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1. 亮劍 2012-12-01 11:54:44 |
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自二零零八第四季發生金融海嘯以來，香港的樓價一路上升。根據中原地產的綜合價格指標，目前的樓價距一九九七年資產泡沫爆破前的天價，彈指可破！ 小市民望樓興嘆，壓力團體和政客紛紛要求復建居屋，回歸前的故事，在今天重復上演。 理論上，長期而言短期價格將回歸至長期合理價格。但事實上，自一九九二年至九九年期間，香港地產價格大幅高於長期合理價格，在九七至九八年期間最明顯，當時的樓價高於長期合理價格近百分之三十。 亞洲金融風暴後，地產價格拾級而下，市場價格遂持續低於長期合理價格。二零零三年地產價格開始揚升，至二零零七年，地產價格始回升至超過長期合理價格。由此可見，市場價格大部分時間不是過高就是過低，而且調整須時。依以往香港樓市的價格走勢看，若非發生泡沫爆破或經濟衰退，此輪樓價升勢，很可能維持一段時間。目前是否形成樓市泡沫，或是否存在泡沫爆破的因素，乃置業者最關注的問題之一。
任何資產泡沫爆破前，市場上必有過量信貸，這會使本來用於支持生産和交易的信貸，被大量轉移至投資固定和金融資產。 資產的價值之所以飛升，乃進入投資或投機市場的資金過剩所致，而非反映其長期生産力提升， 此時資產價格往往脫離其實際生産力而火速上升，直至市場人士醒覺其值過高而引發抛售。 資產價格下跌，導致銀行信貸抵押品價值不足，銀行要求追加抵押品或催收貸款，引發企業財政危機並損害其盈利能力！ 投機者見勢色不對，急急抛售資產，觸發下一輪資產價格下跌！ 最後牽連其他企業和銀行，結果企業裁員甚至破產，導致生産收縮和經濟衰退。
然而，根據金管局的統計資料，香港金融機構歷年的平均港元貸存比率，從九七年的一倍多，下降至二零一零年五月的百分之七十左右。九七年泡沫期間，包括外幣的總貸款額多於總存款額近百分之五十；反觀目前香港所有金融機構的本外幣貸款，卻只佔不到總存款額六成。可見目前香港金融機構的信貸政策，比九七年遠為審慎。 另一方面，經歷了零八/零九年的信貸風暴後，寰球金融監管當局皆不容銀行濫借濫貸。香港金管局一向要求香港銀行厲行巴塞爾II資本協定的守則，更在九七年亞洲金融風暴後規定本地銀行只准做七成按揭。行事審慎的香港銀行因而在金融海嘯中安然無恙。從金融機構的信貸總量和放貸態度上看，在香港重現上世紀因過度信貸而發生金融災難的可能性似乎不高。
由於編制研究報告須時，金管局亦採用簡便的觀測方法，以判斷樓市是否過熱。它以六項一九九七年資產泡沫中的數據為基數，與目前的數據互相比較，再進行綜合分析。這六項數據包括：「實質物業價格」、「成交量」、「確認人交易」、「買租價差」、「收入槓杆」和「實質新造按揭」。
金管局於本年三月公佈的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》中表示，至去年年底爲止，「實質物業價格」大概是一九九七年的八成，「成交量」則大概相當於當年的六成，「新造按揭」則約是當年的七成。從市場交易的指標看，近來的樓市相當興旺，直逼九七年的泡沫時期。可是，卻不能單純以市場的交易情況判斷是否存在過熱。「確認人交易」量是表示樓市炒賣情況的指標，報告指出，零九年第四季的「確認人交易」量，遠少於九七年，甚至少於零八年第四季。另一方面，用於顯示樓市是否具有實質支持的指標——「收入槓杆」和「買租價差」，卻未及九七年的一半。如此看來，雖然樓市暢旺，但炒賣活動對比九七年未算嚴重。
可是，「收入槓杆」和「買租價差」兩項指標，卻正受目前的超低息環境所扭曲，很可能被低估。因此，金管局在報告中的結論認爲，當利息回復正常水平時，按揭供款人將可能面對較大的財政壓力。金管局作了一個壓力測試，結果發現，若利息上升一釐，假設供款年期不變，現供款人須承擔的供款額將上升9.4%；若利息上升三釐，則供款人的月供款額將上升近三成。實力有限的置業安居者，將備受壓力。因此，金管局認爲，若樓價持續上升，樓市的風險將越來越大。
