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1. 內地人適應新策後 會再買樓 2012-12-19 12:09:43

樓價難跌 優質物業看高一線:

【明報專訊】昨天慧雅提到本港的樓價不會顯著下跌,蓋現時擁有單位的業主一般持貨能力甚強,等待着買樓的人卻有不少。

基本上,現時香港樓市頗為兩極化。一方面,不少人覺得換樓甚為困難,蓋所需的額外資金甚為不菲。不過另一方面,那少數有能力換樓的人,他們的購買力卻不可小看。從某角度看,現時的種種制度和規條,令到積累換樓能力的時間甚長,不少人不是已積累了很大的資金實力,也不敢換樓,又由於他們資金實力足,因此追價的能力也頗強,對於心儀的單位,不會吝嗇額外多付5%至10%,如此一來,市場上就不斷出現高價成交。

內地人適應新策後 會再買樓

2. 現時樓市只等一個導火線 2012-12-19 12:17:09

香港樓市燶味已現,租金亦高到要扼殺多個行業,未來舖租的上升空間已幾近零,現只欠「東風」而已。一眾收租股及房地產基金,基本上已欠吸納價值,兼且下跌風險極高。若以基金的機會成本考慮,必然是沽出此等股份,買入一眾周期股。

利率絕不可能只跌不升,樓價亦不可以只升不跌。基本因素主導長線的價格周期,短線的升跌則是市場情緒所主導。現時利好樓市的基本因素已逐步改變,包括:(1)超低利率直至2015年;(2)內地投資需求已被買家印花稅(BSD)壓低;(3)高樓價已令本地買家未能承擔,因而不能計算為實質需求;(4)供應在未來數年會大增;(5)發展商加快將囤積了的供應推出市場。現時樓市只等一個導火線,便會出現周期性轉變。

沈振盈
證監會持牌人士

3. 明燈沈大C 2012-12-19 12:25:53
沈大C,明燈一出,條路易行好多,只要反其向而行,包你有運行。
4. 亮劍 2012-12-19 12:27:07

我同朋友講過,在學校嗰陣唔教學生多啲經濟常識,真係害人「筆錢」!

肯上進嘅人請睇睇這本書 - 量化寬鬆(QE)是怎麼一回事

2010115

Vic:今天上網,赫然看到香港明報頭版頭條是「亞洲醞釀聯手抗QE2熱錢」。印象中,這是量化寬鬆(Quantitative Easing,簡稱QE)這麼技術性的名詞首度出現大眾報紙的頭版頭條上。陳雲曾說,世界已進入金融炒賣的年代,真是言簡意賅。華爾街俗語說,當街邊的擦鞋童跟客人談論股票時,股市應該就要崩跌了;次貸泡沫期間,美國有人聽到某位傭人輕易獲得貸款、買了兩間房子,於是醒覺房地產泡沫要爆了;那麼,倘若街頭巷尾、三姑六婆都在談論QE,那意味著什麼呢?

這比喻或許有點不倫不類,但QE2這字眼出現大眾報紙的頭版頭條上,實在頗有一點震撼。簡單來說,量化寬鬆是央行的一種貨幣政策手段,通常是在央行將政策利率(短期資金拆借的利率)降至零、降無可降時,希望藉由向金融機構購入特定數量(此所謂「量化」)的金融資產(通常主要是政府公債),增加銀行體系的流動性(liquidity,可含糊地理解為流動資金),促使銀行放款,同時壓低長期利率,促進投資與消費。例如,本次美國聯準會(Fed)宣佈的第二輪量化寬鬆(QE2),就是美國央行將於20116月底之前,共購進6,000億美元的美國公債(每月750億美元)。

量化寬鬆有什麼作用與副作用,說來話長,大家自己研究好了。不過提醒大家,聯準會主席柏南克8月底才警告世人:「光靠央行解決不了世界經濟問題」--的確如此,如果光靠央行降息及印鈔票就能解決經濟問題,那麼世界又怎麼會有經濟困難呢?既然光靠貨幣政策解決不了問題,而以美國目前的政治局勢,政府動用財政政策,大舉增加財政支出刺激經濟的機會又很低,可以想見的是,美國經濟短期內是無法脫困的。

早在20013月,日本央行就曾實施量化寬鬆政策,此次行動於20063月告一段落。日本野村證券首席經濟師辜朝明在他的著作《總體經濟的聖杯》中,批評「量化寬鬆是二十一世紀最大的貨幣政策徒勞」,以下是該書相關章節,應有助了解QE是怎麼一回事。辜朝明一再強調的重點,就是如果資金需求不振,沒有人借錢消費或投資,再大規模的量化寬鬆措施也無法提振經濟(也不會刺激通貨膨脹),只會令銀行體系資金更加浮濫而已。(道理很簡單:錢要有人拿去用,才能產生經濟作用。)

但美國的量化寬鬆措施會像日本央行推行的那樣,不產生任何作用嗎?目前普遍共識是:QE2釋出的資金大部分不會流進實體經濟,但會流入金融體系,特別是可能造成新興市場地區的資產價格泡沫。既然是泡沫,那終究是要破滅的。本次金融危機主要源自美國的房市泡沫,結果聯準會現在似乎是想製造另一些泡沫去刺激經濟,很費解,對吧?

