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1. 周顯求情 2012-08-03 12:13:30 |
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看錯樓市的「求情理由」 紀惠集團的湯文亮公開撰文，揶揄我看錯樓市。他作為一個勝利者，我作為一個失敗者，本來我是無權作出抗辯的，在法律上，只有認罪、求情，才能獲得輕判。但是，作為「求情理由」，我必須把「案發過程」道出來，才能希望陪審團接納。（其實求情是向法官，陪審團只能決定有罪無罪。）
樓市理論是，一個周期在13年至33年之間，平均數和最大的可能性，都是20年。以香港的經驗，也是20年左右，上下不超過3年。在牛市時，也可能有幾次調整，但是調整的時間不會超過3年，多半是一至兩年之間，調整的幅度也不超過三成。
新政府必大幅增加土地
在2010年時，政府開始調控樓市。香港的經濟前景黯淡，人口升幅又已放緩了十多年，而且下屆政府必將大幅增加土地供應。
我的心想﹕「話就話20年的可能性最大，不過最少是13年，家陣都升7年，升多1年，都差不多了。」
於是我在測量師學會的演講中，指出樓價還有「最後一踢」，大家瘋狂入市，然後玩完。誰知這一踢遲遲沒來，我等來等去，無止境的等，不禁信心動搖，唯有宣布認輸，在2011年說熊市來了。
理論沒錯 但我錯了
誰知，我一說熊市來了，樓市又再反升，那時我以為是「最後一踢」，但是看瘋狂情，看成交量，似乎還差了一點點。
兩個月前，我開始撰寫《炒樓密碼》，重新檢閱房地產的周期理論，以及香港的地產發展史，得出來的結論是﹕理論沒錯，但我錯了。錯在太過受到市場氣氛所影響，因而左右了判斷的中立性，所以，錯了。
求情完畢。
周顯
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2. anggie T. 2012-08-03 12:19:56 |
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Dr. Tong, this kind of argument depends on timing: compared relative timing 97-2003:Dr. Wong wins, you lose. Compared with 2003-2012, you win & he loses. From 2012-2017, then it's quite an interesting guess & estimate. There're different levels of investors here, looking forward to hear their comments. But can agree with you on self-use apartments cannot be speculated too much. Have seen alot of people sold their self-use apartments 2-3 years ago & lost all their downpayments in the rents already! |
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3. 梵谷 2012-08-03 12:29:27 |
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可必一直跟王教授一直隔空駁火呢... 老實說, 我有點厭, 王教授執意如此, 作為收租佬咪一笑置之, 無王教授叫人租樓, 又何來有人幫我供樓呢? |
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4. 殘酷的現實 2012-08-03 12:44:01 |
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年紀太大，一般業主對這類租客都會敬而遠之。這是殘酷的現實。 |
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5. 回3樓 2012-08-03 12:44:35 |
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的確, 97無人揸幾層樓收租, 最後成為銀主盤, 我又點可以係04年買下現住的港島南區單位. 按貝沙灣推出時, 只係4,000呎, 我就已經做左豪宅戶. |
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6. 未來阿伯 2012-08-03 12:44:57 |
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博士講得非常對! 我喺TVB看過 一集新聞透視,有個阿伯喺90年左右退休,揸住1佰萬返鄉下. 省吃儉用,因病痛經常睇醫i生,加上通賬,人民币升值,不足12年光景已将錢花光,要靠鄉下弟弟接濟,最終要喺2010年回流香港比香港政府接管.曰字過得非常砍珂. 和果當年佢用1佰萬買2-3層樓收租,依家可以收緊每個月2萬蚊租,生活過得很舒適,很有專嚴了. 老來没有自住樓是很悲哀的. |
