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1. Marco 2012-07-19 12:24:35 |
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居屋业主应该接近九成五自住，空置率不会有两成！因为买居屋者主要系没有能力买私人楼的人仕，如果之后拥有私人楼，他们只会出租私人楼而自住居屋，因居屋未补地价前不可以出租！对于居屋业主将居屋当储物室或渡假用是极之奢侈之说！ |
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2. 蔡陳葆心﹕買樓有買貴無買錯 2012-07-19 12:46:16 |
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蔡陳葆心﹕買樓有買貴無買錯 【明報專訊】蔡陳葆心在股壇打滾數十載，對股票買賣甚有心得之餘，就連投資物業亦有一手，綜觀蔡太過去10多年的買賣紀錄，除大坑名門拖累她於4年間帳面損手約77萬元外，其他全部獲利至少近200萬元。她日前接受本報訪問時指出，「現時買樓有買貴無買錯，買磚頭始終比較穩陣。」 貴為股壇名人的蔡陳葆心，多年來投資的物業多以長線收租為主，大部分都可錄大幅獲利。不過，若她能持有該批物業至今，相信獲利將更為豐厚。資料顯示，她透過威德葆有限公司曾持有的10多個物業，除今次賣出的中環士丹利街舊樓外，當中以2004年斥600萬元購入的北角半山雲峰大廈高層單位賺幅最高，她於2006年以1250萬元售出該物業，帳面獲利650萬元，賺幅高近1.1倍；2007年以1788萬元沽出的跑馬地嘉雲臺一個單位，便為她在3年間賺760萬元或74%。 蔡太表示，現時買樓有買貴無買錯，買磚頭始終較為穩陣，但大前提是要有足夠資金，因投資物業所用的資金，會被「綁」一段長時間，相反，股票投資則較為靈活。 持有3伙市值約6500萬 現時蔡太仍持有3個住宅單位，包括北角半山摩天大廈2伙，除一伙為自住外，另一個單位則作長線收租；另一個則位於大坑春暉臺龍園，該中層單位亦作收租用途，3個單位市值約6500萬元。
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3. Micro 2012-07-19 14:12:49 |
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有時覺得香港人真係攪笑, 外國人計算資產是很少計算自住房 產的, 這並不代表他們的投資智慧比不上中國人, 而是他們視自住物業為consumption, but not investment. 香港人今天視住宅為投資是純historical reason (97前的賣地限制等), 但時間耐了, 便習以為常. 三十年前, 人人質疑一國兩制能否成功, 今日人人皆視一國兩制理所當然. 其實兩地已漸一体化了. 中國的經濟已到了轉折點, 他的gdp有一半是資本投資, 從來沒有一個已發展國家能維持如此規模的投資, will china be the only exception in the world which against all the economics theory? 中國轉向, 美國歐洲一落千丈, 香港真的可獨善其身? |
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4. 黃金50 2012-07-19 14:49:30 |
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望梅解渴的「白表政策」，治標不治本，最有效和實際措施回應市場的需求係加大供應量，除自住需求外，市民投資需求更大，以三間樓投資法為例，市場需求最少每年數十萬個單位。現在供應短缺，個個搶樓，樓價必被搶高，炒樓係好容易搵錢的方法，需求只會愈來愈大，正如林奮強所說的黃金50，政府應該立即進行大規模的移山填海造地，打造幾個數十萬戶的大海濱市鎮，和平整後的大型山頂建築群，這樣才能維持香港繁榮。
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5. 80後銀行從業員 2012-07-19 14:50:58 |
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其實我也不明白為何5,000名白表申請人不用補地價便能刺激居屋價格上升? 難道將來的居屋供應量還不足以滿足這批申請人嗎?