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《總體經濟的聖杯》第一章 第四節

沒人貸款時,貨幣政策無效

雖然經濟學文獻從未明確記載,但貨幣政策要奏效其實有一個關鍵的前提:民間部門必須有樂意貸款的人。此前提若不成立,貨幣政策即武功全廢。舉例而言,當經濟過熱時,央行可以調升利率,促使潛在貸款者三思,藉此降低貸款需求。當經濟疲弱、貸款需求不足時,央行可以調降利率,吸引更多人考慮貸款,提升貸款需求。

但日本在經濟泡沫破滅後,不但沒有新的貸款需求產生,原先的貸款者也盡力清償負債--即使利率已降至零。不管央行將利率降到多低,資不抵債的公司只求盡快降低負債,修復慘受全國資產價格崩跌重創的資產負債表,它們對借錢絲毫不感興趣。結果整個經濟體對利率不再有反應,貨幣政策本身在這種情況下已完全失去作用。

但日本國內外許多經濟學家以及諸如竹中平藏等從政者還對日本央行大力施壓,強調只要央行挹注更多流動性、提高貨幣供給,經濟即能復甦。這種論點僅突顯了他們對這場長期衰退真正原因的無知。

貨幣供給的成長機制

讓我們重溫一下經濟學教科書對貨幣供給成長過程的闡述。此過程由央行(此處即為日本央行)向商業銀行提供流動資金開始。央行通常是向銀行購買公債或信用評等非常高的公司債。銀行賣出此類資產,拿到現金後會對外放款以賺取利息。貸款者花掉這些錢後,接收的人會將錢存進某家銀行。銀行保留部分存款為準備金,餘額又借出去。貸款者花掉後,這筆錢最終又成了某銀行業者的存款,然後在保留必要的準備金後再借出去。如是者一再重複,銀行體系中的存款(與貸款)即不斷擴張。

存款準備金多寡取決於兩個因素:日本央行的法定存款準備要求,以及銀行自行決定的額外準備。若銀行僅保留最低法定準備,能創造的存款倍數等於法定存款準備率的倒數。例如,若法定存款準備率為10%,那麼日央行最初提供的流動資金,最終將創造出10倍的存款。

存款總額加上流通中的貨幣(鈔票加硬幣)即為貨幣供給,當中絕大多數是存款。貨幣供給除以央行最初提供的流動資金額,即得出貨幣乘數(money multiplier)。在我們的例子中,貨幣乘數接近10(若公眾完全不持有鈔票與硬幣,該貨幣乘數正好等於10)。

主要由存款構成的貨幣供給若增加,民間將會有更多錢可用,這應有助提振經濟表現,經濟學家因此非常關注貨幣供給。

看完以上敘述,讀者應已非常清楚,央行挹注的流動性若要增加貨幣供給,必須有人樂意借錢,否則央行提供的資金只會閒置於銀行體系中,貨幣供給無法增加。這也意味著一旦民間整體減債,上述的貨幣成長過程將會逆轉。

企業與家庭通常是從他們的銀行帳戶中提款以清償負債,因此,一旦民間整體償債,銀行存款將減少,貨幣供給因而萎縮。當無人借款時,民間每償還一元負債,貨幣供給會相應減少近一元。大蕭條時期,因企業與家庭紛紛動用存款償債,美國貨幣供給萎縮了33%

第二章 第四節

量化寬鬆是二十一世紀最大的貨幣政策徒勞

第一章已講過,當經濟陷於資產負債表衰退時,貨幣政策是無能為力的。但過去二十年來,支配經濟學界的觀點卻認為貨幣政策是全能的,此類經濟學家根本無法接受貨幣政策救不了日本的意見。約從1999年起,雖然利率已降至零,他們仍強烈敦促日本央行實施量化寬鬆政策,力指央行必須大量提高流動性之供給,經濟方能復甦。當時對經濟狀況久不見起色已失去耐性的政客和媒體也加入了他們的陣營。日本央行大力反駁,指這種措施毫無意義,但最終仍只能屈服,總裁速水優於20013月決定推行量化寬鬆政策

20013月至20063月間,日本央行向銀行體系挹注了25兆日圓的準備金--相當於銀行法定準備水準的五倍。但是,期間貨幣供給的增幅僅為政府借款超過民間淨償債額之金額。準備增加完全無助於貨幣供給成長,因為早在量化寬鬆開始前,銀行體系已為準備金浮濫所苦。

央行在零利率之下實施量化寬鬆,有如水果店老闆見蘋果每顆賣100日圓,每日銷量無法超越100顆,於是擺出1,000顆,見銷量還是無法提高,又多擺出1,000顆。只要價格不變,即使店主擺出3,000顆蘋果,消費者行為也沒有理由改變--每日銷量還是100顆左右。量化寬鬆政策也大致如此,不但無法促進經濟復甦,也無法阻止資產價格持續下滑至2003年中。

有人認為,日本經濟近期復甦〔註:指2008年初〕,正是量化寬鬆政策奏效的明證。但是,果真如此,事態的發展應該是這樣:銀行利用更多的流動性增加放款,貨幣供給因而擴大,進而提升GDP。但事實上,GDP是在放款與貨幣供給成長皆非常疲弱的情況下擴大的。GDP成長拜兩項因素所賜:已修補好資產負債表的企業開始將先前用作償債的現金用於投資,另外是出口暢旺。此兩因素皆與日央行的流動性供給毫無關係。

雖然量化寬鬆未能產生倡導者所期待的效果,日本國內外眾多經濟學家仍堅信貨幣政策永遠有效。對他們來說,量化寬鬆政策並沒有失敗,只是當局推行不力而已:若提高商業銀行準備25兆日圓未能見效,當局應該增加50兆,甚至是100兆日圓。

我願冒囉嗦冗贅之風險,再舉一個比喻:某位住院病人吃了醫生開的藥後,並未出現醫生所預期的反應,更重要的是,病情未見好轉。醫生聽了病人的報告後,將藥量加倍。但病人仍沒有好轉,醫生因此將劑量加到原先的四倍、八倍,最後是一百倍,但都徒勞無功。在這種情況下,任何正常的人都會認為醫師最初的診斷是錯的,病人因此沒有服對藥。但是,現代總體經濟學卻假設民間企業無時無刻皆致力擴張牟利,只要利率夠低,企業就會願意借錢投資。因此,若不是央行或商業銀行層面之貨幣供給出問題,經濟不可能陷入衰退。換言之,所有衰退的根源皆在資金供給方身上。

