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1. 亮劍 2012-09-21 10:51:02 |
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反對派話樓價高，我同意！ 反對派又話要壓止樓價上升速度，我都同意！ 反對派亦話要增加土地供應，我完全同意！ 但請問啲土地喺邊度變出來？ 現在香港要增加土地供應真係好頭痕，你班友話維港唔填得！好！ ！ 但維港以外填海又唔得喎，因為你班友話要考慮會否影響中華白海豚、珊瑚礁與寄居蟹的生長，仲要顧及漁民生計呢----你講曬拒啦！ 最攞胆嘅係填海造地嘅工程費用越來越貴！ 開闢郊野公園又話減少綠化嘅面積，會打擊唔知 XX 蝴蝶、XX 青蛙嘅原居地！ 重建舊區又妨礙保育歷史文化，人民要求集體回憶！ 增加地積比率又擔心出現屏風樓，形成熱島效應！ 放寬高度限制又會破壞山脊線，處處石屎森林！ 工厦攪合法割房又話官商勾結！ 到現在政府買你班小學生怕啦，發展新界東北，又話人賣港！！ 總而言之，在新的價值理念指引下，乜都唔得、乜都唔準！ 咁在香港要找可供發展的土地，一定愈來愈難，無地啲樓起喺邊？CY 只係書記仔來咋，你估拒係神仙咩。 在供應不足的情況下，市場惟有以價高者得的方式去決定誰有資格成為新業主，樓市唔升有鬼。 或者、可能咁先係你哋呢班廢人嘅終極目標！ |
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2. 小子 2012-09-21 10:51:42 |
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湯先生, 之前你說過現在非不得已的話, 都盡量不要現在入市, 但對於我剛剛步入三十, 又剛成家不久的, 其實好迷惘. 我不是投訴樓價太高, 只係購買時機往往與人生階段不吻合, 早幾年未儲夠錢, 又無迫切獨立出黎住的需要, 就算樓價幾不合理也不會買. 現在有需要又夠首期, 而且合夫婦二人之力, 供樓絕對無問題, 但樓價是高處不勝寒之境, 如何是好? |
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3. middle middle class 2012-09-21 11:06:17 |
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absolutely agreed with 亮劍. I wonder the high property price in Hong Kong is caused by everyone of us. I doubt if we have enough place to develop sufficient property as promised by the CY administration. |
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4. 嘉湖小業主 2012-09-21 11:06:33 |
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湯博士, 2 小子, 我跟 樓上2. 小子有點相似尤疑, 但角色剛相反, 我有一物業在嘉湖山莊出租中, 現价升得令人興奮, 因此欲收回出售, 但本人仍是十分担心, 可能出售後再買不返此低价細單位, 事實上嘉湖居住環境不錯, 只是偏遠! 因看市場環境相信樓价仍向上走的機會比向下滑的機會始終較大, 究竟我應出售或是再放租: 具體資料如下: 現价出售可有 70% 利潤約 110萬, 持貨2年; 利息只是 1%(hibor+); 從新再放租: 租金有 23%升幅, 該如何決擇才好! 聲明: 本人絕不是樓价升在說風涼說, 只是真心的決擇不了! |
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5. 無銀小市民 2012-09-21 11:06:54 |
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我建議你馬上入市, 原因很簡單, 用我的情況為一個例子, 我剛結婚, 一個月前買了一個120萬葵涌唐樓, 之前我要每月付六千元租金, 現在按揭貸款只是$3000每月,節省3000元每月, 更重要的是, 我住在自己的樓. |
