樓市走勢如搭機場巴士 - 文亮言

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物業投資者的社會企業責任

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為甚麼樓市若果下跌，由細價樓開始？

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1. to all 2012-09-06 11:51:36

樓市跟股市一樣

當街市C9開始抄堆一份

連D仙股無厘頭都話創新高既時候

都應該時日無多了

3. Marco 2012-09-06 12:23:42

今次有d唔同，CY想让多d后生仔买到楼，不惜以政策手段达到目的！所以细价楼反而相对硬净，而且上升幅度较大。如果CY扑熄学民风波，中央政府赏识他，楼市应会更上一层楼！始终楼价升，对经济是好多过坏！

4. 小人物 2012-09-06 12:28:11

連博士也開始偏淡, 明燈大C們一定又會自吹自擂自己如何料事如神, 四出攞采.

但樓市沒有跌50%, 未達他們的標也.

CY沒有去海參威, 也許就是為了閉關修煉什麼拳什麼掌法, 要打壓婁史. 順便替八萬五招魂.

既然現在是婁史休漁期, 資金閒著沒事做, 萬惡的低息又在引誘人犯罪了

6. ... 2012-09-06 12:40:35

Mr. Tong seem to miss a point :

The reason why the small flats are rising up much faster recently is partly because of the 5000 quota in HOS, but also some investors can get much higher return rates with respect to the amount of cash putting in. sometime 5-6% return in comparison with 1-2% in luxury apartments

Also Luxury building the mortgage ratio is very low so that they need to prepare much cash than buying many small apartments

7. 又誕居屋王康山呎價8695 2012-09-06 12:42:00

【本報訊】梁振英十招出台後僅一周，即有新居屋王誕生。鰂魚涌康山花園521方呎兩房戶，每呎癲賣8695元，成為「香港新居屋王」。康山呎價除貴絕全港居屋，樓價亦破屋苑紀綠，有三房戶剛售598萬元。
中原地產首席分區營業經理楊文傑表示，康山8座高層A室，521方呎，剛以453萬元連地價售出，呎價8695元，貴絕全港居屋。單位放盤僅三周，原叫價460萬元。原業主08年5月以360萬元購入時料已補地價，持貨四年多勁賺百萬元。
另3座中層B室，717方呎，連地價售598萬元，為康山歷來最貴單位。
全城搶盤，居屋都搶到上大陸。鄰近沙田帝堡城的冷門居屋康林苑，呎價已炒到4762元新高。高價搶樓的仁兄是位置業初哥，要經代理送定8萬元上東莞，才成功上車。

8. 送定上東莞搶盤 2012-09-06 12:45:22

康林苑C座極高層10室，514方呎，剛以244.8萬元連地價售出，呎價達4762元，創屋苑歷史新高。由於業主長期在東莞工作，一星期僅一至兩天在港，「買家驚買唔不到」，代理亦為了做生意，即送定上東莞搶盤。業主見買家誠意拳拳，單位原叫價260萬元，最後「平十幾萬畀佢」。

9. 銀行為箍客搶生意積極估價 2012-09-06 12:47:30

銀行估價態度進取，即使低層及頂層單位質素一般，亦獲銀行「估高」，上述美孚新邨頂層戶剛以約488萬元成交。個別銀行網上估價資料顯示，單位初步估價約547萬元，即較成交價大幅高出約12.1%。

10. CCL180 2012-09-06 12:51:45

"大家又不用太擔心，最多跌5%至7%而已"

跌? 銀行配合用家, 继續狂升, 想跌都難啦 !!!