但事實上,日本大衰退的首要瓶頸在借款方身上,而非經濟學家所稱的放款者。如果許多人想借錢但沒有機構願意放款,作為資金的最終供應者,日本央行的確必須有所作為。但是如果根本沒人想借錢,央行是無能為力的。

任何從事金融業的人都十分清楚,日本受貸款需求嚴重不足所困,這也是利率長期那麼低的原因。但經濟學家鮮有機會「實地考察」,因此難以掌握實情。外國經濟學家,包括IMF的分析師,與日本金融市場相隔更遠,因此更無法相信沒人願意借款的事實。正是這種對現實的無知令IMF敦促日本央行延續量化寬鬆政策。

日本央行最後於2006年終結零利率與量化寬鬆政策,因為自2005年下半年起,在出口成長且企業已清理好資產負債的情況下,日本經濟已展開實質復甦。民間部門的淨貸款需求由負轉正,顯示日本經濟終於重回經濟教科書所描述的世界。日本央行於20063月結束量化寬鬆,同年7月終止零利率政策。雖然這些政策轉向在學界與媒體轟動一時,但事實是,在民間無人願意貸款的情況下,零利率與量化寬鬆政策對經濟的作用近乎隔靴搔癢。對此相信讀者應該都很清楚了。

無人貸款時才能任由資金浮濫

既然零利率與量化寬鬆毫無作用,日本央行為何堅持盡早廢除這些政策?這是因為民間貸款需求已經復甦,若央行仍任由巨額的流動性充斥銀行體系,會冒上銀行信貸無限擴張的風險。

如前所述,銀行接受存款後,不能全部借出去,至少得保留法定的存款準備金。舉一個例子,若存款準備要求比率為10%,銀行接受100元的存款得留10元為準備,餘下的90元則可以借給客戶。換言之,10元的準備支持著100元的存款與90元的貸款。

在量化寬鬆政策實施期間,央行為銀行體系注入了超過25兆日圓的額外準備,銀行可藉此大幅增加放款。這些額外準備相當於銀行法定準備要求的五倍左右,換句話說,銀行只要約5兆日圓即可支持當下的貨幣供給與貸款餘額,加上25兆日圓的額外準備,則足以撐起相當於現規模六倍的貨幣供給。貨幣供給增加500%意味著物價可能同步增加500%,以控制通膨為職志的央行不可能冒這種風險。因此,一旦確認民間貸款需求復甦,日本央行隨即結束量化寬鬆措施。

只要無人願意借款,再多的量化寬鬆也無損於經濟。但若借款人重回市場後仍延續該政策,貨幣供給成長以及通貨膨脹率則皆可能升至過高的危險水準。這就是日本央行眼見貸款需求日益增強,即急忙回收浮濫的流動性,並推動貨幣政策正常化的原因。這是健全的央行的自然反應。

結束量化寬鬆並不等同一般的收緊貨幣

在量化寬鬆政策下,日本央行對市場注入流動性,做法是向商業銀行購入它們持有的公債,將款項記入這些銀行與央行的往來帳戶中。央行重複這種操作,直至商業銀行的往來帳戶餘額升至逾30兆日圓。為結束量化寬鬆政策,這一過程必須倒轉過來。理論上,央行得向商業銀行出售公債,收回往來帳戶上的過剩資金。

正常情況下,大量出售公債應會導致公債價格下滑,推高利率。但在實務上,結束量化寬鬆並非一般意義的「緊縮」貨幣政策。典型的貨幣緊縮過程是這樣的:因應經濟過熱,日央行向商業銀行出售公債,回收市場上的流動性,降低流轉的貨幣量。商業銀行為追求利潤,通常會盡可能降低現金水位,僅保留法規要求的最低準備(或略多一些),將餘資用於放款或投資。在這種情況下,這些銀行不會有足夠的資金向日央行購入公債,唯一的選擇是賣掉其他資產,某此情況下甚至會考慮催討貸款。因此,一旦日央行開始向商業銀行出售公債,會促使銀行業者出售其他金融工具,普遍降低金融資產的價格(因此推高利率)。此一連鎖反應會產生緊縮作用,有助經濟降溫。

但當日本央行想結束量化寬鬆政策時,商業銀行與央行的往來帳戶中已存有高達25兆日圓的過剩資金,而且是收不到利息的。在民間貸款需求疲弱下,商業銀行只能任由這些資金閒置。因此,當日央行要求銀行業者購回25兆日圓的公債時,這些銀行就以往來帳戶中的額外準備金支應。

因為銀行業者不需要從其他途徑籌措資金,央行回收過剩資金的行動並未產生一般緊縮操作的任何負面效應,利率也並未明顯上升。日本十五年衰退期間偉大的一場政策徒勞--量化寬鬆措施--隨即消失,不留一點痕跡。

* 書名:總體經濟的聖杯:資產負債表衰退啟示錄
* 原文書名:The Holy Grail of Macroeconomics: Lessons from Japan's Great Recession
* 作者:辜朝明
* 譯者:許瑞宋
* 出版社:財信出版
* 出版日期:2009年5月25日