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7. 回3樓 2012-08-03 12:46:10 |
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的確, 97無人揸幾層樓收租, 最後成為銀主盤, 我又點可以係04年買下現住的港島南區單位. 按貝沙灣推出時, 只係$4,000呎, 我就已經做左豪宅戶. |
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8. Biu 2012-08-03 12:48:14 |
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年老冇屋住可以申請公屋，有何坎坷啊!你話病痛或冇飯開就係坎坷。湯富豪你現在係香港的富豪呀，而唔係落後國家的大富豪，你應知現在每個合資格香港人係可以申請公屋，老人家冇錢買樓住，好慘咪。如果我係年青人現在，賺到錢，增進學識或者創業，而唔會一世人為層樓而生。好似現在D人反對國民教育，他們的思維只有香港，而教小孩放棄自己係中國人同中國這個地方的思維，我經常教自己兒女，中國係我哋的我哋係中國人，將來你哋目光要爭取做中國國家領導人。 |
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9. Mortgage 2012-08-03 12:53:33 |
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公開言論，看者有衣食無憂的上岸者，更多數是為口奔馳的升斗小民。 雖說有言論自由，出於職業道德，王教授是有責任做disclaimer（根本不愁居住問題，upside risk 的機會成本比平常人低）。 王教授跟湯生的筆戰，和網友的回應，有助看者更認識自己的形勢，結論體悟自然不一。 總的來說，也是一件美事。 |
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10. 梵谷 2012-08-03 12:54:11 |
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回5樓: 你了解97及03年的息口及租值情況嗎? 連當年對樓市最密切的經濟數據都不清楚, 只單純睇樓價, 同你講物業投資就只係夏蟲語冰 |
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11. Biu 2012-08-03 13:07:31 |
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5樓代理仔你戒奶末，你以為玩大富翁遊戲，年輕人幻想創意係可以，但係要學識腳踏實地做人，唔係給人家以為你拍咗K仔。 |
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12. 發温 2012-08-03 13:26:20 |
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<烧草歌>
手拾磚頭九十九
贏盡樓市方罷手
炮響火煙不迷路
遷南遷北樂悠悠 |
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13. 文章重溫：「淡友的9大誤解」 2012-08-03 13:27:06 |
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每逢有死人冧樓，都總有一班酸友淡友拍手稱慶。我驚奇地發現，小弟數月前寫的一篇拙文，時至今日一樣通，而且真理越辯越明，因此再post一次和大家分享。
好多酸友淡友唔知樓價大幅下跌的必要3大條件，即：
1. 銀行閂水喉
2. 高失業率
3. 高利率
只要此3項條件不同時出現(強調係同時)，即使世界末日香港樓價都唔會大跌。
1. 有利淡消息，業主一定要賤賣
我做過一個有趣實驗，各位可以跟我一齊做。我試下問公司幾個住公屋未買過樓既淡友，而家供樓利息係幾多，可能我既同事都係arm arm赤柱放監出黎，竟然冇人答得出，有一兩個就答3~4厘，最離譜的一個答5厘，但能夠答0.9~1厘既，係一個都冇。
沒有準確的利率訊息，當然會對市況作出錯誤的估計，亦不會知道現時業主的供樓壓力是何其低。我一再強調，市場出現大量劈價盤的原因是大量業主供唔起樓，只要有能力供，業主會選擇一動不如一靜，因為賣了樓轉租同樣係支出，而且租金遠超實際利息支出，毫不化算。以我住的貧民區屯門市中心為例，月供6000，利息佔1500，但租金就要1萬，即租金支出=利息支出的6倍左右。劈價賣樓後每月的財政壓力會大4000蚊。因此，自住樓的業主都會選擇繼續月供6000，其中1500當係交租俾銀行，4500當係儲錢。
窮鬼業主係呢一刻反而冇能力劈價賤賣，唔係唔想劈俾你。
2. 炒家止賺就叫劈價
呢一兩日我有去地產舖問下有冇筍盤，結果係得個桔。唔係話冇業主減價，而係減完都仲比9月份個價貴，點入呀？
報紙仲搞笑，炒家入貨310萬，叫價410萬，新招後減到385萬就叫「劈」，足足叫高75萬，即原價的25%都叫「劈」！情況就好似一個次次考第一既高材生，測完驗你問佢識唔識，佢話考得好差，你以為今次仲輪唔到你唔合格，點知一派試卷，先知高材生拿99分，99分係佢黎講叫考得好差。
