曾蔭權絕不可以被稱為貪官，起碼他於任內無買樓，搭其資產增值順風車！

曾班子留下的爛攤子一大堆，都是懶曾惹的禍。

好似SSD，好多人仍然認為對樓市好，其實貨源減少真正受益係一手樓，係唔係官商勾結就唔知，總之客觀作用係製造近年新盤極易銷售。

【iMoney智富雜誌—ibanker教室】筆者早前接受報章訪問對樓市看法，表示現時買樓是低回報和高風險的不理性投資行為。除了自己維持租樓，亦說服兄弟及父親出售自住物業。

這裏只扼述訪問內容，筆者以自己租住的奧運站一帶單位為例，以現時租金水平，實際回報率只有約1厘，即等同市盈率高達100倍的股票，明顯不是正常人會選擇的投資。若以近乎無風險投資比較，人民幣定存則為5.25厘（把錢拿回內地銀行定存），內地的港幣存款也有3%的回報，買樓投資便是倒蝕。我們要和長期人民幣利率比較，因為樓宇也是長期供款的投資品。當然人民幣也可貶值，但是從未來消費所需來講，人民幣可以算是不錯的選擇。

後來有人告知筆者，紀惠集團行政總裁湯文亮博士撰文表示不贊同，更衷心祝福筆者不會因這個理財決定給親人遺棄。原文可透過連結（http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20120704/pba01/1.txt）讀到。

湯博士提出的理由，包括將自住單位出售轉為租樓、變現作人民幣定存等大輪手續後，以樓宇2,000萬元價值，首期付1,000萬元，供1,000萬元，利息1%來算，相對於租金4.3萬元來算，每月只慳了1.7萬元，回報非常低。而且買樓賣樓涉及釐印費、佣金、律師費等，如果我們幸運地遇上樓價下跌20%，兩年後能以低於現市值20%回購物業，也只有些少利潤，絕不是一個財務教授該建議的投資。更壞的情況是，如果兩年內樓市有升幅，筆者一家回購物業必有損失。

租金波動比樓價少

筆者感謝湯博士的回應和關心，但其論點背後的假設，與筆者的差異非常大。正如筆者在訪問開宗明義就說，樓宇有投資和消費（即自住）兩種作用。如果買樓只是為「住」這種服務，有很多的代替品，不一定要擁有。譬如很多的公司都要用寫字樓，但是絕少公司是擁有寫字樓的。如周大福的母公司是新世界，不會買不起吧？只是他們更加明白使用那地方，跟擁有那地方是兩碼子事情。

或者有人說，租地方可能年年加租金，任業主魚肉，不是很慘嗎？這純粹是想當然的說法。事實上，因為沒有人會借錢來租房子，所以租金會與工資收入水平不相差太遠。即是你工資多少，你便會租理由很簡單，我不想給綁死。如果小孩子有需要，或工作有需要，或有任何的需要，我就搬家。

買樓槓桿屬高風險

筆者只視住房為消費品，但也知道香港很多人視住房為投資品，那我們就以投資的角度來分析。無論是樓宇、股票、商品或任何資產，如果投資附有風險，就必須有預期回報。無風險回報（Risk Free Rate）是所有投資的比較基準。投資風險應該獲得補償，如果一項投資居然要你付更多錢去持有風險，這不是投資。

投資樓宇預期回報低，偏偏是高槓桿、高風險的投資。假設房子我有能力付五成首期，借樓按五成，這就是兩倍槓桿。假設我投資了1,000萬元，樓價跌50%，那1,000萬就全沒了。

有一些人認為，如果房價跌了，不賣就沒有輸錢，那是自欺欺人的想法。算財富，必須以目前的市場價來算，不能以歷史價格來算。由1997年至2003年，香港樓市跌了65%，這情況下，我將會變了300萬負資產。除非能夠一次過找數，否則買樓就如借孖展買股票。更加不要忘記，房價大幅下跌正正是經濟低迷，失業率高企的日子，要找工作可不容易的年代。還記得2003年，很多人熬不住，成了銀主盤燒炭自殺嗎？