5. 買家印花稅從嚴立法 - 支持CY 痛擊炒家 2012-12-19 12:29:41
政府出辣招壓樓市接近兩個月後,有關的印花稅法案下星期五刊憲,明年一月提交立法會審議。行政會議昨日敲定,就買家印花稅,重建項目會有豁免,但香港居民組成的公司則沒有。行政長官梁振英表示要從嚴處理,不想出現任何誘因,使得買家去鑽漏洞。
6. 決心壓抑炒賣需求和限制非香港永久居民買樓的需求 2012-12-19 12:34:30
梁振英續稱:「買家印花稅稅率比較高,樓價亦比較高,因此,我們不想出現任何誘因,使買家去鑽條例的漏洞來慳這個數額比較大的買家印花稅。我們草擬條例修訂草案文本時是從嚴的。」他說,政府有決心壓抑炒賣需求和限制非香港永久居民買樓的需求,亦會全力推動短、中、長期供應的工作。
7. 亮劍 2012-12-19 12:48:16

但日本在經濟泡沫破滅後,不但沒有新的貸款需求產生,原先的貸款者也盡力清償負債--即使利率已降至零。不管央行將利率降到多低,資不抵債的公司只求盡快降低負債,修復慘受全國資產價格崩跌重創的資產負債表,它們對借錢絲毫不感興趣。結果整個經濟體對利率不再有反應,貨幣政策本身在這種情況下已完全失去作用。

但日本國內外許多經濟學家以及諸如竹中平藏等從政者還對日本央行大力施壓,強調只要央行挹注更多流動性、提高貨幣供給,經濟即能復甦。這種論點僅突顯了他們對這場長期衰退真正原因的無知。

 

無知嘅點只日本竹中平藏等從政者,仲有香港嘅房地產官員呢!

明顯港樓大升嘅原因係供應不足,但香港官員就走去壓縮需求!

明知現在樓價係山頂位,仲高價推啲資助房屋去俾啲無實力嘅買家,等佢哋去做炮灰!

又唔取消九成按揭,等市場有多啲資金去火上加油!

呢班友真係無知到極點!!

8. 政府可「加重藥力...」- CY團隊一車車政策出台 加油! 2012-12-19 12:57:42

恒隆地產董事長陳啟宗說,若買家印花稅未能令樓價回落,政府可以推出力度更大的措施。他又將樓市問題歸咎貪曾政府,「七、八年無賣地係積弊,離晒大譜,完全無理由,一係政府蠢得好交關,一係有私心。」

陳啟宗則指,對新政持觀望態度,「無乜睇法,政策對香港好咪好囉;凡事總有兩面,只係觀點與角度」,「唔可以只睇自己個瓣,咪試吓囉。」他強調,如果高樓價問題仍然未解,政府可「加重藥力,有好多嘢都可以發生」。

 

 

9. 亮劍 2012-12-19 13:17:33

恒隆地產董事長陳啟宗強調,如果高樓價問題仍然未解,政府可「加重藥力,有好多嘢都可以發生」。

現在香港邊個持有最多未開售嘅一手樓先?陳生你身為「涼粉」,唔攞手上現樓救火而走去囤積居奇,仲扣人帽子賊叫捉賊,面皮真係厚過你啲地皮!

10. 沈廢人 2012-12-19 13:21:30
沒次準
11. 解決樓價高企的問題 2012-12-19 13:27:38
http://mytv.tvb.com/news/newsmagazine/138727#page-1

現時樓宇供應短缺,最主要原因是政治問題:地區人仕,區議會,環保團體,80後他們一致大合奏,齊聲反對任何發展,他們會用各種理由eg.環保,保育,交通負荷,反對發展,令到大量珍貴土地荒廢,令到香港發展停滯不前!!!共貧之
解決樓價高企的問題
最重要是增加
市區土地供應,
其實可以將黃竹坑,柴灣的工廠大廈改變用途,做商埸或住宅,但議員動不動就說地產霸權,官商勾結,八十後又保育又環保,現在市區樓價租金高企,怪誰?
12. 地產界敗類 2012-12-19 13:32:06

低買高賣,過橋抽板。最鍾意坐貨待價而沽,連多謝都無句,賺到盡仲轉頭扮為民請命!奸商中最奸!!

陳啟宗,抵你發既!!比十個讚你!!難怪你係梁粉中最"宗心"既地產殤。

13. 亮劍 - 你呃人 2012-12-19 13:34:18

"現在香港邊個持有最多未開售嘅一手樓先?陳生你身為「涼粉」,唔攞手上現樓救火而走去囤積居奇"

 

走去問BIG FOUR手上有幾多貨先!! 正大話精, 死性不改!

14. 兜篤將軍 2012-12-19 13:52:36
一眾政府高官、房屋政策有關人仕不斷放風,樓價不下跌兩成不收貨,如果綠悠雅苑銷情理想,即係樓價沒有下跌空間,點樣跌兩成?如果銷情不理想,即係綠悠雅苑由置安心轉租為買的計劃徹底失敗!呢次你班友真係羅有恆。
15. 借鏡奧巴馬提讓步方案避懸崖 2012-12-19 14:16:21

借鏡:解決香港樓價方案,......

奧巴馬提讓步方案避懸崖

(綜合報道)(星島日報報道)熟悉白宮與國會協商內情的消息人士透露,美國總統奧巴馬為拉近與國會共和黨之間立場,周一晚約見眾院議長博納,主動提出降低原來增加稅收的方案至1.2萬億美元(約9.36萬億港元),同時把向高收入人士加稅的門檻,從25萬提高至40萬美元,希望打破「財政懸崖」僵局。雖然對方仍未完全接受,但市場憧憬雙方談判,有機會在短期內取得突破。

  市場憧憬白宮與國會共和黨的談判短期內取得突破,帶動美股杜指隔日升逾100點,亞洲股市和歐洲股市中段昨日也普遍靠穩。

16. 亮劍 2012-12-19 14:33:27

西九屏風樓囤積空置單位

市場指,有環保團體發現,多個私人屋苑落成多年,仍然不發售,質疑發展商囤積單位,推高樓價,建議政府要訂立售樓時限,要求發展商,在單位落成後出售。其中位於奧運站,由恒隆發展的浪澄灣,擁有八座合共1800多個單位。但06年落成至今,其中四座仍然未曾開始發售。整個屋苑,現時有超過一半,即約1000個單位未賣出