這裡或許可借用股神畢菲特的智慧：若置業安居者能保持工作，就算在逆境中也不會輕易放棄，他們將堅持供款。 根據香港銀行的經驗，在九七年泡沫爆破後，縱使香港樓市出現負資產的情況，但置業者少有違約；當時在樓市抛售的多是炒家，或因經濟衰退而失去工作的業主。若依目前的確認人交易數量判斷，樓市炒風並未如九七年般旺盛。若非發生嚴重經濟衰退引發高失業率，以目前的市場炒賣的情況判斷，就算利息上升逼使部分炒家抛售離場，誘發樓價下調，其幅度該未至於金融風暴的程度。由於銀行七成按揭的政策，若樓價下跌幅度不超逾三成，銀行仍無須追加抵押品或催收按揭貸款。毫無疑問，當利息回復歷史正常水平時，置業者將同時承擔財政壓力和樓市調整壓力，但只要經濟正常運行，估計將未至於超逾其承受能力。
有云這輪樓價上揚，乃内地投資者來港置業推動需求所致。根據中原地產的統計數據，本年上半年，内地個人買家佔同期私人住宅交易登記大概百分之十一。若只計算價值一千二百萬元以上的豪宅交易，則内地買家佔同期交易量差不多四分之一。而且，中原地產的分析員只能從個人買家的姓名英文譯音識別其國内身份，若國内買家透過法人交易，則無法識別。因此，有理由相信國内買家佔本地交易量不只此數。可是，國内買家並非置業安居者，乃投資或投機者，從上述統計數據可見，他們集中在豪宅市場交易。金管局的研究報告中提到，豪宅市場的「實質物業價格」早超逾九七年的高水平，這該與國内買家推動需求有關。由此或可推論，香港的豪宅市場存在熾烈的炒賣現象，但國内投資者對大衆市場卻缺乏興趣。 倘若國内收緊信貸，這批國内投機者或許須在港抛售變現應急。若此，則豪宅市場存在較大的價格下調風險。大衆市場或受拖累，但由於炒風未烈，而且有實質居住需求支持，料想不至於發生崩潰。
金管局在研究報告中指出，長期合理地產價格（long-run equilibrium real property price）由幾個因素決定：「實質經濟增長（Real GDP per capita）」、「實質利率」、「土地供應短缺」及「通貨膨脹和成本上漲預期」。至於短期地產價格波動，除了受「實質經濟增長」、「實質利率」及「通貨膨脹和成本上漲預期」影響以外，亦受當時股市的表現和過去的物業價格升勢所影響。報告中涵蓋了自一九八六年至二零零七年之間的數據，在統計學上證明了地產價格與上述要素的關係。
綜合上述分析，金管局發現在一九八六年至一九九七年第三季之間，地產市場價格變動主要與「通貨膨脹和成本上漲預期」有關；九七年至零三年第三季的低迷時期，由於發生通縮和經濟衰退，其間的樓價較受利率變動所影響；自零三年第四季至零七年末，雖然通脹預期、利率和股市表現皆有其影響，但實質經濟復蘇乃推動樓價上升的主要力量。可見，雖然實證研究科學地證明了上述因素與樓價的關係，可是在不同經濟環境下，不同的因素卻有不同的影響力。若用於展望後市，則必須分析目前哪一個因素的作用較大，從而作出主觀判斷。
根據金管局的研究所得，自一九八六年起十多年來，短期樓市價格主要受「通貨膨脹和成本上漲預期」所推動；而近兩年來，短期樓價則主要受「實質經濟增長」和香港股票市場表現所帶動，利息下調卻非主要原因。目前，貨幣和信貸量因寰球政府和央行採取量化寬鬆政策而大增，如此將構成長期通脹預期；另一方面，中國的經濟急速發展和在華勞工的待遇轉優，將導致本地成本長期上升，此兩者皆有利短期樓價上漲。至於香港的經濟增長，主要依賴出入口貿易和本地消費，而後者是否旺盛，乃與前者關係密切。香港的出入口表現，很大程度取決海外和國内經濟發展。假設各國政府有力支持經濟不至衰退，則香港的自然經濟增長該能支持長期樓市溫和上升。從私人住宅的供應看，二零零九年的落成量創九年來新低，而施工中的單位數量也是九年以來最低。在短期供應緊絀下，樓價存在實質的上升動力。
