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2. 拆CY豪宅起公屋!! 2012-11-29 12:27:58 |
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3. 大沈 2012-11-29 12:40:53 |
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汤先生，静，所表达的是中国文化的一个至高境界。以静制动，尤其在寒冬腊月，学学冬眠的小动物，养精蓄锐，该出手时方出手。这是一个智慧，也是对资源的合理匹配之道。要知道，如同踢足球，无谓的跑动，费体力，又费时间。在适合的位置和时间，做出有效的动作，方为高手。这需要功力积累，方能收发自如。 RAYMOND大喜，在经济如此不济的当下，也是一个以静制动的好方法。一起祝福他们。 |
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4. 新界村民 2012-11-29 12:41:13 |
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九龍塘唐英年一帶的豪宅，有邊間冇僭建丫，淺水灣、深水灣、山頂一帶，又有邊間冇僭建丫，全部罰佢地樓價100%就是了。 |
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5. 怀念曾特首 2012-11-29 12:51:33 |
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他財政預算由赤字變回藍字，並逐漸滾存有幾千億。 败家子很快就会将曾特首的藍字變回赤字。中产啊，交多D税吧。 |
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6. 湯文亮 2012-11-29 12:51:45 |
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沈兄， 我尚欠你一篇文章，題目將會是一土地，從來都是政府的大金庫。明天登出。 |
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7. 解決樓價高企的問題 2012-11-29 13:01:48 |
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要解決樓價高企的問題最重要是增加市區土地供應(尤其是港島區),只增加新界土地供應是不能解決樓價高企的問題
現時香港最缺乏的是市區土地供應(尤其是港島區),其實可以將黃竹坑,柴灣的工廠大廈改變用途,改做商埸或住宅或酒店,但議員動不動就說地產霸權,官商勾結,八十後又保育又環保,現在港島區樓價租金高企,怪誰? |
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8. 哈哈 2012-11-29 13:45:15 |
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什麼"靜觀其變"....再多幾個形容詞來作分析, 說來說去還是歸回原點, 不要阻人發財. 做生意賺錢,無可厚非. 但去到殘民自肥就不敢苟同. 衣食住行是人基本須要. 依家講既Point係話影響外來投資者, 咁係咪話比人知依家啲樓你地香港人賣唔起. 咁香港官府批地起樓為個什麼???
"靜"...哈哈....... 只是虎狼潛伏, 準備再狠狠的殺你一次..........這就是虎狼的投資.......哈哈 |
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9. 亮劍 2012-11-29 13:48:06 |
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現在私樓業主是處於有利位置，以中位數計，供款越來越少，反之私人樓租屋支出就越升越多，如果那些數年前就擁有的收租物業，分分鐘升足一個開，但支付嘅利息只係一厘，而每年放租淨回報達一成者比比皆是，收租佬每月有大額現金流入，請問有何誘因走去賣樓？ 在美歐日都強力開動印鈔機大放水未冷卻之前，全球好多地區包括星加坡、澳門、德國、加拿大、澳洲什致以色列都要推出打房政策撲樓火，因為流動性資金實在泛濫得太過份，除非 CY 夾硬整低香港 GDP 到負數，谷失業率上雙位數或將港元脫鉤玩自殘，否則港樓升硬！ 請政府將樓房政策調整，要將銀行及金融業安全放首位，而唔係在呢啲時刻仲想方設法幫人上車，去火上加油，你們要做嘅應該係取消按揭保險或改到最高只做七成，要銀行提升首期到最少一半，壓力測試要加到四 - 五厘，全面提高樓市入門門檻，以免樓市爆大鑊嗰時銀行體系遍體鱗傷。 |
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10. 解決樓價高企的方法, 但你唔會同意 2012-11-29 13:49:31 |
