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1. 忠實讀者 2012-09-07 16:02:34 |
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如果樓市出現跌勢，一定從防守性比較弱的物業開始，現在細價樓的借貸率最高，防守性最弱，跌勢由細價樓開始 湯生言之有理,尤其是現在有很多首次置業人士,用9成和40按揭更是高危人士. |
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2. 万佛朝宗 2012-09-07 16:23:28 |
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例如自由行減弱，一定會影響部分細價樓業主收入 ...??? 人性中的貪婪和恐懼才是...??? 豪宅業主仲貪婪wor!!! 全篇=嫌貧 |
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3. Agree with 2 2012-09-07 16:28:52 |
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4. TO：2－3 2012-09-07 16:45:34 |
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5. Anthony 2012-09-07 16:57:33 |
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博士, 你說現在樓市估計會跌幾個%, 照這樣說, 現在買自住樓會否太大風險? 我驚再唔買都唔知等到幾時 |
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6. 吹漲未? 2012-09-07 17:00:18 |
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CCL及CCL Mass分別報107.99點及105.85點，是在七週內第四度齊創歷史新高。 中原城市領先指數CCL最新報107.99點，七週累計升3.59%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報105.85點，七週累計升4.38%。9月6日港人港地政策及歐央行無限買債計劃，有待10月上旬公佈的指數才開始反映。展望樓價升勢持續，CCL即將衝破110點。 |
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7. 未聽過 2012-09-07 17:26:19 |
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如屬自住物業，準時供樓，樓價下跌時銀行向你要求還錢減少借貸額，可以向金管局投訴有關銀行！ |
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8. To6 2012-09-07 17:36:04 |
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CCl跟15年前又上升咗幾多呢 |
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9. 私樓鐵達尼 2012-09-07 17:43:03 |
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當經濟大瀉時，去酒樓吃飯的人會大減，但去快餐店的人只會小一點 當經濟大瀉時，公司中高層員工人人自危栽員減薪，但基層工作只會小一點兼有最低工資保障 如果假設業主有工做、準時還款，銀行又不胡亂出信要求增加本金(不清楚銀行是否可以這樣)，跌勢是否會由細價樓開始? |
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10. 私樓鐵達尼 2012-09-07 17:45:12 |
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當經濟大瀉時，去酒樓吃飯的人會大減，但去快餐店的人只會小一點 當經濟大瀉時，公司中高層員工人人自危栽員減薪，但基層工作只會小一點兼有最低工資保障 如果假設業主有工做、準時還款，銀行又不胡亂出信要求增加本金(不清楚銀行是否可以這樣)，又有SSD，跌勢是否會由細價樓開始? |
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11. 路人5 2012-09-07 20:10:58 |
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發展商可以平價買地,並不是代表他們會平價出售物業,除非能夠限制單位的出售價,但是,香港不是國內,不是甚麽事情都用行政手段干預,否則,一國兩制明存實不見,亦不是一個資本主意社會的模式. |
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12. 樓市快將下跌 2012-09-07 20:40:58 |
