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1. 解決樓價高企的問題 2012-12-18 13:40:21 |
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http://mytv.tvb.com/news/newsmagazine/138727#page-1現時樓宇供應短缺,最主要原因是政治問題:地區人仕,區議會,環保團體,80後他們一致大合奏,齊聲反對任何發展,他們會用各種理由eg.環保,保育,交通負荷,反對發展,令到大量珍貴土地荒廢,令到香港發展停滯不前!!!共貧之
要解決樓價高企的問題最重要是增加市區土地供應(尤其是港島區),其實可以將黃竹坑,柴灣的工廠大廈改變用途,改做商埸或住宅,但議員動不動就說地產霸權,官商勾結,八十後又保育又環保,現在港島區樓價租金高企,怪誰? |
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2. 淡友小朋友和楊生對炒家的謬誤 2012-12-18 13:40:52 |
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我想在這裏指出淡友小朋友和楊生對炒家的謬誤:
謬誤1樓價大跌炒家會破產:
絕大多數炒家是在SSD生效前入貨,好多過左SSD限期已出左貨,即使而家仲有貨,租金>供款,而家賣出去普遍利潤50%-120%,即是說要樓價大跌超過50%,炒家才蝕錢!
謬誤2樓價是由炒家炒起:
炒家只是順勢而行,過河濕腳,絕冇能力炒起樓價,如果唔係97年就唔會O甘多炒家破產 |
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3. 香港炒家沒有能力炒起樓價 2012-12-18 13:43:15 |
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香港炒家只是順勢而行,絕冇能力炒起樓價......袛是搭上高通貨膨脹順風車...... 資金充裕泛濫......
銀公：熱錢亂竄 「磚頭」勢成目標
(綜合報道)(星島日報報道)近日資金湧港有加劇之勢，自10月以來，金管局已多次出手，沽出近千億港元。
雖然有財金官員認為，資金流入本港樓市機會不大，
但身兼匯豐香港區總裁兼銀行公會主席的馮婉眉在北京接受訪問時表示，全球央行加碼放水， 銀行結餘破2380億
熱錢湧港股 掀百億集資潮
令本港銀行體系結餘於周五將會增加至2380億港元。
除債、股外，樓市等實物資產亦成為海外資金追逐的目標。
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4. 市民 2012-12-18 13:48:02 |
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5. KK 2012-12-18 13:49:25 |
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agree with 4.
真係空置左好耐!!!
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6. 法子 2012-12-18 14:01:38 |
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正在等候上善兄午飯，剛見湯生新文章，正好細閱。
順帶一提，作日覆查，本人上月還有兩個按揭還在1厘之下。0.9xx
無意令楊生動怒，只是提供實惰情。當年做按揭時，不旦沒有付出雜費，還有1%現金回贈。 |
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7. To: 4&5 2012-12-18 14:04:29 |
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其實區區都有空地, 但這個區議員反對, 那個區議員反對, 結果空地繼續空置. 你們不要再給那些蛇齋宴議員欺騙了. |
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8. 亮劍 2012-12-18 14:20:31 |
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O8年底，因為銀行大水浸，所以推出H加 O.6X到 O.7X的割喉價搶客，務求將啲錢盡量推出街，以免乾蝕息！ 當時一個月同業拆息低到 O.1樓下，即合計供樓年息係一厘以下，就算李十X咁把炮，可能都未試過借錢可以咁低息！ 當時新做按揭嘅人，本來都十五十六，心想邊有咁大隻蛤蚧隨街跳?但經過報紙廣泛教導同朋友推介，唔少人都做或轉投H按，最高峰嗰時，新做按揭者九成以上採用，而聞風而至做轉按者亦不計其數！ 在香港供緊樓嘅人，唔知有H按呢回事者，肯定要再返學校讀過數學，但原來出咗幾拾本書嘅民間經濟學者，竟然唔知有一厘左近息供樓呢個常識，有人好心提佢仲要死撐，我真係服咗佢！
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9. to 1 2012-12-18 15:03:28 |
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其實香港仲有幾多工業呀?工廠大廈都用晒來做寫字樓,迷你倉 |
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10. 資產主義 2012-12-18 15:05:14 |
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最新消息係美國又延長零息至2016年，基本上係沒有加息時間表，歐美日經濟都有排唔會好，低息將持續10年以上，最壞情況下，隨時像日本一樣低息超過20年。
奧巴馬連任，伯南克必定繼續無限QE，現在係時候買多幾層樓收租，班冇殼蝸牛根本就係租硬樓，必定會全心全意幫你供樓，租金年年上升複利效應下，等於班冇殼蝸牛送多幾層樓俾你，唔買就笨！
低息加供應嚴重短缺，樓價未來幾年將上升80%，車位都過百萬一個啦，樓價實在太平，唔買就笨！
現在QE4都來了，利息跟失業率和通脹掛勾，印證歐美日經濟衰落，根本冇加息時間表，再迷失十年都已經係低估了，香港租金和樓價下年肯定爆升，盤源超級短缺，手快有手慢冇！
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11. c9 2012-12-18 15:06:41 |
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to 4
區區都有廢棄建築物,但政府同你講冇地起樓 |
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12. H+0.5% 2012-12-18 15:09:09 |
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未到顛價,我手上幾個果啲 H+0.5% 的 Hibor Plan 絕不放手,反正呢啲野有勞租客幫手 |
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13. 寧願市民瞓街 2012-12-18 15:12:14 |
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to c9
那些廢棄建築物寧願養小強都不給人起樓住,政府是否寧願市民瞓街 |
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14. 憤怨的租客 2012-12-18 15:19:13 |
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我在柴灣租樓住3年搬了5次屋由藍灣搬去新翠搬去樂軒台搬去山翠苑搬去仁樂,越搬越CHEAP,原來政府同發展商官商勾結,明明有地扮冇地 |
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15. 憤怨的租客 2012-12-18 15:23:58 |
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打錯了應是6年搬了5次屋 |
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16. 巴士廠 2012-12-18 15:28:25 |
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你先不要這麼憤怒先,那個巴士廠是中巴和太古合資起,將來就算重建成功都不會平,你都係乖乖租樓住算 |
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17. 文章重溫：「淡友的9大誤解」 2012-12-18 15:34:58 |
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每逢有死人冧樓，都總有一班酸友淡友拍手稱慶。我驚奇地發現，小弟數月前寫的一篇拙文，時至今日一樣通，而且真理越辯越明，因此再post一次和大家分享。
好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件，即：
1. 銀行閂水喉
2. 高失業率
3. 高利率
只要此3項條件不同時出現(強調係同時)，即使世界末日香港樓價都唔會大跌。
1. 有利淡消息，業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4厘，最離譜的一個答5厘，但能夠答0.9~1厘既，係一個都冇。
沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計，亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。
2. 炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個桔。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？
報紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高材生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。
3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。
4. 全港業主xx，我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主xx，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。
但話時話，如果有一日全港業主都xx，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上，要全港業主一齊xx，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊xx，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。
5. 我冇能力買樓，所以樓價太高
坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，証明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。
一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。
6. 炒家撻訂，我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外，我做過agent可以講多一樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更過份係，正常成交係2~3個月後俾佣，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講，最理想的環境就係每一單都有人撻訂。
7. 炒家會感到痛苦
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億，單係2010年的收入已經8位數字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係嫌賺唔夠，冇得再玩)
8. 冇炒家樓市升唔起
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒家，同事成交到一樣有10%佣份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，佣係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d佣，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些佣，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。
9. 長期睇淡最安全
外國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只係想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？
我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？
[ 本帖最後由 83010278301027 於 2011-3-17 07:34 PM 編輯 ]
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18. 系列第3作 2012-12-18 15:38:53 |
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系列第3作，發表於2011年3月26日，主要針對某些賣樓等跌的淡友而創作的。
本人對上一篇<買樓10大誤解>，寫於2010年11月ssd之前數天，大部分論點都被SSD後的環境驗証。但時至今日，仍然有不少人對香港樓市存在極為嚴重的誤解，結果輕則貽笑大方，重則一敗塗地，晚年落得訓籠屋的悲慘下場。故今天特別歸納了幾個在Discuss常見的誤解，以正視聽！
11. 1997年泡沫爆破，所以1996年賣樓
根據差餉物業估價署資料，香港2003年再對上一個樓市低谷是1984年第3季，指數是16.7(1999年=100，並非中原指數)，而97年最高位發生於10月，指數是172.9。即是說，假如有人在84年第3季買了一個16萬7千的物業，並在1997年以172萬9千放出，他的利潤是156萬2千。
很多淡友酸友也有一個極嚴重的誤解，就是「預知」2012~2013會泡沫爆破，就預早在2011賣樓等跌。打個比喻，1996年有人預知1997年爆，先知先覺地在1996年賣樓。這些「先知」可以用高姿態話俾人聽佢一早估到樓市幾時爆，但實際上佢地既策略極為白痴，原因如下：
1996年1月的指數是105.2，即是說，如在那時賣樓，上面個案的例子可以有88萬5千的利潤，與1997年10月賣樓作比較，賺少了67萬7千。換句話說，由1984至1997這13年間，樓市有43%的利潤是集中在1996~1997這2年之內，其中25%更是高度集中於1997年的頭10個月！因此，即使先知有預知能力，卻沒有太大的賺錢能力，大部份的利潤也在最後關頭白白流走。預計下年爆但今年先賣樓，簡直不知所謂！
我們再睇睇在1996年賣樓的先知是什麼下場。1996年1月指數105.2，有個傻人唔聽先知話，在1998年7月才放，指數108，在泡沫爆破後差不多一年才放，竟然可以反勝先知！
咁究竟今次樓市幾時爆？我唔知。但我再次重申，樓市爆係因為大量業主供唔起樓要劈價賤賣，這是分析樓市的第一道重要定律。我假設聯儲局在2011年6月開始加息，再每季加半厘(極瘋狂的假設)，而香港銀行跟足，亦要2年時間才P=10厘。我就當佢2013年爆，睇完我上面的分析，各位師兄都應該明白2011~2013這3年內我們應該做什麼。2011賣樓等跌，基本上等如自殺。
12. 境外有天災人禍，香港樓價會跌
先問大家一個問題：89年64事件，對於8年後就要回歸的香港來說，算不算大事？若算，那樓價應該跌多少？1成？2成？
事實上，89年第2季指數40.8，第3季跌至39.2，只微跌了3.9%，但去到第4季，已反升至41.4，64事件令到大量香港人走資移民，對前途信心盡失，但樓市就硬過鐵，輕輕微調後就一直上升至1995年才出現一次1成以上的向下調整。
一個直接影響香港前途的重大事件，對樓市的影響力只不過是3.9%。數據就是如此。若果有人覺得香港境外死人冧樓可以震散香港樓價，他正在發綺夢。
13. 銀行減優惠 = 加息
有酒家推出1蚊一隻雞吸客，後來改為2蚊一隻雞，消費者就投訴話做乜加價100%，通脹潮又黎。如此無理取閙的消費者，就正正等於那些將「H+1.2%」稱為「加息」的人。對於供樓人士來說，加息的正確定義是P利率上調。H按由+0.7轉為+1.2，只能稱為「減優惠」，現時正在供樓的業主完全不受減優惠政策的影響，何來加息？何來週期？
實際上，銀行減H按優惠，即強烈暗示「H+x.x%」中「H」的部份在可見將來沒有可能大幅抽升至啟動P的cap位，故只好向「x.x%」的部分動腦筋。逆向思維，若銀行預計半年後同業拆息可以升至啟動cap位，那可大安旨意推出「H+0%」的超特惠plan「呃」人落搭，半年後立即啟動P的cap位賺個痛快，為何要減優惠趕客？
14. 居屋 = 用市價7折買樓
居屋實際上並不是政府「補貼」業主，而是政府和業主「合資」購買物業，業主出7成，政府出3成。表面上業主好似好著數，「7折」就可以買到樓，但問題係負責出其餘3成的那位股東很惡，不但限制業主的售樓對象，更封鎖業主一切(賣樓以外)產生利潤的可能，不可出租，即使供斷了亦不可加按。按道理來說，用7折買了樓，應可以租俾人，再將3成分給「股東」，而股份佔7成的大股東，要加按融資冇理由要得到只佔3成股份的小股東同意，但事實上居屋就是一種如此荒唐的系統。再者，買樓時就話7折，到賣樓時，補地價往往任佢up，可以去到樓價的1倍(即地價佔50%)都得。祥益的汪老闆分析得好好，不愧居屋專家之名，佢話政府起居屋，冇乜人補地價政府其實有著數，因為政府持有的3成業權隨時間升值。事實上補地價是以現市價計，很明顯政府都係咁諗。
嚷要起居屋的人，眼光短淺，只看到買居屋時所謂「折扣」，忽略了業權完整的重要性。事實上只要買遠些少、細些少或舊些少，已經可以有7折，無需和政府這個惡股東「合資」買樓。
再者，居屋是發水最勁的物業種類，沒有露台、沒有大型會所、沒有工作平台，一梯10伙以上，但實用率卻只得8成甚至7成半，那20~25%的面積去了哪裡？
因此，居屋其實對市民有百害而無一利，嚷要起居屋的人，根本唔知乜野係居屋，或者這些人的目的只不過是想增加供應，方便自己買私人樓。 |
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19. 淡友楊生睇睇先來撐 2012-12-18 15:43:01 |
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請大家再次批評一下。拙文發表於2010年11月11日，9日後政府推出SSD。
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。
10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)
補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。