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解決樓價高企的方法, 只有摧毀需求. 政府每戶派樓一間. 家家有樓住. 然後禁止買樓. |
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11. Kiwi 2012-11-29 13:50:05 |
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梁振英是认又死（豪宅谁无僭建？难道要打压全部富豪吗？），不认又死，两难局！有志难伸！ |
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12. 楊衛隆﹕港樓價隨時跌一半 2012-11-29 14:26:49 |
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【明報專訊】政府於1個多月前再推出兩大辣招調控樓市，住宅成交應聲急挫，部分屋苑更不時錄得新高成交。在2007年金融海嘯以來寫了近30本評論經濟及樓市的著作、被鳳凰衛視稱為「民間經濟學家」的楊衛隆，在新作《香港樓市冰火七重天》中指出，環球經濟極其惡劣，最終必會打擊已升至極不合理水平的香港樓價。他接受本報訪問時預言，最快今年底至明年，本港樓價便會出現重大逆轉，很大機會急跌30％至50%！ 楊衛隆一向是出名的「大淡友」，他強調，本港樓市不可以單從政策面看，由於現時環球經濟充斥不明朗因素，美國國債已遠高於GDP（國內生產總值），財政懸崖急須在今年底前解決；歐債危機持續困擾市場，希臘已瀕臨破產邊緣，西班牙經濟嚴重衰退；日本亦面對經濟困局，國債高達GDP的230%，日圓近日也急挫。一旦歐、美、日三大經濟體「出事」，將直接打擊本港樓市。 樓價靠熱錢低息支撐 不會長久 楊衛隆認為，結果最快於今年底到明年揭盅，有高達九成機會，環球經濟出現「大件事」，牽連本港樓價隨時下跌30％至50%，他更直言「如果我有樓，一定賣佢。」 楊衛隆認為，政府於10月底出招，是希望盡早遏抑熾熱的樓價，令樓市出現軟陸，否則待外圍經濟發生嚴重問題，令香港樓價一下子急跌時影響會更大，所以他指今次政府出招正確，並預期在成交量減少的情下，樓價不會長久「企得穩」。 他從基本因素分析樓市，認為本港樓價近年急升的主因是外地熱錢流入及低息環境，但其實經濟增長不足時，才會奉行低息政策，反映環球經濟並不理想。他強調，「熱錢可以流入，也可以隨時流走，並非支持樓價上升的長久動力。」 「本港樓市也不能靠內地客支撐，由於內地經濟以出口為主，歐美一旦衰退，內地增長亦將放緩，到時便不會有大量熱錢湧入香港。」 住宅需求 經濟轉差可驟減 近年來本港住宅供應不足，幾乎成為社會共識，但楊衛隆卻指本港住宅已供過於求，他解釋，現時住宅空置單位多達數萬個，某些地區的豪宅空置率也高。而且房屋需求其實很有彈性，本港現時很多人同時擁有一至兩個居所，如果經濟出現問題，這些人可能搬回家居住，或幾個朋友合租單位，需求就會大大減少。 楊衛隆亦反對本港樓市是用家市場的說法，「現時樓價已升至脫離現實的水平，港人家庭入息中位數只有2萬多元，但買樓的入場費高達三四百萬元，試問多少用家負擔得起？」他又指出，「衣、食、住、行中，飯不可不吃，衣服不可不穿，但樓則不一定要買，所以經濟一旦出事，樓市便會率先受害。」 宜觀望3個月後再考慮應否入市 他提醒香港人，「不要想得樓市太穩陣，長升不跌並不可能，由於預期環球經濟問題最快年底就見到方向，有意入市的買家，應該多觀望3個月，不要盲目跟風入市，住錢睇清楚先！」 |
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13. 新知 2012-11-29 14:38:07 |
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14. 新知 2012-11-29 14:39:45 |
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RAYMOND大喜: 是網主黃生嗎？ 也借此一角敬賀之！ |
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15. 大王妹 2012-11-29 14:49:20 |
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唔好介意我批評楊衛隆!他無買過樓而去批評有樓或想買樓的人,是否有點意那過呢?我公屋出生,讀書又少,也捱過十多年負資產生活,到現在四十歲出頭也可和老公退休,都是靠買物業收租,增值!當然過程是辛苦,但不失為人生磨練,除非楊生你多錢多到無頂洗,唔靠買樓,收租又有什麼所謂呢?但我們生活在港便不同了,樓從來都要放在第一位,食和衣可以選便宜,但住一定要舒適,日子先稍為好過! |
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16. COPY 2012-11-29 15:27:04 |
