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1. 無奈 2013-02-04 12:59:13 |
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謝博士重要分享。不知不覺間，又是一年。預祝新春快樂，萬事勝意。 |
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2. 湯文亮 2013-02-04 14:26:40 |
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無奈兄， 很久不見，多謝祝賀，我亦祝閣下新年進步，萬事如意。 |
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3. Suggestion to the HK government 2013-02-04 14:44:56 |
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In order to prevent the bubble to be too big, I suggest that the hk government can have the below policy: Do not allow any non hk people and non local company to purchase flats until the end of 2014, this policy will end automically in 31-12-2014. As there is a firm end dat of this policy, so, it can show that this is sure just a temporary policy and will not hurt HK in the long run. With this policy, it can prevent the super strong capital inflow from overseas and the government can buy time to find land to increase the land supply..... |
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5. 亮劍 2013-02-04 15:26:14 |
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陳德霖警告利率掉頭回升 金管局總裁陳德霖說，香港利息走勢難料，提醒市民防範利率掉頭回升的風險。
陳德霖表示，目前利率低企，環球極低息環境是政策使然，未來風險之一是美國甚至全球利率趨升。市民置業時若假設超低息可在30年的按揭還款期持續，想法相當危險。因歐洲市場若再動盪，或美國發生突發事件，均會令利率掉頭抽升。
陳德霖指出，樓市過熱仍是香港金融穩定的最大風險，金管局會密切注意。他稱，去年下半年，家庭負債佔生產總值比率達五成九，接近2002的歷史高位，一旦樓市進入回落周期，這比率或創新高，意味供樓人士的債務壓力增大。
不過，陳德霖說，金管局無量化指標釐訂就樓市何時推出措施，但樓價與貸款人收入愈趨脫節，金管局便會推出逆周期措施以降低銀行風險。他強調，金管局有需要時會推出措施，但並非一出招便能逆轉樓市。 呢兩年陳德霖及曾財政司格一排就會講嘢嚇鬼，話利息幾時就會升到 X 厘，咁市民的置業供款負擔就會升至 6X%，這樣供款比率就會遠超過去 20年平均數 50%---一句講曬，唔好買樓！！！ 但唔知你哋又知否， 198x年置業供款負擔係至百幾%；而199x年嘅負擔都升至近百%？請問那幾年又係乜嘢世界？唔通嗰陣時入市嘅人係神仙？除咗供樓之外，唔使著衫、食嘢同搭車？ 2009年初到家陣比樓價升咗一倍！！睇落好誇張----但咁唔該德霖兄及曾財爺你們順便公佈埋；-香港貨幣供給量幾多？匯豐升幾多？貴金屬價格升幾多？一籃子副食品升幾多？高收入人仕實質收入又升咗幾多？？？ 喺09年前按揭利率平均三厘，而現在大半供緊樓嘅人仕係一厘左近，政府嘅財金高官你哋好似兩年前已經驚環球借貸成本會上升，仲苦口婆心咁叫大家小心！現在俾你們估多次，請問聯儲局加息要等到幾時先實現？？ 樓價高低與按揭利率同步，原來好平常，例如 97 年按揭利息由 10 厘樓上跌落 02 年嘅 2 厘幾，無好意思樓價同樣跌到滾地葫蘆，真係慘無人道！！ 而 05 - 07 年按揭利息由 2 厘幾上到 07 年中嘅 5 厘，但樓市好似升得幾靚仔喎！ 財金高層唔好意思都要講多句，講樓市你哋真係唔夠班，呢幾年聽你們老點，而唔喺自己仲有能力俾首期；可負擔每月樓按支出之下去置業嗰班人真係俾你們害得慘，佢哋無你哋咁好彩，有宿舍住或有房津，現在仲佢哋仲要同人供緊一層唔屬於自己嘅樓，而且越供越貴！！ |
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6. 亮劍 2013-02-04 15:41:18 |
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本人一年前提出，我深信每一項資產泡沫爆破前，必定有下列條件出現，請各位各自代入分數！ 1---政府政策大轉向，例如改變約定俗成嘅遊戲規則！ 2---絕大部份人都睇好，由其係之前睇淡嘅人都轉埋軚！ 3---息口在大家預期唔倒之下急升！ 4---唔應該買嘢嘅人都入埋市，而且是用高槓桿形式進行！ 5---強者在高位減持，貨源轉到弱者手中！ 6---嚴重炒過火位，但大家仲當拒正常！ 7---大量資金係某種原因之下流走！ 8---有人連首期或按金都係碌咭、籌旗咁班翻來，然後以「空手入白仞」嘅情況之下，望短炒搏分一杯羹！ 9---有人為左買嘢而犯案，例如為爭睇股票機、為排隊買樓俾人打尖而打交！ 10--所有數據表面上都好好！！！！ 上述條件中五樣請睇車----- |
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7. 湯粉 2013-02-04 16:03:39 |
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8. 發噏瘋 2013-02-04 17:41:57 |