11. 老友咪亂吹 ! 2012-09-06 12:56:17

"當該名購買者往銀行申請按揭的時候，便會發覺這又不能，那又不得，就算兩、三百萬元的按揭貸款也很難獲得批核，最後唯有求助財務公司或者撻訂便一了百了。 "

加快批核速度爭市佔

近期銀行除估價有估凸價現象外，有銀行在批出按揭方面亦顯得更爽手。據經絡按揭轉介數據，八月份現樓按揭市場中，滙豐以20.5%市佔率，重奪失落九個月的「一哥」寶座，中銀香港（02388）則跌至第2位，銀行界人士指出，滙豐近月未有降低信貸審批標準，但對按揭業務取態積極，批核速度更快，從中銀香港手中搶回不少市佔率。

12. 望樓價跌 2012-09-06 13:03:52

自然定律:沒有永遠的上升，沒有永遠的下跌。

最難捕捉的是頂位和低位。

新界荃灣樓要6、7仟蚊一平方呎，你有沒有加人工? 我就沒有。

誰能負擔高價樓?

政府不是沒重藥治高樓價，但投鼨忌器。

外圍經濟像霧又像花，何時出現經濟風暴誰都說不準。

如果政府出重招，又不幸趕上金融風暴，97-03不幸會歷史重演，你我都會遭殃。

我望樓價跌，大跌。但一定不能暴跌，傷害社會元氣。

13. 亮劍 2012-09-06 13:52:50

或者可以叫那些購買者父母親加簽擔保----

博士---加簽擔保就止？

我有親朋好友就係前年俾財爺整古，最後要集齊三張稅單先上倒會！！仲要係三個人齊齊做業主先批嗰隻！

15. 陳大春 2012-09-06 14:02:42

細價盤大部份為用家，在SSD束縛下，未必可以大量走化貨

故下跌浪有機會由豪宅起動，投資客止賺走貨，造成出貨氣紛，拖累細價盤

16. 亮劍 2012-09-06 14:08:37

那些連兩厘回報都無嘅商舖咪仲高危，自由行好景不再喎！

17. 糾正老百姓會犯錯誤 2012-09-06 14:11:22

1) 地產商只會說樓價破頂又破頂o拉, 登報遊說人去買... 在樓價跌破新低的時候, 又唔見佢地大事宣傳叫人去買o拉買o拉嫁 wor~

2) 不一定要買樓,才有屋居住的?!?

18. 民意調查 - 仲會跌?? 2012-09-06 14:16:59

中文大學轄下香港亞太研究所上周三發表一項電話民調結果，成功訪問的744名18歲以上市民，當中高達90.7％的人認為現時香港樓價過高，48.3％受訪者估計，在梁振英管治下，未來一年樓價會維持平穩，但亦有近三成（約29.7％）相信樓價會繼續上升，認為未來一年樓價會下跌的只有10.6％。

19. 上紂 2012-09-06 14:33:24

如果樓市真的那麼好景，發展商根本不用給高佣金地產代理去勾客。９７年的樓市一手樓發展商自己賣已經ｏｋ，而且還要抽籤。今日的樓市同９７年，差太遠了。

而且很多樓盤也非９７般一Ｑ清袋。例如現祟山（ｌｉｏｎ　ｒｉｓｅ），快三年了，還有貨尾等著你上釣。

21. 樓王 2012-09-06 19:16:08

癈的分析

22. 糾正地產人常犯錯誤 2012-09-06 22:34:22

＂樓價只有永遠的上升，沒有永遠的下跌＂錯！錯！錯！這是一個很常見的錯誤,，事實是樓價在中短期內會向上下移動，但在長期，樓價不一定會永遠上升，而有可能會長時間下跌，因為全球經濟是會經歷衰退的，記住啦！＂最難捕捉的是頂位和低位＂又是一個很常見的錯誤, 現時就是頂位！＂某某地區的樓要 7，8 仟蚊一平方呎＂又錯,，遲些 4 ，5仟蚊便可買到,，當然，只有那些末在高位摸頂入了市的人，或是現在用超高價出晒貨的炒家，才能享受到這樣的價格。