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7. PETER PAKER 2012-09-21 11:13:31 |
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新架坡 vs 香港房策、郊区、填海比较 新架坡於1965年獨立後 ,好多人住係衛生情況甚差的爛木屋內 , 當年星洲政府除發展經濟外 , 全力發展組屋。由於當時經濟情況及居住環境很差 , 地價十分低廉 , 很多人願意以自己間爛屋去換組屋 , 因此 , 新架坡由獨立開始 , 整個房產市場都是由政府 dominate / 完全主導, 於97年時 , 組屋曾佔 90%以上的 market share (近年已跌至 80多 % 左右)。因為新架坡盤古初開、經濟基數低、地價極低廉之時已控制樓市 , 所以新架坡政府掌控樓市的控制權一定比香港大得多。 由港英時代開始 , 港英政府一直奉行積極不幹預政策 ,都以此為基準 , 除公屋、居屋外 (130 - 140萬間屋) 外 , 樓市全由私人參建 (私宅 110萬間)。香港經歷4小龍時代、97、自由行的經濟高速增長 , 樓價番了好幾番至今天的 3 - 4萬億的高市值 , 政府今天根本冇能力有新架坡的話事權 至於係效區及填海政策方面 , 香港落後一大節 , 於2009年 , 香港有1100 sq km , 佔地分佈如下 1) 67% 的佔地為 Woodland / 效區 (其中44%為法定效野公園) 2) 2.3% 的佔地為私人住宅 , 公屋佔地1.4% , 村屋住咁少人竟佔地3.2% , 村屋好似有D失控 3) 商業用地只佔0.4%總面積 今天香港人大多說海不能填、效野公園寸土不能動 、又唔可以起屏風樓 (即起高D) , 如何能增加供應?? 今天高樓價問題某情度上是自己攞嚟 反觀 , 新架坡很多地區都是填海產生，現今仍持續填海計劃，自1950年至今已經約有20%的國土面積由填海產生，新加坡國土面積於1960年代時為581.5 sq km，現在約為704sq km，至2030年以前，可能再增加100 sq km 。新加坡約有23%的國土屬於森林或自然保護區。這可以解釋新架坡面積比香港細3成 , 人均居住面積及總寫字樓面積比香港多一倍 我覺得香港傳媒現今只把事情的最表面問題寫出來 , 不花功夫探究兩者差異背後的原因 , 香港傳媒水平十分低劣 (尤其係財經), 香港傳媒只懂以直線去看問題 , 不明白現實世界裹有好多不同技節影響事情如何發生 |
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8. PETER PAKER 2012-09-21 11:22:52 |
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If you want to know more about HK land supply, pls read the below article 2012年9月7日 王震宇 宇論 香港土地珍貴 地積比應提升 香港私人樓宇土地供應短缺，造成近年樓價高漲，但是政府卻多以「地從何來」為由，不作長線土地供應規劃，導致積疾日深。細看內裏因由，除了經濟及外來因素，不外乎三大原因：
新賣土地地積比要調升
一、 樓市供應結構推高樓價：過多公營房屋導致私樓供應缺乏，現有購買力被擠入一個人為限制的細小供應渠道內，直接令樓價上升更快，就如有100元購買力去買市 場上10個蘋果，但是政府取去其中5個，結果就是本來只值10元一個的商品，被擠高至20元，足足高了一倍；未來大肆建公屋／居屋的後果，必然又是短期內 搶去市場應佔的份額，推高樓價，直至公營房屋建成，被人為推高的樓價要以更深的跌幅下調。
二、放棄長遠土地儲備計劃：其中一個環節乃填海造地，但是本港由1985年至1989年的697公頃，至1995年至1999年的577公頃，至2005年至2009年的84公頃【圖1】，可見政府放棄「戰略儲備」策略久矣，以至急需增加供應之時竟已「土庫空空」。
好在現已知錯能改，重新由財爺執掌土地統籌工作，而今年1月亦已推出於25地點作大規模新填海計劃諮詢。雖然遠水難救近火，但總比繼續蹉跎歲月要好！
三、置新界土地於不顧：此方面涉及複雜及眾多的土地利益，但卻是不可不做的一項大業：由斷丁屋歪政之尾，到收倉地／貨櫃場地／劏車場地建衛星城市，皆需要最高的政治技巧及操守！這些大課題須另文細述，希望新一屆政府有勇有謀，不要再拖下去。