環保觸覺主席譚凱邦批評,現時的賣地章程和地契,只限制何時完工,但並無限制何時出售,令發展商囤積單位。

環保觸覺又指,九龍站的君臨天下(呢個盤又係恒隆發展嘅),大角咀亮贀居(呢個盤就係四叔發展嘅,落成兩年但人哋成個盤數盡都係 348 個)都有單位放置多年不發售,而位於粉嶺馬屎埔的十七座獨立屋,06年落成至今仍未進行內部裝修和出售,他們質疑發展商想待新界東北發展計劃落實才發售。

唔知祥情請温書,恒隆發展原本係大發展商,但現在 5 大不入,人哋亮贀居起好兩叁年未賣曬都要俾人插,而陳生兩個西九盤已足足空置咗六年以上,講緊過千個單位呀,如要辯論下去,請揾 Big 4 空置新樓數據出來!

17. 亮劍 2012-12-19 14:40:38
地址 西九龍詩歌舞街83號
預計入伙日期 2009
發展商

良輝有限公司 (香港小輪(集團)有限公司之全資附屬公司 /

恆基兆業附屬公司)

座數
1
住宅層數 5/F-49/F標準住宅層 52/F-58/F行政住宅層 59/F-60/F頂層複式大宅
單位總數
348
單位間隔 2房 , 6房(3套房)連天台頂層複式 , 3房(1套房) , 4房1套房 , 4房(2套房)
建築面積 約670'-4400'
物業設施
特設同區罕有豪華雙子會所,以urban resort概念為尚,分別於2-3樓
有Relax Zone 及51樓設有環迴景致空中會所Sky Club,為住客提供
多項休憩設施,將享樂昇華至550呎的至高境界。
 

Logo

18. 亮劍 2012-12-19 14:46:10
浪澄灣 The Long Beach
   售樓說明書    價目表    成交數據
 
地址 西南九龍海輝道8號
預計入伙日期 2008
發展商 AP Joy Limited (母公司為恒隆地產有限公司)
座數
8
住宅層數 5-51/F 或 5-52/F
單位總數
1829

 

單位間隔

2房 , 3房(1套房)+多用途套房 , 複式 3房(1套房)+多用途套房 ,

複式 5房(1套房)+多用途套房

建築面積

2房 約728-766呎 3房(1套)+工人套房 約1017-1120呎 5房(1套)

+工人套房 約1730-1767呎 複式 約1519-2046呎

車位 390 個
物業設施
六星級貴族會所Long Beach Club

戶外無邊際泳池、室內泳池、健身室等;並內設兩層高LB Mansion,
下層為豪華宴會廳,以供住客租用
物業特色
~ 飽覽環迴維港優美景致
~ 雄據西九龍發展核心
~ 維港海濱碼頭及500呎長海濱長廊
 ~ 8萬呎海濱花園

~ 名校匯聚
~ 15萬呎鑽石級會所「Club LB」
~ 臨海花園獨立董事屋「LB Mansion 浪澄大宅」
Logo
19. 亮劍 2012-12-19 14:53:29
呢個盤起好就來十年,竟然仲有一手樓賣,同小甜甜有得揮!
 
君臨天下 The Harbour Side
   售樓說明書   成交數據

地址九龍柯士甸道西1號Logo
預計入伙日期2003
發展商AP World Limited (母公司為恒隆地產有限公司) 
座數3
住宅層數80
單位總數1122個
單位間隔3房(1套房)+多用途房 , 2房(1套房)連多用途房 ,
  4房(2套房)連多用途房
建築面積1,080'-2,200' (複式約2,300'-3,000')
車位864 個
物業設施室外設施:成人及小童游泳池連日光曬台、
    水力按摩浴池、    平台花園及燒烤場。 室內
    設施: 綜合式健身中心連水力按摩浴池、桑拿
    及蒸氣浴室、休息室、化妝間、小食及飲品吧
    、多用途宴會廳、雪茄室、電腦上網室等 
     (只供參考)
物業特色‧全幢式玻璃幕牆、兩房千呎起連露台。
‧於九龍半島唯一可預辦登機手續的機鐵九鐵
      站上蓋,物業更玭鄰西九
龍快速公路、3號幹線、中港碼頭,網
   絡貫全球。
‧坐擁270度維港煙花景。
 

20. anan 2012-12-19 15:02:13
To 亮劍兄:

唔駛理個D儍人,佢地只是市場下的失敗者.
除了上網做鍵盤鬥士外.一無是處:



21. 內部人事消息 2012-12-19 15:04:39

內部消息

回應:   16. 亮劍2012-12-19 14:33:27

而位於粉嶺馬屎埔的十七座獨立屋,06年落成至今仍未進行內部裝修和出售,他們質疑發展商想待新界東北發展計劃落實才發售。.....以上物業等拆後再重建優質豪宅出售........

