如果一個水塘，沒有去水，在水塘內的水，只有愈來愈混濁，最後變成一潭死水。一個城市，若果市民不喜歡物業，買賣兩閒，這個城市的物業市場亦會是一潭死水。香港物業市場亦曾經是一潭死水，亦導致稅收銳減，政府亦想盡辦法來刺激物業市場，最佳辦法是吸引市民置業，有市民從物業市場賺到不錯利潤，自然會吸引更多市民投資物業市場，做成需求大，樓價自然飈高。

　　在這個情況下，樓市會出現兩種走勢，若果沒有真正需求，將會出現泡沫，泡沫始終會有一日塌下來。或者，真正購買力會形成漩渦，吸盡市場上能夠出售樓宇，令致在市場上能夠出售物業愈來愈少，樓價亦會飈升。問題是，怎樣處理樓市這個漩渦。

　　在1997年，樓價飈升，形成泡沫，但樓宇真正的需求其實是不多，很多買賣只不過是樓宇在未建成轉讓。不過，由於成交量太多，使政府誤會需求甚大，於是決心處理這個並不存在的漩渦。若果，政府以漸進式的方法來解決，問題應該不會很大。但政府一出便是8萬5政策，如倒一大堆英泥沙石到一個水塘，一下子便將去水的地方堵塞了，變成一潭死水。樓市立即變成一片死寂，樓價每況愈下，如此這般經過7年才能回復過來。

　　在回歸後十多年，香港的經濟逐漸進步，政治比以前穩定，移入的人多，移出的人少，甚至以前移走的市民，亦有部份回來。國內的人不單是移民到香港，甚至只是到香港買樓投資，亦大不乏人，這些需求都是剛性的，但前任政府並未理會，認為這些需求與97年的時候一樣，不是真實，只是在成交前轉讓，亦被確認為炒樓活動。

　　曾蔭權認為打壓那些活動，樓價便會被壓下去，樓市便沒有泡沫，所以使出不少招式，最後開徵SSD及收緊按揭，仍然不能令致樓價下跌，此時才驚覺，樓市的需求是剛性，亦形成漩渦，盡吸所有物業，導致物業流通量減少，樓價飈升，亦是自然現象。但政府未有準備，從未打算開拓土地，不禁驚叫，遠水不能夠近火。

　　C.Y.上場，最近使出幾招，以圖增加供應量。白表政策，將置安心變成安心置，以及港人港地，只是逐少量向漩渦投入沙石，減少漩渦流量，並不是要堵塞漩渦，使物業市場變成一潭死水。同時盡力開拓土地，在需要時可以投入這個漩渦，解決港人房屋問題。做法是正確，不過是需要時間，大家稍後便可以見到成績。

　　上星期五，發表了「樓市沒有泡沫，只有漩渦 (上)」，由於版權關係，下篇要到今日才可以發表。