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當樓市泡沫爆破時，樓價從來都是一跌到底的。起初跌少少時會有看淡者先沽貨。然後恃續再跌時又會有另一羣人加入沽貨。要一下子於短時間內跌三四成並不是天方夜譚。 故此，現時樓市在超高價、瘋癲價、以及本地及環球經濟不明朗因素的情況下，買樓自住絕不可以高追，否則恨錯難返。 有很多人就是誤信了那些唱好的垃圾言論，於97年的時候買入了自住單位，半年後發覺唔妥，但又没有條件賣出，終於浪費了十五年的機會成本。 小心更有一些人每日在網上不斷唱好唱升，自己卻一路在出貨。 |
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13. CU 2012-09-07 21:20:27 |
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< 糾正三個關於樓價的謬誤 > 第一個謬誤＂樓價只有永遠的上升，沒有永遠的下跌＂錯！錯！錯！ 這是一個很常見的謬誤,，事實是樓價在某一段長時期內通常會向上及向下移動，而不是永遠的向上升，况且還有可能會於一段長時間內向下大調整，因為全球經濟是會經歷衰退的，記住啦！ 第二個謬誤：＂最難捕捉的是頂位和低位＂ 又是一個很常見的謬誤，捕捉頂位並不太難，因為現時就是頂位！ 第三個謬誤：＂某某屋苑的某一間樓破頂價賣 8 仟蚊一平方呎，價錢好不合理＂又錯，同一質素單位遲些 5 仟蚊便可買得到，價錢好合理。當然，只有那些末在高位摸頂入了市的普通市民，或是現在已經用超高價出晒貨的炒家，才能夠享受到這樣的合理樓價。 |
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14. Sam 2012-09-08 01:27:56 |
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博士，細價樓是必需品，是米糧；大價樓是luxury,是魚翅。經濟差時，究竟是魚趐價跌得快定米糧？回十樓，經濟差時，人工高的人減薪幅度較大，基層相對較小。高層還有可能會沽大價樓換細價樓。如此，在經濟差時，應該係大價樓先跌，而且跌幅較大。如有錯漏，希望各位指正。 |
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15. mer1974 2012-09-08 13:01:51 |
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「...現在細價樓的最高，防守性最弱，跌勢由細價樓開始，正常的推測...」-博士此論點，晚生不苟同！ 細價樓借貸率最高，是事實，但並非關鍵點！點解？ 原因：現在細價樓 (e.g $2.5M)，即使所謂高借貸率「9按」，2.15%，25年，月供只需 $9千多元 ；而「關鍵」係：佢地唔供，出去租相同單位，一樣要 $9千多元 ！即使市况逆轉，為何要獨注一擲賤賣自住安樂窩，而以相同 monthly family cash flow 出去租樓，踏上飄泊無根的租樓生涯？ |
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16. 樓市泡沫 2012-09-08 17:13:23 |
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低息造就高風險 現時樓價已遠高於普通市民薪金負擔能力，買賣雙方已失去理性，樓價超貴簡直升到你唔信，一且爆破同樣係跌到你唔信！ |
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17. 長俠 2012-09-08 20:46:26 |
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豪宅或中下樓，在跌市中都一樣會下跌，成交率多的樓盤是有秩序的下跌，成交率低的樓盤會出現裂口式下跌。中下價樓是必需品，想買豪宅的人仕已是有自住物業的人仕，是必需品。總結在樓市大跌市，任何住宅樓、鋪位、寫市樓、工廈都會下跌。在升市中勿估頂，在跌市中勿估底，祝各位讀者好運。 |
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18. 傻強 2012-09-08 22:07:42 |
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楼跌,九成按揭那班先死 |
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19. New new 2012-09-08 22:16:35 |
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大家不用費神去做研究和推測，香港一位具多年估樓市經驗的地產代理最令我有信心。就衹有當他預測樓市上升時，我將會盡快賣樓。因為絕對相信他不會輕易睇好樓市的。過往亦有好幾位心水清的朋友能把他的威水史列出！明燈不易有，猶其是有名氣就更難得！佩服（不用開估此位專家的名吧？） |
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20. 給朋友的忠告 2012-09-08 22:42:11 |
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千餘元一呎的 XX 山莊炒到成四千多元一呎，你還這麼勇敢的去高追？就算樓價因泡沫爆破跌至二千元一呎之前，先行升上五千元一呎，都是只有那些可及時於高位出貨穫利的炒家得益，而不是那些看著樓價先升後跌如同坐過山車的用家。 |
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21. 樓王 2012-09-08 23:14:43 |