22. 亮劍 2012-12-19 15:13:18
我唔抵得佢老屈嗎,唔做功課又喺度話人,人哋 Big 5 每年生產量講緊成千個,長江系及新鴻基仲要係幾仟咁計,新樓庫存量幾百個好正路,而且呢啲單位大都是特式貴價貨,用來放長線釣「水魚」,點能夠相提並論?
23. ANAN 2012-12-19 15:40:14
To 亮劍兄:

又完全不了解這個世界的情況.
一日到黑大叫地產霸權
其實佢地連香港今次樓市為何上升都不明白
成日剩係識可能乜可能物所以大跌.無料又要扮四條.
信埋晒D牛鬼蛇神垃圾分析.日日幻想樓巿大跌.
佢地甘Q醒就晨早買左樓拉.駛鬼做淡比人一年笑到黑咩!
次次買估票都豬.樓升自己又無份.加租加價就實預埋一份.
真係...唉

24. 資產主義 2012-12-19 16:17:53

最新消息係美國又延長零息至2016年,基本上係沒有加息時間表
歐美日經濟都有排唔會好,低息將持續10年以上,最壞情況下,隨時像日本一樣低息超過20年。
奧巴馬連任,伯南克必定繼續無限QE,現在係時候買多幾層樓收租,班冇殼蝸牛根本就係租硬樓,必定會全心全意幫你供樓,租金年年上升複利效應下,等於班冇殼蝸牛送多幾層樓俾你,唔買就笨!
低息加供應嚴重短缺,樓價未來幾年將上升80%,車位都過百萬一個啦,樓價實在太平,唔買就笨!
現在QE4都來了,利息跟失業率和通脹掛勾,印證
歐美日經濟衰落,根本冇加息時間表,再迷失十年都已經係低估了,香港租金和樓價下年肯定爆升,盤源超級短缺,手快有手慢冇

25. 亮劍 2012-12-19 16:41:34

話我呃人,係咁 2 揾十七座獨立屋就算交差?

道聽塗說當事實,道歉都無句就行人,不像話!

26. 絕配 2012-12-19 18:03:03

啟宗配振英!!簡直絕配!!

同門絕技,賊喊捉賊!

滿身臭史,扮君子!

 

27. 法子 2012-12-19 19:29:19
多謝4樓好文章分享
28. 回味歷史有趣展現孖寶兄弟 2012-12-19 19:33:19

回味歷史,有趣展現,

........

是次論壇名譽主席為行政會議召集人梁振英議員,榮譽顧問包括香港地產建設商會會長兼信德集團主席何鴻燊博士、港區全國人大代表團召集人袁武先生、恒隆集團主席陳啟宗先生、瑞安集團主席羅康瑞先生、香港特別行政區立法會議員石禮謙先生、香港特別行政區立法會議員劉秀成教授。 

恆隆 陳啟宗 主持論壇,  梁振英為論壇致開幕詞………

中國房地產(香港)論壇 (2010年8月19-20日)

為進一步增進兩岸四地房地產業界的交流,加強區域合作,探索如何配合兩岸四地政府出臺的房地產調控政策,促進各地房地產業健康發展,本會與中國房地產業協會、澳門地產發展商會及廣東省房地產行業協會於8月19至20日在香港會議展覽中心舉辦了“2010中國房地產(香港)論壇”。 論壇主題為“房地產發展的趨勢、機遇與挑戰”,活動包含8月19日上午的大型開幕式,下午的首場高峰論壇「主題:房地產市場的最新發展及政策」,晚上的大型晚宴;8月20日上午的次場高峰論壇「主題:香港為兩岸四地房地產企業提供的融資及上市機遇」,下午則同時安排第三場的高峰論壇「主題:內地房地産及房地産股的最新發展趨勢及投資前景」及一項香港大型房地產考察活動以供參會人士選擇其一。 是次論壇名譽主席為行政會議召集人梁振英議員,榮譽顧問包括香港地產建設商會會長兼信德集團主席何鴻燊博士、港區全國人大代表團召集人袁武先生、恒隆集團主席陳啟宗先生、瑞安集團主席羅康瑞先生、香港特別行政區立法會議員石禮謙先生、香港特別行政區立法會議員劉秀成教授。 是次論壇亦得到兩岸四地業界相關協會的支持,港澳臺共十九個協會作為協辦機構,包括香港測量師學會、香港建築師學會、香港規劃師學會、香港地産行政師學會、亞太房屋研究網絡、香港房屋研究網絡、英國特許房屋經理學會亞太分會、香港物業管理公司協會、香港地産代理專業協會、香港地産代理商總會、香港專業地産顧問商會、地産代理聯會、香港新界地産代理商聯會、澳門建築置業商會、澳門地産業總商會、澳門房地産聯合商會及澳門地産專業發展商會、台灣不動產協進會及台灣購物中心協會。 是次活動獲得兩岸四地業界熱烈反應及支持,參加人數眾多,總共出席人數達2,500人,其中開幕式700人,晚宴50多席,600多人,三場高峰論壇出席人數1千餘人。開幕式由中央人民政府駐香港特別行政區聯絡辦公室副主任黎桂康先生及論壇名譽主席、香港特別行政區行政會議召集人梁振英議員作主禮嘉賓。中華人民共和國住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長張小宏先生、港區全國人大代表召集人袁武太平紳士及臺北縣經濟發展局局長李斌先生等嘉賓出席開幕式並作為剪綵嘉賓。其他嘉賓包括香港政府官員及來自內地、台灣、澳門及香港房地產協會的負責人。 首場高峰論壇的講者包括香港特別行政區行政會議召集人梁振英議員、中國房地產業協會副會長朱中一先生、南豐發展有限公司董事總經理蔡宏興先生、臺北縣經濟發展局局長李斌先生、澳門建築置業商會副理事長謝思訓先生、香港地產行政師學會會長鄺正煒太平紳士、台灣購物中心協會理事長劉耀東先生、瑞安房地產規劃及發展總監陳建邦先生、澳門地產專業發展商會會長黃健中先生;第二場高峰論壇的講者包括臺北縣縣長周錫瑋先生、中國銀行(香港)發展規劃部-副總經理宋運肇先生、麥格理資本(香港)有限公司企業融資資本市場陳明德先生、德勤中國上市業務組主管合夥人、德勤華東區審計部主管合夥人曾順福先生、中信嘉華銀行(中國)有限公司企業銀行部總監兼副行長鮑少明先生、麥格理資本(香港)有限公司企業融資房地產部譚承蔭先生等;第三場高峰論壇的講者包括瑞安集團主席羅康瑞太平紳士、中國房地産研究會副會長顧雲昌先生、廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲先生、招銀証券(香港)投資銀行業務董事總經理溫天納先生、原立法會議員、原中銀國際證券董事總經理馮志堅先生等。 晚宴的主要嘉賓包括香港特別行政區行政會議召集人梁振英議員、臺北縣縣長周錫瑋先生、國家住房和城鄉建設部房地產市場監管司副司長張小宏先生、香港特別行政區運輸及房屋局副局長邱誠武太平紳士、中央人民政府駐香港特別行政區聯絡辦公室協調部副部長王子平先生等。其他嘉賓包括香港政府官員、內地、台灣、澳門及香港房地產協會的負責人。為盡社會義務,本會於晚宴上將十萬元支票經中聯辦協調部王子平副部長轉交中聯辦賑災基金,為支援甘肅曲舟泥石流的救災活動盡一分綿力。

