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1. no 2012-09-10 17:57:47 |
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Industrial building is only suitable for temp. housing, no good for real residental because the ventilation is bad, you can't have windows in most of middle area of the plant layout. If you want to modify it to be like hotel, the modification cost should be huge, and all the air conditioning have to be rebuild, you also need to build a lot of drainage, electrical, water systems. For me I don't like to live in a place with poor air flow and no windows, no real kitchen, as in past experience, there are many china commerical buildings convert to residential buildings, the result and public response is very poor, unpopular and failure, they under-estimated chinese people like to cook, even they don't, they prefer to have a kitchen like a kitchen. Even they have central air conditioning, they don't buy them, they believe healthy life must have a fresh air... |
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2. no 2012-09-10 17:59:40 |
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As a conclusion, Only the poor or lowest class, no place to live people may want to live in these industrial buildings |
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3. 租奴 2012-09-10 18:26:25 |
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博士是否想市民反對政府的房屋政策，叫人只可以買賣或租賃地產商及物業投資者的楼？ |
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4. XYZ 2012-09-10 20:23:10 |
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我家附近有一幢工貿大廈，門面相當企理，與一般工廈不同，其內根本沒有廠房，只有寫字樓、迷你倉和貨棧，可以24小時出入，還有無敵海景，已經有很多中少外企進駐，沒海景的一部份做寫字樓，有海景的一部份做客飯廳和住房。 |
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5. disagree (3) 2012-09-10 22:15:05 |
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Dr. Tong will never against CY after 25 Mar 2012. He will only apple-polish CY. |
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6. to 5 2012-09-10 22:26:47 |
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I am asking doctor. Not you. |
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7. 在加港人 2012-09-10 23:16:59 |
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同意湯博士的分析，要是工廠改為合法小型劏房，能較短期增加出租供應，而且潛在數量那麼大，住宅租金一定會壓下來，住宅投資預期回報就會減少。
過去幾年樓巿升得那麼厲害，就是大家預期供應少，租金會持續攀升。現在CY的工廈政策打破租金續升的預期。只要預期改變，就算供應要2年後才投入巿場，投資者就會立刻反影在出價的行為上，住宅樓價便會下跌。CY他沒有打壓樓價，他只是打壓租金，使投資者認清後巿方向，作出理性分析，不敢高追住宅。CY這招真高，值得一讚。
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8. 向饭民说不 2012-09-10 23:29:23 |
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有几多工夏可以做到呢？ 还有以前红色小巴好像没有年期限制的，现在合约上有10年限制，都是是工厂的持有者需要和政府谈判，才可以在出租。好像不同概念吧。 不过今次真的是官商勾结啦。 |
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9. 寄生虫 2012-09-10 23:47:31 |
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D工廠終於有出頭天鳥,唔洗成日被全霉大造文章.CY好波!荃灣D工厦很多只得數蚊呎租,兩年後改住宅放租最小增值兩倍不知幾和味,而且仲有兩年熱抄工厦,到時肯定租值不只兩倍.政府這招無非都是想抄高工廈,開發另一个熱抄市場啫! |
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11. 博士你錯了 2012-09-11 10:37:16 |
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博士你錯了。 林鄭說只容許整幢改裝的工廠大廈做住宅出租。故只有業權集中的享有此優惠，業權分散的根本享受不到。700幢中到底有多少幢單一業主的大廈呢? 而且這些物業並非空置，故改為住宅，除了改裝費(explicit cost)，亦有機會成本(implicit cost)。以現時工廠當寫字棲+倉的租金 10元計，與住宅的15元，相差1/3。值嗎? (工廠住宅值15元是個假設，用15元來租私樓，仍有很多選擇)，為什麼要住工廠?? 若果真的大部分都改成了住宅，寫字棲+倉的樓面豈非嚴重不足，到時是否又要苦了CY找地來興建工廠?? |
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12. mer1974 2012-09-11 10:46:11 |
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To：10. 天下有雪 agreed. One more point to add： for your initial cost of 40萬，you need 5.5 years for pay back (i.e. $5k x 3 - $9k)*66 months. This doesn't seem so 「化算」, considering the potential significant change in supply and interest rate after 5 yr.