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20. 小業主 2012-12-18 15:44:27 |
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其實現在最眼紅我地小業主係財政師和一班高官、議員和學者，佢地一直以為自己薪高糧準，係社會精英，但卻錯失樓市上升大潮，結果跑輸我們一班物業投資者，所以現在大合唱出招打壓樓市，想共我地產，不過出極招樓價都繼續升，吹我地唔脹，現在是「百萬業主匯香江」出來吶喊的時候了！
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21. 周顯: 港樓太貴 有100億也不買 2012-12-18 15:54:25 |
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前兩天，有人問我，如果我很有錢很有錢，會住在什麼樓？我說，家陣樓價咁貴，我就算有100 億元，都唔會在香港買樓！葉玉卿間美國豪宅，兩畝大，都唔使5000 萬港紙，在香港，5000 萬買2000 呎咋。
身在香港，真的不覺得樓價很貴，可是，當你走到外國的任何一處地方，馬上覺得香港的樓價貴到唔正常，因為覺得外地買樓，間間都是豪宅，間間都平到笑。老友Phemey 買馬來西亞檳城樓，百零萬一間，成兩千呎，仲係實用面積，仲要係豪宅。在香港，就是「置安心」，二百幾萬一間，都是四百多呎，你話死未！
又：香港的居屋是搶錢的，我有很多朋友都研究過，認為買居屋，不如買私樓好過！政府官員的不恤民情，可想而知。
巴塞羅那1000 萬可住豪宅食成世
如果任我住，我就住巴塞羅那，那是我最喜歡的城市，有陽光與海灘（sun of the beach），有大量博物館，到處都是美麗的建築物，夜生活又多，生活指數又平，人又夠漂亮，食物還非常的好吃，好食過法國多多聲。帶1000 萬元去，夠住豪宅，食成世了。
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22. To DCC 2012-12-18 15:57:58 |
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17 18 19 極似 DCC兄 |
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23. 內地客料輸85萬 天價冇保證 2012-12-18 16:08:30 |
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全港最貴呎租幻滅 OPUS離奇撻租 本港頂級豪宅，雖然租金曾先後刷出新高紀錄，卻同時先後出現「天價」租務泡沫爆破消息。OPUS地下連花園複式戶撻租前，全港最貴呎租豪宅為恒地（012）的西半山天匯，一個頂層複式戶曾經傳出以月租高達125萬元租出，呎租高見164元，其後天價租務卻取消交易收場，不足一個月內，由OPUS的地下連複式戶，登上全港最貴豪宅呎租寶座，可惜事隔四個月，同樣出現撻租命運。
市場透露，該租客具內地上市公司背景，未知是次撻租原因，是否與業務有關。業界表示，豪宅呎租超越100元個案，向來寥寥無幾，服務式住宅如中環四季匯及九龍站港景匯，呎租也徘徊70至100元。即使山頂洋房也並非經常出現呎租逾百元的個案。而該類租客，過往多為外資跨國公司要員，以及投資銀行或金融界人士為主。不過，隨着外圍金融市場仍存在隱憂，該類僱員租樓津貼被削減，或阻擋大額租金升勢，對大額租務市場難免存在壓力。
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24. 梵谷 2012-12-18 16:27:45 |
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25. 路人 2012-12-18 16:34:53 |
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26. 曾淵滄 : 非豪宅舊樓或要跌價 2012-12-18 16:44:45 |
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我認為，大幅提高白表申請者的收入限額，有資格申請者大幅增加，這些人不單單期望在二手市場買居屋，也期望香港特區政府大量建居屋以滿足他們的購屋要求。對梁振英政府而言，這將是新的政治壓力。梁振英政府就不得不大量興建居屋，以滿足這些人的需求，否則將來分配新居屋，就成了幸運抽獎。
如果居屋新供應大量增加，將來提供給地產商興建住宅的土地，就很有限。最終地產商只會興建豪宅，而現在，舊的、面積小的非豪宅私人住宅可能會跌價，被迫與居屋爭買家。
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27. 80後銀行從業員 2012-12-18 17:02:35 |
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湯博士說得不錯, HIBOR + 0.7% 的確已成歷史. 在2013年起至2017年間, 銀行將要分段實行巴賽爾協議3 (Basel 3). 其中銀行借貸的能力會受到削弱, 或者說借貸相對資本金的成本要上升了. 直接的影響是若客戶純粹為求借一筆"平錢", 而沒有幫襯銀行其它相關業務, 那麼在銀行角度這類客戶是不太受歡迎的低回報客戶. 所以在中長線看新取用按揭的息率亦會有上升壓力. |
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28. Andy 2012-12-18 17:27:20 |
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2009年中买元朗楼收租，150万660呎，那时刚好有150万现金，想全付。但老友话息低，唔借就笨！又可留现金流！我只想借70万，但银行话借100万可计H+1%，有P做cap, 借100万楼下计P。三年下来，楼价升到320万，租客帮我供了三年，上月还了30万，现只剩下45万楼按，打算明年赎楼！ 努力工作是做包租公的不二法门！有份工就进可攻、退可守! 又：青衣置安心两年前订收入上限是3万8，点解个时无人说这说那？ |
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29. To: 80後兄 2012-12-18 17:32:04 |
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港銀息差 明年恐收窄 滙豐香港區總裁馮婉眉估計，明年本港銀行淨息差收窄10至15個點子（100點子為1厘）不足為奇，但貸款增長只有約7%至9%。 她表示，在業界極力保持淨息差的情況下，預料本港銀行明年盈利可取得高單位數增長。 壞帳低無可低 關注系統風險 她指出，本港銀行壞帳已達到很低的水平，相信貸款撥備持續低企或錄得回撥的機會不大，業界需要加強風險管理，以免出現系統性壞帳。 估貸款增長7至9% 難返高位 馮婉眉解釋，貸款減少一來是因為今年實體經濟增長減慢，二來企業更多利用銀行貸款以外的集資渠道，如發債、股本融資等，預計明年貸款增長會在7%至9%的單位數水平，無論是貸款或盈利，「很難取得雙位數、如12%至14%的增長。」 內地經濟增長 料達7.5至8.5% 量寬後資金流入本港，金管局多次向市場注資，令本港銀行體系結餘增加至2,419.15億元水平，「預期銀行為爭取存款市佔率亦會各出其謀，資金成本難以下降。」據金管局數據， 本港零售銀行今年上半年淨息差為1.35厘，她期望保持平穩。 在全球監管水平提升的情況下，馮婉眉表示，亞洲銀行擁有很好的資本水平，對問題資產，例如歐洲邊緣國家債券、結構性產品等資產規模很小。內地經濟復甦，有助穩定亞洲區情況， 馮婉眉表示，明年有信心內地可以達到7.5%至8.5%的經濟增長，而美國方面則預計達1%至2%，歐洲仍處較差水平。 |
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30. 法子 2012-12-18 17:44:44 |
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回8樓
當年我就係心諗「邊有咁大隻蛤蚧隨街跳？」所以只轉了兩個按揭到H按，無轉哂。
by the way, 2008年尾應該未水浸，最快應該2009年先浸。 |
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31. 亮劍 - 你呃人 2012-12-18 17:54:04 |
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"O8年底，因為銀行大水浸，所以推出H加 O.6X到 O.7X的割喉價客，務求將啲錢盡量推出街，以免乾蝕息！ 當時一個月同業拆息低到 O.1樓下，即合計供樓年息係一厘以下" 08年底未有QE点水浸?? 正大話精 |
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32. 迷失30年 2012-12-18 18:18:55 |
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34. ^^ 2012-12-18 22:27:48 |
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07年做H+O.7，10年換左間村屋做H+0.8，冇花假！ |
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35. Peter Paker 2012-12-18 23:13:10 |