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千餘元一呎的 XX 山莊你今生今世都再買唔到，唔好發白日夢嘞！ |
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22. 回上 2012-09-09 08:38:53 |
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很快可買到 |
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23. 樓王 2012-09-09 10:33:55 |
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24. 炒家快夢醒 2012-09-09 12:09:32 |
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當樓市泡沫爆破時，樓價從來都是一跌到底的。起初跌少少時會有看淡者先沽貨。然後恃續再跌時又會有另一羣人加入沽貨。要一下子於短時間內跌三四成並不是天方夜譚。 故此，現時樓市在超高價、瘋癲價、以及本地及環球經濟不明朗因素的情況下，買樓自住絕不可以高追，否則恨錯難返。 有很多人就是誤信了那些唱好的垃圾言論，於97年的時候買入了自住單位，半年後發覺唔妥，但又没有條件賣出，終於浪費了十五年的機會成本。 小心更有一些人每日在網上不斷唱好唱升，自己卻一路在出貨。 |
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25. 陳真真 2012-09-09 12:17:20 |
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樓王正在出貨！所以希望大家繼續高追！等樓王繼續發其甜夢！ |
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26. 一个小業主 2012-09-09 13:07:51 |
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本人在一年多前買了一個舊樓低層小單位, 後來發覺原來大厦天台有很多間天台屋, 請問各位高人, 我的單位會受天台屋的影嚮嗎? 會否被釘契? 請教 ! |
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27. 低息造就高風險 2012-09-09 14:32:17 |
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因為香港楼好妙(美其名為投資)，所以有大錢在手的富人或外來投資者，真不懼怕持有大量物業等升，所以一日不來一個大跌市，楼價一日只會炒上，亦苦了跟風的香港市民。 現時樓價已遠高於普通市民薪金負擔能力，買賣雙方已失去理性，樓價超貴簡直升到你唔信，一且爆破同樣係跌到你唔信！ 其實香港樓價高企的原因，不錯，最主要都是由於＂建房資源及土地太少＂，但其他三個原因都是極為重要的，包括：(一) 炒家興風作浪，(二) 地產商囤積居奇，(三) 利息低企和資金湧入。 所以政府不要以為只需要多推地多建屋便可以解決樓價被推高這問題，而忽略了那股已形成了多年的人為推高樓市的巨大力量。如果只是識推地建屋，這只會益了那班地產人食大茶飯，而且不要忘記尚有十多萬個空置單位大多落在炒家手中。 所以政府的房屋政策需要多管齊下，才可以令樓市真正的健康。 |
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28. 低息造就高風險 2012-09-09 14:32:18 |
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因為香港楼好妙(美其名為投資)，所以有大錢在手的富人或外來投資者，真不懼怕持有大量物業等升，所以一日不來一個大跌市，楼價一日只會炒上，亦苦了跟風的香港市民。 現時樓價已遠高於普通市民薪金負擔能力，買賣雙方已失去理性，樓價超貴簡直升到你唔信，一且爆破同樣係跌到你唔信！ 其實香港樓價高企的原因，不錯，最主要都是由於＂建房資源及土地太少＂，但其他三個原因都是極為重要的，包括：(一) 炒家興風作浪，(二) 地產商囤積居奇，(三) 利息低企和資金湧入。 所以政府不要以為只需要多推地多建屋便可以解決樓價被推高這問題，而忽略了那股已形成了多年的人為推高樓市的巨大力量。如果只是識推地建屋，這只會益了那班地產人食大茶飯，而且不要忘記尚有十多萬個空置單位大多落在炒家手中。 所以政府的房屋政策需要多管齊下，才可以令樓市真正的健康。 |
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29. Rio 2012-09-09 14:41:15 |
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to: 26F/ If the roof is the public space, yes , if the roof is private , no. |
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30. 低息造就高風險 2012-09-09 20:34:17 |
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同意28樓：低息造就高風險 |
