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1. 未來樓市玩有上有落遊戲 2012-12-11 17:39:12 |
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未來樓市玩有上有落遊戲??? 
陳德霖擔心，量化寬鬆會擾亂減債過程，或令資產價格先大幅上揚，但如果實體經濟最終無好轉，與此同時通脹隨資產價格而上升，央行有可能要退市和加息，資產價格或會大幅下滑和持續波動。故此他認為，現時經濟環境不穩定，必須提高風險意識。 |
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2. 走火入魔大話精 2012-12-11 17:39:22 |
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老婆問：「老公，到底你有無去滾？」
老公回答：「絶對沒有！」
老公心想：「我的回應只是指，和老婆一起的時候沒有滾，所以我沒有誠信問題。」 |
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4. 陶冬：樓市三年後跌五成 2012-12-11 17:59:04 |
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超級淡友、大摩前董事總經理謝國忠終於有知己。瑞士亞洲區首席經濟分析師陶冬今天在上海出席會議時表示，今年人民銀行下調利率和存款準備金率，市場對房地產重拾信心，預計未來12至18個月，內地房地產市場將有一波小陽春，價格也會有所上升，政府並不會加大打擊力度，因為這是重要的支柱產業。
不過他指出，預計未來三至五年，中國房地產價格跌幅超過50%，主要有三大原因。第一即中國現時過剩的流動性減少，第二隨著外貿順差減少，外匯墊款也隨之減少，以及第三美國退出量化寬鬆。他稱近十年來中國房地產價格持續攀升，很大程度上是建立在流動性過剩的條件上。 |
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5. 陶冬此人袛是小人物 2012-12-11 18:04:10 |
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陶冬此人袛是小人物,不可作準........... |
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6. 陳家強 2012-12-11 18:14:10 |
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博士問：「你為何叫人買股票？」
陳家強：「我沒有叫人買股票。」
陳家強心想：「我的回應是指，在晚上睡覺時沒有叫人買股票，所以我無講大話。」 |
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7. 回2樓 2012-12-11 18:16:32 |
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8. Peter Paker 2012-12-11 18:19:26 |
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Enclosed please find the inflation rate of U.S. |
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9. 調理農務蘭花系 2012-12-11 18:22:00 |
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10. 80後銀行從業員 2012-12-11 19:33:05 |
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陳總是在昨天香港經濟峰會2013說的這番話，小弟也在其中出席，原文頗長，大意節錄如下：
1）歐美等先進國家在未來一段長時間內仍需去槓桿化，另一潛在深海炸彈是日本，債務佔GDP 200%，衰退的機會很大。中國則面對經濟轉型，以往由出口，大宗商品，基建和房地產等推動的信貸增長不能持續。外圍基本經濟面不樂觀。
2）各先進經濟體以人為QE壓低長息刺激信貸，雖在短期內改善信心但中長期來說並不會對經濟總需求量有刺激作用。而當這些資金並未有效投入實體經濟的話，經濟產出量將不能支持日益上升的債務，與去槓桿化背道而馳。
3）資產價格何去何從？他說沒水晶球不知道。然而他肯定資產價格波幅會很大。（我分析是若現在是高位那麼波幅增大代表下行機會高）
陳總並無明言對樓市看法，但明顯感覺到其悲觀程度，更在梁兆基之上 |
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11. 八萬五 2012-12-11 19:50:34 |
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陳德霖又再語無論次, 佢有何資格對QE説三道四 , 你只是香港一個小小資格都沒有的財金官員, 請不要再丟香港人面.
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12. 八萬五 2012-12-11 19:50:34 |
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陳德霖又再語無論次, 佢有何資格對QE説三道四 , 你只是香港一個小小資格都沒有的財金官員, 請不要再丟香港人面.
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13. 上善若水 2012-12-12 00:30:16 |
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10樓80後銀行師兄： 我有些意見： 1）量化寬鬆就是為了在去杠杆化的過程中避免銀根收縮，避免衰退（以貨幣衡量），也就是一旦發現有衰退的跡象，將繼續量化寬鬆，一直到去杠杆化的過程完成。那麼以貨幣衡量，就沒有衰退這回事了，是否可以這樣理解？ 2）對日本債務危機，我認為並不可怕。因為日本債務比例雖然高，但幾乎沒有外債，也就是不怕外國逼倉，情況與歐豬完全不同，目前日本國民視買國債是儲蓄的一種形式。之後兩年將是日本國債到期的高峰期，政府還債、還息的金額頗大，不過到期的債和息所產生的錢，還是去到日本國民手中，或會繼續買債，或會轉化成其他投資形式，或會變成消費。可否這樣理解呢？ |
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14. 樓價如何跌好呢 2012-12-12 10:42:06 |
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港元強勢之下銀行結餘破2200億樓價如何跌好呢???