而所謂撻訂其實係新入貨炒家眼見6個月內冇可能升15%以上，在沒有盈利希望的情況下離場止蝕。實際上真正用家在新招後都繼續買樓。
3. 所有業主都可以隨時劈4~5成賣樓
信不信由你，係呢一刻只得有錢佬才有能力劈價3成以上賣樓俾你。原因好簡單，劈價4成我就要抬1成樓價先可以貼錢賣層樓俾你，你欣賞我層樓我貼俾你冇乜所謂，但問題係好似我呢d咁既窮鬼真係冇幾十萬抬俾你。
抬錢賣樓既動機就係，借私人貸款的利息，比供樓利率低，抬完錢反而可以節省利息。但現在暫時供樓利率仲係低，抬錢賣樓冇乜著數，大家可能要等一等。
4. 全港業主PK，我可以獨善其身
很多淡友希望樓價跌，但目的唔係想趁低入貨，而係想睇業主PK，見到有人負資產燒炭食二手飯佢地就會亢奮，說穿了，其實就係心地唔好，損人不利己。
但話時話，如果有一日全港業主都PK，失業冇收入供唔起樓，淡友就可以全身而退做一個食花生既旁觀者？如果係咁天水圍公屋就唔會悲情。訓天橋底既陳伯就係天下最幸福的男人。
事實上，要全港業主一齊PK，香港經濟一定出現嚴重問題，全香港冇人可以冇事甩身。淡友想業主死，但淡友本身自己都要死，仲可能係死先過人。當然，淡友既目的唔係想改善自己生活，由頭到尾都只係想人地同佢一齊PK，所以只要有業主陪佢一齊燒炭佢就覺得賺左。
5. 我冇能力買樓，所以樓價太高
坦白講，我都唔明點解有人會用1萬蚊一呎買樓，但唔明還唔明，有人真係有本事買，首期俾4百萬，月供5萬都供得起，証明人地有本事搵錢多過我，我買唔到1萬蚊樓係我廢，而唔係樓貴。
一再強調，自願的價就係市價，就係合理價，買唔起係人既問題，唔係個價既問題。你唔係身處那個圈子/階層，你不會明白那個圈子階層的人一個月搵幾多，如果你用自己的能力去衡量別人的負擔，一定出錯。
6. 炒家撻訂，我有著數
好多淡友睇報紙見到炒家撻訂，覺得炒家抵死，心都涼晒。但可能佢地未買過樓唔知乜野叫撻訂，撻訂D錢去左邊個度又唔知，總之有人唔見錢就最開心。事實上樓市係zero sum，有人賺錢就有人接貴貨，有人蝕錢就有人執筍野，d錢唔會唔見左，只係會由傻仔度轉移去叻仔度。炒家撻訂，一方面係炒家蝕錢，另一方面睇，係業主無啦啦賺左，d錢唔會落入淡友或買家度，係全數落入業主及agent，我唔明白業主多左錢駛淡友點解會開心。現在情況係，一方面冇實力炒家撻訂，另一方面實力用家、長線投資者創新高呎價，被撻業主錢多左，持貨力增強，個市更加難跌。呢一樣野未買過賣過樓係好難明白。長期淡友一定會誤解。坦白講，如果每次賣樓買家都撻我訂，一年撻一次我已經可以退休唔駛返工。
另外，我做過agent可以講多一樣野俾大家聽，agent的其中一件工作，就係行家(另一間公司)做到成交後，會話俾業主聽賣平左，然後話俾買家聽買貴左，撩佢地撻訂，保持客源盤源。更過份係，正常成交係2~3個月後俾佣，撻訂就即時俾，因此agent係有動機撩自己的客、業主撻訂。對於agent黎講，最理想的環境就係每一單都有人撻訂。
7. 炒家會感到痛苦
任何一個在2009-2010年出入過3次貨既炒家，起碼賺100萬，同一時間持貨50件的大炒家，身家最少5~6億，單係2010年的收入已經8位數字，呢d人既字典入面，只有幸福，沒有痛苦呢2個字。(美孚大炒家97,03,08乜都經歷過，有咩世面未見過？)點解人地撻40萬都撻得起？因為冤枉黎瘟疫去，賺左幾球野，蝕40萬當捐錢。淡友只係睇到炒家撻訂蝕幾十萬，冇睇到人地之前賺既錢已經夠退休。若果淡友既目的係睇人痛苦，好對唔住，對象唔應該係數緊銀紙既炒家。(我做過agent，職業炒家幾錢入貨幾錢化妝幾錢出貨一年出入幾多我好清楚，信不信由你，炒家呢期係嫌賺唔夠，冇得再玩)
8. 冇炒家樓市升唔起
炒家炒高樓價呢個誤解唔單只淡友有，甚至連好多業主都有呢個誤解。事實上，炒家係經常創出屋苑呎價新「低」既人，有睇開樓既人都會發現市場突然會有平10~15%既成交，唔知道呢d就係agent炒家鋤價既成果。地產代理每日既工作之一就係鋤價餵炒家，因為一般玩開既炒家冇即時水位都唔會入貨，父子都冇情講，好多人以為炒家用市價入貨然後mark高黎賣，大錯特錯。代理日日鋤價，部份分行會獎勵鋤到價既agent，鋤低過市價10%的話，即使手上冇炒家，同事成交到一樣有10%佣份。因此，係炒家出沒既屋苑入面，經常會有一股睇唔到，但實際存在既樓價下跌壓力。每一個業主(用家)要出貨時，都會俾agent試探性地鋤一輪摸底，企硬唔俾人鋤既業主可能放盤成個月都冇人睇樓。
另一方面，由於炒家有入就一定有出，令市場長期處於供應充足，樓價上升有壓力。Agent為搏獎金(其實係犯法)，專谷炒家貨，正常用家業主要同炒家鬥就只有減價，坦白講用家業主真係多得炒家唔少。
樓價升跌係經濟大圍環境影響，市升，用家盤一樣會升，市跌，炒家一樣有份。炒家只不過係將物業的實際價值在短時間內反映，因為最終接貨都係用家，用家自願付出的價位，就係市場合理價。
冇左炒家會點？好簡單，agent鋤價的動力、動機會消失，因為鋤到好價，都係益左自住用家，自住用家唔會俾獎金，買左又唔賣，倒不如唔鋤價，佣係用買賣價計，唔鋤價做少d反而高d佣，鋤黎做乜？我可以好肯定，業主冇左炒家鋤佢地價，一定放肆心雄。
炒家係市場生態學上，屬於獅子老虎的食肉型，佢地一消失，原本俾佢地食住既鹿、牛、馬等草食型用家業主，就會坐大影響生態。受害既係準買家！