29. 痴XX 2012-12-19 21:26:11
人絕不可能只生不死,花亦不可以只開不謝 ,沈大屍不可只錯不改.

現時樓市只等一個導火線 -- "大屍開腔" 

各好友大徹大悟--- 開心快活地持貨去

30. Peter Paker 2012-12-19 22:07:43

To: 13. 亮劍 - 你呃人

 

Currently, the completed residential units and construction in-progress units held by developers are 53,000 as at 30 Jun 2012.  To be sure, the pressure of holding excessive inventory by developers are very light.  So they have no financial pressure to sell their inventory on-hand at "cheap" prices.

 

Do you understand??  To be sure, I don't understand very well about what you said and advocated.  Can you say something that make sense??

31. to Peter 2012-12-19 22:44:18
Peter 兄,四或五大發展商一手現樓貨尾數量有無資料?
32. 房策從嚴? 2012-12-20 08:21:14

每次係電視見到CY條XX,每次都會令我再討厭多佢兩分,可能你會話我先入為主,但的而且確我覺得佢係又奸險,又無厘頭。


奸險並非係講佢僭建,反而係佢如何處理僭建,成個形象對我黎講已經係跌到落谷底。不過,說穿了僭建係事實,佢不能承認係因為如果承認就有誠信問題,直接會影響佢的王座,所以如果你問我係佢我會點,我可以答你我都可能同佢差唔多,因為頭已經洗濕左,係賤就要賤到底。


而話說回來,呢條CY應該係醒目仔,佢呢家同地產建設商會搞對台,唔Buy佢地反建議,佢一定計晒數。畢竟可能佢覺得如果讓步就等如屈服,肯定又比人話佢官商勾結。為左立官威,死人都要同你頂到行,繼而轉而視線,免受僭建追擊。故此佢企出黎話要從嚴,搵班地產商開刀,打擊樓市,佔領道德高地,望能脫險。


OK,你要搞X個樓市就搞,我都無乜計,但問題一再強調,呢家搞X個樓市做乜X先?


買樓的黎睇,上車的,我想問政府話搞X個樓市,你估有幾多呢D樓市小學雞會肯買樓?九成人一定縮一縮話睇定D;

投資的,要比SSD綁三年,隨時又唔會郁;

外國人黎買,又要比15%,變得好唔吸引;

公司買樓比員工住,同样要比15% BSD,九成又唔會買;

如是姐,每個需求的族群都應該會大減需求,誰來買樓?無人?咁係咪價就要跌?


從賣樓的人黎睇,自住的,你估呢個時勢有幾多人堅夠膽賣走自住樓去租樓?

投資的,賣左又買唔番,放係銀行又低息,又通漲,賣黎做乜?

發展商,今時今日財雄勢大,賣樓都唔急,咪求價唔求量,貸尾清唔晒,咪慢慢起樓囉;

政府賣樓?喜雅深水埗賣8000幾蚊呎,OK,你又可能話佢本身係當私樓賣?

咁綠悠雅苑呢?計番成條數係9310蚊呎,不過實用都要6500呎,已經打埋七折,但係你話抵唔抵呢?隔黎青怡花園賣緊6000幾蚊呎(建築),我唔見得政府又賣得幾平喎,咁政府話賣居屋都去到呢D價,我想問有邊個會自己隊冧個價落黎呢?有ge,勁等錢洗果D囉,如果唔係,根本無一個賣家會減價賣樓。


無人買,又無人賣,更加無人平賣,A準無生意,發展商賣唔到樓,上車無得上,稅收無得收,業主無得賺,外國人投資又無門路,呢家個房策,做乜柒?


所以我認為,政府buy time 賣多供應又係on膠無極限,你自己賣樓打七折都拍住二手價,你叫人上車但又嚇X班靚仔,咩料啊?

發展商賣唔到樓肯定拖慢施工,又少一堆供應。

二手業主楂住D貨又唔放,成件事咪又係似乾夾個價上去?


當然,有一部份淡淡一定會心存理念話某一導火線就會令樓價大跌,呢样野我同意ge,不過一定要係天災囉。如果你認為呢家係泡沫,我就唔會認同,因為我相信每次樓市如果因經濟爆破,事前個市一定要夠癲,正如天要你滅亡,必先令你瘋狂,個波一定要吹得夠大,牽涉的人夠多先會爆。

如83年,阿豬阿狗都魚翅撈飯,爆;

如97年,連排隊都有幾十萬,一人可以楂幾個單位,爆;

如07年次按,美國人0%上會,D latino都可以買兩三個單位,爆。

但呢幾年,成交都超級低,新買樓的人又少,點爆?

跌10%可能就有一堆入狗衝入去買番,唔駛1000-2000宗成交,好少錢又托番高個價,點爆?