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Dear Dr. Tong, Reasons for bull property mkt in HK can be outlined as below: (1) Low interest rates Many landloards still enjoy H+0.7%. I have a viewpoint about interest rates. For retail banks, loan / deposit ratio per HKMA statistics is 55% as at 30 Jun 2012. In 1997, that ratio achieved 160%. Based on the above figures, I think HK banks have significant pressure to lend more on HK mortgages for the following reasons: a) HK banks has too much deposits; b) After tightening the cross-border loans from HK banks to PRC enterprises by PRC Foreign Exchange Bureau in 2010 and 2011, PRC enterprises are repaying HK$ loans to HK banks. After getting repayments, HK banks are suffering from $$ flooding. HK banks have to find some ways to reduce pressure from flooding and lend their money. Even under 0.01% saving deposit rate, it is enough for HK banks to suffer a lot. Because real economic conditions are not good enough, commercial loans may expose to higher default risks. I think HK banks may neglect HKMA's implicit orders and may do more mortgage businesses, due to super-low loan / deposit ratio. They may even cut mortgage rates within 6 - 12 months to attract more mortgage businesses. Dear Dr. Tong, you and I understand very well about HK property mkt. I guest you may know why mortgage business is the most secured lending business to banks (2) Stronger demands for houses in terms of self-residence and investment Self-residence demands are very strong. The strong demands are reflected by super-low vacancy rates. Many high-population districts (e.g. Tai Po, Shum Shui Po, Kwai Tsing, Tsuen Wan, etc) are under < 2% vacancy rates. I am looking forwards to HK Property Report 2013 from R&V Department. I am very interested in knowing whether the overall vacancy rate at the end of Dec 2012 will further drop below 4.3% or not. Vacancy rates of Class-A and Class-B residential units are very critical in determining trends of overall property prices and rental in 2013. Also, demands from PRC mainlanders are strong as well. Investment demands are strong as well, because of super-low interest environment, bigger income / wealth gaps between the rich and the poor, high volatility of stock mkt, negative real interest rates, etc. 3) Insufficient land / house supply Over the past 5 years, supply of new flat per annum is around 10,000. But, the growth of families with household income > $40,000 is very strong. New supply of residential units fall short of the growth of households with higher income. I am writing an article and quoting some figures to further study this point. Also, many local HK people are very arrogant and foolish. They prohibit land creations in New Territories North-east aggressively. Reclamations, turning country side to city uses and increasing port ratio (i.e. building higher buildings) are always objected by them (e.g. environmental protections, so-called farming practices, etc). The currently high land prices are created by those foolish but arrogant people. They object the land creations. So they are "entitled" to enjoy the end results of unaffordably high land prices. 4) HK Govt Policies HK Govt policies indirectly and implicitly drive the end results of high land prices. They did nothing to creat lands, especially during the Donald Tsang's governance period. To be sure, the tax base of HK is very narrow. Without high land prices, how can the govt distribute a lot on social welfares?? How to achieve high land prices?? It is easy. Just need to control supply. High land prices can bring about the wealth effects of the entire enconomy. This can foster the rich to spend more. High spending and consumptions will certainly help boost up the economy. Also, foolish SSD does a great job in shrinking supplies and circulation of the 2nd hand properties. Thanks to Double "Tsang" for a great policy formulation. BSD is not very useful in detering demands. To be sure, influence of PRC mainlanders become weaker. Per Centaline, Q3 2012 turnover amount attributable to PRC mainlanders is just 11.7%. In Q3 2011, PRC mainlander occupied 21% of the overall transaction amounts. It seems influence from PRC mainlanders is becoming weaker. http://hk.centanet.com/icms/attachmentDownload.aspx?download/281-43827-36563/M2.JPG However, CCL increased from 95 (Jan 2012) to 116 (Nov 2012), but the influence of PRC mainlanders got weaker during this perid. That means the major force driving up CCL is