12月及2012年12月，香港银行體系內的存款及貸款狀況： | | 1997年12月 | 2012年12 | | 香港银行體系內的： | | | | - 存款 | 26,657億 | 82,974億 | | - 貸款 | 41,217億 | 55,693億 | | 淨(貸款)存款 | (14,560億) | 37,281億 | | 全年GDP | 13,650億 | 18,898億 | | 淨存款(貸款) /全年GDP的倍數 | (1.07倍) | 1.97倍 | 1997年12月份貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/1998/980126.shtml 2012年12月份貨幣統計數字http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2013/20130131-5.shtml 限呎、限量盤 近兩年，政府推出一定數量的限呎、限量地，而大部份限呎、限量盤單位的建築面積約500 – 600呎，即屬B類單位。根據差餉物業估價處〝香港物業報告2012〞，2012年及2013年預測落成量分別為11,888個及14928個，B類單位分別佔45.3%及55.9%。 截至2011年年末，香港有111.1萬個私人住宅，按單位大小分佈如下： | 分類 | 實用面積 (平方米) | 數量 | 比例 | | A | < 40 | 35.2萬個 | 31.7% | | B | 40 – 69.9 | 54.3萬個 | 48.9% | | C | 70 – 99.9 | 13.3萬個 | 11.9% | | D | 100 – 159.9 | 5.9萬個 | 5.3% | | E | ≥ 160 | 2.4萬個 | 2.2% | | | 合共 | 111.1萬個 | 100% | A – B 類細單位佔總存量的80.6%，而將來供應主要亦集中在B類單位，細單位大多由收入、財富水平較低的人持有。這類細單位的存量過度集中，再加上該批業主防守力又較差，萬一將來樓市週期逆轉，這類細單位將有很大機會成為樓價下跌甚至負資產的重災區。其實，政府若能平衡各類不同大小單位的比例，在樓市下跌週期時，對穩定整體樓市會起一定作用。 C類單位的存量只有13.3萬個(佔總存量的11.9%)，這類面積上一級的C類單位相對A - B類細單位，反而自然變得非常罕有。若於逆週期下，C類單位一定會有較強的抗跌力，以及在樓市復甦階段，中、上層收入人士的收入水平回復會較快，對換樓改善生活的需求會較大，以致這類面積較大、但存量較少的單位樓價會跑贏大市。 政府兩年前開始賣限呎、限量地時，當時大單位熱賣，以致當時市場對限呎、限量地有較低的估值，而政府當時亦願意以較低呎價出讓土地。隨後樓價持續上升，市場需求從而轉向面積較小及銀碼較低的單位，以致細單位今天能以較高呎價熱賣。當日以限呎、限量條款賣地，不但使到政府庫房少收不少地價收入，亦反映有關官員完全掌握不到市場的狀況及發展趨勢。 另一方面，有調查發現，今天香港的人均居住面積約140平方呎，僅僅只及新加坡的一半。如果政府長遠想改善市民居住環境，理應增加3房或以上的大單位供應，讓一部份有能力但仍住在細單位的住戶搬往大單位，改善居住環境，同時讓他們騰出現居，將細單位售予收入較低的人士及家庭，改善換樓鏈流轉的情況及保持讓有能力人士向上流的階梯。但是，特區政府在這方面仍採取大幅增加细單位供應的政策，這無助長遠改善香港人居住面積小的問題。 總結 看到這裹，我認為目前政府的調控招數及房屋政策是不能有效地解決市民居住及高樓價的問題。歸根究底，問題是十分簡單，就是供應不足，而唯一可用的方法就只有增加供應。但政府在增加供應方面，卻好像”冇咩貨交”， 到處碰壁，先有環保人士提出反對填海，再有政府未經城規會同意前變更土地用途前便推出土地作住宅用途，後有浸會大學就李蕙利的土地用途提出爭議，這倒使人有點擔心，若然樓價再因供應不足而升，政府又會再透過去出招而避開自己無法開闢新土地的事實，最終樓市及香港經濟在政府不斷打壓下，終會爆煲，香港危矣… |
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81. Kenneth 2013-03-15 00:02:17 |
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樓市分析7 –政府制定房屋政策必須要〝睇〞數據 (3/3) 後記：香港整個經濟都是由一班中至高收入的中產家庭支撐，他們大多捨得消費，吃喝玩樂、旅行、買嘢玩(相機、私家車、iPad、首飾、手錶、手機等)、小孩補習、playgroup等對消費市道都能起很大作用。雖然他們只有繳交非常低税率的薪俸稅，但更重要的是他們(無論願意又好、被迫又好)以高地價去買樓或者交租等去間接支持政府能繼續以高地價賣地，賺取足夠收入向各個界別作派福利用途。 很多中產人士並無要求政府提供什麼福利、什麼全民退休保障等，只想希望憑自己的知識、眼光、能力去賺錢。此外，他們亦無要求政府提供什麼公屋及住屋津貼，只想用自己賺回來的錢買間屋自住甚至投资收租保值。況且，當他們買入物業時，亦知道當中包含了高地價稅及印花稅，亦知道這些稅收、地價主要用作支持社會的龐大開支。然而，最近政府就一些民粹主義而推出很多损害營商環境、就業工作、投資的政策。真的不明白為何仍要對小業主們窮追猛打，這點對於小業主們來說實在非常無奈，難道沉默的一群就是可以被欺壓嗎？ |
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82. 讀者一 2013-03-15 01:59:52 |
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To:64 肥師奶 你的觀點夠理性，直得其它小業主閱讀及滲透 |
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83. Roy Hui 2013-03-15 02:11:16 |
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一個典型的"將在外,君命有所不受"的例子就是香港電台. 首先, 個人討厭打壓言論自由, 也挺喜歡港台部分的節目, 不過, 喜歡是喜歡, 道理卻歸道理. 港台是一個由香港政府撥款的宣傳機構, 按理說應該配合政府做宣傳, 但是事實是港台的評論經常跟政府自己對著幹.