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港府推出買家印花稅（BSD）等辣招剛滿月，客觀效果是遏市不遏價，其間二手交投急跌五成，但整體樓價幾乎紋風不動，只有部份屋苑輕微回軟。經紀現時已經部署天凉好過冬，留力冬眠至春節後，到時發展商開始給力推新盤，銀行又要為新一年度按揭指標搶客，再來播種收成。 其實市場不應感到意外，印花稅作為樓市降溫的手段，從來衝擊都集中在交投多於價格，與內地及新加坡的經驗如出一轍，都是一遏就水盡鵝飛，但樓價回吐的效果不明顯，影響也可能短暫，招的重量與效果之輕，往往不成正比。
全球出招 為樓市降火 從實際證據來看，加印花稅是否有效遏止樓價，仍未能蓋棺定論，不過你有你說冇用，但監管當局面對樓市勢如破竹，擔心影響經濟穩定及金融安全，硬着頭皮都要出招。我最近留意到，原來除了大家熟悉的新加坡及澳門，近期急推遏樓市措施外，世界各地同樣面對QE3之苦，也要急謀對策。
德國央行月中便討論過遏樓市措施，擬限制按揭成數。事關當地樓市因為低息及作為資金安全港，被俄羅斯資金源源流入搶樓。當地七大城市樓價去年已升9%，今年還可能升11%，當中以柏林及慕尼黑炒味最濃。有遠慮者甚至擔心，德國會發生美國80年代的儲蓄及貸款機構危機（S&L Crisis）。
同一時間，剛於7月才酌情要求按揭生意較大的銀行提升資本要求的瑞士政府，又再研究遏抑按揭增長。
剛步出金融危機的冰島，亦擔心被高樓價折騰，意圖限制資金進入樓市。
樓市炒風勁，連立立亂的以色列，亦不能倖免。當地樓價自2010年以來升近兩成，特拉維夫一個三房或四房單位，早幾個月也升至近500萬港元。高樓價引發去年多宗示威，部份居民甚至因為負擔不起而住在帳幕。鑑於當地按揭貸款大增，以色列央行月初已出手，將投資者的按揭成數限制於五成，這已經是以色列央行兩年多以來三度出招。
何時復常 要睇美國頭 香港與這些國家的共通點，都是經濟與樓市表現有脫鈎的迹象，歐洲國家的經濟固然疲不能興，就算以色列也好不了多少，所以會出現一邊減息刺激經濟、一邊出招遏樓市的怪狀。香港及新加坡的GDP也受累外貿，分別按季微升0.3%及倒退5.9%。
好明顯，這是傳統的資金市形態，亦進一步印證QE3只會谷肥資產，但對實體經體缺乏有力刺激，連泛起的財富效應也未能力挽狂瀾。今趟樓市狂潮源於低息及游資充斥，各地政府築起的城牆，頂多減少衝撞，但要炒風有明顯收斂，以及樓市回復與經濟表現相稱的健康發展，恐怕還是要睇美國頭，待其樓市及經濟的魂魄完全返齊，在此之前，大家只能頂得一陣得一陣。
丘亦生
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17. 八萬五 2012-11-29 15:39:33 |
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cy要將香港推向共產主義 , 不惜得罪香港百萬業主 . 值得 ! |
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18. 冷眼 2012-11-29 15:45:07 |
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看過楊X隆大作，雖然洋洋過千字，長篇大論，確實有些理論係有d道理，但睇完先知'又一語不驚人死不休'的口水佬！無甚參考價值！不談也罷！
話說前日與美國朋友聚餐，談及美國樓巿，才知原來政府收地租極貴，雖然總價偏平，但持物代價卻驚人，除了租遠不及香港好，利息亦接近四釐，另外再加政府收地租，差不多接近租金收入，難怪美國樓巿，每況愈下，一蹶不振！也難怪楊x隆要回港搵食！ |
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19. 9HBK 2012-11-29 18:04:35 |
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楊衛隆 is just an idiot, he keeps on saying the nonsense and stupid points. It is very annoying for reading his point of view. I just wonder why the newspaper keeps on reporting his stupid and nonsense point of view. It is no value at all! |
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20. 八萬五 2012-11-29 21:40:22 |
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行政長官梁振英表示，現時本港已發展土地只有20%，有40%土地尚未發展。他認為，香港並非缺乏土地，只是未有適當規劃，但土地運用是艱難的決定。 梁振英在總商會午宴致詞時提到，由於現時土地供應不足，政府需要管理需求，因此早前推出兩項印花稅措施。他說，有數據指20%新住宅供應被非本港居民吸納，因此有需要推出措施照顧香港市民的需要。 梁振英又提到新資本主義(共產主義)，是社會不能只追求盈利，亦要關注社會及環境。 CY做出這麼大動作， 原來只為了一小撮人不斷叫囂，要求政府壓低樓價，好讓他們上車，只為一小撮人而損害百萬業主利益，百萬業主你們同意嗎 ?