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13. XYZ 2012-09-11 10:51:27 |
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做迷你倉仲好賺喇！一個5呎長4呎闊倉可以收700元租，35元/呎，和味！ |
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14. mer1974 2012-09-11 10:55:46 |
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To 11/F： One very very important point missed out from your arguement: 工廠地積比 => 15 vs. 住宅地積比 => 10 (max.) Therefore, 工廠改裝住宅 => 賺 >5 倍地積比！！！ |
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15. KK 2012-09-11 11:01:26 |
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這個政策一出，有市場消息指擁有工廈的個別業主即時反價，如屯門某工業大廈業主於月初出讓其單位叫價約仟多元呎/建築面積，樓齡介30年的物業，因受到此消息的吸引，同時屯門西鐵站上蓋開賣叫價過萬元一呎，而地產經記的興波作浪的影響，此業主雄心勃勃睇好前景，將其工廈物業提價一倍至3000多元一呎，真的很盡取。難怪個D立法議員和無殼市民都叫政府幫市民上車買樓，實情如是，可獲暴利。市民就更加難有安樂窩了。希望湯博士寫多D此政策的重点內容，以免業主誤解。 |
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16. Tommy Leung 2012-09-11 11:04:01 |
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我覺得湯博士的評論是非常有見地,亦相信有很多工廈的業主會改裝成住宅出租,相信有幾百伙人在樓上居住,那些地舗的價值也水漲船高,那些工廈重建成酒店,又要補地價,建築成本又高,五六年後開業,才有現金流,不如改裝成住宅,一年半載後有現金的收入,可樂而不為! 現今的社會做生意成本高,不是實賺,但工廈改裝成住宅根本是穩賺,不會賠本的生意,況且工廠位處於交通方便之區域,樓底又特別高,相信會大受歡迎! 特首這一招相信可以在短時間將供應大幅度增加,長遠來說,樓價是很難上升 |
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17. 向饭民说不 2012-09-11 11:27:03 |
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既然博士轉而支持CY，這種決定也是合理。 相信你肯定有通西環的能力，這都無問題，政治是現實的。 希望你要比西環知道，單靠民建聯的配票，鐵票是不可能抵擋今次飯民的show hand， 用國民教育的催票，這次建制派能破破壞派的64黃金比率，其實就是因為破壞派得不到保守的，傳統，支持自由經濟的香港人的支持。飯民的浩浩蕩盪，也改變不了失敗的結果。 請你告訴CY和西環，中產才是你們真正的朋友。 |
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18. To 14. mer1974 2012-09-11 11:41:52 |
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"工廠地積比 => 15 vs. 住宅地積比 => 10 (max.) Therefore, 工廠改裝住宅 => 賺 >5 倍地積比！！！" 15 變 10 等如賺????
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19. mer1974 2012-09-11 12:31:41 |
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To 18/F： 『15 變 10 等如賺????』=> 小弟說工廠『改裝』住宅 ，不是說工廠『重建』住宅呵！ 『改裝』完畢，不是正正以『15』倍之『工厦』地積比，活生生「偷龍轉鳳」為『15』倍(原本不可為) 之『住宅』嗎？這不叫『賺』叫乜？ 小弟才疏学淺，生平從未見過地積比『15』倍之『住宅』，請師兄賜教！ |
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20. 80's passerby 2012-09-11 13:53:09 |
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To reply No. 16. Changing to residential use is also subject to payment of premium to government where the premium level used to be referred with the residential flat in vicinity. Meanwhile, redecor to hotel is easier than to residential flat. it is agruable whether Dr's view stands. |
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21. 阿貓 2012-09-12 16:36:24 |
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湯博士，即係你公司手頭上鉅冠工業大廈有可能改建做小形宿舍？
部份望河景，出租住咪和味過你依家工廈 $5 呎？!
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