本文主要要探討的，是本港賣地愈趨低密度的現象。近年環保意識抬頭，導致政府在城市規劃上亦隨波逐流，結果就是愈來愈多的土地賣出來時或多或少地降低了地積比。無形中，政府亦因而減低了賣出地塊的運用效率及周邊道路／鐵路基建的成本效益。
過去20年政府所賣土地的地積比，已由1991／1992年的2倍至17倍區間，逐步降低至2011／2012年的0倍至6倍低位【圖2藍色部分】。無怪乎政府中人頻呼「地從何來」矣！
而土地利用率日低的另一原因，乃是政府長時間以較低的地積比批出新界土地【圖2，市區平均密度為新界的兩倍】，加上愈來愈多的新土地來源於新界區，導致整體土地容積由1991／92年的4.2倍跌至2011／12年的3.1倍【圖3紅線】。
政策製造雜亂村屋群
此 現象應與《香港規劃標準與準則》內的函數有關，以「住宅發展密度第1區」（或住宅甲）計，市區最高地積比為10倍，新市鎮為8倍，而鄉郊地區則為3.6 倍；近年大部分新界土地都以「住宅發展密度第4區」（或住宅丁）的0.4倍批出，然則毗鄰的丁屋容積率卻額外開恩，給予3倍，可見在考慮城市規劃及設施提 供方面，丁屋再度與整體思維框架及城市布局格格不入，令政策有意無意地製造大片雜亂無章、美觀欠奉的村屋樓宇群。
過去十年賣地分布可見，新界雖佔總地盤面積的六成以上，但是其低密度土地面積卻高達三成七之多【表藍字】，佔新界總賣地量的六成；相比之下，市區所賣的高密度土地【表紅字】卻佔其總賣地量的六成半，形成極大對比。
現在實有急切需要增加賣地的地積比。三大原因如下：
1. 現有規劃標準正在大量浪費本港已經不多的可建土地資源。如錦田／八鄉區，原本可以起個數十萬人的新市鎮，但是現在卻變成上文所指的丁屋區。只要將該地地積比大幅提高，必會引發私人市場的高效率，加快區內變身，紓緩供應壓力。
2. 新鐵路網絡在過去數年大幅伸延至將軍澳、馬鞍山、屯門－元朗－八鄉、落馬洲等區，實應將附近賣地密度上調，因為如不增加地積比，則樓宇新供應必將受影響。
如【圖】所示，基本上，過去20年幾乎每年賣地的地積比高時，新供應增加的比率亦上升。如欲增加土地供應，必須先增加尤其是新界的地積比。 
3. 高發展密度不等於高人口密度，因為就算是6倍發展某新界地塊，市場可能需要3000方呎的單位而非300方呎的單位，而兩者之間的人口密度可以相差十倍以上！政府只要能夠在土地供給上配合，市場則必會自動提供用家急需的大單位（全港1760方呎以上的單位只佔總樓宇存量的1%）。
北區新發展區勿錯過機會
如此一來，本港的樓宇在國際競爭力上將有所提升，更能吸引外來人才落戶。始終，大量高密度（即多層）的大單位在用地效率上必勝少數的低密度（即別墅）大單位。
要增加地積比，最好的對象莫過於近日政府發布新聞頻密的北區新發展區！根據政府文件，可以推算出連公營房屋在內可建6.2萬個1000方呎的住宅單位（【表藍字】，為何會是1000方呎的大單位？因為香港人值得入住更寬敞的空間），但是此乃建基於一個甚低的政府規劃的平均地積比上（3.4倍）。
如果我們將地積比提高至6.5倍（相當於都會區內的「新發展區及綜合發展區」最高地積比，仍低於新市鎮最高發展密度的8倍），已可幾乎倍增可建單位數目至11.7萬之數【表藍字加紅字】，如果香港每年吸納量為3萬至4萬個單位，則現有政府規劃一年半已經耗盡，但是較高的地積比卻可持續供應四年之多。
大家想像一下，與其現在過分寬鬆，但十年後推倒重來再大增後補基建及社會設施，何不一早將新區設計成高密度新市鎮？
高密度發展保郊野空間
香港的土地短缺現實既然不給予城規設計師實現低密度市鎮的夢想，他們還有廣大的神州可以一展抱負；一步到位總比未來修修補補（加地積比是也）節省成本兼免卻勞民傷財。
香港未來發展的重點在於善用已開發土地，秉承一貫的高效精神，令到土地發揮最大的作用（高密度），而同時保留郊野公園空間，令市民繼續因為擁有世界頂尖的市內綠化空間而受益。
yulun2012@gmail.com /
http://yulun2012.blogspot.com
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9. 小人物 2012-09-21 11:25:15 |
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發展新界東北: 1. 比傳媒抹黑為搞港深融合 2. 保育團體又反對, 恐怕又被人阻撓了, 那麼能否請那些反對人士給予有用的建議或其他解決辦法?