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21. hk people 2012-11-29 22:05:42 |
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楊衛隆好明顯就係象牙塔裏面既動物，紙上談兵之流，真係吾識就嚇死，識就笑死。 簡單講，拒缺乏既係 street wisdom |
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22. Ryan 2012-11-30 04:46:51 |
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楊衞隆先生都係搵食姐 佢唔發表驚天偉論邊有市場價值呢 大家可憐下佢比點空間佢生存吧 如果佢係咁了解地產的話就唔需要靠吹水搵食 一早發左達啦
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23. 陽X聾 2012-11-30 08:40:40 |
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陽X聾只活在他自己的幻想中,係30年後.....可能樓價最終會如他所願大跌,他由09年唱樓價大跌唱到而家,可能他在美國受盡歧視,想樓價大跌回流香港 |
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24. 亮劍 2012-11-30 08:56:40 |
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我睇過明報在 12 月29 日楊衞隆先生嘅簡歷，原來佢成世人都未買過樓！ 咁同一個唔識游泳嘅人，話會教識你游水一樣，同係令人噴飯！ |
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25. to 12. 楊衛隆 2012-11-30 09:21:04 |
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系列第3作，發表於2011年3月26日，主要針對某些賣樓等跌的淡友而創作的。
本人對上一篇<買樓10大誤解>，寫於2010年11月ssd之前數天，大部分論點都被SSD後的環境驗証。但時至今日，仍然有不少人對香港樓市存在極為嚴重的誤解，結果輕則貽笑大方，重則一敗塗地，晚年落得訓籠屋的悲慘下場。故今天特別歸納了幾個在Discuss常見的誤解，以正視聽！
11. 1997年泡沫爆破，所以1996年賣樓
根據差餉物業估價署資料，香港2003年再對上一個樓市低谷是1984年第3季，指數是16.7(1999年=100，並非中原指數)，而97年最高位發生於10月，指數是172.9。即是說，假如有人在84年第3季買了一個16萬7千的物業，並在1997年以172萬9千放出，他的利潤是156萬2千。
很多淡友酸友也有一個極嚴重的誤解，就是「預知」2012~2013會泡沫爆破，就預早在2011賣樓等跌。打個比喻，1996年有人預知1997年爆，先知先覺地在1996年賣樓。這些「先知」可以用高姿態話俾人聽佢一早估到樓市幾時爆，但實際上佢地既策略極為白痴，原因如下：
1996年1月的指數是105.2，即是說，如在那時賣樓，上面個案的例子可以有88萬5千的利潤，與1997年10月賣樓作比較，賺少了67萬7千。換句話說，由1984至1997這13年間，樓市有43%的利潤是集中在1996~1997這2年之內，其中25%更是高度集中於1997年的頭10個月！因此，即使先知有預知能力，卻沒有太大的賺錢能力，大部份的利潤也在最後關頭白白流走。預計下年爆但今年先賣樓，簡直不知所謂！
我們再睇睇在1996年賣樓的先知是什麼下場。1996年1月指數105.2，有個傻人唔聽先知話，在1998年7月才放，指數108，在泡沫爆破後差不多一年才放，竟然可以反勝先知！
咁究竟今次樓市幾時爆？我唔知。但我再次重申，樓市爆係因為大量業主供唔起樓要劈價賤賣，這是分析樓市的第一道重要定律。我假設聯儲局在2011年6月開始加息，再每季加半厘(極瘋狂的假設)，而香港銀行跟足，亦要2年時間才P=10厘。我就當佢2013年爆，睇完我上面的分析，各位師兄都應該明白2011~2013這3年內我們應該做什麼。2011賣樓等跌，基本上等如自殺。
12. 境外有天災人禍，香港樓價會跌
先問大家一個問題：89年64事件，對於8年後就要回歸的香港來說，算不算大事？若算，那樓價應該跌多少？1成？2成？