首期的1,000萬元如果不用來買房子，每月剛好夠給房租。以槓桿方式買樓（也就是按揭），那應該有甚麼回報呢？純粹以投資角度看，如果你炒孖展以1,000萬元的本金去買2,000萬元的股票，你會要求有甚麼回報呢？對我來說，除了利息支出以外，最少要比我的第二選擇高5%的回報才有興趣。所以2,000萬元的房子，如果借1,000萬元，利息2.5%。我的第二選擇給我5.25%的回報，所以每年我的1,000萬元要有100萬元回報才有興趣。目前2,000平方呎的租金大概抵銷掉樓宇折舊、裝修、管理費等。所以房價必須每年上升5%到7%，才能抵銷風險的成本。

很多人以為投資有錢賺就對。這非常錯誤。賺錢必須看成本。以100萬元來賺10元是傻瓜的做法。投資的成本是甚麼呢？不單是你付出的資本，更重要是承擔的風險。所以如果你要我炒孖展，預期回報才只有1%到2%，那真的賺了，也是傻瓜才幹的事情。5%到6%只是把風險成本算上去好沒賺沒虧的事情而已。我們沒有辦法知道未來，但是良好的風險管理是投資取勝的首要之道。

買樓不如買地產股

更重要的是，筆者的父親60多歲，為甚麼要持有物業？即使他要擁有一個單位，較好的做法是承造負按揭，讓他定期收取年金，把自己辛辛苦苦掙來的積蓄拿去花錢享受。賣掉樓宇，拿着1,000萬元現金、每月省下3萬元支出，怎看也比持有高風險資產好。對老人家宣揚儲蓄及鎖定資本而不是享受生活，實在無理。又假設60多歲的父親很喜歡風險，又喜歡投資樓市，他可以乾脆買地產股。買地產股與買樓的風險相近，好處是地產股的資產淨值有很大折讓。過去兩年地產股並未追上樓價升幅，地產股平均資產折讓約40%。

湯文亮博士提到2008年，不錯，那是個買樓良機。但1998年又怎樣？沒有人可以絕對預測未來。如果持有樓宇是一個良好的投資，那為甚麼所有地產股都有如此大的折扣呢？為甚麼專業投資者不買入所有的樓宇，還把機會留給你和我？如果樓宇真的那麼值錢，又是地產霸權，為甚麼不去買大幅折讓五六成的恒地（00012）與新世界（00017）？

撰文：王澤基、潘凱媛

王教授，事实更胜雄辩！一年后见分晓！五年后您别失了教职！
香港有这样的教授，所以大学生的质量才会每况愈下！
这个是穷爸爸与富爸爸的香港版演绎！

仲有拎呀公d紅酒呢? 出面叫人地公司請自己心抱呢? 仲有幾十樣野, 大貪可能唔算, 但貪小便宜咁都唔算??? 

投資呢家嘢，並無一條歷久彌堅嘅方程式，總之成敗論英雄！！

愚見認為，如果你係一個守紀律、心思敏捷、對各式投資工具都滾瓜爛熟，而且自信每年回報可達雙位數嘅人，咁買樓自住呢啲咁低層次嘅嘢真係大才小用！！

 

但對普羅大眾來講，如果自知自制力不足，加上買親股票、外匯或投資衍生產品都輸多賺少嘅話，咁買樓自住，一來解決居住問題，二來當做强迫儲蓄，這不失為一可行途徑，致於可否大賺一筆，最好以平常心對代！！

「...甚至連小便宜也沒有取。那些飲宴、遊艇、飛機，只不過是乘人之便。」

有時博士的見解也太獨到了吧。翻讀了幾次還是不敢相信我的眼睛。

自住樓已是一生最大的負債,租自住樓更是一生最儍的負債

買樓好, 還是買股買基金的勝算較高, 就算是我這個在97崩圍下賴個野的人都仍然覺得買樓較高。

【iMoney智富雜誌—ibanker教室】筆者早前接受報章訪問對樓市看法，表示現時買樓是低回報和高風險的不理性投資行為。除了自己維持租樓，亦說服兄弟及父親出售自住物業。