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31. 向饭民说不 2012-09-09 21:34:48 |
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28楼，真正囤積居奇的是公屋户。 |
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32. 向饭民说不 2012-09-09 21:43:55 |
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有钱人真系控制了几多房屋，个比例事实很少。最多几个%。但是公屋占了，最少3，4成。 |
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33. . 2012-09-09 22:35:28 |
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你地班地產人每日不停唱好，廢話連篇，日日驚個市趺。 |
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34. 公屋户囤積居奇 2012-09-10 11:22:13 |
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Agree with "向饭民说不", just went to a friend's friend place, a 公屋, renovated like 豪宅, 一个人住。。。 。 难为左我地住私楼，交足税（買賣印花稅 and 薪俸稅），跟住被人愁富。。 喂，我地D钱系揾番来架。。吾系闹人游行抢番来架。。 唉！ |
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35. 一个小業主 2012-09-11 01:27:22 |
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to : 29/F Rio 謝謝你的回覆, 我也不清楚天台屋的業權, 按理應該是公共地方, 但有天台屋業主向租客收租, 所以我也弄不明白, 請問可以到那里查找資料呢 ? |
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36. 寄生虫 2012-09-11 01:36:55 |
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樓上 本人在一年多前買了一個舊樓低層小單位, 後來發覺原來大厦天台有很多間天台屋, 請問各位高人, 我的單位會受天台屋的影嚮嗎? 會否被釘契? 請教 ! 你住低層人地在天台建屋收租,關你鬼事咩!你係咪唔底得人地?不過話時話舊樓天台建屋,火災系上泥都好危險! |
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39. 掹車邊80後 2012-09-11 10:33:40 |
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睇公契最好 屋頂業權有時係最頂層個單位有時又發展商 我o個度屋頂業權仲有部份由政府擁有, 幢樓搞維修結果係大家夾錢出埋政府o個份, 因為要追佢o既錢可能仲貴 |
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40. 內地工作人 2012-09-11 11:01:35 |
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在這裡看到很多文章吸收了很多智識，本人在大陸做財务工作十多年希望分享一些本人對外匯和房地產的看法，＜不一定對只是自己的经驗而已＞ 1. 香港是奉行高地价政策，政府的稅收大約三分一來自賣地＜不確定但也不会差太遠＞，政府只要向這十个八个大地產商賣貴地＜实貭征重稅＞然後透 過高樓价由地產商再向港人＜買私樓者＞征稅，政府收稅簡單、直接、成本低效率高，而交稅的人也樂意交稅＜買貴价摟亦代表有身份＞，男子沒有樓女子末必願意嫁你，所以男人要努力賺錢＜買樓=交稅＞找到老婆机会会多一点，你看看今天的大陸男人苦况会体会出來，還有英囯人看穿中国人喜歡買地而香港地也較少，所以很容易征稅，稅收多了便可在利得祱、个人所得稅輕一点和香港沒有增值稅，對外香港是低稅天堂，你想想英国人多高明，我早已把地產商視作稅务局了，不是什么地產覇權！ 你看大陸中央打壓房价，地方稅收減少＜賣地收益少＞已想盡其它辦法找錢，我可以肯定告訢大家由其是在大陸工作的港人很大机會被追收大陸個人所得稅！ 2. 至于人民幣升直和港元与美元是否脫鈎對港樓也有一定的影响，人民幣對美元以往是被人為扭曲偏低，总有一天会回復過來，以前是 1 : 8.3 今天大約 1 : 6.34, 那十年八年后是多少 , 我本人想 大約是 1 : 4.5 - 5.0 之间, 在 2003 年時我巳察覺 RMB 對美元要升值，即 RMB 資產价格会提高，大陸会有高通漲，因我老闆是做加工出口賺的是美元，勞工密集工資必定会漲很多，當時我已做了簡單的 10 forecast 給老細說若不作準备比死定，可是當時只是預估沒有实据，但我被老細大罵也要力勸他按我的意見做，大量賺取外匯( NDF 与 DF )之差賺取无风險利潤 ( 到今天巳有RMB 50 Million ) ，那時他不大信我很遲才開始去賺這些錢＜老人家只会賺錢買機器不会金融分折＞，我對他說把這些賺來的錢部份用來買大陸樓因為RMB 升值熱錢会流入再加通漲買樓是保命的一條出路，我叫他整座私樓買但他只買少量，畢境实业家不敢炒股炒樓，這个我可以理解，後來09年時這些外匯收益補貼部份生產虧損！ 