事實上，89年第2季指數40.8，第3季跌至39.2，只微跌了3.9%，但去到第4季，已反升至41.4，64事件令到大量香港人走資移民，對前途信心盡失，但樓市就硬過鐵，輕輕微調後就一直上升至1995年才出現一次1成以上的向下調整。
一個直接影響香港前途的重大事件，對樓市的影響力只不過是3.9%。數據就是如此。若果有人覺得香港境外死人冧樓可以震散香港樓價，他正在發綺夢。
13. 銀行減優惠 = 加息
有酒家推出1蚊一隻雞吸客，後來改為2蚊一隻雞，消費者就投訴話做乜加價100%，通脹潮又黎。如此無理取閙的消費者，就正正等於那些將「H+1.2%」稱為「加息」的人。對於供樓人士來說，加息的正確定義是P利率上調。H按由+0.7轉為+1.2，只能稱為「減優惠」，現時正在供樓的業主完全不受減優惠政策的影響，何來加息？何來週期？
實際上，銀行減H按優惠，即強烈暗示「H+x.x%」中「H」的部份在可見將來沒有可能大幅抽升至啟動P的cap位，故只好向「x.x%」的部分動腦筋。逆向思維，若銀行預計半年後同業拆息可以升至啟動cap位，那可大安旨意推出「H+0%」的超特惠plan「呃」人落搭，半年後立即啟動P的cap位賺個痛快，為何要減優惠趕客？
14. 居屋 = 用市價7折買樓
居屋實際上並不是政府「補貼」業主，而是政府和業主「合資」購買物業，業主出7成，政府出3成。表面上業主好似好著數，「7折」就可以買到樓，但問題係負責出其餘3成的那位股東很惡，不但限制業主的售樓對象，更封鎖業主一切(賣樓以外)產生利潤的可能，不可出租，即使供斷了亦不可加按。按道理來說，用7折買了樓，應可以租俾人，再將3成分給「股東」，而股份佔7成的大股東，要加按融資冇理由要得到只佔3成股份的小股東同意，但事實上居屋就是一種如此荒唐的系統。再者，買樓時就話7折，到賣樓時，補地價往往任佢up，可以去到樓價的1倍(即地價佔50%)都得。祥益的汪老闆分析得好好，不愧居屋專家之名，佢話政府起居屋，冇乜人補地價政府其實有著數，因為政府持有的3成業權隨時間升值。事實上補地價是以現市價計，很明顯政府都係咁諗。
嚷要起居屋的人，眼光短淺，只看到買居屋時所謂「折扣」，忽略了業權完整的重要性。事實上只要買遠些少、細些少或舊些少，已經可以有7折，無需和政府這個惡股東「合資」買樓。
再者，居屋是發水最勁的物業種類，沒有露台、沒有大型會所、沒有工作平台，一梯10伙以上，但實用率卻只得8成甚至7成半，那20~25%的面積去了哪裡？
因此，居屋其實對市民有百害而無一利，嚷要起居屋的人，根本唔知乜野係居屋，或者這些人的目的只不過是想增加供應，方便自己買私人樓。 |
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26. 阿土伯 2012-11-30 09:49:44 |
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香港樓市近幾年急升的原因是美國向全世界輸出通漲,即使現時與美元脫勾亦於事無補,但我很奇怪,從來很少人怪責美國政府,反而經常怪罪於香港政府,發展商,炒家,其實他們都是代罪羔羊 |
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27. Carol 2012-11-30 09:54:50 |
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從來很少人怪責美國政府!!! 因为都被苹果洗脑了！ |
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28. 亮劍 2012-11-30 10:14:35 |
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洗腦？好多人可能連點解香港會有通漲都未知呀，陰公！ 自美國取消了昔日的金本位制度之後，世界各地貨幣政策變得泛政治化，經濟好之時要印銀紙買選票，增加貨幣供應量！而經濟唔好之時更加要印多啲，以刺激一下經濟，否則現政府鐵定無得留低！ 天量資金追限量資產，請問資產持有者會點開價？ 普通市民唔識經濟 ABC 最多成世做窮人，但如果政府决策人仕唔識經濟嘅後果，係全部人俾佢害死！ |
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29. Carol 2012-11-30 10:17:11 |