其實就算如美國等民主國家, 也不見得執政黨會撥款給一個整天唱臭自己的宣傳機構, 相信早就把他們炒魷了, 香港港台這種情況, 確實是非常奇怪而且沒有道理. 如果港台是一個自負盈虧的宣傳機構, 本人百分百支持這樣一個機構來監督政府, 但是哪有拿老板錢向老板倒米的事呢? 可能部分人會拿電視臺的新聞部來比較, 覺得新聞部也不見得要聽電視台老板的指令, 可是, 香港電台不是一個新聞機構而是一個宣傳機構, 既然是宣傳的話, 就沒有理由跟老板的意思對著幹.
當然, 像湯生所說, 在香港, "將在外,君命有所不受" 的政府機構有的是, 這實在是一種歪風, 雖然香港的民主風氣越來越濃, 但是民主不等於可以自把自為, 就是在西方的民主體制, 一旦選舉塵埃落定, 整個國家機器就要為選出的領導方針服務, 直到下一屆的選舉為止. 政府部門各自為政的話, 就像一盤散沙, 如何跟人家星加坡比拼? 就連內地的城市的行政效率都遠遠都不如. |
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84. 中国好、香港好 2013-03-15 06:45:03 |
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反腐 去虛 降火 治污 習近平未來主政路徑研判2013-03-15 02:50:00 来源: 香港成报核心提示：3月14日是習近平當選中國國家主席之日，這是1949年建國以來繼毛澤東、鄧小平、江澤民、胡錦濤之後的又一位中國最高領導人。從習近平擔任中共中央總書記到當選國家主席這一百多天的一系列的舉動來看，習近平以一個硬朗、樸實、冷靜，敢擔當的個性示人，其「敢為天下先」的改革姿態，以及「躬問兼聽深究」的開放形象，得到讚許。  昨日，習近平當選中華人民共和國主席和中華人民共和國中央軍事委員會主席後向全場代表致意。 
習近平昨日當選國家主席後，胡錦濤與習近平親切握手，表示祝賀。 
3月11日，習近平出席十二屆全國人大一次會議解放軍代表團全體會議並發表重要講話。會議結束時，習近平等軍委領導接見來自基層的部分軍隊人大代表，同他們親切交談。 3月14日是習近平當選中國國家主席之日，這是1949年建國以來繼毛澤東、鄧小平、江澤民、胡錦濤之後的又一位中國最高領導人。從習近平擔任中共中央總書記到當選國家主席這一百多天的一系列的舉動來看，習近平以一個硬朗、樸實、冷靜，敢擔當的個性示人，其「敢為天下先」的改革姿態，以及「躬問兼聽深究」的開放形象，得到讚許。習近平在承接了中國巨大的影響力，巨大的改革紅利，巨大的民眾厚望時，也承接了巨大的壓力。據一些了解中國國情的觀察家們分析，在這樣一個時間節點上任，高速發展了35年的中國社會積累下的社會矛盾也到了一個凸顯期，各種各樣複雜的社會問題和階層矛盾凸顯，官員脫離群眾、收入分配不均、法制人治混雜、發展紅利危殆，有如一串串問號考驗「習李新政」，而習近平攜「改革」決心「提示」內涵豐富意味深長的中國夢，帶領中共新領導層分頭行動，迅速有效地拿出針對之策，為其今時今日的主政路徑寫下了開篇之筆。坊間輿論分析，「反腐去虛」兩大行動顯然是接下來很長一段時期內中共新領導層治理黨務的主要脈絡，而從國家治理角度，「降火治污」兩大藥方將作為未來一個較長時期內的工作指向。成報亞洲智庫高級研究員 鄭中觀 治黨路徑研判：反腐去虛 反腐 熟悉中國改革開放歷史的人都知道，鄧小平當年復出之時，面對的是一個被文革摧殘蹂躪的中國社會。他憂心忡忡並焦慮萬分地警示：改革開放前夜的中國是一個積重難返的中國，怨氣沖天的中國，是一個必須撥亂反正的中國。鄧小平審時度勢，順應民意，順應歷史潮流，祭出了改革開放的大旗。歷經35年的發展，今天的中國從物質層面到精神層面都發生了讓世界震驚的變化，從縣城到省城，從鄉村到大都會，高鐵和高速公路配合民航織就了發達的交通網絡，移動通信和互聯網應用為信息傳遞和溝通提供了前所未有的便捷性，電子媒體受眾人數居世界第一位。同時，經濟總量全球第二，中國的留學移民旅遊人群遍布世界各地，一個昔日以藍灰色彩着裝為代表的單調的中國，變成五彩繽紛的中國，政治生活、經濟生活和社會生活朝着多元化，多樣化，多彩化快速演變，中國社會從固守一地的農業型、小城鎮型社會變成了世界人口流動遷徙最大的一個工業和第三產業型社會。人口的流動成了改革開放以來最顯著的特徵，財富的積累，視野的開闊，文化的交融使愈來愈多的人能從國際視野看中國，又能從中國角度看世界，中國政府和中國民眾的一舉一動，都成為世界各大媒體爭先報道的新聞，中國和世界，世界和中國愈來愈成為一個不可分割的整體。中國是21世紀全球最大的吸睛體。 伴隨經濟高速發展、社會文化豐富、輿論傳播活躍的現實，地區發展的不平衡、貧富差距的懸殊，階層理念的分野，機會成本的不均，打破了改革開放前共同貧窮的平衡，巨大的社會矛盾，整體地呈現在這一屆中共新班子的面前。習近平和他的同事們達成的共識，是在日趨激烈的全球綜合國力競爭中，必須採取積極有效的應對措施，正視現實，承認差距，即要看到過去的35年，國人上下同心協力度過了極不平凡的歲月，用極不平凡的努力，創造了極不平凡的成就，同時也看到中國目前遇到了巨大的挑戰，巨大的矛盾，巨大的阻力。 