local HK people. PRC people are just supplementary forces. I want to ask a question. If the major force of CCL boost is local HK people (not PRC mainlanders), can BSD deter the demands effectively?? BSD can shrink foreign demands, but can BSD shrink the local HK (self-residence) demands?? I can say that BSD can bring some psychological effects to local HK buyers, making them hesitate before decisions. Currently, HK residential property is under shortage (i.e. Quantity demanded > Quantity supplied). If govt policy stops local people from buying and these local people have strong self-residence demands, they must turn to rent. Demands for rental apartments will become stronger. Given insufficient residentail units, competitions for lease apartments become keen. Rental charge undoubtedly will rise a lot. Is the govt policy useful in resolving hosuing problems of HK?? The govt policy is just a way to turning housing problem from high property price to high rental charge. It is still useless in resolving the issues of insufficient houses in HK. |
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36. 非常憤怨的租客 2012-12-18 23:25:47 |
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應該即刻沒收柴灣巴士廠起公屋居屋,實施租管(限制租金升幅),加大bsd,ssd,收供樓利息稅 |
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37. 回21楼 2012-12-18 23:26:13 |
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照周顯講香港人應該去晒巴塞，中國人双非兒都係！有一千萬嘅要去，冇就更加要去！ |
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38. Peter Paker 2012-12-19 00:08:47 |
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to: 36/F 非常憤怨的租客 Rental controls are not effective in resolving the problem of high rental charge. This is because: <1> The rationales behind the high rental charge are insufficient no of vacant apartments. If the govt executes the rental controls, landlords' incentive to lease out their apartments are very lower. As the rental returns are restricted (less attractive) and insufficient no of apartments, landlords may choose to use their own flats instead of leasing out. After implementation of rental controls, you may find it very hard to find a vacant apartment, even though you are willing to pay higher than the restricted rental charge. <2> Given the insufficent no of houses, landlords may charge the tenants extra fees (e.g. key money, request tenants to buy rubbish furniture at higher prices, etc) to compensate the rental loss due to rental controls. Otherwise, landlords will choose not rent a flat to you because landlords have right to lease the flats to you or the one who is willing to pay key money. <3> Due to less attractive rental returns, landlords will lose incentive to provide proper repair and maintainence. Standard of living by tenants will be affected. The entire society will also suffer from poor maintenance The above are partial disadvantages of rental controls. My above predictions were happened in HK in 1960's. At that moment, huge no of immigrants from Mainlanders entered to HK, resulting in house shortgage and unaffordable rental charge. HK UK govt imposed rental controls to restict the rental increment and amount. However, landlords may find some ways to compensate the rental losses, which can comply with regulations of rental controls. At the end, tenants cannot enjoy any rental cut from rental controls while the entire society needs to bear the social costs of the rental controls. Also, many researches over the past decades studied the effect of rental controls to lower tenants' burdens. They find that rental controls are useless. Professor Steven Cheung Wu Sheung did a research to study the rental controls of HK in 1960's. What I said was quoted from his book / research. If you have time, I suggest you reading more books during leisure time. Reading can not only help you distinguish the right from the wrong, but also upgrade yourselves in the society. Maybe, reading can help you earn more to improve your life. If you don't have knowledge, you always cannot turn around to a better life. If you still say something that does not make any sense, it is a pity...... |
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39. Peter Paker 2012-12-19 00:54:07 |