一年前我對他說港元与美元总有一天脫鈎，可能是明年、二年或十年不定因為港元价值被人為扭曲，我猜當年 USD v.s HKD 1 : 7.8 是在後忽忙情况下定下來，根本沒有做大量研究，如果今天政府對你涗2013年1月１日 ( USD v.s. HKD 1: 6.34 , 即同人民幣差不多)老細你会点做？他說会先賣掉所有外幣換港幣買港元資產等升值 ( 他受了教訓),問題來了，什么時候脫鈎 ? 脫鈎会和人民幣掛鈎嗎？我相信沒有人能回答，但我信市場必定有人預期它会在末來几年或十年后脫到和人民幣一致，只要有預期就有希望，我深信今天已有大大少少的外資買港產了只有普通市民不察覺，我巳準备把公司部份資金買港樓了，但要記住到了真的脫鈎的一天就要走了因為息口必定大升！你听听任志剛說了少少港府反應已很大了，怕大家巳為怏要脫鈎港資產价格也要再漲了！ 3.港元 銀行房貸利息低( 大約2-2.5 %)租金回報大約 ( 3.5 - 4.5 %) 普通私樓，大家知道大陸深圳是多少？( 大約 6.5 - 7 % , 回報只有 1 - 2 % ),這代表什么? 我向內地一位会計師朋友說，大陸深圳一个 200 万的房大約平均可租 人民幣 4,000 元, 若 7 成按揭 20 年,月供10.4K ，本金是2.8K，息是 7.6K，而香港200万房( 不考慮人匯率差及稅)可租7,000元 7成按揭月供7.1K,本金是4.7K 息是2.4K,未來一两年港樓可以自給自足而深圳還要每月貼6.4K，因他太忙沒有去香港实地看看，他在大陸已有两叁套樓現金也不敢買股票還加上限購令和打壓政策,更要命的原來他有个三歲大的子是香港身份証，將來必定要來港讀書和居住，以住他有隔山買牛感覺，現在自由行多了，身边朋友到港買樓經常發生，听多了也接受貴港樓，最后他也决定抽空來港買樓，一年前我親眼見過有內地人授權港親人不看樓買5个200万的葵涌小房，現在中港大融合港人港地，資信互通後我們覺到"貴"但別人可能覺得"平",97 時一呎太古城是多少两黃金? 現在是多少?, 97 時港元可買多少马幣、澳元？現在是多少？ 4. 再說涗現在的年青人，我有个姪女大学出來打了几年工，一年半前我叫它買个荃灣舊樓150多万，9 成 loan, 首期我付,輸了歸我, 賺了對分 ( 期实我準备把我的一半借給她可以不還个隻)，因為當時我肯定自己是對，輸亦輸不了多少？但她說房子人舊又不是市區不買了，我真的氣死，一心想邦她賺点首期曰後总算是自己的樓阿，我真的想說年青人多學点經濟智識終生受用 ( 我也是窮人家出身，讀夜校考会計師牌，是靠自己打工賺首期等機会買郊區舊樓開始！)，我敢說末來两三年房价易升難跌，看看大陸高壓也壓不下，大陸人工資增長速度快，人民幣對港元將來大有机会再升值，對他們港樓息底回報高更打个八折，將來可能七五折七折，香港地价新界也要3,000元加建築成本2,500元(估計)再加profit也要賣个7000元一呎，再加人民幣升值和內地通漲傳導回香港，今天能找到5500左右一呎的十年以下私樓應該是安全的!記住留意美国失业率數据這非常重要因為QE3隨時殺到來! ( 以上只是个人想法沒有什么經濟理論支持，數据只是大約數，可能廢話一大堆而已，本人讀書不多，錯別字難勉！見諒！) |
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41. 回上 2012-09-11 12:05:53 |
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如果全世界包括歐洲，美國，中國等等的經濟在往後的數十年不是向下而是向上的話，你對香港樓市的樂觀是正常的，反之，楼市難逃一跌。 |
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42. best reply 2012-09-11 23:41:47 |
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43. 一个小業主 2012-09-12 00:38:16 |
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多謝 Rio 和 掹車邊80後 兩位的宝貴意見. |
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44. 小人物 2012-09-12 10:50:03 |
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45. 大查鬼 2012-10-12 21:54:54 |
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多謝湯提醒: 樓市要跌會係"防守性低", 但未必係細價樓 。 試想想那些假豪宅, 新新地而實用性超低, 回報率少於2厘, 交通唔方便, 交投唔多但供應量多,,, 還有成個屋苑都係炒家 (大陸人更什), 現時買新樓要俾溢价, 買2手樓相對上少d溢價。 就以屯門為例 : 屯市廣場, 龙門,大興, 海譽.或其他居屋一大堆... (當然有新有舊,有貴有平,不能直接比較),,, 但大家想下大市真係跌下來以上屋苑會係點? 有個盤仲要係$2.95/尺 管理費.... 點守呀!!!!!!!!!!! (本人申報唔係住屯門。) |
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