習近平上任以來多次強調，中國改革已經進入了攻堅期和深水區，要有敢於啃硬骨頭，敢於涉險灘的精神來克服種種的困難和矛盾，這屆新班子既承接了以往歷屆班子改革開放的巨大碩果和紅利，同時也承擔了巨大的風險和危機。有些學者清醒地指出，今天整個社會面臨的危機感，今天的世情，國情，黨情，民情毫不誇張地說，不亞於改革開放初期鄧小平面對的複雜局面。習近平最近在一次會議上說，摸着石頭過河，是富有中國特色、符合中國國情的改革方法，摸着石頭過河就是摸規律，從實踐中獲得真知。摸着石頭過河和加強頂層設計是辯證統一的，加強頂層設計要在推進局部的階段性改革開放的基礎上來謀劃。要加強宏觀思考和頂層設計，更加注重改革的系統性、整體性、協同性，同時也要繼續鼓勵大膽試驗、大膽突破，不斷把改革開放引向深入。一些熟悉中國政策的觀察家認為，由於改革的速度巨快，地域巨廣，數量巨多，利益巨大，意識巨雜，中國35年飛速發展的同時也造成了巨大的利益黑洞和分配漏洞，因此新班子上來祭出反腐的大刀一定是必然的選擇，是具有戰略意義的選擇，因為一批大大小小的腐敗官員率先玷污了改革開放的旗幟，給改革開放的碩果潑上了銅臭腥人的污水，給民眾留下了沉重陰冷和失望。 據我和同事們觀察，習近平在河北正定縣、福建、浙江和上海的工作實踐，屬於縣、市、省等不同層級的政治歷練，加上其當過知青和曾在中央軍委工作的背景，經歷磨礪讓他對中國這列在改革開放後奔馳了30多年的「特快列車」非常了解，甚至對其運行「潛規則」瞭如指掌，對民間疾苦和官場頑疾有親眼所見，親身所痛，此次主政中國，恰似是有備而來，更像是厚積薄發，也經常一語中的。習近平針對中共反腐提出「打鐵還需自身硬」、「物必先腐，而後蟲生」以及「腐敗問題愈演愈烈，最終必然會亡黨亡國！」的「反腐三名言」，彰顯了習近平對腐敗要「狠反」的決心，十八大閉幕不久，中共新領導層就反腐倡廉工作的重要表態迅速展開，且高達6次之多，密集程度和措詞嚴厲屬於歷史罕見。對反腐，習近平不僅語重心長，強調黨要管黨、從嚴治黨，堅持標本兼治、綜合治理、懲防並舉、注重預防，而且是迅速啟動懲治和預防腐敗體系建設，拿出綱要，着力嚴明黨的紀律特別是政治紀律，拿出政治局「八項規定」，在官場猶在觀望和心存僥倖時，又迅速實施軍隊與之配套的10條禁令，打消各路幻想，做到切實轉變黨政機關和各級幹部的政風，以治標帶動治本。習近平和他的同事顯然有系統的反腐路徑，針對其艱巨性和長期性，他的同事王岐山提出先治標再治本，以治標換取治本的時間，並且在「兩會」時段言明「反腐既要打持久戰，又要打殲滅戰」，印證了媒體此前關於他將很快請出「三口鍘刀」，對各級貪官「殺一儆百」的研判。十八大後，在短短的一百多天裏，習近平和他的同事們頻出重拳，15名廳級以上高官應聲落馬，用迅雷行動向民眾展示「既拍蒼蠅，也打老虎」的反腐強勢。 「兩會」前後，習近平又特別告誡各級領導幹部，面對紛繁的物質利益，要做到君子之交淡如水，「官」「商」交往要有道，相敬如賓，而不要勾肩搭背、不分彼此，要劃出公私分明的界限。我和我的同事們相信，習近平和他的班子將針對政商勾結加速出台一批更加嚴厲的規章制度，從整飭政商交往的角度改革對官員們管理疲軟的頑疾，嚴整官場作風。 去虛 35年改革開放的紅利和碩果，使中國的國力大大提升，人民的生活大大改善，但由於地域遼闊，發展不均，資本和權威相互競逐，使部分官員們對內對外彼此攀比、競相奢靡、拜金喪志，助長了陽奉陰違、弄虛作假、拍馬溜鬚、買官賣官等官場庸風戾氣。論排場，講闊氣，坐享其成，不思進取，官官相護，使部分官員滋生貪圖享樂、損公肥私、醉心形式、欺上瞞下的惡習。官員脫離群眾，把為人民服務的宗旨掛在嘴邊，公於廳堂，卻沒有身體力行，反而魚肉百姓，社會反響強烈，人民強烈不滿。執政考驗、改革開放考驗、市場經濟考驗、外部環境考驗，作為「長期的、複雜的、嚴峻的」的「四大考驗」被提交到中共領導集團面前。習近平強化中共的危機意識共識，強調要有攻堅克難、艱苦創業的思想準備和工作準備，有清醒的中共人士說，務實就是務推進改革之實，務解決現實問題之實，不改革就是最大的不務實。一個好的黨風，政風，官風，真正清清爽爽，乾乾淨淨，才能使社會風氣、商界風氣和民眾風氣有一個徹底的改變，習近平為改進官場作風率先垂範，不封路、不清場、不鋪地氈，沒有安排民眾迎送，沒有出現歡迎標語和橫幅，王岐山開會時要求不念發言稿……習和他的新班子在力主中央政治局通過的「八項規定」的同時，還以親身帶動強化了執行力度，習近平的同事劉雲山則以「獨行俠」的調研形式深入基層，力主示範官員避免被調研地區的「接待方案」牽着鼻子走，只能看到被包裝好的「二手資料」，甚至「一葉遮目」，通過親眼所見、親耳所聞、親身所感，實實在在採集到最切實的第一手情況，劉雲山「接地氣、凝真氣」示範官場如何拒絕潛規則「忽悠」，真抓實幹的做法，策應了習近平的實幹思路，引起外界廣泛好評，帶來民眾普遍期盼。有輿論注意到，劉雲山已經開始倡導讓官員到基層去，到民間去，了解民間疾苦，在民間發現問題並解決問題，他還提醒官員切莫只做「大門不出二門不邁」的「閨秀官員」。根據我們的研判，「兩會」後將有大批官員成批次地到中國地方農村和邊疆城鄉，以實際行動服務當地民眾的需要。 