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To: 27. 80後銀行從業員 Although I do not work in banking industry, I believe that HK banks are far ahead of Basel III. Per HKMA, loan / deposit ratio of retail banks is 56%. I am not sure whether 56% loan / deposit ratio complies with Basel III or not. But, I am quite sure about one fact that HK banking industry is very strong and healthy and better than other peers overseas. Pls refer to the below hyperlink from HKMA. http://www.hkma.gov.hk/media/chi/publications-and-research/quarterly-bulletin/qb201209/Chapter5.pdf Compared with 1997, loan / deposit ratio was 160%. As of today, HK banks has much rooms to lend more while they need to comply with Basel III. |
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40. streetwisdom 2012-12-19 02:34:28 |
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as long as you still recieve calls from banks asking you to borrow money, you know that the banks are still flooded with money. As at today, true, they can lend more. |
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41. 亮劍 2012-12-19 08:57:23 |
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08年底未有QE点水浸?? 正大話精--------請做完功課先嘈，以下數據在蘋果日報度抄下來，以供參考。 下列香港同業拆息應是上一個交易日數據，由永X銀行提供，分隔夜、一星期、一個月及三個月。 31/10/08 0.35 1.80 2.35 3.25 01/12/08 0.15 0.75 1.25 1.95 31/12/08 0.06 0.15 0.30 1.00 02/03/09 0.07 0.15 0.25 0.85 30/06/09 0.06 0.15 0.13 0.33 |
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42. 亮劍 2012-12-19 08:57:45 |
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08年底未有QE点水浸?? 正大話精--------請做完功課先嘈，以下數據在蘋果日報度抄下來，以供參考。 下列香港同業拆息應是上一個交易日數據，由永X銀行提供，分隔夜、一星期、一個月及三個月。 31/10/08 0.35 1.80 2.35 3.25 01/12/08 0.15 0.75 1.25 1.95 31/12/08 0.06 0.15 0.30 1.00 02/03/09 0.07 0.15 0.25 0.85 30/06/09 0.06 0.15 0.13 0.33 |
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43. 法子 2012-12-19 09:08:03 |
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31樓：亮劍兄無講大話，只係一時記錯年份或打錯已矣。要構成講大話有一必須條件，就係「故意」。以我認識的亮劍，絕對是老實人。
36/樓 非常憤怨的租客： 如果我無記錯，張伍常也花過時間研究租管，內容太長，簡單而言，其研究結果係，如果實施強力租管，你連租屋的機會也沒有了。 不要想租管了，還是諗下怎樣令自己進步。19樓有一句幾中性的公平話。如你虛心去聽，應該得益。但如果你因為立場而覺得怒，就阻礙了自己進步。 如下： ＂市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。＂
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44. 樓中人 2012-12-19 09:24:00 |
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to: 36/F 非常憤怨的租客
幾年前柴灣D樓仲平過元朗樓點解你唔買?就算而家相對其他港島區仍然低水,你睇藍灣如果放係其他港島區一定唔止呢個呎價 |
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45. 亮劍 2012-12-19 09:29:08 |
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從上述同業拆息走勢我見倒：- 1 資金在 08 年底已進入香港銀行體系，所以長短息同步急降！ 2 美國量寬之後，就加速一及三個月拆息下跌，並保持在低位！ 3 以同業拆息供樓神早存在，但在 09 年頭之前相對 P 按，息差唔係咁明顯，所以只有專業投資者先做 H 按，但在 09 年第一季尾之後，H 按與 P 按息差明顯擴大，香港醒目仔多得很，唔轉都幾難。 |
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46. 柴灣人 2012-12-19 09:33:58 |
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to 44,
柴灣公屋,居屋多,O益唔起價
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47. 亮劍 2012-12-19 10:01:48 |
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法子兄：我唔單止無講大話，亦無記錯年份或打錯，我只是講出殘酷的事實咋！ QE 令美國銀行水浸，但美國國民普遍爭人周身債，要去槓桿化，有平錢都無福消受！ 咁即係市場每日只是可以賣倒一萬個面包，你政府要救火，就自己整多十萬個放喺面包店做寄買，咁即係點先？美國市民食唔曬咪攞來亞洲地區包括香港賣囉！ 香港人精甩尾，有人平價傾銷優質面包，唔買就笨！ |
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48. 冷清十三街 2012-12-19 10:06:28 |
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【明報專訊】下課時恰巧碰上一位乘搭飛機專程來港 到書院來聽牟宗三先生講課的作家 一同步出校園後在土瓜灣天光道上 替他截取的士趕時間赴機場回台北 他匆匆對土瓜灣橫掃一眼說道﹕ 你怎麼能夠住在這樣的地方 而且住了這麼久？我的確 在土瓜灣一住住了將近四十年 書院對面的中學是我的母校 書院旁邊的小學是我教書的地方 以前這裏是種瓜種菜的農田 遠些是港灣；同樣的問題 大概不會問這裏的印裔，以及愈來愈多的 新移民，我也曾是新移民 我們恰恰經過一條橫街叫靠背壟道 抬起頭來我可以看見附近一幢沒有電梯的舊樓 四樓上有一個窗口打開了一條縫隙 那是牟老師狹窄幽暗的小書房 他老人家長年伏案眯起眼睛書寫 長年思索安頓生命的問題 無論住在哪裏總是飄泊 但牟老師畢竟在土瓜灣住了許多許多年 土瓜灣就有了值得居住的理由 ——西西 土瓜灣的故事，比想像中更難講述，店子跟深水埗、油麻地、中上環相比，不算老，賣的也是很基本的生活所需；跟這區有關的詳細報道和研究不易找。最近見人就問，「土瓜灣有什麼好地方？」都不得要領。一個編輯同事說，土瓜灣有西西，順手把這詩傳給我看。噢，像她這樣的一個女子，住在土瓜灣。我心中一亮，想像哪條街道上曾有過穿裙子的小女孩玩跳飛機的身影。 西西不評論土瓜灣是否一個理想的居處，但因為有老師和知識，令這區於她來說變得不一樣。生命的安頓，能否跟客觀環境無關？ 同一個土瓜灣區，在每個人眼中都不同。 這種角力 沙中線動工，已置業安居的人，可以熱切期待將來更便捷的交通及物業升值。事實上，土瓜灣段的路線爭議，某程度上就像「翔龍灣+偉恆昌」vs傲雲峰業主的角力，誰都想把地鐵站搶過來，日後樓價水漲船高。對於基層租戶、新移民、貧弱長者、小商戶，隨沙中線而來的卻是市建局和田生地產，其影響是可以將整個生活連根拔起。無論市建局還是私人收購，目標無不靠近將來的地鐵沿線、尤其是兩個地鐵站的各出口；像極為失修的十三街，卻因重建後的經濟效益低而無人理會。 當我說這區「除了慘劇和罪案就無人提起」，想問的是，這裏所應該被關心的社區議題，為何總要演變成慘劇才會稍為被大眾討論一陣子？在土瓜灣成長的街坊Kiki不解地說，深水埗重建總有很多人關心，大家都覺得急迫，居民組織起來維權，又有社區團體和保育人士幫忙；土瓜灣的重建情况有過之而無不及，卻發生得無聲無色。筆者也不明白，像政府計劃納入文物徑的歷史建築東方紗廠，竟被發展商拆卸了幾個月才有團體發現、傳媒跟進，換轉是在別區，應該早就鬧大了吧。 這種靜默 嘗試為這種靜默找個原因，有人說這區傳統上是親建制勢力的根據地，或許不利居民發聲；有說這區業主等收購、劏房放租為主，租客只當這裏是跳板和暫居地，也沒能力在乎太多；有說新移民和南亞裔愈來愈多，語言和生活習慣不同，工時長早出晚歸，社區連繫日漸疏離；而老街坊一天比一天少，舊樓一幢接一幢消失。無序的、無整全規劃、無願景的重建，勢將土瓜灣有過的故事拆得分崩離析。 編輯問，那你想說的是舊樓失修？不該重建？安置不妥善？窮人和新移民太多？這些別區都有，為何要特別提土瓜灣？