總括而言，假設環球經濟不至發生雙底衰退，筆者預測本地樓市或因未來利率恢復正常而短暫下調，豪宅的下調幅度將比較明顯，但大衆市場的價格波幅則不至太劇烈。在其他因素不變下，樓市在調整過後仍將保持上揚的趨勢。
注一：Leung FWY, Chow KKW and Han G, “Long-term and short-term determinants of property prices in Hong Kong”, Working Paper 15/2008, Hong Kong Monetary Authority
注二：Cheung L. and C.S. Tam, “Role of Credit in Equity Market Booms and Bursts”, Working Paper 04/2009 , Hong Kong Monetary Authority
注三：上世紀八十年代，日本經濟空前繁榮，經濟強勁增長，出口旺盛。當時日本國内通脹率低至近零，失業率亦無關痛癢。日元不斷升值，央行爲了保持日本的出口競爭力，努力減息以阻慢日元的升值速度。在寬鬆的貨幣環境中，日本地產和金融資產價格火速上升，在一九八六至八七年間到達頂峰：當時東證股票價格指數在十七個月内從1040點火速上升至2220點，年升幅達71%；東京銀座區每方尺地價冠絕全球。由於地產有價，日本銀行紛紛加強對地產業放貸，亦以物業為抵押品，持續向中小型企業貸款。資產升值帶動了財富效應，刺激國内消費增長，日本企業盈利前景大好。在全國皆紙醉金迷的背景下，日本央行放寬了對銀行的監管，並容許銀行把持有的金融資產增值，計算成銀行利潤。
至一九八九年，終於發生通脹，日本央行毅然加息。一九九零年初，日本股市開始下跌。其後，經濟增長逐漸放緩。雖然央行控制住通脹，卻累及地產和其他經濟環節。後來，雖然日本央行盡力把息率降至接近零，仍無助刺激疲軟的股市和地產市場。另一方面，銀行持有的金融資產，隨股市下跌而大幅貶值；地產泡沫爆破，則使銀行持有的抵押品失去部分價值。日本央行爲了防止銀行倒閉，仍容許銀行繼續向失敗的企業放貸。此反而得不償失，滿街僵屍銀行和僵屍企業持續侵蝕銀行的資本，把信貸和流動性堵死，日本經濟活力盡失。上世紀八十年代末資產泡沫爆破後竟禍延至今。
自八十年代末，亞洲諸國承接日本，經歷約十年的高速經濟增長。當時的亞洲諸國，多採取緊盯美元的匯率政策，以刺激本國出口。經濟榮景、高速上漲的資產價格和固定匯率，鼓勵大量熱錢湧入亞洲諸國。各國銀行坐擁大量找尋投資機會的流動資金，構成極寬鬆的信貸環境，導致當時的信貸增長超過其實質經濟增長。當時亞洲諸國的資金多源自銀行貸款，而銀行貸款又多聚集於熱火朝天的房地產項目。高速信貸增長和寬鬆監管，助長了輕率和過度的借貸和投資。來去匆匆的外國短綫資金，在亞洲諸國經濟增長時火上加油，把資產價格推高至不能維持的程度，最終引發危機。
危機剛開始時，央行爲了維持固定匯率，不惜加息捍衛其貨幣。可是，其代價是加重困難中的企業的財政負擔，引發更大規模的拖欠。眼見資產價格急跌，外資信心盡失，熱錢一走了之，政府遂無法繼續保衛匯率。一九九七年，泰國央行在連番努力後，挽救泰銖匯率不果，無奈放棄緊盯美元的匯率政策，泰銖匯率隨即大瀉，觸發所有亞洲地區的貨幣（除人民幣和港元）一同大幅貶值。亞洲諸國匯價大瀉，諸國企業不但難以繼續舉債，償還其所欠外債亦有困難，部分亞洲國家因而墮入流動性不足的困境。亞洲各國（包括本港）因匯率備受衝擊而接連發生經濟危機，資產價格急瀉，一舉催毀了各國的股市和地產市場價值。當時印尼、南韓和泰國債臺高築，在信貸危機中受損最深。其後國際貨幣基金會介入，有關國家爲了維持該國的信用以符合國際緊急援助貸款的條件，遂厲行緊縮財政政策。經濟衰退時財政政策不鬆反緊，結果加劇了信貸危機對當地政治、經濟和民生的損害。
注四：Warren Buffett’s Letter to Berkshire Shareholders in 2009, p.13
注五：包括豪宅，不包括公屋、居屋和夾屋 |