此次「兩會」通過國務院機構改革和職能轉變方案，其實啟動的是從中央到地方的一次「精兵簡政」，是「去虛」之舉。有政治觀察家認為，這是中共新的領導班子進一步強調施政效率，破解機構臃腫，人浮於事，互相推諉和「庸官政治」的前奏，對「庸官懶政」擺出殺氣騰騰的高壓姿態。只有從立法和執法兩方面入手，才能真正做到將權力的施行限制在製度約束的框架內，把一批權力關在籠子裏，讓它規規矩矩，把一批權力還權於民，讓它自由自在。也只有這樣，政府才能成為擔當維護市場健康運行重任的政府，從而確保中國經濟長期穩定發展。這次改革，綜合設置部門內設機構，嚴格控制人員編制和領導職數，國務院正部級機構減少4個，其中組成部門減少2個，副部級機構增減相抵數量不變，除國務院辦公廳外，國務院設置組成部門將減少至25個。根據我們的研判，習近平以國家主席身份在全國雷厲風行整肅「庸官」體系的行動將立即展開，近期青海省西寧市出台整治「庸、懶、散、奢」專項活動的實施方案，以及武漢等地出現「治庸辦」暗訪公車私用現象並對違規官員問責的實例，都是重要的「去虛」信號。治標是治本的開始，早治早主動，愈晚愈被動。 
2012年12月7日至11日，習近平到廣東省考察工作，在深圳蓮花山公園與當年參與特區建設的老同志交談。  2012年12月30日，習近平坐在河北省阜平縣龍泉關鎮駱駝灣村困難群眾唐榮斌家（右二）炕上，詳細詢問他們一年下來有多少收入，糧食夠不夠吃，過冬的棉被有沒有，取暖的煤炭夠不夠，小孩上學遠不遠，看病方便不方便。 
2012年7月14日，李克強來到地處大別山區的紅安縣陳升廟村，看望慰問困難群眾，與大家親切交談。 
2013年1月11日，劉雲山在陜西延川縣禹居鎮農村調研時與群眾親切交談。
 北京空氣質量6級嚴重污染，一名遊客戴着口罩，在北京天安門廣場遊覽，天安門在他身後若隱若現。 
河流水體被造紙、印染、製造業等工業污水染成了紅水。 治國路徑研判：降火治污 降火
改革開放使中國經濟高速發展，社會面貌煥然一新的現實，並沒有擋住習近平和他的同事們的視線，他們清醒地看到中國發展仍存在很多不足，包括社會分配不公、法治威信喪失，官員脫離群眾，以及在發展戰略上對民生問題的缺少前瞻，缺少調研，缺少規劃，缺少落實，造成中國「民怨」積聚如火，這些情緒瀰漫在網絡民意的各種宣洩和訴求，也伴行着社會上頻頻發生的上訪事件和群體性事件，為中共追求的長治久安埋下隱患。
一些細心的政治觀察家發現，習近平和他的同事們，採取的不是此前中共大行其道的高壓「維穩」，而是紓解緩和之道，要為民眾「降火」。面對一個龐大的經濟體，一個複雜的情緒體，必須要給他們留有更充足的排解之門、化解之道、分解之路。首先在法制建設上出手迅疾，近期對內地維穩和上訪問題的管理修正，以及對勞教制度的廢止措施都是鮮明表現。如在年初召開的全國政法工作會議上，習近平言明「新形勢」下的政法工作，首先是全國政法機關要順應民眾對公共安全、司法公正、權益保障的「新期待」，他指出目標是「平安中國、法治中國」，而堅持從嚴治警，堅決反對執法不公、司法腐敗，進一步提高執法能力，進一步增強人民群眾安全感和滿意度，努力讓人民群眾在每一個司法案件中都能感受到公平正義，直指法制健全的全覆蓋。根據我們的研判，2013年中國推進以市縣兩級為重點的領導幹部接訪下訪工作是對硬性維穩說「不」，如到一線和基層實地解決問題，加強督導，以及對一切「攔卡堵截」正常上訪群眾做法的「堅決糾正」措辭，富有深意。2013年內，勞教制度改革、涉法涉訴信訪工作改革、司法權力運行機制改革、戶籍制度改革都將快速推進。
習近平上任後即亮出「中國夢」的目標，據我和我的同事觀察，所謂中國夢，每一個人中國人都有一個心中的夢，對老百姓而言，就是衣食住行有基礎性的滿足，讓每一個中國人都有上學就業就醫等基礎公共服務，讓更多有才華的人，有創造能力的人能有一個公平公正公開的施展舞台，讓每個人活得更愉快更自由更有尊嚴，讓中國人在世人面前，更有中華民族的「範兒」。中國夢集合了中國人民心願的富強夢、復興夢，普通個人的富足夢、小康夢。習近平和他的團隊是一個在政治閱歷和社會閱歷上「接地氣」的團隊，有着濃濃的草根情懷的團隊，他們在最重要的人生階段中，共同經歷35年的改革開放中的挑戰和實踐，這些讓他們對更好地把握中國的現狀，把握複雜的國際社會環境和社會整體的利益訴求，更有切膚之感。由於多年的歷練和對民情的洞察和了解，他們深深地知道，中國民間蘊藏着巨大的社會正能量，如何用正能量沖抵負能量，是這屆班子一直思考的問題。儘管中國的網民數量居全球第一，網上的奇談怪論和不滿情緒時有顯露，習近平和他的同事從網絡民意裏看出了對積弊的批評、對改革的吶喊、對民享的呼聲，在我們的研判看來，推進言論暢通、積極聽取意見、謀求分步改善，是習近平和他的團隊激發社會正能量，為中國夢奠定巨大精神動力的必然措施。
治污