(星島日報報道)資金自10月20日起持續流入本港，港元強勢之下，截至昨日為止，金管局已20度入市，昨日更兩度出手，向市場沽出逾120億港元，是自10月以來，單日注入銀行體系涉及金額最多的一次。 港匯近日持續強勢，昨日全日都在7.7500至7.7501徘徊，一路走強，叫價繼續貼近強方兌換保證水平，不時更觸及兌換上限，但並無穿7.7500。金管局昨日下午兩度入市，先在本港市場沽出62億港元，其後又在歐洲時段沽出58.13億港元，一日共注資約120.13億港元，為自10月20日入市以來，單日注資金額最多的一次。截至昨日20度入市，累積向市場注入約716.97億港元，令本周四銀行體系總結餘將增至2203.41億港元。金管局入市後，港元仍走強，在7.7500至7.7501間波動，於昨晚9時半升至7.7498，10時左右叫價7.7501。 銀行結餘破2200億 |
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15. 冷眼 2012-12-12 11:19:00 |
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今日拿頭條日報，封面為中銀樓按廣告，睇來水浸嚴重，資金找出路，樓價點跌？ |
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16. 肥師奶 2012-12-12 11:43:43 |
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讀小學時候, 有位我好尊敬的卜卜齋 趙冠珊老師,叫我們做4字成語, 當中有"拾室九空". 當時不以為是, 但日後聽有一些早期由大陸落香港的師奶講, 剛來時, 香港真有許多樓是被人掉空無人住.....可今天樓價癲狂, 弄到人心惶惶. 剛讀完; 未讀完書的年輕人錢都未賺已叫嚷; 抱怨; 如何如何買不起樓, 人生難道真是生與死而已, ..真是魔考年代!. 今天量化寬鬆, 即如魔鬼在攪風攪雨誘惑人心, 所以順者昌,逆者苦哈哈.. 守德行的人應儘可能以不變應萬變, 緊守自己的岡位, 是你的終歸是你的, 不要起哄助長波瀾, 波浪自然興不長久...終歸如泡影. 了無痕! 因天地不是不仁, 不是以萬物為芻狗, 6道輪迴, 公平起見, 祂不會出來勸說或提示, 而是由得我們自己親自去決擇做什麼, 適隨尊便,... 至於歸邊撲去魔鬼哪邊, 自有天收, 無得留低! |
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17. 80後銀行從業員 2012-12-12 11:47:12 |
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上善兄： 這個問題我也沒有答案。引述陳總的話，目前這個環球金融局面是前所未見，無跡可尋。但量化寬鬆拖慢了去槓桿化的進程，這個問題一曰未解決，經濟基本面難以向好。以往歐美曰等國的依賴國家舉債刺激將到達臨界點。 |
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18. 多謝百搭肥師奶 2012-12-12 12:12:44 |
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 多謝百搭肥師奶 |
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19. 令股民無所適從 2012-12-12 12:37:26 |
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回應: 此類價值觀...... 4. 陶冬：樓市三年後跌五 超級淡友、大摩前董事總經理謝國忠終於有知己。瑞士亞洲區首席經濟分析師陶冬......... 股市大奸友論述:令股民無所適從...........比比皆是....... 摩通指出，中海油(00883.HK)收購尼克森的消息自7月宣布，以每股收購價27.5加元，共151億美元成交，溢價意味成功收購的可能性很大，故該行預期當中海油以該作價收購尼克森後，市場反應不大，維持「減持」評級，目標價13元。
《大行報告》高盛重申確信買入中銀(02388.HK)看30元
加上料中銀長遠而言，可受惠於內地漸開放的資本帳，因此，重申「買入」評級，目標價為30元，股價潛在24%升幅。
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20. 亮劍 2012-12-12 13:06:57 |
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80後銀行從業員--陳總並無明言對樓市看法，但明顯感覺到其悲觀程度，就係屁股決定腦袋最佳例子，他可以點講，唔通佢可以講出殘酷嘅現實嗎？ 我在這一年多，都有定期上銀行估價網，查看五六個樓宇嘅最新銀行估價，現實係每次都多一兩萬，我重申強調係每次，包括最近呢一個月！ 我好懷疑現在香港整體業主嘅負債水平，樓按餘額佔資產比率，每月供款佔入息比率，每月樓按利息支出，失業及空置率等，敢誇低到無人有，真係認咗第三，都無乜人認阿一阿二。杰！ 陳總做得主席呢個位，以上總總數據他點會唔知、唔了解？他每次公開談論樓市都要被迫講大話，真係好可憐！ |