這裏只扼述訪問內容，筆者以自己租住的奧運站一帶單位為例，以現時租金水平，實際回報率只有約1厘，即等同市盈率高達100倍的股票，明顯不是正常人會選擇的投資。若以近乎無風險投資比較，人民幣定存則為5.25厘（把錢拿回內地銀行定存），內地的港幣存款也有3%的回報，買樓投資便是倒蝕。我們要和長期人民幣利率比較，因為樓宇也是長期供款的投資品。當然人民幣也可貶值，但是從未來消費所需來講，人民幣可以算是不錯的選擇。

後來有人告知筆者，紀惠集團行政總裁湯文亮博士撰文表示不贊同，更衷心祝福筆者不會因這個理財決定給親人遺棄。原文可透過連結（http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20120704/pba01/1.txt）讀到。

湯博士提出的理由，包括將自住單位出售轉為租樓、變現作人民幣定存等大輪手續後，以樓宇2,000萬元價值，首期付1,000萬元，供1,000萬元，利息1%來算，相對於租金4.3萬元來算，每月只慳了1.7萬元，回報非常低。而且買樓賣樓涉及釐印費、佣金、律師費等，如果我們幸運地遇上樓價下跌20%，兩年後能以低於現市值20%回購物業，也只有些少利潤，絕不是一個財務教授該建議的投資。更壞的情況是，如果兩年內樓市有升幅，筆者一家回購物業必有損失。

租金波動比樓價少

筆者感謝湯博士的回應和關心，但其論點背後的假設，與筆者的差異非常大。正如筆者在訪問開宗明義就說，樓宇有投資和消費（即自住）兩種作用。如果買樓只是為「住」這種服務，有很多的代替品，不一定要擁有。譬如很多的公司都要用寫字樓，但是絕少公司是擁有寫字樓的。如周大福的母公司是新世界，不會買不起吧？只是他們更加明白使用那地方，跟擁有那地方是兩碼子事情。

或者有人說，租地方可能年年加租金，任業主魚肉，不是很慘嗎？這純粹是想當然的說法。事實上，因為沒有人會借錢來租房子，所以租金會與工資收入水平不相差太遠。即是你工資多少，你便會租理由很簡單，我不想給綁死。如果小孩子有需要，或工作有需要，或有任何的需要，我就搬家。

買樓槓桿屬高風險

筆者只視住房為消費品，但也知道香港很多人視住房為投資品，那我們就以投資的角度來分析。無論是樓宇、股票、商品或任何資產，如果投資附有風險，就必須有預期回報。無風險回報（Risk Free Rate）是所有投資的比較基準。投資風險應該獲得補償，如果一項投資居然要你付更多錢去持有風險，這不是投資。

投資樓宇預期回報低，偏偏是高槓桿、高風險的投資。假設房子我有能力付五成首期，借樓按五成，這就是兩倍槓桿。假設我投資了1,000萬元，樓價跌50%，那1,000萬就全沒了。

有一些人認為，如果房價跌了，不賣就沒有輸錢，那是自欺欺人的想法。算財富，必須以目前的市場價來算，不能以歷史價格來算。由1997年至2003年，香港樓市跌了65%，這情況下，我將會變了300萬負資產。除非能夠一次過找數，否則買樓就如借孖展買股票。更加不要忘記，房價大幅下跌正正是經濟低迷，失業率高企的日子，要找工作可不容易的年代。還記得2003年，很多人熬不住，成了銀主盤燒炭自殺嗎？

首期的1,000萬元如果不用來買房子，每月剛好夠給房租。以槓桿方式買樓（也就是按揭），那應該有甚麼回報呢？純粹以投資角度看，如果你炒孖展以1,000萬元的本金去買2,000萬元的股票，你會要求有甚麼回報呢？對我來說，除了利息支出以外，最少要比我的第二選擇高5%的回報才有興趣。所以2,000萬元的房子，如果借1,000萬元，利息2.5%。我的第二選擇給我5.25%的回報，所以每年我的1,000萬元要有100萬元回報才有興趣。目前2,000平方呎的租金大概抵銷掉樓宇折舊、裝修、管理費等。所以房價必須每年上升5%到7%，才能抵銷風險的成本。

很多人以為投資有錢賺就對。這非常錯誤。賺錢必須看成本。以100萬元來賺10元是傻瓜的做法。投資的成本是甚麼呢？不單是你付出的資本，更重要是承擔的風險。所以如果你要我炒孖展，預期回報才只有1%到2%，那真的賺了，也是傻瓜才幹的事情。5%到6%只是把風險成本算上去好沒賺沒虧的事情而已。我們沒有辦法知道未來，但是良好的風險管理是投資取勝的首要之道。