我只能說，每一區的貧困戶，每一區的新移民，每一區的重建，面臨的處境都不同，各種細微但重要的區別，是當我走在街頭巷尾、瞥見各種臉孔與表情、接收眾人談話的碎片時，我能感覺到一些特質吸引我追溯下去，卻暫難以成為結論去言傳。這跟廉價的懷舊或浪漫化無關，當然也不是媒體慣用的標籤可以概括。關於土瓜灣的從前和以後，願有更多嘗試書寫梳理的人。 舊樓天台長出茂盛 馬頭角道50至64號一排舊樓，數年前起被財團收購，目前丟空，天台卻長出棵茂盛大樹來。Kiki上班在對面東南工廠大廈，從天台看過去，發現這棵樹已久，又見流浪貓到處漫遊。這天兩女生躍躍欲試想上去，碰巧後梯無鎖，不過梯級甚窄，雜物、落葉堆積，都要小心翼翼，最終成功探訪大樹。連綿一片的天台屋多處牆壁被擊碎，大概是業主防止旁人佔用。 在土瓜灣逛了好幾天，這天台樹最令筆者念念不忘。樓宇被時代淘汰了，人走茶涼，它卻在不那麼理想的地方長得頑強美麗，彷彿令人看到希望。同時我又知道，在現代化機器和技術面前，樹連整排舊樓都可以極速夷為平地，就像從來沒存在過一樣。 「舊區衰落 影響人生」 Kiki小學開始住在土瓜灣，曾搬往沙田，大學畢業在牛棚藝術村和電影文化中心工作，就沒離開這區。有時心情不好，更會回土瓜灣的老家短住，有種回鄉休息的療癒感覺。只是最近在區內閒逛，驚覺這區變化之大，「好多地方成條街都無晒人住，夜裏好似死城咁，見到好唔開心。其實城市的衰落起跌真的會影響個人的生活和生命」。 因為電影文化中心常借場予街坊開會，Kiki時而旁聽，「好多老人家見樓宇失修，又行動不便，想有更好生活環境，就渴望有人收樓重建，但佢地心目中的重建是在原地起番樓畀佢哋住，無諗過要離開這區，跟現在發生緊的完全是兩回事。我爸媽也不明白，話『沙中線好呀，樓會值錢些』但關我地咩事呢？佢地又唔係這區業主。其實無沙中線都住咗咁耐，小巴出九龍好快，過海紅隧會塞，但搭船去北角才5.5元。地鐵根本無需要起，我諗又係為地產發展啦」。 農圃道 西西的足迹 西西1950年隨家人從上海來港，在土瓜灣落腳。當時農圃道一帶仍是農田，聽說附近學校招生，西西就自己穿過田間小路去投考，取錄後才發現學費很貴，那是協恩中學。父親一人供養家中三代十口人，儘管學費校服和課本都難以籌措，還是勉力讓她完成學業，考上師範，在農圃道官立小學教了17年，退休後則常常到新亞研究所旁聽牟宗三老師的課，於是這條農圃道，她上上落落，一走就40年了。工業發展，農田在50年代消失，下水管填平成為柏油路；農圃道與馬頭圍道口曾是兒童羈留所和越南難民營，機場搬遷後都建成豪宅，唯多間學校仍林立在此，氣氛恬靜。 近山處 樓群整潔寧靜 土瓜灣分上下路，近海土瓜灣道一帶較雜亂，上路馬頭圍道以西近山的一邊，則像另一個世界。美善同道和靠背壟道建了不少公務員樓，寬敞實用的建築，樓齡也是約50年，卻保養得好，街道整潔寧靜。 靠山的樂民新邨、遠一些的馬頭圍邨、真善美邨，都是旺中帶靜，十分舒適。 益豐大廈 經典E型走廊 跟十三街、環字八街相比，益豐大廈算是沒那麼破舊，「過去幾年大家都肯夾錢維修，今年大概是有重建風聲了，維修工作忽然停晒」。何錦康是益豐大廈旁邊後巷的僭建戶，在土瓜灣出生起已住了30年。往日益豐大廈因治安惡劣而聞名，E字型狹長又四通八達的走廊，罪犯容易匿藏和逃遁，電影亦借此取景拍槍戰。何錦康說80年代這裏治安的確非常差，「無端街頭上兩伙人就打起來，有好多架步，一星期幾單爆竊案，非禮強姦都時常發生」。但也有熱鬧好玩之處，益豐向落山道的內巷，兩旁都是大排檔、水果檔、士多；落山道每逢下午開始大家推車仔出來賣餸菜，一直擺到市政大廈，是個流動街市，入黑後就變成賣小食，非常興旺。90年代政府大力掃蕩小販，才搬進街市和九龍城道街舖內。 現在益豐的內巷都變車房了，人流大減。「治安近十年八載是好好多，基本上都很安全。人們覺得雜，係見好多新移民、南亞裔人住這裏吧，其實佢哋又無乜嘢。但人情味係開始淡，有些老街坊走了，出出入入好多人都唔識。無辦法，而家個個工時都好長，點似以前街坊可以一齊傾偈打麻將」。 朱古力店莫名其妙 土瓜灣街頭，隔不遠就有一間裝潢得很光鮮的朱古力店，常常門可羅雀，賣的朱古力也不是我們認識的品牌；而且間間改不同名字，裝修風格卻很一致。想來只是做大陸旅行團生意。 街坊何錦康憶述，當年啟德機場尚在，市民等上機接機時，就近在土瓜灣消費，「80年代帶旺了一代人，成個區熱鬧，各種商戶都受惠，容易搵錢，本來推車仔篤魚蛋的，都賺到買咗兩個舖。土瓜灣是比較多窮人，但這裏租金一直都比深水埗高少少，所以也不算最窮的一群，成功向上流的人較多。唔少人賺到錢搬走，或者移民，留下老人家在這裏。但現在不再有這些機會了，新移民、基層工人要打兩三份工先夠糊口，點改善生活？」沒了機場，換成大陸旅行團湧來土瓜灣，一車車到指定地點消費用餐，「根本對一般商舖無幫助，只有阻礙，大巴塞滿街，成堆人企晒喺度，議員反映好多次啦，都無辦法」。 譚公道北帝街 「食街」吊命中 土瓜灣較知名地點，有譚公道和北帝街的「食街」，雲集價廉物美的舊式餐廳和新派多國菜、甜品店等。政府諮詢中的「九龍城市區更新計劃」，建議這裏發展為「美食專區」。Kiki說，「其實佢唔建議，這裏不嬲都已經係㗎啦」。反而近年市建局不斷收樓，附近一帶食肆飽受加租迫遷之苦，無法持續經營。「中七那年見到許留山開入土瓜灣，就覺得這地方還是逃不過連鎖店式的繁榮。」官方打造食街，加上鄰近（偽）豪宅逐一落成，恐怕亦會被大集團和高價食肆佔據。 平靚正蘿蔔糕腸粉 Kiki最推介這家平靚正的「香港腸粉皇」（譚公道98號），名物「蒸蘿蔔糕」只是9元一磚。筆者向來喜愛香口食物，不料這蒸的因為夠足料，裏面滿滿是清甜蘿蔔絲，臘味蝦米分量剛好，不煎都非常可口，更吃得出蘿蔔原味。 潮州腸粉（$14），顧名思義是用潮州粉果的餡做成，煙韌粉果皮變成香滑腸粉，也很好吃。 文、圖 林茵 編輯 方曉盈 |
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49. 香港仔 2012-12-19 10:09:33 |
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to 46:
香港仔夠多公屋居屋,貝沙灣夠係華富村隔離照賣2萬元一呎 |
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50. 土瓜灣鐵路進駐前-20121209 2012-12-19 10:32:08 |
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【明報專訊】陰雨連綿，走在土瓜灣街頭，到處是整排被收購得人去樓空的唐樓，長滿鏽的舊鐵閘重門深鎖，店舖招牌字樣剝落，剩下無色印記，感覺格外淒清。 消費力低、人流少，除了售賣基本日用所需的店能生存外，連服裝店、玩具店都罕見；然而街頭巷尾還是可以發現美好的小情小趣。  放大及觀看全部圖片(10張)
新移民婦女在工廈天台栽種出鮮美菜蔬，十三街小士多忽然傳來陳百強《眼淚為你流》的歌聲，或許是生意清閒，店裏鬍子大叔乾脆播KTV引吭高歌起來，「眼淚在心裏流，此際怎麼開口？前事在心裏飄浮……」 遠遠還能聽見。 前兩期說的大角嘴被人遺忘，不想低處未算低，土瓜灣情更甚。大角嘴尚有知名食店吸引人專程朝聖，土瓜灣彷彿除了慘劇和罪案就無人提起。上周終於有一單不算負面的土瓜灣消息，小小的上了半晝重點新聞──沙中線正式在馬頭圍道一帶封路施工，半數行車線要持續封閉一年，多條巴士小巴線搬站改道。一朝早土瓜灣人都提前出門，在寒風細雨下，默默迎接這項改變整區面貌的基建駕臨。 如非封路 幾被遺忘 放大及觀看全部圖片(10張) 土瓜灣在歷史書上出現的時間很早，南宋末年就有小皇帝趙和趙昺逃難至此，留下宋皇臺、二王殿村及古瑾村等相關遺蹟。唯經歷清初遷海令和復界後，人口流徙，該一帶主要的村落剩下馬頭圍。由於山嶺阻隔，英人取得九龍半島後一直未有發展土瓜灣，1920年代開通馬頭圍道，並填海至今日的土瓜灣道，區內工業才開始發展。早期臨海一帶有木廠、炮仗廠、味精廠、塑膠工模廠等，加上牛棚的豬牛屠宰場和煤氣公司，區內煙灰異味處處，老街坊說當年，白恤衫穿出去一陣子就變灰黃。 工廠多，土瓜灣仍是曾經熱鬧過的，高峰期有4家戲院，其中現址為海悅豪庭的珠江戲院，向來是區內地標，儘管今日已經拆掉了，念舊的人們乘小巴時還是堅持喊「珠江戲院有落」。機場在啟德的年頭，接送親友的人流大多會去九龍城消遣，也有的會路經土瓜灣，間接把這區帶旺了好些。然而時代漸變，經濟轉型，新一代紛紛要跨區工作，沒有地鐵路經就像原罪。有能力的人都搬走了，舊樓拆的拆，未拆的等待善價而沽，其間房牟利，沒選擇的新移民、貧困租戶住屈居在無法團、無管理維修、無保安的危樓裏，視這區為等上公屋的中轉站。 十三街 車房大本營 十三街可說是區內著名地點，一來因街名有趣，中間是11條以「神獸」命名的街道，由西至東依次是龍圖街、鳳儀街、鹿鳴街、麟祥街、鷹揚街、鵬程街、鴻運街（「鴻」代表雁）、蟬聯街、燕安街、駿發街及鶴齡街，加上南北兩條馬頭角道、木廠街並稱為十三街；二來這裏地舖共有約200間車房，是全港車房最集中之地；另外，排列整齊的80多幢舊樓，設計樣式相同，樓齡都逾50年，大多沒有業主立案法團，日久失修，天台屋房林立，業主和老居民20年來極盼重建，卻因貧民聚集，收購和安置成本估計逾100億元，市建局遲遲未動手，私人發展商亦嫌地積比不夠高，肯定蝕本而乏人問津。 放大及觀看全部圖片(10張) 有街坊說，因部分業主難以聯繫上，維修保養工程本來無法推進；馬頭圍道塌樓後，政府才加緊進行「樓宇更新大行動」，現在大部分樓宇都翻新了外牆。 (a)星光水電工程 50多年街坊舖 80歲的甘爸爸，50多年前在十三街建成時就來開了這家水電工程店，結婚後順便在對面樓租一間房住，慢慢由租變買，現於十三街擁有一個自住單位和這個靠牆舖，4名子女也都成家立室了。 牛棚曾帶旺十三街 放大及觀看全部圖片(10張) 今天十三街成為車房集中地，甚為冷清；但牛棚仍運作時，曾有一段興旺的日子。「以前中間11條都係私家街，向牛棚的一邊搭滿木屋仔，大排檔咁，咩都有得賣，因為豬佬同好多車出出入入，佢凌晨都開工的，帶旺這裏像不夜天，好熱鬧，但亦都好複雜，豬佬圍埋就賭錢、打架，黃賭毒都有。臭？都幾架，半夜豬又聽到豬大叫。」牛棚的前方是排檔，後方的地舖則是啤塑膠、工模、機器等小工業。 1969年長沙灣屠宰場落成，牛棚從此只做牛隻檢疫，附近人流便大減；加上11條私家街環境惡劣，政府收回管理，取締排檔和小工場，但內街無甚生意可做，20幾年前起，車房愈開愈多。