今年「兩會」是中國歷史上霧霾天氣最嚴重的一屆兩會，大氣、水源、土壤等方面的污染問題也成為兩會的重要議題，也給習李主政新篇提出了第一道嚴峻課題。改革開放30多年雖然為中國創造了各種數據「神話」，但單純地追求GDP所造成的掠奪式開發，短視式開發，在造就一批批億萬富豪的同時，把污染了的環境、含毒致癌的食品留給了一方百姓。環境污染問題與中國經濟增長模式和產業結構相關。過往的國外環境治理經驗表明，隨着經濟增長水平的提升，環境在一定階段內受到危害，當經濟發展到一定水平，環境態勢又出現良性逆轉。學界普遍認為，中國的環境污染治理目前迎來「拐點」，中國在工業化和城市化建設進程中必須尋求可持續發展的策略，而污染問題不是簡單的經濟問題，它正從民生問題演變為社會重大問題，影響政治穩定和國策推進。
根據我們掌握的信息，習近平早在地方主政時就多次強調「污染不治，百姓難安，社會不穩」，並力促當地「不以環境污染為代價搞經濟建設」。十八大報告中首次明確提出「推進綠色發展、循環發展、低碳發展」，「建設美麗中國」，也為民眾描繪了2020年時中國的美好藍圖，其中一項重要指標是主要污染物排放總量顯著減少、人居環境明顯改善。而這個報告的總起草人正是習近平，他在當選中共中央總書記後的就職「演說」上，也強調「人民對美好生活的嚮往，就是我們的奮鬥目標。」兩會期間，習近平在展望未來5年工作時強調，要深化產業結構調整，構建現代產業發展新體系。根據我們的研判，習近平的此番表態意味着第三產業在未來中國國民經濟中所佔比重將加速上升，工業化進程將追求比較健康的產業構成，聯繫到十八大報告中令人們相信是未來中國經濟增長引擎的「城鎮化」大計，外界普遍推測以「治污」為龍頭的中國經濟轉型升級既是維護社會穩定之需，也是保持經濟增長之需，作為兼具政治意義和經濟意義的「治污」方略，將成為習李主政新篇最深刻也最直觀的一頁，我們的研判認為，習近平無論從主觀理念的準備，還是針對當前局勢的行動，都將部署短期和長效的「治污」戰役。可以說「兩會」後的治國新篇首戰，將是在對污染的治標，而治標首選在於重點城市的大氣和飲用水污染，而污染治本之策，將逐步推進到工業建設的規劃，城鎮化落實中的土壤保護、水源保護和綜合生態保護。 「一屋不掃何以掃天下」可以引申為「一污不掃何以掃天下」的理解，習近平和他的同事們深深知道，普通民眾感受的也許只是治標，而政治觀察家和工商經濟界看到的一定還有治本，需要標本兼治的當然不僅是污染，還有中共和中國面臨的四大考驗，這將是一個需要大決心、大智慧、大勇氣和大視野的奮鬥歷程。從過往的100多天的種種言行和迹象表明，習近平所率領的團隊，一定是一個順應世界潮流、高瞻遠矚、承前啟後、通曉民意、務實高效、以身作則的團隊。我們有充分的理由相信，在習近平的率領下，在國際的大舞台上，明天的中國必定更加民主、強大、壯美，明天的中國必定更加自信、自豪、自由。 |
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85. 小市民 2013-03-15 09:19:23 |
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中產人士並無要求政府提供什麼福利、什麼全民退休保障等，只想希望憑自己的知識、眼光、能力去賺錢。此外，他們亦無要求政府提供什麼公屋及住屋津貼，只想用自己賺回來的錢買間屋自住甚至投资收租保值。況且，當他們買入物業時，亦知道當中包含了高地價稅及印花稅，亦知道這些稅收、地價主要用作支持社會的龐大開支。然而，最近政府就一些民粹主義而推出很多损害營商環境、就業工作、投資的政策。真的不明白為何仍要對小業主們窮追猛打，這點對於小業主們來說實在非常無奈，難道沉默的一群就是可以被欺壓嗎？ |
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86. 亮劍 2013-03-15 09:19:39 |
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那些以為樓市跌幾成會扭轉香港現在困境嘅人，簡直係無知，而且係到咗極點！ 香港嘅中小企，如果要發展業務，或營運所需，十之八九要同銀行申請信貸，而銀行借唔借及借幾多俾你，除視乎你個人信貸歷史，一兩舊磚頭打出來照保幾係指定動作，有嘢照保就係有抵押貸款，批額出來會多啲，容易啲，利率亦相而啲！ 樓市狂跌，咁除非你係賣炭、賣棺材或是專做破產嘅專業人仕之外，大團巿道都唔慌好得去邊，但喺呢個風聲鶴唳，人人在在需財嘅時候，銀行會因應資產價格跌破其底線，反而要cut信貸或要你抬錢來補差額，呢啲仲唔係雪上加霜?經濟仲唔衰多弍錢重?失業率仲唔升到爸爸聲? 根據各國樓災經驗得知，樓巿爆破係因為有人供唔起樓而急放，咁就會引致戲院走火效應，樓價跌得應就有人頂唔順斷供，銀行收回銀主盤就盡快推出市埸以減輕損失，同時會向仲生存緊嘅債仔追翻啲錢以保護佢哋嘅資產負債表，在這惡性循環之下，樓災就成型，一發不可收拾！ 喺度話自己係業主，希望樓災發生嗰陣去樓換樓嘅仁兄，要是有日你們「美夢成真」的話，請唔好禽禽青走入貨，唔該望一望在你份工保得住之餘，仲可以唔使減薪先好行動！ |
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87. 老施的文章：你是否准备好站出来？ 2013-03-15 09:25:59 |