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21. 解讀僭建 2012-12-12 13:51:09 |
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安德海語錄：『我並唔係什麼正人君子‧‧‧』 |
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22. 80後銀行從業員 2012-12-12 15:16:17 |
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亮劍兄: 非也, 正是數據多才令他覺得不安. 現實是銀行按揭貸款不斷上揚, 之前我已有引述金管局數據給大家看. 當然你可以理解為物業升值了時, 不論新做或加按變現者不少, 而這也是銀行主要業務之一. 可能閣下很守財務紀律, 理財能力也很強. 但有很大部份人仍是借到盡買樓, 而陳總的意思是當市場逆轉時, 對整體樓市衝擊會很大. 這是一個有前提的結論, 如果說息口永遠維持現水平, 或者香港經濟增長迅速, 市民收入大幅提高, 那麼高樓價便可持續. |
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23. 亮劍 2012-12-12 16:35:01 |
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80後銀行從業員--- 以下呢段嘢係一位師兄寫嘅，咁同你所講有否矛盾？ 借貸情況 , 可以從香港整體經濟的借貸情況、樓市的借貸情況及政府政策去分析。 香港整體經濟借貸情況 Diagram 1 列出由1997年4月至2010年4月於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款。從Diagram 1 可以知道 , 於1997年中 , 於香港銀行體系內所有貨幣之存款及貸款大約分別為 HK$28,000億及HK$43,000億 , 當時香港超借HK$15,000億。 97年HK GDP約為 HK$12,000億。 隨著97金融風暴爆發 , 香港人持續減債 , 至1999年 , 總存款及總貸款便相等。隨後 , 總存款與總貸款的差距日漸擴大 , 至2010年4月 , 淨存款 (i.e. 總存款 - 總貸款) 約為HK$35,000億 , 如我沒有記錯 , 2010年HK GDP 為HK$18,000億 , 香港淨存款約自身GDP的兩倍 , 這顕示香港本身其實是非常富有 , 香港人係借貸方面是非常保守、謹慎 , 從整體經濟來看 , 香港本身不但完全沒有過渡借貸的情況 , 同時亦有很大可舉債投資的空間。 Diagram 1 (Extracted from Phemey Poon's powerpoint) 此外 , 根據 “香港金融管理局季報2012年6月 - 銀行業概況” p.3圖6 (以下的 hyperlink) , 零售銀行貸存比率約55% - 56% , 與1997年高峰時 , 有關貸存比率曾達到150% - 160% , 相比之下 , 今天貸存比率、銀行狀況相當健康 , 香港經濟本身完全沒有過渡借貸的情況。 http://www.hkma.gov.hk/media/chi/publications-and-research/quarterly-bulletin/qb201206/ra2.pdf Diagram 2有兩個圖表 , 下方的圖表列出香港銀行體系內淨存款的情況 (i.e. 藍色 Area Chart), 與 Diagram 1表達相同的信息 , 但 cover period 擴至2012年1月。從2010年起至2011年末 , 有關淨存款有一定程度的減少。我相信淨存款減少 , 主要原因相信與當時人民銀行收緊內地信貸 , 再加上港元比人民幣低息及人民幣當時持續升值 , 很多國內公司積極向香港銀行借入港元 , 並把港元結匯至內地 (for arbitrage and / or financing their own operations)。 Diagram 2 (Extracted from 王震宇's 信報 presentation) 香港樓市借貸情況 根據 ”香港人口普查2011 - 簡要報告”page 77 , 香港有60.1%的自置物業是沒有按揭貸款 , 相比2001年及2006年 , 沒有按揭的自置物業比率分別為48.5%及52.2% (for details, please refer to Diagram 2a)；從2006年至2011年的過去5年內 , 相關比率急速上升7.9%至60.1% , 雖然期間的按揭利率大多處於下降楷段 , 香港人仍反而加快還款步伐 , 反映香港人對借貸十分審慎 , 由於沒有欠債 , 他們有條件更換更好的居住環境。 