講到成交,再粗略 X up一下,試幻想如果一個正常的香港,每個月假設應該有5000宗成交,當中個需求包括上車,賣自住,樓換樓,投資.....等等,呢家每個月得番3000-4000完的話,個difference好大機會係少左上車果班需求,因為樓市小學雞最怕死。

政府話buy time, right?但同時間政府都係係度積慮緊個剛性需求,迫住呢D要買樓人去租樓,所以如果好粗略咁鳩估下個需求,每個月少1000宗,時間累積一年就12000個需求,兩年就24000個剛性需求,比你禁住呢D需求一時三刻無所謂,但政府自己賣樓都去到原來係今日水平,呢D需求可能係某一日就會如缺湜般爆發衝入樓市,到頭來上車的反而又蝕租,又買貴,政府何必比錯signal害左D後生仔呢?


CY話從嚴,我睇到的係一堆不合邏輯的安排,只有百害而得一利,果一利就係佢自己可以彰顯強勢政府。為左滿足佢一己的權位,受害的就係全香港,我反而覺得曾蔭權真係好到不得了。

作為香港人,我唔理你班政棍想點,我只係想香港繁榮,人人有安樂茶飯食,亦可安居樂業,但以上的野,我睇唔到CY可以做到,就算佢心想做,但係佢個班子都做唔到,如果我能投一票的話,我肯定唔會揀CY。從嚴?我XX你啦。

33. 法子 2012-12-20 09:07:02
表面上看來, CY 話樓價高,但又推出津貼房屋,叫小市民上車,好像不合邏輯。

表面上看來, CY 一路出招壓抑須求,一路幫人上車,好像不合邏輯。

表面上看來, CY 一路話造大個餅,一路閉關鎖港,好似不合邏輯。

從令香港好的角度去看,真的找不到一個固定邏輯去貫通上述所講的政策。

但從 CY 個人政治利益角度去看,所有政策都是挽救民望,增加個人聲望。

大家還不知 CY 心想什麼,是什麼人嗎?

他有很多政策,已經損害香港經濟,去增加個人聲望,但財赤因此快來了,把你的客人趕走了。
34. Peter Paker 2012-12-20 10:27:48

To: 33. 法子

 

Maybe, Tong Tong is a suitable candidate for the HKSAR Chief Executive Officer.  At mimimum, he may not do something to destroy HK economy.  But CY will do so for his own reputations.  xxxx!

35. 揾楊某做發展局長,取代陳X波 2012-12-20 10:55:09
有關Heung Wing Wong對楊某學歷的質疑,投資實戰既戰績要數番我讀中學時期,1977年,我幫老爸買左淘大花園一個單位,我係一手包辦,老爸連自己個名都唔識寫,次次買爛屋爛地,冇契冇合約,俾人騙完一次又一次,當時樓價178,000港元。現在,我的家人仍然持有這項物業。賺幾多,自己計下啦。另外,我又幫老爸買左火炭一個工業大廈單位,盈力工業大廈低層,22萬樓價,一直係租客供樓,俾左少少首期就淨賺,一路賺左超過二十年。說到學歷,專業資格,我係加州認證醫務傳譯員、認證法律輔導員、美國西太大學畢業,是中國打工皇帝唐先生既大師兄。亦有薩克拉門托城市大學學位,曾經在國際投資公司擔任高級翻譯及Executive Assistant長達六年,參加數十個跨國投資項目的研究及翻譯工作。在投資公司工作時,曾經出差中國及越南。我曾經留學波蘭、在尼日利亞和新加坡工作過。過去五年的財經著作超過30本,研究時間超過一萬小時,寫的財經評論洋洋數千萬字。Heung Wing Wong如果仍然迷茫的話,覺得買了我的四本著作,有不值之處,請寄到出版社去,楊某現金奉還。但是這個人的戶口一定要ban

淘大花園英文Amoy Gardens)是香港一個大型私人住宅項目,位於九龍觀塘區牛頭角,位置前身是淘大食品(英文:Amoy Food)的醬油食品工場,Amoy則是廈門的英文舊稱。屋苑建於1980年1987年1981年開始入伙,發展商兼大業主為恆隆地產。在過去三十多年內,經多次商業併購出售,除了中文和英文名稱獲得保留之外,今日的淘大花園淘大商場,不再與淘大食品存有任何關係,只是恆隆地產旗下的地產項目。

1978年,恆隆集團以2億港元向淘大購入牛頭角「淘大工業村」約22.26萬平方呎土地,計劃興建淘大花園。

咁條羊有咩可能 1977年買淘大?!

解決樓市問題話咁易,揾楊某做發展局長,取代陳X波!

咁就可立即售新界東北區樓花!

爭拾幾萬個私樓咋碼,一炮過同你 CY 攪掂!

36. 救火隊 2012-12-20 11:17:18
我地有一車車政策,第一車係成桶水,一潑落去仲有唔熄。弊!攞錯左,潑左至知,水就係水,不過係火水。
37. 塘邊鶴 2012-12-20 11:50:00

楊某隔住個太平洋評論本港樓市,單憑心中所想作推算,毫無資料數據分析,為自圓其說不惜將幾年前舊新聞當作今日發生之事,以印證其預測樓價下跌20%已經發生,被踼爆老羞成怒,呢次哥利全晒泠,有趣有趣,哈‧哈‧哈‧‧‧

38. 無知農夫 2012-12-20 12:05:37
敢問湯博士如買了綠悠但樓價下跌如何可要政府就範退回訂金?
39. To; 32 2012-12-20 13:25:29
Good article! Support you!
40. 哈哈 2012-12-20 14:15:59
博士講野都唔係好合邏輯,一時又話CY上台樓市必冧,一時又話樓市唔冧政府冧,一時又話政府再出招樓市必冧,結果樓價升到博士沽了買唔番,政府亦硬過博士xxx。