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梁振英上台後，以處理好房屋問題作為他的主要政綱。開始時，他以增加供應作為解決問題的主要手段。這本是正確方向，但這個方法成效需時，加上他在物色新土地時遇到不少阻滯，民間的不滿情緒日益強烈，反對派紛紛指他的措施無效，要求他拿出可以快速見功的方案。他抵受不住壓力，只好放棄只用增加供應的方法，改用遏抑需求的方法。先是推出針對外來買家與有限公司的印花費；繼而推出針對所有投資者的印花費，連工商舖亦不放過。
一連串辣招推出之後，市場的氣氛果然逆轉——買家卻步，價格亦開始回落。然而，要市場上超過一百萬個的小業主，都把樓價下調至未置業者都能買得起的程度，談何容易，要做到這點，樓價起碼要跌四至五成。這豈不是又要重蹈八萬五的覆轍，大量小業主又要變成負資產？負面的財富效應，將破壞社會的內部需求與再投資能力，對社會造成的遺害可以極大！
所以，我一直不贊成政府向整個「存量房」(即二手樓等)市場落重藥，這樣影響面會太大；要施手術，寧願先從「新增房」市場入手。
新增房的市場，政府的主導能力較強。政府可以把一部分新批土地，規定其建成的樓宇，必須賣給本地的首置人士。這樣就可以保證每年都有一批供應是為首置人士而提供的。他們的心裡就會較為踏實。
透過新增市場去解決首置問題，影響的範圍較小，無需要全港小業主都承受樓價大跌的影響。不知為甚麼政府偏要選擇一條既難又危險的路？
現時，小業主尚未出現恐懼情緒，樓價尚未大幅回落，資產蒸發的破壞力尚未出現，但與此同時，樓價又未跌至首置人士可以買得起的水平。難道政府還要繼續下重藥，非要整體樓價都大幅下跌不可？這將會十分危險！
一個好的政府，本應盡量降低市場的交易成本；這樣，社會上的資源才能更快地落入最能利用資源的人手裡。現在政府設了這麼多項印花費，交易成本大增，資源流動必然大幅減少，經濟發展亦會被拖累。
據地產代理的反映，現時市場上的成交，比高峰期少了九成。估計會有大批地產經紀無法維持生計，中小型公司可能會出現倒閉潮。有不少從業員致電向我訴苦，希望我帶頭組織示威抗議，反映他們的日子的確已很難過。
除了地產代理之外，受影響的還包括做樓宇買賣的律師，以及銀行的按揭部門。再過一段時間，可能連裝修、傢俬、家電和搬屋的生意也會受影響。政府實有必要，在適當時期重新檢討這些增徵印花費的措施，是否害多於利。我不反對讓樓市降溫，但應該採用一些有實效，遺害少的措施。 |
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88. 乱世出英雄 2013-03-15 09:33:07 |
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毁灭香港之路，从2012年7月1日开始。苍天啊，请问谁人能够拯救香港？ |
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89. 半肥瘦師奶 2013-03-15 10:04:38 |
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我想問問以下情況哪個人貪婪？
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[養兒防老，積谷防飢]的人發覺自已個米缸被人放咗隻老鼠而他走去趕走隻老鼠的人
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因特區政府干預又干預下，一大批與地產行業息息相關的從業員將冇飯開而出聲的打工仔，同時間他們都在供緊樓。
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未有能力上車而口不擇言日日嘈嘈閉，重要話香港業主好快做空中飛人如楊偉隆之流的人。 |
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90. 689 is completely rubbish 2013-03-15 10:13:04 |
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689 is completely rubbish. He should step down immediately. |
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91. 獸狼本性 2013-03-15 10:22:11 |
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92. What happened to them? 2013-03-15 10:30:49 |
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 Are they just appeared friendly in appearance but estranged at heart?? |