http://www.census2011.gov.hk/pdf/summary-results.pdf Diagram 2a (Extracted from 明報 and 2011 人口普查) 此外 , Diagram 2 上方的 line chart , 黑色線 line chart (refer to 左手邊的 vertical axis) 顯示新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio , 亦反映買家買樓時支付首期的比例。2011年末的 loan-to-value ratio 為 53% , 港人現時買樓 , 能支付樓價47%做首期 , 新做按揭成數亦只是53% , 當中還不包括“現兜兜一炮過”的買樓交易。即是現在港人買樓可以支付 47% 首期，反映現在買家“好有錢”，沒有過度借貸，底子好厚；另一方面，樓價要跌多過 47%，先開始有負資產壓力 , 並無重大劈價壓力。有關新批住宅按揭時的 loan-to-value ratio 由2009年中高位的66% , 不斷下跌至2012年的55% , 期間樓價雖然上升 , 但買家反能拿出更高的首期比例。香港有6成自置物業是沒有按揭貸款 , 而其餘4成有按揭貸款的物業 , 借款時的貸款比例只佔樓價一半 , 單憑借貸因素去看，香港樓市是非常健康，不過這並不是普通市民能接受的事實。 根據金融管理局的2012年6月住宅按揭統計調查結果 , 新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio 為 54.7%。拖欠比率 (3個月) 長期維持0.01%的極低水平，從數字反映，按揭貸款人的還款質素不俗。事實上，置業人士除了要有充足的首期，亦需要通過多重關卡，包括授權銀行查閱正面按揭信貸資料及進行壓力測試。前者確保置業人士擁有良好的信貸紀錄，減低撇帳風險，而後者則確保息口未來上升2厘，置業人士仍然有足夠的還款能力。 http://www.hkma.gov.hk/media/chi/doc/key-information/press-release/2012/20120727c4a1.pdf 政府政策如何影響借貸 由於政府非常擔心樓市泡沫爆破風險，較早前 (i.e. 截至2011年6月) 金管局已制定一些措施 , 以保障銀行及按揭貸款人的財務安全 : l 限制中 / 高價樓自住按揭成數的的措施 (詳情可參閱 Diagram 3) ; l 投資收租物業只借5成 ; l 正面按揭信貸資料庫核對借款人目前信貸狀況 , 確認新按揭貸款人沒有過渡借貸 ; l 新按揭貸款人要進行+ 2厘壓力測試 (加兩厘後 , 按揭供款不得超過收入6成) 等 以上措施變相令到只有強者才可以入場 , 如業主(包括投資者及自住人士)實力強的話 , 他們能承受樓價波動及抗逆的能力會比較高 , 不會輕易劈價求售。同時 , 再加上1 - 2厘低按揭利率環境 , 3 - 4厘租金回報 / 支出等情況 , 持貨成本亦低 , 樓市很難有下調空間。其中有一個現象可証明上述看法 , 2012年3至6月，樓價上升，平均每月土地註冊處的買賣登記有11,226宗；2011年9月至2012年2月，樓價下跌，市場的交投只有5,752宗 (詳情可參閱 Diagram 4)。反映跌的時候更沒有業主肯賣，反而升的時候尚有較多的買家肯追價。 Diagram 3 Diagram 4 (Extracted from Centaline) |
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24. 肥師奶 2012-12-12 17:06:32 |
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何苦要為波瀾添解說? 難道你們還不知一切都是局, 半點不由人... 肥師奶本非高人, 但看你們便頓成高人, 也不得不多開口. 真是有點欲罷不能, 越說越想說. 看來癮頭都不光限於財色名食睡, 也難怪越有錢的人越想更多的金錢. 肥師之所以挑此地盤講東講西,因祇有身有閑錢才有閒情看財經, 故好希望在此跟這一些有福又不知人生為何的人聊聊.. 你們可知道世間的窮人通常是由天道同畜牲道都來. 天人視錢財如糞土, 故不重營謀, 而畜牲道來都是情執比較重迷得深的眾生, 如踎監踎得耐, 眾叛親離, 舉目無親, 又無一技之材, 能維生靠的是祇有天賦身體, 勞動,手作工藝而已, 故要賺錢的能力有限. 而今生有福兼有財富的人, 都是中等不過不失, 升不到仙班又未被跌失人身, 所以才那麼熟練懂得營謀, 屯積財富. 世上無新事, 生死一如讀數 (答案早有) 過程才重要. 數理, 數理, 學道理而已 ,科學家不是說一切從大爆來嗎, 如此不是可証明一切(6道)眾生都是同體同源, 何不慈悲喜捨. 在過程中修靈性, 為來世添資糧. 為至親添福報, 為世間添溫暖留典範 ! |
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25. Peter Paker 2012-12-12 17:13:03 |
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To: 22/F