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信陳德霖? 何許人? 聽佢發up 瘋? 信湯博士好D. 在香港, 發達容易搵食難. 高官例外. |
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9. mini 2013-02-04 19:01:16 |
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From 1971 to the recent years, we have heard a lot about the rising interest rates for local mortgages. In the same period, we have actually seen the Gold Prices rising from $USD 35/oz up to current $USD1666/oz; the recent 10-year Bond Yields running from double digit figures of the year 2002 down to 1.6% 2012 Dec. ! If we keep listening to our officials without independent, critical thinking of individual needs, the real estate market has already punished us in the past years ! Have a look about the Global PMI, BDI, CRB index. Can we have an inclined top / a flat top of our real estates for a longer period in HK ? Can this time be different in view of excessive liquidity, huge national debts / loans, high unemployment rates & claims, and aging problems in Advanced Countries ?? The local property market is now subject to individual demands, one person wants to hold one house in HK, can our government supply the required units in the coming years ??? |
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10. 痴忍扇 2013-02-04 19:25:07 |
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11. 位高勢危 2013-02-04 21:37:27 |
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樓市是否出現見頂訊號.....此是一種不科學的說法,應該使用位高勢危,高處不勝寒,價高震盪回拉力預防............ |
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12. To: 9 2013-02-04 22:03:32 |
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basically agree with you.
For those who don't understand those PMI,BDI,CRB, they can just look at the prices for beef and Pork!
This is street-wisdom, no need to be a Phd to understand. Just one comment to your last statement, in fact, each person wants to hold more than one property in HK.
The reason is that there is no retirement protection in HK, lots of people want to have one more property to support their livings after retirement. Our Chan KK will argue that we can invest in Stock market instead, however we all know what is the performance of stock investor vs property investors in the past years. |
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13. 光明頂 2013-02-04 22:42:24 |
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14. To: 10. 痴忍扇 兄 2013-02-04 22:44:42 |
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Admin 終於沒有修改你的稱呼...haha 你可以繼續 "痴忍扇" |
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15. 八萬五 2013-02-04 22:55:27 |
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陳德霖呢個PK想點 ? 你老頂周圍搵地起樓給市民置業 , 你就兩年前同乜Q財政屍出來散佈謠言, 累我當時100萬可買500呎層樓唔敢買 , 現已升至300萬 ,香港市民冇乜同你過唔去, 你有何居心兩年前就出來累街坊 , 兩年前你話美國就快加息, 現加了幾多厘 ? 你累香港人市民要買貴樓 , 你仲有面出來講吔 !