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93. 面相 2013-03-15 10:36:08 |
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天生一副敗定仔相！！天命難違！！ |
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94. 亮劍 2013-03-15 10:56:19 |
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To 64 肥師奶⋯你宅心人厚，希望有人提出好點子于政府參考，我現在響應你。 我最希望政府去做嘅嘢，係下一期居屋係半價或以下價錢推售益街坊，但規定以後轉售，要以原價賣翻俾政府再行分配止住咳先。 第二係立即同擁地過億呎嘅發展商商量，俾佢哋以免先補地價形式起樓，每年五仟左右，以供低下階層入住，而補地價呢條數，就分5O年同小業主分期收翻。 就算有著數俾佢哋我都讚成。因為這些樓未補地價，所以價格只會隨建築成本及折舊起落，咁就可以自住同投資各取所需。 而當這些業主年老之後，可交翻俾政府取回原先嘅發售價，或者做逆按揭亦得，咁政府就可以一次過解決以下問題：— 公屋供不應求問題。 中下階層房屋問題。 每年賣地預算偏差問題。 人口老化引致政府稅收減少問題。 經常性收入起伏問題。 安老政策，老人退休等問題。 四叔已經有承諾捐贈土地，問題解決咗大半，現剩係爭政府有無勇氣去面對！ |
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95. The second article has been sent & received. 2013-03-15 11:15:54 |
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This is to acknowledge receipt of your message. Where appropriate, we will give you a reply. Thank you. (This is generated by an auto-reply programme.)
本辦公室已經收到你的電郵。如有需要，我們會作出回覆。謝謝。(此為電腦自動發出的訊息。)
Chief Executive's Office
行政長官辦公室 -----
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版本: 2013.0.2904 / 病毒庫: 2641/6172 - 發佈日期: 03/13/13 |
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96. To: 95 2013-03-15 11:27:53 |
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Will the CEO listen to our voice and feedback to us? |
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97. To 96/F 2013-03-15 11:38:29 |
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Don't know as per their reply "Where appropriate, we will give you a reply." |
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98. TO: 肥師奶 & 亮劍 2013-03-15 12:39:26 |
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肥師奶 & 亮劍 兩位都是有見識有智慧的人, 值得讚賞, 期待你們繼續發聲.
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99. French revolution 2013-03-15 12:59:56 |
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With reference to the responses here, it seems that middle class is really unhappy |
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102. ELTON LAU 2013-03-15 18:33:53 |
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湯博士,你的文章,讀者除了欣賞和關注.留言亦不一面倒,還多人留言.真好!