買樓不如買地產股

更重要的是，筆者的父親60多歲，為甚麼要持有物業？即使他要擁有一個單位，較好的做法是承造負按揭，讓他定期收取年金，把自己辛辛苦苦掙來的積蓄拿去花錢享受。賣掉樓宇，拿着1,000萬元現金、每月省下3萬元支出，怎看也比持有高風險資產好。對老人家宣揚儲蓄及鎖定資本而不是享受生活，實在無理。又假設60多歲的父親很喜歡風險，又喜歡投資樓市，他可以乾脆買地產股。買地產股與買樓的風險相近，好處是地產股的資產淨值有很大折讓。過去兩年地產股並未追上樓價升幅，地產股平均資產折讓約40%。

湯文亮博士提到2008年，不錯，那是個買樓良機。但1998年又怎樣？沒有人可以絕對預測未來。如果持有樓宇是一個良好的投資，那為甚麼所有地產股都有如此大的折扣呢？為甚麼專業投資者不買入所有的樓宇，還把機會留給你和我？如果樓宇真的那麼值錢，又是地產霸權，為甚麼不去買大幅折讓五六成的恒地（00012）與新世界（00017）？

撰文：王澤基、潘凱媛
資料整理︰潘凱媛

王澤基：香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗。

同意樓蟹。雖然做過樓蟹，樓價跌過一半，但都能反彈。我有d股票和基金，如8號仔就乜都無，有d基金公司仲倒閉埋。

這算是人話題

　　"曾蔭權絕不可以被稱為貪官，甚至連小便宜也沒有取。那些飲宴、遊艇、飛機，只不過是乘人之便。被傳媒及反對人士誇大，我相信不少人是心知肚明，但是在風頭火勢之下，沒有人為曾先生平反而已。"

To：13号不祥人

王澤基：香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗???

王澤基坦言，賺錢的方法好少，輸錢的方法卻好多，自己一生從未買過個別股份，理由是一間公司的業務運作十分複雜，不易了解，因此不理解就不要沾手。王澤基說：「眼見有些超過30倍市盈率的股份，大多純粹炒作，至於5至6倍則買得過，守5年可以有很好的回報。我只喜歡做一些合理的投資。」

買樓不如買地產股?

地產股與買樓的風險相近????好處是地產股的資產淨值有很大折讓?過去兩年地產股並未追上樓價升幅?地產股平均資產折讓約40%?

你為甚麼不做投行?????

你為甚麼不去買大幅折讓五六成的恒地（00012）與新世界（00017)????

王澤基金融教授,你說一間公司的業務運作十分複雜，不易了解,一生從未買過個別股份.

但你自己是金融教授亦不買過個別股份?為甚麼要提議普通市民買股票????

買樓不如買地產股?百年雷曼又如何?地產公司可以執,股票變廢紙,樓宇可以變廢紙???

金融教授,不如解說,為甚麼過去兩年地產股並未追上樓價升幅，地產股如何平均資產折讓約40%?

 

 

有時覺得香港人真係攪笑, 外國人計算資產是很少計算自住房

產的, 這並不代表他們的投資智慧比不上中國人, 而是他們視自住物業為consumption, but not investment. 香港人今天視住宅為投資是純historical reason (97前的賣地限制等), 但時間耐了, 便習以為常.

三十年前, 人人質疑一國兩制能否成功, 今日人人皆視一國兩制理所當然. 其實兩地已漸一体化了. 中國的經濟已到了轉折點, 他的gdp有一半是資本投資, 從來沒有一個已發展國家能維持如此規模的投資, will china be the only exception in the world which against all the economics theory? 中國轉向, 美國歐洲一落千丈, 香港真的可獨善其身?

13 樓---

你咁唔喜歡貪曾，想痛快淋漓數臭拒，點解唔用自己名？？

 

我又唔係乜水大人物，唔使借我個筆名來用掛！！

咁貪曾又的而且確係貪官污吏，現金來現金往，使乜買樓資產增值咁慢呢，淫劍仔你真係好天真好傻囉！