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16. 相同實用面積的舊樓和新樓,舊樓的地毯面積可以大過新樓好多 2013-02-04 23:06:27 |
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17. 年輕人的面子究竟花去了幾錢? 2013-02-05 00:14:41 |
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http://www.homebloggerhk.com/?p=6018 阿Sam係北角做私人執業牙醫，30歲，同父母同住大埔公屋，月入$40000。
Sam認為住係公屋冇面子，同班朋友傾計一講到住係邊即刻冇face，所以自細立志擁有自住優質物業。人近三十而手上沒有物業，遂想買入港島優質屋苑自住。而家每個weekend都睇樓，買樓一係唔買，一買就要買夠住十年既dream house! 而家太古城平均都15000蚊呎，做牙醫要交牌費同進修，平均每月支出$6000。兩年前比左20萬頂左間牙醫診所黎做，將手頭積蓄消耗盡。稅務支出佔每月收入15%即$3500。自己因為要顧及專業人仕形象，月花$3000置裝。每月ideal cash $13000，條數係咁計: | 公共交通 | $1000 | | 飲食 | $5000 | | 交牌費同進修 | $6000 | | 置裝 | $3000 | | 私家車 | $5000 | | 家用 | $5000 | | MPF | $2000 |
相信以上係一個好典型既香港後生仔例子，而阿Sam個細佬(29歲)大學工商管理畢業，做地產經紀而收入不穩定，月入平均$40000，係五年前係大埔買左間村屋，到而家hold左三間樓係手，條數又係點計呢?(所用價格均用該年之市價作參考) 2007年買入大埔村屋，買入價1.30million，按揭月供$6000，租金收入$9500
2008年買入花都廣場，買入價1.50million，按揭月供$5500，現(2013年)租金收入$10000
2009年買入花都廣場自住，買入價1.50million，按揭月供$5500
2009年買入上水廣場，買入價1.60million，按揭月供$5500，現租金收入$11500
成為自僱既地產經紀，交稅每年$9000，報稱年薪只$200000
可能係新界北區經紀，衣著只要得體，有時運動服亦可。不用置裝。 相信都而家2013年大家身家有幾大分別看倌心中有數，究竟咩事令佢兩兄弟咁大分別? 屋苑名稱=身份
社會上不少人以為自己係專業人仕或高薪一族就「上哂腦」咁以為自己係社會上層。為了配合自己「呢一層」，一定要係住大籃籌屋苑。而家大籃籌(仲要係舊樓)成六至七百萬一間，如果唔認真睇清楚自己財政狀況，可能搞到40歲都買唔到一間樓。阿sam哥如可接受先買平樓再換入貴樓，就唔使等一世(可能)都買唔到自住居所。當然有人係只租不買的(可能有公司allowance或鬼佬諗法)，可惜阿sam係滿腦子想置業既一個。 現時社會就不斷興建「假豪宅」。就係要滿足呢堆人既心理!「假豪宅」仲要管理費成兩個幾三蚊一呎，計埋至少要二千幾蚊一個月。同樣數目已經夠你係銀行按揭借多四十萬! 另外，見到同事住九龍站，請你唔好博老命都要去買一間。要知道專業人仕破產係真係會「死人」的! 懂得借貸，利用正現金流
阿sam認為借錢一定係唔好，做按揭更係高風險。其實擁有一個為你提供正現金流既貸款係件好事。例如借錢去買樓收租，或買一盤賺錢既生意。當然不能過份借貸。例如做七成按揭，擁有一間除利息成本後有3%以上回報既物業係可取的。細佬就擁抱借貸，當然要配合樓市上升，而家唔使做扣埋按揭都有萬幾銀淨收入。其實做按揭控制係借七成而手上有些少現金，根據本港樓市由1992年到現時之走勢及經驗，問題不大。 所以請擁抱正面借貸，為證明自己的credibility作準備。下章會深入睇一睇兩個人條數，看年輕人的面子究竟花去了幾錢? 明天再談 |
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18. 小甜甜 2013-02-05 10:17:17 |
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「華懋樓」往往位置不俗，但也曾被批為質素一般和實用率低，且有不少是陳年貨尾，就如該集團的沙田富豪花園，當售出最後一個單位時，已是樓盤落成了21年之後!而現時沙田另一個樓盤碧濤花園，首期於1991年入伙，也已有22年樓齡，而整個樓盤现在尚有單位待售! 有資深代理指出，華懋賣樓從不在乎能否「貨如輪轉」，往往訂價較市場水平為高，買家出不到價，便寧願不賣，以至縱使好市時，去貨速度也慢，市況轉差時，則更是門庭冷落。 不過，目前香港物業大牛市，樓賣得遲不要緊，反而擁貨愈久，華懋的物業資產隨樓價攀升而水漲船高。 在97年後，樓巿大挫，華懋雖手持大量貨尾，但一來少有銀行借貸，二來並非上市公司，三來擁有大量收租物業及其他投資項目提供經常性收益，以至賣樓少也沒有壓力，可以靜待03年SARS後樓市反彈，然後又重新投地發展。 又如在97年時，華懋以逾55億元投得淺水灣大型地皮，每呎樓面地價逾1.6萬元，連同利息及建築費等，發展總成本達2萬多元。在SARS時，有關物業每呎市值只約1萬多元，帳面虧損嚴重，但由於華懋財力雄厚，終又捱得過去，現時若將物業出售的話，可以賺得很大的利潤。 華懋的故事告訴我們，物業投資應從長線角度出發，最重要是位置好，更要有足夠實力，則就算看錯市，只要能捱過風浪，往往回報會高得不可以想象。 |
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19. Andy 2013-02-05 10:27:28 |
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看年輕人的面子究竟花去了幾錢? 每次看年轻朋友在Facebook的相片，不是名店不吃，还是吃得很频繁，又频频旅游，结婚又花几十万，又要说穷没钱买楼！ |
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20. 資產主義 2013-02-05 10:36:15 |
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知識不是力量，資產才是力量！