鋤到價買家唔會俾著數agent(俾都唔夠膽收)，但做高個價反而可以收多些佣，agent今後既方向好清楚，橫掂以後每單deal都係one night stand，點解唔去盡？
冇買過樓既淡友唔知業主諗乜。同樣，冇做過代理亦唔會知佢地諗乜。分析樓價升跌既人就多，但分析負責做deal既agent，真係只此一家。
9. 長期睇淡最安全
外國諺語有云，一個停止了的時鐘每日都會有兩次報時正確。長期睇淡會令人有一種錯誤的安全感，覺得自己只要堅持，總有一日會正確。我唔想討論樓價升跌，只係想問一句，係香港冇公屋冇綜援，退休後可以靠租樓度日嗎？就算你有錢交租都唔會租俾你，因為驚你拉柴影響樓價。社會就係咁現實，又老又冇樓，連仔女都會睇唔起你。大部份人買樓唔係想炒，只係想俾屋企人一個家，以及老年時能夠活得比較有尊嚴，唔駛好似動物咁住係個籠入面。20~30歲個個都以為自己大把時間大把機會，實際上人生已過了1/3，你唔計劃未來30年，社會就會幫你計劃你既人生。淡下又10年，淡下又10年，人生有幾多個10年俾你睇淡？
我心知肚明，淡友睇呢篇文睇到最多一半一定睇唔落去，即使佢地睇足全文，都唔會覺得自己有問題，仍然繼續淡落去。但我建議從未買樓的長期淡友可以去SSP的籠屋睇下環境，橫掂第日自己都會搬去住，早d適應下冇壞。當一個人唔介意自己的結局就係好似動物咁，仲有咩野好講？
[ 本帖最後由 83010278301027 於 2011-3-17 07:34 PM 編輯 ]
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14. 周顯係燈？ 2012-08-03 13:28:48 |
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周顯估樓價跌時就升，但依家佢又睇升咁會點？ |
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15. 買樓10大誤解 (好文重溫) 2012-08-03 13:32:42 |
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1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。
10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)
補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。
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16. Mortgage 2012-08-03 13:46:21 |
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To 13/F Very interesting! Thanks a lot! |
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17. TOM 2012-08-03 13:47:46 |
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周顯都是因為有新書出版, 怕沒人買, 才寫這篇文而矣!!! |
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18. 香檳大廈 2012-08-03 14:18:02 |
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博士, 你知唔知你 D 租客有沒有 "湯" 咗你 D 物業來做一樓一??? |
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19. 回10樓 2012-08-03 14:41:50 |
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回10樓: 所有經濟都有一個週記, 97年時, 好多人舉好多例子, 樓價係唔會跌, 唔買就無機會. 00年一樣, 有好多人話咩new economy, 今後會沒有經濟週期, 大學仲有專門研究new economy既學者, 後果you know better than me. so 同你講投資就只係夏蟲語冰. |
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20. 梵谷 2012-08-03 15:14:45 |
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回19: 請問你指97時, 當時的人用那個理由? 現在當然知道, 那些理由是不成立的, 因為97就轉勢, 這就是一個反面例子, 證明這些理由不成立. 我希望回應我既, 係有理據既反駁, 而唔係空泛既回答. 所以我希望你可以講更多97果陣大眾睇升既理由, 作為一個警剔. |
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21. 80後某窮人 2012-08-03 15:15:33 |
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老年無磚頭, 何處話凄涼.