樓市分析 2 - 中、短期內香港利率有否大幅向上調整的可能？2012年8月25日上午11:48公開累積瀏覽 1321 很多人正在談論現在的高樓價主要是由低利息環境所致 , 他們萬一利率掉頭回升 , 樓價有很大的下調壓力。但至於利率何時回升 , 他們從來卻未能告之 , 現在已處於近乎零利率的環境 , 總之 ,利率將來一定會加。根據財爺於2010年3月公佈財政預算案時 , 已開始提醒置業人士小心加息。但很遺憾 , 如果一般市民相信財爺的加息言論而沒有買樓、甚至賣樓的話 , 他們己錯過了一個樓市大升浪。因此 ,我想藉此機會同大家探討中、短期內香港利率有否大幅向上調整的可能？ 探討於中、期短內香港利率有否大幅向上調整的可能 要決定香港有沒有加息的可能 , 基本上要睇美國的經濟情況 , 美國經濟好 , 有通脹壓力 , 聯儲局就會加息 ; 經濟差 , 要減息或者維持抵息環境。其實係聯繫匯率制度下 , 香港基本等同放棄自我制定金融政策的權利。所以要看香港的利率走向 , 一定要睇美國經濟 , 應該都無人有異議。 開始前 , 我想強調我並不是專業的分析師 , 只不過閑時比報喜愛閱讀一些財經、經濟書籍、報章、雜誌 , 以及比較喜歡聽 seminar , 我的看法可能受這些書籍及講者影響 , 因此 , 我建議大家要小心分析我寫的內容 , 當中亦可能會有錯漏。 美國經濟差 , 聯儲局之前議息時已宣佈維持超低利率狀況最少至2014年年末 , 很多人都知道 ,所以我不會在此再 further elaborate。同時 , 近年經濟相對蓬勃的新興國家 (包括中國、印度、巴西等) 於早前相繼宣佈減息 , 已開始了減息週期。基本上 , 如果有人講香港年半內會加息 , 基本上大可以不理他。 至於美國利率走向須睇3個大基本因素 , 順序排列如下 : a) 美國就業情況、b) 美國樓市 及 c) 美國 CPI、通脹。我会逐一闡述我的睇法： 美國就業情況 Diagram 1展示由2008年起美國非農業職位累積削減的數字。黑色實線顕示由2008年金融海嘯至2011年末, 美國實際合共損失約 1,300 – 1,400萬份職位。 為要恢復於金融海嘯中所失去的職位 , 紅色虛線、綠色虛線及灰色虛線用來推斷在不同的職位增長速度下 , 所需要的復原時間。 Diagram 1
(Extracted from 王震宇’s 信報 presentation) 紅色虛線 于2000年代內 , 最高的單月非農業職位增長為472,000 份。如果美國的非農業職位 , 若每一個月都能以此速度增長 , 美国只需 2 - 3年就能恢愎金融海嘯中所失去的職位。 綠色虛線 于1990年代內 , 最高的非農業職位增長年份為1994年 , 平均每月非農業職位增長為321,000份。如果美國的非農業職位 , 若每一個月都能以此速度增長 , 美国則需 4 - 5年就能恢愎金融海嘯中所失去的職位。 灰色虛線 于2000年代內 , 最高的非農業職位增長年份為2005年 , 平均每月非農業職位增長為208,000份。如果美國的非農業職位 , 若每一個月都能以此速度增長 , 美国只需 6 - 7年就能恢愎金融海嘯中所失去的職位。 Diagram 2 顯示由2010年1月至2012年7月的實際每月非農業職位增長數字 , 過去兩年多 , 有关職位增長比較反覆、緩慢 , 平均約10 - 15萬份之間 (只能肉眼觀察所得 , 真係搵唔到1個表可列出每月增長數字 , 除非俾錢買)。以此推斷 , 美国要恢愎金融海嘯中所失去的職位 , 需時可能比Diagram 1预計的時間還要長。 Diagram 2
http://www.tradingeconomics.com/united-states/non-farm-payrolls
美國樓市情況 至于美國樓市的討論範圍廣闊 , 所以我想講一講比較重要的論點。 首先 , Diagram 3 為 S&P / Case-SHiller National Home Price Index由1987年至 2012年的趨勢圖 , 此為美國住宅房價的價格指數 , 與中原 CCL相似。如觀察此index的長期趨勢 , 相信閣下都好難接受美國房價 / 樓市可於短期內扭轉跌勢 (未來2 - 3年內) 。 Diagram 3
For the S&P / Case-SHiller National Home Price Index, please click to the below link at Wikipedia. http://en.wikipedia.org/wiki/File:Case-Shiller_index.png
其次 , 我想討論美國樓市的潛在供應 , 美国住宅存貨有兩個 sources : (1) 現存新住宅存貨 及 (2)由銀主盤形成的影子存貨。根据 Diagram 4 , 現存住宅存貨(橙色的 area chart) 相等於10月的需求量 , 表面去看 , 此存量算是比較健康。但是 , 由於美國房價持續下滑 , 銀主盤數量持續上升 ,現有由銀主盤的影子存貨 (藍色的area chart) 及存住宅存貨(橙色的 area chart) 加起來 , 相當於60個月的需求量。由於存貨量大 , 上述存貨很難于短、中期內被完全吸收 ,美國樓市、樓價根本目升的可能。 Diagram 4