甘爸爸說，「以前條街好爛，好黑，烏煙瘴氣，好似九龍城寨咁，行唔到車的。」兒子則認為有好有唔好，「收返係乾淨企理，但就靜晒，條街似死城咁，生意好差。」 土瓜灣雖是舊區，卻無甚社區凝聚力，數十年來有能力的人都陸續遷走，甘父說，「有的上公屋，有的去第二區買樓，移民外國都有，好多老街坊走晒，以前識的朋友，得返兩三個仲度。」兩子一女都搬走了，二兒子幫忙看店，就在十三街另置一個單位，「我屋企前後左右上下都係房，而家住緊的，六、七成係新移民，呢兩年仲好多黑人同巴基斯坦人。你唔識我我唔識你，面孔成日都轉。我度搵食就一定住到收樓為止，個舖如果畀人收，賠的錢去第二區肯定買唔返舖，又交唔起租，檔生意就無架喇，所以這裏棄之可惜啦。」 (b)阮玲玉塗鴉 放大及觀看全部圖片(10張) (c)隱蔽休憩空間 五街海邊靚景 同樓唔同命 翔龍灣下，另有式樣跟十三街相似、樓齡相若的唐樓群，地舖也都由車房佔據，這明倫、忠信、興賢、興仁4條小街及馬頭角道合稱「五街」，因為有海景值錢，同樓不同命，成「兵家必爭之地」，多個私人地產商爭奪，卻誰都集不齊八成業權。業主見喊價激烈，三心兩意，「叫價到四五百萬都唔肯賣，因為佢望到隔籬起翔龍灣，就想叫人賠返間翔龍灣畀佢，咁點傾得成？」甘先生說。不過，五街對海邊，鹹氣令樓宇比十三街更殘破，拖延下去安全更成問題。 (d)電影文化中心 街坊罕有聚腳點 放大及觀看全部圖片(10張) 社區設施缺乏，街坊難找聚腳地，也是土瓜灣欠凝聚力的原因。鄰近十三街的東南工廠大廈內有明愛社區服務中心、頂樓是電影文化中心的會址，成為街坊其中一個落腳地。 電影文化中心的書和影碟供人免費借閱，成員Kiki說，考慮到附近長者較多，每月尾星期一的社區電影分享會常選擇長者有同感的題材，播的雖是非主流電影，但公公婆婆都興趣盎然，很熱烈分享觀影感受，中心也經常借出場地讓街坊作社區活動。 去年11月他們在天台成立通天菜園，原來區內一些長者和新移民婦女都有耕作經驗，正好讓他們重拾農耕之樂。 通天菜園 天台農耕樂 放大及觀看全部圖片(10張) 這天碰上4年前從內地來港的星星，她住在十三街，一直覺得土瓜灣沒地方好去，某次明愛的社工姑娘推介這個通天菜園，星星每逢帶兒子去社區中心上課後，便上天台打理農作物，夠鐘再到樓下接兒子，很方便，還可以吃到自己種的蔬果，是生活裏一大樂事。「上次特登鄉下帶芥菜苗過來，海關見到都好驚奇，問我咩？我話菜苗呀。佢又問我邊有得種，我話天台囉，我識種。」星星說起來帶點洋洋得意。 (e)東方紗廠 被綜合發展的「歷史建築」 位於木廠街的東方紗廠，1954年建成運作至1981年，後由貿易及速遞公司租用。紗廠全盛期有約萬個紗紡錘，建築組群包括廠房、倉庫、辦公室、員工宿舍等，因其歷史及建築特色，去年初獲古諮會列為三級歷史建築。然而評級沒法律效力去保留建築，政府另一邊廂又將紗廠地皮及毗鄰的好收成空運中心同劃為「綜合發展區」，可建三幢34層高住宅。該處景觀開揚，飽覽新蒲崗至九龍灣景色，在商言商之下紗廠近日遭拆卸，但其中一幅外牆，連續兩星期都這樣孤零零地剩下來，彷彿沒有要拆的意思。 僅留外牆作保育？ 放大及觀看全部圖片(10張) 包括土瓜灣、馬頭圍、紅磡區在內的「九龍城市區更新計劃」剛完成第一階段公眾諮詢，紗廠明明拆了，當中的建議文物徑仍把它包含在其中一個景點，總不成留下這幅牆壁就算「保育」吧？ (f)蝦記麵廠 前舖後廠 蝦子麵唔靠味精 也許是重建項目太多，沙中線帶動的物業炒賣太盛，土瓜灣街頭，老店已沒想像中易找。50幾年歷史的蝦記麵廠是難得的一家，仍在前舖後廠，每天生產真材實料的蝦子麵和各種中式麵餅。第二代老闆陳志雄說，千禧年間利潤微薄，家人想過關掉蝦記，他不捨店舖就此結業，「本來兄姊一齊幫手做的，但店裏收入養唔起幾個人，咁我諗，只養我同造麵師傅兩個或者得呢？就拍心口話我接手做，其實頂硬上咋」。 舊客外國客回來幫襯 放大及觀看全部圖片(10張) 「以前好做，因為無咁多食物選擇，人人都食傳統蝦子麵，後來整整下咁多即食麵，新口味，我銷量就差囉。曾經好難做，最近三四年又好返，有些人反璞歸真，一來覺得舊無就無，同埋好多人食食即食麵都驚，又味精、又防腐劑。所以都有後生仔，睇到雜誌報道同我個facebook專登搵到。」舊區收樓如火如荼，蝦記周邊都幾個重建地盤，陳老闆說，很多熟客搬走了，還好有些仍會專程回來幫襯，甚至移民外國的專門託人來買。「如果收樓收到，差不多就直接決定蝦記仲做唔做落去，因為而家前面舖、後面工場，搬去第二度，政府唔會再發這種牌照比我，要搵個工廠單位、再另外搵門市，點做到？」 儘管食材價格節節上升，蝦記老師傅仍堅持落足料，大地魚、蝦米熬出濃郁湯底，加雞蛋、蝦子搓麵團，造出來的麵，清水煮都充滿鹹香蝦子味，才不用落味精呢！化學物構成的即食麵都貴到3、4蚊包時，蝦記各款麵餅平均4至6元一個，實在物有所值。 札根後梯的大榕樹 深水有人在推土機前種花，土瓜灣的重建項目裏，一列被收購後丟空的唐樓後梯則頑強地長出一棵大榕樹來。知道這樹的位置在哪裏嗎？更多關於土瓜灣的故事，下期再續。 |
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51. 樓價難跌優質物業看高一線 2012-12-19 12:01:46 |
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樓價難跌 優質物業看高一線: 【明報專訊】昨天慧雅提到本港的樓價不會顯著下跌，蓋現時擁有單位的業主一般持貨能力甚強，等待着買樓的人卻有不少。 基本上，現時香港樓市頗為兩極化。一方面，不少人覺得換樓甚為困難，蓋所需的額外資金甚為不菲。不過另一方面，那少數有能力換樓的人，他們的購買力卻不可小看。從某角度看，現時的種種制度和規條，令到積累換樓能力的時間甚長，不少人不是已積累了很大的資金實力，也不敢換樓，又由於他們資金實力足，因此追價的能力也頗強，對於心儀的單位，不會吝嗇額外多付5％至10%，如此一來，市場上就不斷出現高價成交。 內地人適應新策後 會再買樓 |
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52. To Peter Paker 2012-12-19 14:32:37 |
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“In 1997, that ratio achieved 160%” – taken at face value, I feel that something must be wrong. How can any bank lends out more than its total deposits? |
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53. Peter Paker 2012-12-19 17:18:38 |
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To: 52/F It is possible that loans of HK banking systems > deposits of HK banking systems. Pls refer to the below link from HKMA: HKMA Monthly Statistics - Nov 1997 http://www.hkma.gov.hk/eng/key-information/press-releases/1997/971230.shtml#annex Nov 1997 Per this link, deposits of HK banking systems = HK$2,658,262 million Loans of HK banking systems = HK$4,185,392 million One of the reasons for this observation is that banks may borrow money from other hk / foreign banks and then lends the $$ to local borrowers. So the figures quoted by me is correct. |
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54. 亮劍 2012-12-19 17:59:37 |
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31樓，我俾足成日你搵料，你話人大話精，咁你又係乜? 我已經搵倒O8年底有熱錢進入香港銀行體系，証明七下七下嗰個係你呀！ 你連熱錢及QE有乜分別也唔知，就走出來講嘢屈人，歪理當真理!你唔識就讀書先，再唔好知少少，辦代表! |
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55. 亮劍 2012-12-19 18:04:38 |
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31樓，我俾足成日你搵料，你話人大話精，咁你又係乜? 我已經搵倒O8年底有熱錢進入香港銀行體系，証明七下七下嗰個係你呀！ 你連熱錢及QE有乜分別也唔知，就走出來講嘢屈人，歪理當真理!你唔識就讀書先，再唔好知少少，辦代表! |
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56. Peter Paker 2012-12-19 21:56:49 |
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to: 52/F Loans from banks can be generated banks' retained earnings. Retained earning not = deposits. it is possible that loan > deposit during 1997 |
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