我好想出席睇葉孤城對西門吹雪啊, 冇買過樓既細佬應唔應該去睇呢? |
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22. Mortgage 2012-08-03 15:38:39 |
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To 19/F (Nameless) "Cycle" is a word so common that individuals have their own intrepretations. Regarding your comment, I guess you might believe things dont change much (perhaps property price in your view). And I wonder how much you understand about new economy. The point is: things still change after a cycle even issue under your observation (property price in this case) seems back to origin. For example, travelling by air instead of by sea, typing instead of writing, feeding instead of being fed, skype instead of long-d, banking online instead of queuing in branch, you are 40 instead of 20...... Going back fundamental about the market: monetary supply, labour wage, governement policy, interest rate correlations (HIBOR LIBOR in the past and current day, SHIBOR HIBOR LIBOR in the future), supply and demand..... Technically about the cycle pattern: 5/10/13/20/30/55 years (which one you can survive), high-low comparsion by nominal/real value, elasticity to your change in wage/other commodity prices..... Cycle is a very esay word to use but dont stand for all. Your argument is too simple and need to be more comprehensive. |
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23. 70後銀行從業員 2012-08-03 15:39:35 |
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To 13/F 你的文章和見解十分精彩。而且一針見血。本人雖2天前出售賺了1.3倍升值的其中剛收了3年租的物業，而且破了同屋苑的新髙價。看淡者固然以為是長線投資者也看差，實際上是我仍有其他更優質的單位保留作收租，自用單位更優質，任何$也不會賣，而且用售樓後的利潤剛可還清此收租之物業。但按息只收1%,伺必還給銀行呢！所以，當我在3年前入巿換樓後，買入這三個物業，很多沒入巿的朋友也感驚訝！但部份與我同樣做的，現在40出頭已可以隨時退而冇憂了！交租者，可以做的是什麼呢！ |
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24. 陳大春 2012-08-03 15:42:04 |
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如果退休後有一兩層樓收租，得閒時去行下，去佢地d會所玩下都幾過癮 |
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25. 亮劍 2012-08-03 15:52:59 |
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97 年初嗰陣，別有用心嘅外資行，係咁唱好香港嘅樓市，話大陸資金會源源不絕咁來，炒起香港樓市，呢啲言論唔單止在香港嘅小市民中有市場，最惨連大陸企業主事人及董伯伯都信以為真先至杰，咁中央及特區政府嘅話事人唔做翻少少嘢都唔得！ 超買加大陸資金被喝停加八萬五海量供應，外資大鱷再「輕輕地加上一腳」，在股匯兩市做淡，樓市因而失速下跌，番鬼佬就咁襯你慶回歸之時，走來香港提取巨款！ |
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26. Mortgage 2012-08-03 16:00:33 |
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To 23/F 70後銀行從業員 Congratulations for your profit taking and free from debts. Hope I could acheive that around your age. |
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27. 梵谷 2012-08-03 16:02:32 |
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回 亮劍: 謝謝, 可想而知, "預期"資金流入, 只是一個炒作的藉口, 回想07年, 也是說天津試行港股直通車. 即是說, 如果有消息說有預期資金流入, 而樓/股價預先跑出, 應該小心為妙. |
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28. 扫把头 2012-08-03 16:14:34 |
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2012年的版本和97年的版本很接近, 记忆好的香港人都在等股汇大跌. 2012的版本最大的差异, 就是楼市跌不跌, 要看汤博士这一帮炒家的持货能力和海盗银行有没有带头收水 |
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29. 亮劍 2012-08-03 16:15:41 |
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梵谷--- 唔知我哋香港人係咪前世欠左鬼佬好多錢！ 華人出口術托或插個市無反應喎，但係外資一講再講就成真，港人做曬乖仔---- |
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30. 生態平 2012-08-03 16:28:22 |
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如果人人睇好樓市就瞓身買樓收租，樓價就會炒過龍，租盤供應大增之後租金有下調壓力，正如有盤生意穩賺，之後有啲生意佬叻唔切周街唱盤生意有幾好賺，吸引大量競爭者令到自己利潤下䧏。所以健康樓市需要有人睇淡只租唔買先至會有大量租客去支持租金上升，令個遊戲長玩長有。超人咁醒就會經常對人講生意難做，但年年首富都係佢。 |
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31. 梵谷 2012-08-03 16:44:48 |
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回生態平: 無錯, 所以我3樓回應就希望湯生息事寧人, 當每個人都希望買樓收租, 租值自然下跌 事實上, 由03至今的樓市, 租金升幅一直追不上樓價, 收租生意越黎越難做呀 |
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32. 70後女人 2012-08-03 16:49:58 |
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To: 70後銀行同業員, 很認同你的觀點及做法, 本人更覺有樓收租更勝手握著間大陸廠房的所謂商家, 有樓收租樂得自在人生, 有間大陸廠晚晚擔心冇人工出比工人! |