(Extracted from 王震宇’s 信報 presentation)
美國人買樓，不需要為樓價貶值負責，當物業資不抵債時，只要把鎖匙寄回給銀行便可，法律保障债仔令到銀行不可向债仔追收尾数 , 導致銀行損失好似無底深潭 , 由于銀行不能得到保障 , 銀行之後再不敢向債仔借錢買樓、放貸 , 銀行變相失去其中介角色 , 尤其经濟爆破後有大量不良资产, 好似欧、美、日的銀行慢慢變成彊屍銀行 (zombie bankshttp://www.investopedia.com/terms/z/zombie-bank.asp#axzz24TWFbSIu ) , 於這種情況下 , 銀行變成喪屍、不放貸 , 樓市如何得以改善。反之 , 香港業主就下同 , 業主要為物業的債務負責。就這樣，樓市不會波動太大，物業市場慢慢地就會平靜下來。香港負资产高峰時約有10萬個 , 由於業主要 “上身” , 以及銀行容許负资产业主慢慢還款 , 最終香港都能解決負资产問題 , 楼市亦能從 SARS後復甦過來。而美國人亦不是天生賴債的人，但如果法律容許他們這樣做，就算在香港，一樣會有很多人將鎖匙交回銀行便算了，問題將會愈攪愈大。所以，要解決樓市問題，首先是要業主負責，一份有個人擔保的按揭，其實是一個好方法。 美國通脹 Diagram 5 為美国由2010年1月至2012年的通脹率 (i.e. annual change in CPI) , 美國通脹率於2011年9月見頂後持續回落 , 相信美國通脹壓力並不嚴重 , 有空間透過貨幣政策去刺激經济。不過 , 有一點要提醒大家 , 近期受到旱災影響 , 由於美国、巴西、俄羅斯等地区的玉米、小麥、大豆等减产 , 造成国際玉米、小麥、大豆價格自2012年6月起上升30 – 50%。這会否对將來通脹構成很大壓力 (一次性或有延續性的 CPI 增長) 仍是未知之數。不過 , 美国以目前經濟狀況 , 就算有食品價格有壓力 , 都没有加息的本錢。 Diagram 5
http://www.tradingeconomics.com/united-states/inflation-cpi 綜合美国的就业情況、樓市及通脹 , 美國于中、短期內根本沒有加息的可能。于聯系汇率制度下 , 香港必須跟隨美國的利率政策 , 因此香港中、短期內沒有加息的可能 , 下次曾俊华提醒小心加息時 , 務必小心考慮、分析。 |
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26. 亮劍 2012-12-12 17:41:28 |
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Peter 兄，您第三及第四篇文章呢？我引頸以待! |
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27. 亮劍 2012-12-12 18:00:08 |
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8O後兄，講到借盡買樓，我細佬嘅個案可攞出來硏究，年幾兩年前，他以月薪7O多倍嘅薪金，買入一層大西北洋房，佢仲做足七成H按，年期三拾年，我非常奇怪咁問佢，你有一半現金做首期，而月供只佔入息兩成樓下，點解唔俾多啲首期，年期做短啲? 佢話我揸住百幾個唔識買人仔同領會?每月供完樓有淨就加碼，親生仔不如近身錢，等第日低息不再，我就立即一炮過還佢百幾弍百都未遲，我呢次深深體會到我細佬真正大個咗!
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28. 路人 2012-12-12 18:03:50 |
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有興趣想知道美國那些銀主盤業主交還樓宇之後，是否以後在公園紥營？ |
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29. Peter Paker 2012-12-12 18:19:05 |
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亮剑兄
I just got married and went to Hokkaido for 2 weeks. Very busy over past few months
I am writing the 3rd article about affordability. Just completed 40 - 50%. Compared with the 1st and 2nd article, the 3rd article has some weak points due to lack of sufficient figures. Also, some information are already known by you. Maybe, it does not bring about any new points to you.