希望湯博士集天下之大成,寫出妙語如珠,發人心醒,政府叫好的大道理!
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103. mini 2013-03-15 18:54:03 |
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If you are MP, CY may call you later ! |
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104. mini 2013-03-15 20:17:15 |
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毀滅香港之路: " To Solve One Problem, But Create More Problems" Around 11 years ago, the HKMA/government officials abolished the Interest Rate Agreement(IRA)which finally provided a lot of cheap money for buyers, but not beneficial to the retired persons who relied on interests from their savings accounts in banks. Now, the local major banks are indirectly forced to increase the lending rates for new mortgages, but the market transactions are still very low...What's that for ? How the households to change their flats for a better environment ? How the local citizens to have a dream " One House One Person" ? Are you telling the companies / 40,000 estate agents to apply for bankruptcy ?? Who pays the minimum wages and rents & other expenses ? To Support CY Is Support Cheating You...Who sends CY to HK ? |
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105. mini 2013-03-15 20:35:15 |
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As parents, we have responsibility to point out that if the local newspapers/press can make news, not reporting news as TVB /RTHK, we need to remind them what are the consequences...It could be a part of family education... We wish to see /feel more innovative ideas from brainstorming/cross-sharing/cross-learning for continuous improvement. RTHK is not the one and only one department using the funds from HKG. RTHK is not a kind of CCTV or People.com... What we need is social transparency and reasonable explanation...If Not, what's difference between a voice recording machine ? We do not want to living a place with so many terms such as High Speed Chickens, Chemical Pigs, Heavy Metals in Vegetables /Fishes, Free Underground Cooking Oil, Corruption, Grey Air, and Smoking Dumping everywhere... |
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