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楊衛隆非常误导：。。。但楊衛隆卻指本港住宅已供過於求，他解釋，現時住宅空置單位多達數萬個，某些地區的豪宅空置率也高 。（大部分人不是要买豪宅），而且房屋需求其實很有彈性，本港現時很多人同時擁有一至兩個居所 （香港人如果同時擁有兩個单位，会出租一个） ，如果經濟出現問題，這些人可能搬回家居住，或幾個朋友合租單位，需求就會大大減少。 楊衛隆亦反對本港樓市是用家市場的說法，「現時樓價已升至脫離現實的水平，港人家庭入息中位數只有2萬多元（家庭入息只有2萬多元的不是私楼对象），但買樓的入場費高達三四百萬元，試問多少用家負擔得起？」他又指出，「衣、食、住、行中，飯不可不吃，衣服不可不穿，但樓則不一定要買，所以經濟一旦出事，樓市便會率先受害。」 实情是：很多未买过楼的所谓经济学家都死在股票市场！！！ |
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30. 哈哈 2012-11-30 10:21:57 |
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唉! 樓市是體驗人性另一學問. 樓房是用來做什麼. 人已經忘記了. 見到的不是一所房子. 是一堆銀紙. 除了一些真是為了自己有所房子住之外. 高價買入房子等發達的, 現在可以收到高租金的. 你要他們接受樓價瘋癲, 不可能了. 政府要壓抑樓價, 對他們來說一定是政府錯, 你要說樓價會懪破, 對他們來說你一定是瘋子. 對他們來說應該是還有無限上升空間.......哈哈 人性人性... |
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31. 亮劍 2012-11-30 10:34:36 |
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哈哈咁我講一個極端例子你聽，我朋友有一張 One hundred trillion dollars 即 1 之後 14 個零嘅紙幣，係發自 RESERVE BANK OF ZIMBABWE ，此張銀紙應發行幾年，當時嘅購買力應可買隻雞蛋嘅，現在就當然乜嘢都買唔倒啦！(但有收藏價值)！！！ 大家請想吓呢條經濟 ABC 問題，「肯定會有通貨膨脹來緊，肯定利息支出會細過通脹率，咁你會持有銀紙定實物」？ 我哋唔係玩嘢，唔係攪對抗，我哋只係為求自保而矣！ |
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32. 蟹民（最後召集） 2012-11-30 10:56:28 |
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33. 陽X聾 2012-11-30 13:02:43 |
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哈哈==陽X聾??? |
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34. 哈哈 2012-11-30 13:41:25 |
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什麼是對與什麼是錯呢 ? 只有的是相對的因與果． 買與賣都是隨人之心．意了之中固然高興．哈哈．重要的是當結果來的時候是意料之外，哈哈．就要想想’因’是自己種．那就不要怨了更成．～笑看人生～哈哈．
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35. （轉載）20121205 上水樓市淪陷？-楊衛隆 2012-12-07 10:57:03 |
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（轉載）20121205 上水樓市淪陷？-楊衛隆
上水樓市淪陷?
昨日看到恒指急升超過470點，應該是大戶埋位開飯，操刀狂劈淡友，有可能是大戶為新一輪股災舖路。我當然一夜無眠，研究股市形勢，怎料到，研究的時候，無意中看到上水樓市瓜直的消息。
"去年高價開售仍熱炒的上水御皇庭，入伙一年，造價愈跌愈殘，新近一宗成交造價僅137萬元，勁跌近25%，呎價低見2455元，平過同區樓齡10年以上的二手屋苑"
我說年底前樓價跌三成，想不到，一夜之間跌了兩成半! 上水新樓竟然只值137萬元!
"二手交投連使費全蝕"
嘩， 上水樓市竟然滿江紅! 我的股市研究本來已經夠驚嚇，恒指有如過山車，狂升暴跌。對我來說，昨日的香港樓市新聞比股市更加驚嚇，香港的樓市專家昨日拋頭露面，個個都話明年樓市升 幅一成，似有共識。他們更加揚言，業主惜貨，樓價企硬，沒有下跌條件，言猶在耳，上水樓市突然淪陷。
說到財經分析和研究，很多人以為是沉悶刻板的工作，對我來說，是充滿挑戰，多采多姿。財經世界是充滿奇異幻想的世界，比阿凡達更加離譜。 |
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