23. Marco 2012-09-06 23:56:30

如果本人没估错，今年细价楼仲有一成升幅！年底见分晓！讲多无谓！市场最实际！

24. 田品 2012-09-07 00:49:24

以貨類分，豪宅傾向奢侈品。手持豪宅之業主，物業數目應不止一個，甚至同時持有幾個至幾十個物業。若樓市下跌，無必要死攬物業不放。

細價樓則傾向必需品。細價樓之業主，通常是自住用家，對待其惟一的自住物業，必定死守至最後。

加上豪宅物業價碼大，如果預期樓市下跌，為了止賺又好止蝕又好，業主通常都會較快出貨；而細價樓業主通常是升斗市民，市場觸覺不及大戶，往往後知後覺，只懂尾隨跌市拋售。

跌市由豪宅抑或細價樓起動，這不是由持貨能力決定，而是由獲取資訊速度的能力決定。

25. hi 2012-09-07 10:17:24

前一段唱好,出貨後唱淡.

26. uu 2012-09-07 14:29:44

除非港人港地較其他新樓平，否則港人亦沒任何好處。但卻要被挷30年。如果真的比非港人港地平，到時如何分配又是一大問題。

唯一幾可以肯定的是地價可能平20-30%給發展商。大倒庫房米。但殺雞取卵的發展商卻不會平給港人。

如果分析正確，那麼「港人港地」豈不又給地產商增嫁妝 ?

27. 內地工作人 2012-09-07 16:18:35

在這裡看到很多文章吸收了很多智識，本人在大陸做財务工作十多年希望分享一些本人對外匯和房地產的看法，＜不一定對只是自己的经驗而已＞

1. 香港是奉行高地价政策，政府的稅收大約三分一來自賣地＜不確定但也不会差太遠＞，政府只要向這十个八个大地產商賣貴地＜实貭征重稅＞然後透

過高樓价由地產商再向港人＜買私樓者＞征稅，政府收稅簡單、直接、成本低效率高，而交稅的人也樂意交稅＜買貴价摟亦代表有身份＞，男子沒有樓女子末必願意嫁你，所以男人要努力賺錢＜買樓=交稅＞找到老婆机会会多一点，你看看今天的大陸男人苦况会体会出來，還有英囯人看穿中国人喜歡買地而香港地也較少，所以很容易征稅，稅收多了便可在利得祱、个人所得稅輕一点和香港沒有增值稅，對外香港是低稅天堂，你想想英国人多高明，我早已把地產商視作稅务局了，不是什么地產覇權！

你看大陸中央打壓房价，地方稅收減少＜賣地收益少＞已想盡其它辦法找錢，我可以肯定告訢大家由其是在大陸工作的港人很大机會被追收大陸個人所得稅！

2. 至于人民幣升直和港元与美元是否脫鈎對港樓也有一定的影响，人民幣對美元以往是被人為扭曲偏低，总有一天会回復過來，以前是 1 : 8.3 今天大約 1 : 6.34, 那十年八年后是多少 , 我本人想大約是 1 : 4.5 - 5.0 之间, 在 2003 年時我巳察覺 RMB 對美元要升值，即 RMB 資產价格会提高，大陸会有高通漲，因我老闆是做加工出口賺的是美元，勞工密集工資必定会漲很多，當時我已做了簡單的 10 forecast 給老細說若不作準备比死定，可是當時只是預估沒有实据，但我被老細大罵也要力勸他按我的意見做，大量賺取外匯( NDF 与 DF )之差賺取无风險利潤 ( 到今天巳有RMB 50 Million ) ，那時他不大信我很遲才開始去賺這些錢＜老人家只会賺錢買機器不会金融分折＞，我對他說把這些賺來的錢部份用來買大陸樓因為RMB 升值熱錢会流入再加通漲買樓是保命的一條出路，我叫他整座私樓買但他只買少量，畢境实业家不敢炒股炒樓，這个我可以理解，後來09年時這些外匯收益補貼部份生產虧損！