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33. 70後银行從業員 to 26/F mortgage 2012-08-03 16:50:12 |
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Hi mortgage gor, I am actually a winner because I had even lose my downpayment before. I bought in a Sun XXX Kai new property in NT in 1997, Buy high sell low. The mortgage loan interest rate was as high as 11.25%. Fortunately, my salary is stable to maintain the monthly payment for over 13 years, (till 2009). Even I lost from that transaction, I still earned valuable experiences and I can maintain a stable living environment with my family members. However, I learn from the previous mistakes. I used my savings and well-prepared on controlling my expenses. Three properties investment were successfully established for three years ago. My sold property(two days before) earns over 1.3 times. But I don't want over risk-bearing. Keep one for rental purpose, one for self-used. Even the market flucates, I have provided a soft and safe platform for my own. Let's keep talking here la! Happy to meet you here indeed. |
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34. 回30. 生態平 2012-08-03 16:54:34 |
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haha, 你講出重點了, 一個成功的投資者或生意佬, 係唔會話比人知佢盤生意有幾好的, 所謂悶聲發大財. 在投資世界, 只有傻兩類人會吹噓自己的投資如何如何, 一, 傻仔或者沒有自信心, 要得到別人肯定, 二, 自己已入貨, 希望別人接貨或想多的人入場, 做旺個市. 你地係邊一類? |
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35. 回樓上全體 2012-08-03 17:13:51 |
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非常多謝樓上各位地產界人士的見解及作文，各讀者已得出結論，就是不要於現時的超高楼價入市置業，谢谢！ |
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36. 70後银行從業員 (amendment on my opinion on 33/F 2012-08-03 17:19:06 |
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( To 24/F 陳大春 & 32/F 70後女人 and 26/F mortgage , my friends, Let's keep in touch here :) ) I am actually a NOT winner because I had even lose my downpayment before. Thus, I hope my current decision is correct. Not taking too much risks and maintain reasonable cash-on-hand. I found some people may feel jealous with investors gained profits and rental income from properties. In fact, they had never imagine how hard we plan, save and work hard to well prepared of our retirement life. Furthermore, we needed to take geneiune cash and time to maintain our investment processes. It involves risks such as cash flown, tenants are bad guys or they died in your flats, interest rate rises..... I had never jealous and hate how rich of others investors or rich people likes Lee + Shing. I know they can success because they had ever contributed and pay for it. I just want to learn some talent from their speech. Their speech and experiences, some people may claim Rich men are rich, just because they are lucky. That is the way they think. ??? Do they had even think about ""How can you achieve my dreams and goals??? I trust I can achieve my retirement plan if I trust, keep learning, maintain in-out balance and learn experiences from others. |
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37. airplane driver 2012-08-03 17:40:16 |
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there is only one thing is known in the market, that is I know there is unknown in the market. 根本所有樓市升趺的爭論都係廢話, only God knows what happens in the next second. 博士說得對, 他與王教授的辯論根本唔會有結果, 唔明白點解仲會有人又提economic cycle 去證明樓市會跌, 又或者有人會用供平過租等謬論去證明樓市難以下跌. So you guys seriously think you can predict the market for sure? If yes, I just can say you are nuts. |
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38. 縮水樓 和 發水樓 2012-08-03 18:18:01 |
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39. 60後中產 2012-08-03 18:26:54 |
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供緊樓的朋友努力是有成果的！ 賣左樓成日希望d樓大跌的朋友要求天主打救！ 哈哈 |
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40. ... 2012-08-03 18:27:03 |