The 4th article, I want to discuss about vacancy rates. But I want to write it after the issuance of 差响物業估价处香港物業報告2013 in Feb - Mar 2013. |
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30. 投資非住宅物業容易吃虧 2012-12-12 18:36:38 |
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車位投資近來已降溫，某報更報導有沙田大型屋苑車位的租金跌到幾百元一個月，資深投資者湯文亮先生連環撰文講述箇中道理：發展商要賣車位，為甚麼不直接賣給小業主，而要透過經紀賣給街外人呢？據知某大地產集團所拆售的車位，其實已在屋苑推售多年都未能賣清，今次能一口氣賣數百，真的是時勢造英雄，一將功成。 物業投資最忌是吃資訊不平衡的虧，即俗語所謂「你在明，人在暗」，比如車位市場，大業主及其管理公司出租多年，掌握真實的供求情況，甚至居住在屋苑的小業主，所得到的資訊一定比一般買家多。大業主放售車位，而小業主不去買，還不是說明了關鍵所在？ 作者 脫苦海 | 趣遊樓市 |
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31. 亮劍 2012-12-12 19:54:57 |
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Peter 兄，您所引述那幾位仁兄嘅言論，除咗你朋友外，我絕大部份都拜讀過，但點解我都希望你用自己支筆寫作呢?這是因為你可以用深入淺出嘅文字，將那些資料去蕪存菁，這是很值得我這口水佬多多學習的地方。 我呢排希望催眠自己，嗰樓市應該跌少少當俾面，但越睇越驚，美日中歐不停增加貨幣供應，點攪? 現在呢個巿真正是一個升到你唔信，再升到你迷信嘅局，到第時泡沫爆破嗰陣，都唔知要死幾多人才可收科，天祐港人! |
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32. 乜博士 2012-12-12 20:03:34 |
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如何解讀某博士日日喺自已個網站度唱好個樓市，是否想市民高追接火棒？ |
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33. 80後銀行從業員 2012-12-12 20:18:35 |
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亮劍兄：
我剛才用匯豐網站估價，跌了67萬呢！ |
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34. PETER 2012-12-12 20:23:27 |
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亮劍 兄，您所引述那幾位炒家嘅言論，除咗你朋友外，我絕大部份都冇拜讀過，但點解我都希望你用自己支筆老作呢? 這是因為你可以用近乎白x嘅文字，將那些虛構資料去蕪存菁，這是很值得我這口水佬炒家多多學習的地方。
我呢排希望催眠自己，嗰樓市應該跌三成當俾面，但越睇越驚，美日歐經濟沒有起色，將拖累全球經濟，點攪?
現在呢個巿真正是一個泡沫市，爆破起上來跌到你唔信，現時重有些迷信樓市只升不跌嘅人，到第時泡沫爆破嗰陣，都唔知要死幾多人才可收科，天祐港人! |
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35. 亮劍 2012-12-12 20:33:02 |
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8O後銀行從業員兄，我用5個西半山同一個港島東嘅物業上匯豐，恆生及中銀估量，近呢一個月真係無回仲有升，香討就有人討論緊近來銀行估價問題，你可入去睇睇。 老實講我好希望嗰巿回少少當幫忙，否則CY落唔倒台之下，佢自斷經脈玩殘香港經濟都敢死！ |
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36. 炒家 2012-12-12 20:33:05 |
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小市民：「你為何叫人高追接火棒？」
炒家：「我沒有叫人高追接火棒。」
炒家心想：「我的回應是指，在晚上睡覺時沒有叫人高追接火棒，所以我無講大話。」 |
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37. 亮劍 2012-12-12 21:14:51 |
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8O後師兄⋯ 香港測量C估價，係以估值單位方圓一公里 |
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38. 亮劍 2012-12-12 21:22:35 |
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或鄉郊1.5公里所有物業加權平均計算基準，再因應估算物業其客觀因素例如座向，高低，樓齡等增減，所以會做成有衰齊齊衰，有升齊齊升之現象。 如我估計無錯，你層樓附近應有好多同胞及公司持有嘅物業，呢輪你要坐一陣先。 |
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39. 80後銀行從業員 2012-12-12 21:58:38 |
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我感覺中銀估值比較進取，不過我的物業自用就不去管他了。期望低息期內還清按揭吧。
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40. PETER PAKER 2012-12-13 09:45:52 |