填海又唔得, 發展郊區又唔得, 起高d樓又唔得. 咁你班友捱買貴樓啦 |
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10. 燒房員 2012-09-21 11:44:38 |
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填平維港，才是最好方法。
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11. 心水清 2012-09-21 11:50:09 |
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其實只要政府處理了幾個背後攪事金主, 發展新界東北問題可以迎刃而解, 都是一些大地產商和大地主背後發功攪事. |
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12. 睇得通 2012-09-21 11:52:31 |
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亮劍兄偉論: 增加土地供應，我完全同意！但請問啲土地喺邊度變出來？ 最佳回答: 可以學學美國佬用廢紙來印房屋,古語有話: 劃餅充飢嗎???.............. |
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13. 真相 2012-09-21 11:55:40 |
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香港只開發了約20％的土地,其實我們還有約80％的土地尚未開發。 |
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14. Dice 2012-09-21 12:59:56 |
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好希望可以睇到博士回應 "2樓小子" 及 "4樓嘉湖小業主" 兩位所提出的問題 |
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15. PN 2012-09-21 13:08:53 |
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Economics 101 telling us that Price is determined by Supply / Demand and indirectly by Change in Supply and Change in Demand. But given the high-leverage and 'investment' nature of properties, the property price in HK is more driven by Change in Supply / Demand instead: high price drives more demand and when price stumbles, demand dry-up. |
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16. PETER PAKER 2012-09-21 13:31:59 |
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To: 嘉湖小業主 美国有排冇得加息 , pls read
http://blog.yahoo.com/_RK223QDG24GU
CUOK3ALBDFSXPA/articles/694914/index 自住需求 我相信香港樓市係有真實需求 , 根據差餉物業估價處編制的 “香港物業報告2012” , 2010年末及2011年末的私人住宅空置率分別為 4.7% 及4.3% , 私宅空置率於一年內下降 0.4% , 相信香港有住屋需求。 http://www.rvd.gov.hk/tc/
publications/hkpr.htm 如深入一點去看數字 , 2010年末私宅總存量為 1,102,900個 , 2011年期內增加7,700個至1,110,600個 ; 私宅空置量 , 2010年末51,530個 , 2011年末47,920個 , 淨落成量增加7,700個 , 空置量卻反跌3,610個 , 這足以証明香港是真的對住屋有確實需求。如果房屋沒有居住需求 , 買家盲目為買而買 , 而發展商為這些假需求而不斷起樓 , 空置率會急速上升 (好似西班牙、美國樓市泡沫)。但香港好像沒有這種情況。下一編文章 (利息) 會簡述美國住宅存貨目前的情況。 同時 4.3% 空置率其實已經接近所有房屋已有人住。此話何解?? 因為係市場上總有一定數量的房屋是空置 , 原因包括有些屋正在待售、待租、已簽約但等待完成交易 (包括租賃、買賣) 、凶宅等 , 有些業主亦會讓物業長期空置 (不自用、不出租) , 這些空置是無可避免 , 當計算實質空置率時 , 必須把這些空置剔出 , 概念與經濟學上的自然失業率相似 , 一般而言 , 自然空置率相信約為5%左右。所以 , 我相信係香港 , 屋應該係唔夠住 , 有確實需求。在屋唔夠住、強大需求及新供应冇4-5年都起唔好的情況下 , 樓價與租金於短期內難有大幅下調的空間。 Pls read the below from Centaline: 月份平均呎租錄21.3元 連續兩個月創歷史新高 租金單月升2.9% 升幅為三十四個月新高 如果屋係夠住、空置夠多 , D 租係唔会升得咁勁 ; D 租咁勁 , 反映D屋真係好唔夠住 , 所以收租有 jetso , 再加上政府限住唔俾咁多人買樓 (包括 SSD , 收緊按揭) , 因為人始終要有间屋住 , 買唔到就要租 , 总体供应不足 , 你爭租盘 , 我爭租盘 , D 租冇可能唔升 !!! 賣楼變現后 , D 錢都唔知做咩好 , HK$1 million 存款收D月息唔夠食串鱼旦 , 投资股票小心做炮灰、人地点心 |
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17. PETER PAKER 2012-09-21 13:38:26 |
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亮劍兄 , 你講得真好 , 我做左個 HK vs Singapore 填海、郊区比较 , 睇完知道 Singapore 点解房策咁掂 ??? |