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2. 向饭民说不 2012-12-01 12:44:29 |
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根本CY条废x，+下+下，决定他能否执政的其实就是中产。那些民粹，反对派，无论他点做，都会反对。他真系以为楼价跌，这批人会支持他，真系无知啦。真系唔L明，BSD只是短暂的提高了他一点点的声望。这些声望很快就会消失。 楼价跌，只会令中产加入反对他的阵营，破坏派最喜欢的就是这样的结果。 他还是要尽快的搞建设，过几年市民见到了成绩，自然会支持他。 事实上政府应该开始宣传自己的政策，不能在被毒果围住来打，想当年港英的玫瑰园计划，也是宣传的很厉害啊。想当年好多香港人都很疑惑，后来虽然被英国公司赚了一大笔，但是因为玫瑰园的成功，香港人还是乐意接受。 |
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3. 向饭民说不 2012-12-01 12:47:59 |
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事实上CY要比香港人知道，香港人要繁荣，就要开疆辟土。开发东北，融合深圳，其实都是开疆辟土的行为。 当年美国佬如果自闭，不向东扩张，又点会有今日的强盛。 破坏派那些生仔无xx的鬼佬走狗，拿着民主的面具，实际上是破坏香港。 |
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4. 亮劍 2012-12-01 13:14:06 |
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呢幾年政府想方設法打壓樓市，希望樓市迎合淡淡的期望，起先淡友握手稱讚，甚至賣埋樓等樓災，賺鑊甘！但政府使出嘅打房招式係真幫人或只是虛晃一槍，咁回帶睇睇。 1) 限制豪宅按揭成數----咁揸住幾百萬嘅人唯有炒中小型住宅囉。 2) 實施SSD --- 2手樓短炒變長揸，迫業主賺深啲：而地產商就攞出長成交期但高溢價新盤抵消限制！ 3) 將按揭保險由95變 9成---因地產商少咗啲對手，就可以任佢開價，仲借足首期俾你，而呢兩成多弍按係 P 計，收多兩厘執多劑。 4) 限尺限量---係人都知劏房呎租貴過唔少所謂豪宅，但地產商就借此原因屈機以旬價買地。 5) 白表客用綠表價買居屋---唔使三個回合，居屋綠表價變成白表價。 6) 出絕招BSD ---由有限公司持有嘅豪宅肥仔啦，連公司轉手賣貴一成仲走埋印花稅！ 7) 日日出口術話打擊私樓樓價---炒鬼靈活走位轉戰車位工商舖。 8) 威脅用勾地表起資助房屋---私樓地更缺乏，地產商舉牌支持。 9) 月入四皮都有得抽獎---中低端客仔由政府包底，咁地產商專攻高收入階層，賺得仲深！ 10) 要地產商做乜做物---市道好就正路同你嗱嗱聲做嘢去賣樓，市道唔好就做到裙拉褲甩，咁就大把理由將完工日期推遲！ |
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5. 策略 2012-12-01 14:30:46 |
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博士建議的東北策略是正路,分析有理,否則中產也會上梁山.
亮劍說穿十招的反效果,都是實情.官員不要掩耳盜鈴. 還是應还自由市場本来規律.
全世界各國都在吸人才,吸資金,唯独香港拒人,拒錢.閉关自守,将是死路1 條.
林奮強發展經濟的主張才是香港目前第一要務,房屋問題重要,但不是第1.經濟發展了,一切
都好辨.民粹和福利主義沒止境,胃口永遠填不滿.
林奮強在am730的文章(關于香港經濟和發展),有數據,有分析.身為本港居民,眼見鄰居的
飛趕,我們的政府卻隨民粹主義的指揮棒轉,置香港整體利益于無物,怎能不痛心!