一年前我對他說港元与美元总有一天脫鈎，可能是明年、二年或十年不定因為港元价值被人為扭曲，我猜當年 USD v.s HKD 1 : 7.8 是在後忽忙情况下定下來，根本沒有做大量研究，如果今天政府對你涗2013年1月１日 ( USD v.s. HKD 1: 6.34 , 即同人民幣差不多)老細你会点做？他說会先賣掉所有外幣換港幣買港元資產等升值 ( 他受了教訓),問題來了，什么時候脫鈎 ? 脫鈎会和人民幣掛鈎嗎？我相信沒有人能回答，但我信市場必定有人預期它会在末來几年或十年后脫到和人民幣一致，只要有預期就有希望，我深信今天已有大大少少的外資買港產了只有普通市民不察覺，我巳準备把公司部份資金買港樓了，但要記住到了真的脫鈎的一天就要走了因為息口必定大升！你听听任志剛說了少少港府反應已很大了，怕大家巳為怏要脫鈎港資產价格也要再漲了！

3.港元銀行房貸利息底( 大約2-2.5 %)租金回報大約 ( 3.5 - 4.5 %) 普通私樓，大家知道大陸深圳是多少？( 大約 6.5 - 7 % , 回報只有 1 - 2 % ),這代表什么? 我向內地一位会計師朋友說，大陸深圳一个 200 万的房大約平均可租人民幣 4,000 元, 若 7 成按揭 20 年,月供10.4K ，本金是2.8K，息是 7.6K，而香港200万房( 不考慮人匯率差及稅)可租7,000元 7成按揭月供7.1K,本金是4.7K 息是2.4K,未來一两年港樓可以自給自足而深圳還要每月貼6.4K，因他太忙沒有去香港实地看看，他在大陸已有两叁套樓現金也不敢買股票還加上限購令和打壓政策,更要命的原來他有个三歲大的子是香港身份証，將來必定要來港讀書和居住，以住他有隔山買牛感覺，現在自由行多了，身边朋友到港買樓經常發生，听多了也接受貴港樓，最后他也决定抽空來港買樓，一年前我親眼見過有內地人授權港親人不看樓買5个200万的葵涌小房，現在中港大融合港人港地，資信互通後我們覺到"貴"但別人可能覺得"平",97 時一呎太古城是多少两黃金? 現在是多少?, 97 時港元可買多少马幣、澳元？現在是多少？

4. 再說涗現在的年青人，我有个姪女大学出來打了几年工，一年半前我叫它買个荃灣舊樓150多万，9 成 loan, 首期我付,輸了歸我, 賺了對分 ( 期实我準备把我的一半借給她可以不還个隻)，因為當時我肯定自己是對，輸亦輸不了多少？但她說房子人舊又不是市區不買了，我真的氣死，一心想邦她賺点首期曰後总算是自己的樓阿，我真的想說年青人多學点經濟智識終生授用 ( 我也是窮人家出身，讀夜校考会計師牌，是靠自己打工賺首期等機会買郊區舊樓開始！)，我敢說末來两三年房价易升難跌，看看大陸高壓也壓不下，大陸人工資增長速度快，人民幣對港元將來大有机会再升值，對他們港樓息底回報高更打个八折，將來可能七五折七折，香港地价新界也要3,000元加建築成本2,500元(估計)再加profit也要賣个7000元一呎，再加人民幣升值和內地通漲傳導回香港，今天能找到5500左右一呎的十年以下私樓應該是安全的!記住留意美国失业率數据這非常重要因為QE3隨時殺到來!

( 以上只是个人想法沒有什么經濟理論支持，數据只是大約數，可能廢話一大堆而已，本人讀書不多，錯別字難勉！見諒！)

"當該名購買者往銀行申請按揭的時候，便會發覺這又不能，那又不得，就算兩、三百萬元的按揭貸款也很難獲得批核，最後唯有求助財務公司或者撻訂便一了百了。 "加快批核速度爭市佔

"當該名購買者往銀行申請按揭的時候，便會發覺這又不能，那又不得，就算兩、三百萬元的按揭貸款也很難獲得批核，最後唯有求助財務公司或者撻訂便一了百了。 "

加快批核速度爭市佔