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I wonder who can write such a Excellent Essay ! (淡友的9大誤解) All the points are really true indication of current situation and explanation of why Property price is surging for recent years and clarify many of misunderstandings about property price. |
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41. 日日講人好小家 2012-08-03 19:39:24 |
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日日講人好小家 |
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42. 日日講人好小家 2012-08-03 19:39:24 |
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日日講人好小家 |
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43. 收租佬 2012-08-03 20:37:26 |
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回30 如果人人睇好樓市就瞓身買樓收租，樓價就會炒過龍 好明顯這句就看出您並不是收租過活的人,而是想人抄樓,因只有這才能令A準長揾長有,如果人人都只買作收租不賣出,AA就連穀種都冇得食鳥 |
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44. Or Sir 2012-08-03 22:22:10 |
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老師一定要買樓: 一．大部老師平均頂薪點是三萬六(小學)和四萬五。家庭收入若兩夫婦是教師的話，大概會是七萬至十萬。在新界區的鐵路沿線買一個三房單位並不困難。沙田、將軍澳、馬鞍山等。四十歲前買也不太遲。 二．老師的退休公積金大概會有三百至六百萬，兩人大概有六百至死千萬，這都與老師之教學年資有關。現在買五、六百萬之新界樓，二十五至三十年供款，退休時以公積金清數(若還欠銀行錢的話)，簡直輕而易舉之事。若不買樓，兩三年搬一次屋，週圍租屋，年青還可以，老了實在不行。最後想買樓渡過餘生，你的公積金只能買一層細樓，亦要擔心日後生活。 三．供樓是一種很好的儲蓄方法，否則你的錢會花在一些非必需品上。現在一些年青教師甚至大學教授，常說樓價高，不做樓奴，結果成為消費奴、股票奴，甚至賽馬會奴。聽我說的年青老師，數年前已買了第一層樓， 現在供款是他們收入的六分一至四分一，就算利息加多五厘，對他們亦不會做成太大影響。他們現在正享受低息的環境，大概一厘(參不多四年了)，理他遲些加息與否。若現在還租屋住，每月至少付萬五至二萬才能租到三房單位(新界區)。 四．長遠來說，你若沒有磚頭，當你退休時，你的公積金是不值錢的。若你有磚頭，當你退休時，你的公積金加上逆轉按揭會令你安寢無休，過著舒適的生活。否則，隔兩年你就像走鬼一樣，週圍搬，過著勞碌的生活，一直至八十五歲。可悲！ |
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45. tong tao 2012-08-03 22:52:22 |
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Dr. Tong, 唔知係咪你個罩門比人篤中左, 所以咁燥. 但想講, 既然你選擇係公開論壇寫blog, 你便要接受所有人既評論, 寫唔寫, 係邊度寫, 係你個人選擇, 呢度無人搵刀隊住你黎寫. 係唔鍾意比人指指點點, 大可係搵個唔比人回覆既地方寫, 但咁樣, 睇既人一定比現在小. 既然你想維持知名度, 多讀者, 便請食得咸魚抵得渴. 唔好又要型, 又要戴頭盔. |
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46. 将军杂记 2012-08-04 03:15:40 |
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这星期特意去了中国西部重镇，四大直辖市之一的重庆旅游，顺便了解当地经济发展状况，今日刚从重庆回港！重庆作为军事重地，亦为西部大开发窗户，自成立直辖市至今十五年，经济发展蓬勃，尽管近期薄氏堕马，政局稍为不稳，但在副总理张德江接管后，依然强势发展！相对香港回归十五年，经济停滞不前，重庆可说是一日千里。作为一个山城，它又是双江汇合之地，挟长江及嘉陵江之地利，同时拥有两江四岸的优势，虽为山城，毕竟山没有香港的峭及高，四岸高楼乘势而起，各大品牌产品、酒店、汽车制造等进驻CBD，消费并不亚于一线城市的广州深圳！楼价却是有点出乎意料，看到宣传，市区内新盘只是5000-7000元\平方米，而且是实用面积计算！原来薄氏过去几年大力发展基建，鼓励房地产市场，令到供应量几年内倍增但又遇上国家宏观政策，调控楼市！即时停止上涨！ 重庆人口超过三千万，夏季天气炎热，饮食麻辣，未必适合南方人！（起码我要找清淡的伙食）自轻轨通车后，交通更是四通八达，连接机场与市中心！另外重庆亦是一旅游名城，历史悠久，古时三国蜀之重地！易守难攻的军事要害，国共孙蒋毛邓均留下不少事迹！发展旅游亦成为重点政策之一！连本港明星刘华投资的＂疯狂的石头＂也是在当地罗汉寺拍摄！但寺旁的旧房已全部清拆，政府大刀阔斧地发展商业中心，积极引进世界知名品牌，令到当地成为时尚之都！ 看到今天的重庆才开始担心香港的未来！如果CY政府再固步自封，不为香港筹谋百年鸿图大计，国内十几个一二线城市五至十年内会追过本港！香港的下一代也要认识中国，知道未来大势所趋，市场所在，努力现在展望未来！ 林奋强入行会希望可为香港筹谋！汤博士亦有能力点化顽石！ |
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47. 亮劍 2012-08-04 08:41:22 |
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湯博士---無啲火氣嘅文章唔好睇，但過左火位就變成「火遮眼」！ 真理越辯越明，你有頭有面唔使同啲細嘅嘈！ 你無影响力人哋眼尾都唔睇一下，回你都費事！ 致於嗰啲存心攪局者，平常心面對吧！ |
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48. 亮劍----王先生 2012-08-04 08:49:02 |
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13及15 樓呢兩篇文章，出左年幾兩年，我係俾各網友温故知新！ 係度再次多謝 83010278301027 數字兄 |
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49. mrs0988 2012-08-04 09:06:08 |
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我都係屯門寒友！97用屋苑top 5的價錢買入自住的單位，幾乎死得，幸好挨過左。08年買入2個幾十萬的小單位收租，其中要剋服的心理壓力真係好大。有冇物業的人思考方式相差好大，我一直怕自己的思想行單邊市，所以上來看淡友的看法，可惜更堅定了好友的立場！ |
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50. 70後女人 2012-08-04 09:47:07 |
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to: 湯博士, 70後銀行從業 大家是同道人觀點一致, 我相信有樓在手, 即使市場价有下調亦以 EQ 平衡取勝, 樓价即使下調但租金仍是每月收足, 亦是租者代為供樓, 那有何担心; 只是有些市場心理墇礙; 有個現實有趣亦可悲的情況, 我身邊不只一位是多位, 曾經在97 虧蝕了畢身積蓄最後蝕賣物業的朋友, 完全是怕了樓市, 在09-11 我們入市亦有知會建議他們一同入市 (他們手上有現金), 我亦賣買出入了 2-3次, 但他們談亦不想談, 仍然是對樓市如洪水猛獸怕得要死; 這個現象不知只是我這幾家朋友, 或是市場確是有這一聚人! 為朋友担人, 他們應如何自處! |
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51. 平民 2012-08-04 10:18:38 |
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樓宇是要適當時間買入和賣出,現時是平倉的最好時機,,因為當樓價轉角時[ 散貨 ]不容易. |