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6. Chris 2012-07-19 15:49:43 |
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居屋有兩成空置？怎可能？
還有說大多數已購買私人樓宇？ 如果有，都是早年買居屋的一群，那些卅年的居屋有多少是新5000白表那杯茶？
昨天新聞提的慈愛苑、采頤花園，當年買入做廿年按揭都未還到一半本金，點換私樓？ |
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7. 物業代理 2012-07-19 15:57:46 |
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根本好多居屋都還清貸款，好多都有私樓，甚至幾層添，兩成居屋空置算少了，其實係有好多私自出租但又不能報的，所以現在有機會高價脫手，好多居屋業主有興趣放盤。 |
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8. 無明 2012-07-19 16:23:26 |
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無意冒犯, 但文中徵結地方可能有誤: "但戶主在最初購買時可以只需要20萬至30萬，要他們補百多萬地價才能出售，似乎又犯不著，所以一直以來都是將單位丟空，若果沒有白表計劃，真的不知道何年何月何日才可以出售。" 據理解, 這些空置單位, (1)全部都可經綠表市場出售, 不用補地價, 買家對象是綠表資格人士, 即是在資產審查機制中屬低收入人士; (2) 亦可以全部經白表市場, 買家對象是白表資格人士, 即是在資產審查機制中屬高收入人士, 補地價金額其實由買家支付, 不用原業主支付的, 此方式在居屋市場已沿用多年。 即是說, 現在忽然間政府製造出5千個有錢人士的需求, 供應來自低收入機制, 任何居屋業主不封盤或不調高售價都是笨蛋。 博士或其他人不知道還可以, 但梁特首如果不知道便推此政策, 與曾x華調控樓市政策完全相反, 是胡亂施政。 |
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9. 亮劍 2012-07-19 16:24:23 |
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昨天新聞提的慈愛苑、采頤花園，當年買入做廿年按揭都未還到一半本金，點換私樓？ 唔知有無攪錯，慈愛苑分三期，在 97 - 99 年分別入伙，一手買入者俾足拾幾年你供，近兩年仲係供嗰一厘息，竟然未還到一半本金？？ |
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10. l 2012-07-19 16:26:45 |
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11. 無明 2012-07-19 16:31:23 |
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補充: 此5千個白表需求, 對低收入人士的綠表買家是非常之不公平, 扭曲居屋的原意。 |
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12. 螢火虫 2012-07-19 16:49:25 |
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"補地價" 現在不付, 下手付!!! 政府無計錯 炒高賣, 接手時付高價(只給上手)!!! 下手要付補地價, 你可收到幾多? |
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13. 寄生虫 2012-07-19 17:54:35 |
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很多居屋業主住了十多年後,經濟已比最初買入居屋時狀況好了很多,這時亦很想有三間樓投資法,但無奈給補地價綑綁,亦令升值能力比私樓市場低很多,加上綠表人士購買力低,白表人士又不大願意買二手居屋寧買私樓,而令居屋業主望梅(私樓)輕嘆! 現在5仟免補地價白表人士這招,正好把居屋和私樓升值能力拉近,好等居屋們更易跳入私樓市場至富,亦令難上車人士多一个選擇,長遠對私樓市場亦是有益的. |
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14. 居屋小子 2012-07-19 20:42:21 |
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15. 千年蟲 2012-07-19 21:13:56 |
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16. 70後銀行從業員 2012-07-19 21:32:39 |
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我是樓齡近30年的居屋業主，主要愛她交通便，價錢平（3年前低價買入），實用率近9成，實用面積近700尺，三房兩廳，供款只佔收入家庭的20%，每月餘下的錢連儲蓄亦在3年前多買入兩單位收租。所以不一定要有會所的私樓才有市場。如果我住在私樓，便實行不同湯搏士的三層樓投資法了。喚然之，亦即是把所有儲蓄押在自住單位，即是消費行為，不什化算。註：本人亦曾在97年買過sxk的私樓，因交通不便，比居屋升值還慢。然而因當年年輕，貪新樓有會所又豪華包裝，還要交每尺1.9的管理費。唉！所以現在買入進形的業主，祝你好運！ |
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17. 上善若水 2012-07-19 23:09:53 |
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有兩個問題值得注意： 1）現時未補地價居屋的空置率，依常理看應該是非常低。因為未補地價的居屋不能出租，故絕大多數此類居屋都有業主自住，部分無需居住於居屋的業主恐怕早已將居屋出售變現，又或者補地價後將之出租獲利。 2）上屆政府曾表示新居屋落成需時7年，估計新政府會加快進度，不過恐怕5年是少不了的，即5年內不會有大量居屋新供應。 如果大家認為以上兩點成立，則可以參考我昨天在《仲達言》的回應： 每年允許5000名白表人士免補地價購買二手居屋，其如意算盤是活化二手居屋，令換樓鏈加速運作。 我們嘗試站在居屋業主的立場思考問題，若要業主有換樓的動機，必須是新買入的單位要比原居屋單位明顯地好。假設： 某業主居住的居屋是600呎建築面積 補假後的售價是6000元一呎，補價比率是40% 即業主賣樓所得是：0.6x6000x600=216萬。 原業主居住的居屋是6000元一呎，假設打算換同區的私樓，估計起碼8000元一呎，其質素才會吸引業主換樓。 賣出600呎的居屋單位，考慮到居屋實用率普遍較私樓高，故至少800呎以上的私樓，才能令居屋業主考慮換樓。 即原居屋業主買入值得換的私樓，需要付出：8000x800=640萬。 一買一賣，資金差額為：640-216=424萬。 以上差額尚未計算買賣費用、銀行罰息、因搬屋而產生的裝修、傢俬、電器費用等，如果計入上述雜費，差額應至少為450萬。 試問每年有多少居屋業主願意花費450萬換入面積差不多，質素只是稍為改善的私樓？大家可以設身處地思考一下。 再看需求，每年有5000個白表人士，還要加上綠表申請人，但新居屋推出卻需時。由此可見，之後若干年二手居屋絕對是求過於供，其樓價焉能不升？事實上，市場已經率先作出反應，未補地價的二手居屋價格在有關消息公佈後已經開始上升了！以目前的市況和大眾心態來看，居屋價格上升很可能推動整體樓價格進一步上升，這是否政府樂見？ 內在邏輯其實好簡單，由於大建新屋需時，在房屋供應量大致不變的情況下，突然每年多了5000個原本無能力買樓的潛在買家，樓價怎能不升？ 還有一旦樓市泡沫爆破，這批每年5000個缺乏實力的買家肯定是首先投降，搞不好還會令整個樓市崩潰，甚至動搖金融體系，情況一如美國次按。 CY啊CY，你是否知道自己在做什麼嗎？！ |