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18. 小市民 2012-09-21 13:58:12 |
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亮劍兄 , 講得好! |
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19. 亮劍 2012-09-21 14:04:26 |
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政棍唔俾政府揾地起樓，樓市就升硬，無殼蝸牛會嘈，咁拒哋就先聲奪人贏一劑！ 打後樓市泡沫由此形成，升到阿媽都唔認得，但因為有地心吸力關係，樓市爆硬，咁呢次輪到小業主嘈硬！ 到時反對派議員就立即變身，成為打救負資產英雄，神係拒、鬼亦係拒，無知嘅苦主可知到邊個係始作俑者？係攪屎棍？ 仲投呢班垃圾？等拒哋可以領正牌，四處去「害人筆錢」，咁我無可奈何咁講句「真係自作孽」！！ |
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20. 亮劍 2012-09-21 14:14:01 |
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PETER PAKER ---等你出第三篇等到頸都長！ |
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21. PETER PAKER 2012-09-21 14:22:01 |
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呢排做到 xx , 朝8晚12 , 连續开工2星期 , sorry , haa haa |
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22. 嘉湖小業主 2012-09-21 15:11:16 |
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TO: PATER PAKER 謝謝你詳細的分析, 你提及的樓市需求分析, 我十分贊同, 亦明白香港實在是供不應求; 至少幾年內也不能急於改變得太多! 本人愚昧, 亦有一大疑問, 在樓市供求以外來看, 環球經濟依然不堪, 表面風光但實體經濟是撐不了太多, 國內生產出口下滑, 往後幾年景況不知會是如何...? 對經濟環境本人實不敢太樂觀! 樓市雖是按供不應求定律升的機會太於下滑是正常, 但經濟支撐不了太大的升幅便會出現虛浮, 經濟運作中市民收入再撐不起樓市升幅, 便會認聲下調...! 這確又是我的担心及不理解; 因此才這麼困惑! 盼給再指導! |
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23. 嘉湖小業主 2012-09-21 15:16:48 |
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也許我們應該是根據往昔供求記錄來分析前景? 或是用現在的經濟境況定位角度來推算未來幾年的樓市? 兩者的結果也許會大不同! 盼各專家指導! |
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24. TO 樓上 2012-09-21 15:39:54 |
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先收租一年再算! |
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25. 罷買iPhone大聯盟 2012-09-21 15:52:36 |
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1名英國使用者則在蘋果支援討論區上寫道：「在英國，很多城鎮的名字都標錯，有的還消失了；道路都是一樣顏色；衛星圖像畫素比之前差。」
另有使用者說：「澳洲版地圖也超爛。蘋果地圖各層面都糟透了，感覺蘋果要花一兩年才能推出順利運作的版本。」
其他錯誤像是芝加哥西爾斯大廈（Sears Tower）據傳在地圖上縮水、赫爾辛基火車站被標成公園、英國傢俱博物館被標在河裡。
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26. 收租公 2012-09-21 17:16:08 |
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有超級 議員建議恢復租管, 我應該趁好價, 賣了層收租樓嗎? |
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27. Ben 2012-09-21 17:24:35 |
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贊同七樓, 最後的結果是香港人自己玩死自己!! |
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28. 中日開戰喇！！！ 2012-09-21 18:55:21 |
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中國今日講明不讓步，日本琴日也講明不讓步， 一定打喇今次！ 雲在青天屎在地去了邊？你幅推油圖張貼邊度？搵唔翻啊～ |
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29. Tommy Leung 2012-09-23 16:15:58 |
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增加供應遲早可以壓仰樓價,投資地產是買升不買跌,樓價跌了,雖來接貨?香港人很現實,就算買來住都要睇價錢! |
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30. 捉虫 2012-09-23 17:00:32 |
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香港地少人多，七百萬人擠在彈丸之地，未來數十年還會增多一百萬人，既然土地少，房屋少，爭議多，任何房屋政策的推出都是吃力不討好，總會有一些既得利益者反對，為何不從香港＂人多＂這方面研究，減少人口，那麼房屋供應便不再是問題了，大家有何高見。 |
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