最新消息係美國又延長零息至2016年，基本上係沒有加息時間表，歐美日經濟都有排唔會好，欠債邊個想還高息？全球低息將持續10年以上，最壞情況下，隨時像日本一樣低息超過20年。
奧巴馬已連任，聯儲局必定繼續無限QE，現在係時候買多幾層樓收租，班冇殼蝸牛根本就係租硬樓，必定會全心全意幫你供樓，租金年年上升複利效應下，等於班冇殼蝸牛送多幾層樓俾你，唔買就笨！
低息加供應嚴重短缺，樓價未來幾年將上升80%，車位都過百萬一個啦，樓價實在太平，唔買就笨！
現在QE4都來了，利息跟失業率和通脹掛勾，印證歐美日經濟衰落，根本冇加息時間表，再迷失十年都已經係低估了，香港商業物業和住宅的租金和價格今年肯定爆升，盤源超級短缺，手快有手慢冇！
今次施政報告再冇出招，今年股市(特別係地產股)升勢持續，樓價今年升幅應該有20%，商業物業著墨不多，升幅將介乎30%至60%。
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21. 資產主義 2013-02-05 10:41:19 |
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最新消息係美國隨時會加息。 |
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22. To: 18 2013-02-05 10:45:22 |
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如果政府实施空置税，华懋的售楼方法会受到影响。 |
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23. 資產主義 2013-02-05 10:46:52 |
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低息隨時變加息，未來供應由短缺變成不斷增加，樓價未來幾年將下跌50%至70%，車位都會由過百萬跌回十幾廿萬一個，現時樓價實在太癲，去高追接火棒比人當傻瓜咁扑就笨！ |
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24. yy 物業代理 2013-02-05 10:52:28 |
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現時恆生指數跌400點，地產分類指數跌590點。 |
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25. yy 物業代理 2013-02-05 10:54:53 |
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現時恆生指數跌424點，地產分類指數跌600點。 |
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26. 同意博士 2013-02-05 11:00:28 |
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多謝博士提醒現在是全面性見頂訊號 |
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27. 痴忍扇TO 14/F 兄台 2013-02-05 11:00:53 |
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多謝關心,在這網站不但能學到很多高手投資技巧,心理質素及
智慧,亦有五毛等反面教材輔助.眞是獲益良多.
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28. 好討厭 2013-02-05 11:01:29 |
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29. 痴忍扇 2013-02-05 11:02:14 |
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樓市已經出現見頂訊號 |
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30. 好討厭 2013-02-05 11:03:30 |
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31. 80後 2013-02-05 12:06:42 |
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祝博士新春如意, 生意興隆, 減重成功 |
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32. 痴忍扇 2013-02-05 13:42:23 |
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28-30 樓五毛蟹,旣知樓價見頂,還不趕快去投胎
下世不用做五毛,天天唱淡,實在太慘.見人由無
到有,由窮變富,自己數來數去都只得五條毛
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33. YY 2013-02-05 15:08:58 |
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現時恆生指數跌474點，地產分類指數跌759點。 |
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34. 正一痴忍扇 2013-02-05 15:14:31 |
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32 樓條痴忍扇五毛蟹,旣知樓價見頂,還不趕快去投胎做博士條五毛
下世不用做痴忍扇,天天唱好,實在太慘.見人由無到有,由窮變富,自己數來數去都只得五條毛 |
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