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18. 千年蟲 2012-07-20 00:02:51 |
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19. 寄生虫 2012-07-20 00:04:01 |
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當一家四口在一單位內住了二、三十年,兩仔女都有自己住屋需要時,父母為了幫他們置業,都會把自住樓大換細所得餘錢幫輕仔女置業,所以換樓者末必一定大換細或換更好的,父母永遠都是偉大的!!! |
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20. 無明 2012-07-20 00:12:38 |
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此5千白表高收入者原來正剝削低收入的綠表人士的上車機會, 使綠表人士更難上車。這並不是想上車的白表人士希望出現的狀況, 但梁特首現在的"強政勵治"幫你剝削綠表人士。 由於此政策出現, 使平價物業的樓價被推上去, 與財政司的調控樓市政策打對台, 任何人都知道混亂政策會對社會是有害無益。 |
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21. 寄生虫 2012-07-20 00:15:29 |
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人云亦云的千年虫是虫類之恥! |
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22. 寄生虫 2012-07-20 00:21:34 |
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何謂平貴樓從沒有定義,君不見有重建價值既五十年樓都被抄高過萬蚊尺嗎? |
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23. 寄生虫 2012-07-20 00:34:04 |
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更正 細换大至真 |
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24. TONY 2012-07-20 00:44:25 |
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上善兄講得好！CY根本唔識房屋問題，仲話係測量師出身，簡直羞家！ |
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25. Marco 2012-07-20 01:05:07 |
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回16，70后银行从业员，你买的三间全是居屋？定私楼？如居屋应要补地价才可出租！小心违规，被租客玩返转头！
八卦问下，在哪一区？ |
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26. 70後銀行從業員 2012-07-20 10:39:53 |
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回marco，我住的大單位是第4期的居屋，所有業主都是免補地價的，出售或出租也不用申請也是合法的， 另外兩個單位是大型屋苑，因買入價超低，約2000／尺。(3年前買但租金也升了60%），所以租金回報有8厘，當時有4.5%。全在屯門港鐵或屯門碼頭向東南方海景的。
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27. 70後銀行從業員 2012-07-20 10:50:46 |
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To Marco，本人住的居屋屋苑也有一兩成是吉的，可能是買入價(1手）只要2、3十萬，一早巳供完了，有部份業主是十分富有的，半年前有部份業主以400及700萬現金購入數十個苑的車位出租，回報.5%,停車場也有多輛百多萬的名車。所以早期的居屋居民可能也頗富有的。因當年沒有太多人喜歡買，所以政府的收入限制是極寬宏 |
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28. 70後銀行從業員 2012-07-20 11:00:06 |
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To寄生蟲兄
我也同意你的見解，也打算將來女兒長大後。有需要的話也會大轉小的單位，因為兩夫婦也用不着大單位！ |
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29. Three house in HK is good? 2012-07-20 11:06:49 |
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其實人是真的應該要分散風險, 所以本人不違言全家已拿外國護照. 自住樓是需要的, 但是否要三間則有保留, 天災人禍, 誰說得上, 日本無論科技, 人員操作水平怎說也比中國好, 他的核電尚且可以有意外, 何況大亞灣離我們這麼近? 不是危言聳聽, 人無遠慮, 必有近慮, 恐怕有事時, 三間在香港的樓送都無人住, 不信的去福島看看, 空宅處處. 所以堅持在港只持一層樓, 在外國另持一層, 其餘為易兌現的資產, 有事時, 去全世界都可以. 在文革時, 便是有太多人相信中共, 把投資全拿回國, 化為烏有, 現中共治港, 不可不察. Never put all eggs in one basket. |
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30. 回上善 2012-07-20 13:45:21 |
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CY當然知自己做乜，只係香港人唔知自己危險啫。CY用政策推多啲冇乜實力嘅人去買樓，等樓價升爆咪可以大跌囉。 |
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31. CY 2012-07-21 11:45:44 |
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30樓：
我不知道自己做甚麼。
我不明白香港會危險。
我不記得八萬五教訓。
我只知道自己有誠信。
我只明白派糖轉視線。
我只記得要秋後算賬。 |
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