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6. Don't understand 2012-12-01 14:59:02 |
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7. 我都唔明 2012-12-01 17:42:00 |
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點解叫東北策略, 唔叫西南策略? 西北策略? 唔通係射住CY開發大東北? 估得啱唔啱? |
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8. 向饭民说不 2012-12-01 18:19:15 |
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楼上，饭民班垃圾只会搞破坏。 今日我们见到了以色列人又要矿建殖民区了。但是饭民班poor guy竟要香港人困在界限街以南。真系poor guy。究竟知不知道开疆辟土。当年英国佬系香港一样系不断的开疆辟土，第一占香港，跟住占九龙，最后租新界。 |
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9. 向+下+下说不 2012-12-01 22:03:56 |
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根本向饭民说不条废x，+下+下，决定CY能否执政的其实就是中央啊+下+下。 中產几时有權啊,真系+下+下. |
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10. NKBE 2012-12-02 01:31:35 |
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呢幾年政府想方設法打壓樓市，希望樓市迎合市民的期望，起先炒家當政府冇到，甚至越炒越高，賺鑊甘！但政府使出嘅打房招式係真幫市民，咁回帶睇睇。
1) 限制豪宅按揭成數----咁揸住幾百萬嘅人唯有炒中小型住宅，結果坐艇。
2) 實施SSD --- 2手樓短炒變長揸，炒家避迫變長線投資者賺少好多：而地產商就攞出長成交期高溢價新盤，但都冇乜人買！
3) 將按揭保險由95變 9成---因地產商少咗啲對手，就以為可以任佢開價，借足首期，但又係冇乜人入市。
4) 限尺限量---，地產商賺得少，慘了。
5) 白表客用綠表價買居屋---居屋客唔洗買私樓。
6) 出絕招BSD ---立刻冇晒外地客，樓市冇成交，一潭死水！
7) 市民希望政府日日出口術打擊私樓樓價---炒家轉戰車位工商舖，話知佢，總之唔准炒私樓。
8) 威脅用勾地表起資助房屋---私樓地缺乏，但平樓多左，樓價必大跌，地產商慘了。
9) 月入四皮都有得抽獎---中低端客仔由政府包底，地產商焗攻高收入階層，賺得少好多！
10) 要地產商做乜做物---和政府對着幹必敗！ |
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11. 搬起石頭打自己的腳 2012-12-02 02:30:51 |
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搬起石頭打自己的腳:
比喻本來想害別人，結果害了自己。自食其果。
在香港經常有此類人出現,在選特首層面,以及地產博客專欄經常都會出現. 出處】：1946年: 毛澤東《關於國際新形勢對新華日報記者的談話》：“我在1938年十月的中共六屆六中全會上曾經說過：‘搬起石頭打自己的腳，這就是張伯倫政策的必然結果。’”
毛澤東的講話在文化大革命年代被尊稱為:毛主席語錄 或:最高指示. 現代年輕香港人都不會知道.日本戰敗後,日本重要的政治人物都在研究:毛澤東的論持久戰一書......
毛澤東 用:搬起石頭打自己的腳一詞形容蔣介石1946年向解放區發動內戰,後致1949年最終敗退台灣而終結......
筆者本人在意念神合上是比較傾向支持 梁振英 先生當選特首的,原因是 梁振英 先生長有一副刀劍眉眉清目秀,又有秀氣,又有殺氣,
可鎮四方牛鬼蛇神,很可惜, 梁振英 先生身邊被一部份難以駕馭局長所包圍,暗中套上圈套,
先有助選軍師暗中拋出一塊堅硬的大石頭偕建地宮,這塊偕建地宮大石頭沖擊力強大,把唐垞以及工商界的好朋友唐先生都震走,
失去預算的是:偕建地宮大石頭沖擊力強大無比,餘震把原先泥漿磚牆封好的梁垞地庫什物房也震裂了...........
後有被難以駕馭局長所包圍,暗中套上推動施政BSD，對海外人士置業抽稅是排外主義行為,是禍害香港百年基業心胸襟夾窄施政,
是引導 梁振英 走向鎖關鎖港施政開始......這一把鋒利砍殺經濟命脈的鋼刀,卻誤砍向了香港120萬作出稅務貢獻的小業主和負債納稅人.
未來走向如何???看來,袛能聽天由命了.............
我還是相信香港明天會更好多一些.............
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12. 樓價高?呸.... 2012-12-03 09:01:38 |
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反對樓價高者為何不去街市反對菜心貴,菜心比幾年前貴朋幾多倍?豬牛比幾年前貴了幾多倍?樓價岂有不升之理,升得少了. |
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13. 不如去反金價啦. 2012-12-03 09:04:50 |
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反樓價者不如去金行門口反金價.不看看金價比以前升了多少倍.白痴. |
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