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52. 70後銀行從業員 2012-08-04 10:28:11 |
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To 49 Mrs00988 & 50 70後女人及湯博士
49 我與你住在同區wor 又糸97年尾摸頂買入SXK 新樓，捱左13年，最後亦在09年換樓買入一碼頭區向海三房自住及2個500呎的同區小單位收租，但數天前以賺價1.3倍售中其一收租單位獲利。自住的一定不賣，另一個收租的會看新盤瓏門開售價才考慮出售，因現在巳比2年前升了>50%'而且因租約下月完，但又不太想售，因有好租客同有5.5%return)而但亦希望出售後在將來巿況調整時以現金買入同區大型藍週屋苑物業收租，不用供又有租收。(屯門一向被外區客看不起，實際上，近三年夲區的升幅是全港之冠！
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53. mrs0988 2012-08-05 21:05:39 |
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To:樓上 我自住市中心吉之島超市上最大的單位, 雖樓齡大但越來越好住，搵唔到更合適的地方，情願大裝修了一次！至於放租的，雖亦有一倍多升幅，但成10厘回報(用買入價計)，租客交租準時過出糧！雖然明知價位偏高，但唔舍得啊！覺得15年總算冇白挨！ 與同道人共勉! |
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54. to 52 & 53 2012-08-05 21:43:56 |
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其實你們都是超級失敗者，還好意思向人炫耀，如果你們好像其他人於98，99年入市，你們才算成功。所以你們現在不要誤導其他人摸頂入市，重滔你們覆轍。 |
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55. 同意54 2012-08-05 21:50:10 |
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睇錯市，買貴樓，俟足十五年，不愧是很好的反面教材，所以忠告大家不要現在摸頂入市，有錢你荒無樓買？ |
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56. 樓上 2012-08-06 01:39:27 |
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同意樓上兩位廢柴沒有你地做樓市後備樓市便沒有希望了! |
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57. 回樓上 2012-08-06 08:21:20 |
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如果好似你所講做樓市後備是廢柴，那麽你及其他模頂入市的人是更加廢的廢廢柴。嘻嘻。 |
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58. 湯粉 2012-08-06 10:44:23 |
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莫非是因為申請觀戰人士一面倒支持買樓, 看不見支持王教授論點的弟子撐場, 所以主辦團體害怕勢力不均? 哈哈哈. |
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59. 70後银行從業員 to 54 to 57/F and 70後女人 2012-08-06 10:48:26 |
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TO: 54 TO 57/F and for 70後女人 I don't mind I had ever been a loser in property market but it is already a past tense for me and 70後女人. At this moment my current two properties are my core assets and I can retire anytime I like. Even the properties prices go down, I don't mind. This is because I got some cash on hand and it is only part of my assets. The return on rental won't change since my purchase price is really too low. Some innocent people who is just able to say jealous wordings because they had never benefited. If you think your thinking is correct, Keep it on and let's see who is the final achiever. I am able to maintain a stable I can only to share when I am twenty-something I was too positive thinking to new properties with clubhouse, luxury decoration but high management fee. |
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60. to 59 2012-08-06 13:13:09 |
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People dont mind how much you used to lose in the property market. The key point is WHAT TIME we should buy property. And the answer is NOT NOW. Understand ? |
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61. 泡沫待爆 2012-08-07 10:46:16 |
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今天的高樓價是泡沬，最主要原因是低息所至。因為低息引至人產生容易入市的思維及誤導人作長線炒賣的慨念，即是無論置業及投資的成本均低。但當不久之將來回到正常之加息周期，供樓負擔轉重，置業及投資意慾急轉直下，再加上樓宇供應量大增，市民及投資者無需再以高價買樓，再加上持貨多的物業投資者减持穫利 (可能現時正承高位在進行中) 及炒家散貨，到這時樓市的氣氛會轉化為越遲沽，價越低，連鎖反應，樓市急速向下大跌，此乃市場恒久不變之定律，即泡沫爆破。大家平心而論，現時的樓價還有多少上升空間 ? 樓市不升便會跌，要小心那些只為個人利益不斷叫人入市買樓的人。我們不是永遠不買樓，置業是大家都追求的目標，只不過不是在現時非常大機會摸頂的情況下用超高價錢買而矣。只要保留實力，有錢你荒無樓買？ |
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62. 泡沫待爆 2012-08-07 10:46:16 |
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今天的高樓價是泡沬，最主要原因是低息所至。因為低息引至人產生容易入市的思維及誤導人作長線炒賣的慨念，即是無論置業及投資的成本均低。但當不久之將來回到正常之加息周期，供樓負擔轉重，置業及投資意慾急轉直下，再加上樓宇供應量大增，市民及投資者無需再以高價買樓，再加上持貨多的物業投資者减持穫利 (可能現時正承高位在進行中) 及炒家散貨，到這時樓市的氣氛會轉化為越遲沽，價越低，連鎖反應，樓市急速向下大跌，此乃市場恒久不變之定律，即泡沫爆破。大家平心而論，現時的樓價還有多少上升空間 ? 樓市不升便會跌，要小心那些只為個人利益不斷叫人入市買樓的人。我們不是永遠不買樓，置業是大家都追求的目標，只不過不是在現時非常大機會摸頂的情況下用超高價錢買而矣。只要保留實力，有錢你荒無樓買？ |
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