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To: 31. 亮劍 歷史話给我知 , 當泡沫开始成型後 , 基本上冇办法阻止泡沫澎漲 , 厘個係人的心理问题 , 因為當绝大部人相信会继續升的時候 , 你同佢点講都聽唔入耳 , 這個经验万試万靈 , 冇一次例外 o 今天香港仍有好多人 (我估40 - 50%) 相信樓市會大跌4-5成 , 無視今天强勁的基本因素 , 以及还未去到升到你唔信的階段 o 所以 , 目前個市的方向係只會升 最终樓市係会爆破、回落 , 您个人 希望唔好好似 97 再发生 , 唔好再累死咁多人 , 這是好難 ; 我自己與您作為一個小個體 , 冇計阻止泡沫爆 破及被波及 , 我們可以做的是做好預備工夫及係爆破前撈番筆 , 就算 touch wood 失业 , 希望有多D儲備涯得过寒冬 , 然後再等机会东山再起 我相信如果我再撈多一筆 , 到爆后 , 我一定唔係最慘果個 |
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41. 聯匯禍港 2012-12-13 09:50:13 |
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今 年三月，香港大學房地產及建設系助理教授姚松炎指出，美元滙價指數與香港樓價，在統計學上的相關系數高逾八成。美元貶、物價樓價升，美元強、物價樓價弱。 一地之貨幣，其滙價貶值必推高該地物價樓價，學術上早有公論。早前更有報道指出，大家樂焗豬扒飯二○○一年賣廿九元，二○一一年賣三十六元，升價百分之二 十四。麥樂雞餐同期升近百分之六十，租金升近百分之五十，樓價升百分之一百四十多。事實擺在眼前，全港正飽受美元貶值推高物價之苦，難道金管局看不見繼績 保持聯繫滙率，香港經濟會被通脹活埋嗎？金管局不斷否認學術公論和事實，仍舊為其沽港元買美元以保聯繫滙率說項，忘卻其主要職能正是穩定港元滙價以保本港 物價穩定。金管局專才眾多，斷無可能誤以為穩定聯繫滙率便等於穩定港元滙價的。不過戀棧權位，尸位素餐，指鹿為馬，說非成是，此等專才繼續管香港，香港好 快玩完！ |
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42. 亮劍 2012-12-13 11:54:21 |
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Peter 兄---如果呢次樓市爆破， 我希望唔好再累死咁多人 ，您話這是好難，真係醍醐灌頂，這下當頭棒喝打得好 ！ 在 97 年利息處於十厘樓上，大把減息空間，每月都有可能減少少樓按供款，有走棧位俾人吊吓鹽水！ 但現在樓價咁高，息又咁低，愚見認為呢鑊快則 14 年，慢則 17 年必爆，咁到時我們面對嘅情況係按息、失業率以及空置率齊升嘅局面，如果加埋有通貨膨脹及經濟衰退，咁那一班置安心及白表「幸運兒」，就會成為拾零年前夾屋及首置資助客翻版，這要你求生不得，求死不能！ |
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43. PETER PAKER 2012-12-13 12:52:02 |
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近十幾廾年樓市爆破有幾個 characteristics: 1) 过渡借貸 (美国及 Spain 楼泡都係咁) ; 2) 個市升到所有人唔会觉得跌 , D 人纯為左 potential 升值而買 , 而发展商為左厘D假需求而不断盲目起樓 , 買楼人士及发展商無視D屋有没有实际居住需要 , 这会导致空置急升 (美国及 Spain 楼泡都係咁) 3) 经济、收入转差而無力供搂 (美国及 Spain 楼泡都係咁) , CY 以下政策正在打擊香港经济 , 未來2-3年香港應該頂得住 , 不过再3年之后 , 星洲、上海、北京、广州、台北可能走得好遠 , 香港好可能原地踏步 , 香港危矣: i) CY 禁双非 (打擊醫護界人士收入、导致本地收生不足打擊对教師需求及其收入) ; ii) 开BSD、SSD (嚴重代理、地产人士、律師、装修、搬運人士生计) , 再者这些措施减低物業流转 、2手供應, 搂价、租金應只會继续挾上、挾淡倉 iii) 打水客、禁止扩大深圳自由行 (影响零售、批发、旅遊業人士收入、生计) iv) 垃圾會政棍、政狗阻住哂 , 开拓唔到新土地 (NT 东北、填海) 起住宅 / 酒店 / 商场 / office / 公屋 , 做唔大香港個餅 , 所有租金被挾升 , 导致肥水流去別人田 , 長遠香港变成第2個东京 ; v) 阿爺唔滿意香港成日左反右反、立会进文革式批鬥、由基层政棍提出的港獨 "革命" , HK 唔聽话 , 金融中心由上海、前海牧 4) 过渡增加供应 , 領到 market 食唔哂 (HK's 85,000 policy , 97 - 03 香港每年新供应私楼平均有 23,000 - 25,000 , 试想当年冇 "o甘" 大量供应 , 当年個市应该唔會咁慘 ; 如果將來個市因嚴重供應不足而大幅挾淡倉 , CY 一定會大增供应 (雖然今天見唔到 CY 可变到D新土地出嚟) , 賣地起樓有几年時差 , D 樓起到出來经濟已经转势 , 第2個 85000 又會係经济唔妥的时空再出現 5) 5、7年后美国、欧洲真復甦 , 到的香港楼价上到天棚 , 加半厘息D人可能巳顶唔顺 通常搂泡爆破上述 5 點都會一齐发生 , 所有人都走唔切 , 一齐受波及 |
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44. 亮劍 2012-12-13 13:28:19 |
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Peter 兄---你寫出晒我心声，極之希望襯地淋睇倒！ CY 現在樓價就壓唔倒不特止，啲樓仲入曬強者手上，私樓市場將有如一些有人打庒嘅貓狗股般，價格喺好少成交之下乾升，再加埋由此所引發嘅財富效應，就会引起租金非理性地上升，引致那些唔知頭唔知路嘅盲毛入市接火棒，咁就会整到呢個大型泡沫升到你迷信先爆，最尾呢一刻會好燦爛奪目，但走唔切就會死無全屍！ |
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