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1. Marco 2012-07-09 12:35:58 |
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博士一语道破楼市大跌三成之谜局！香港人应对生于斯长于斯的地方投信任票定系＂沽空＂香港？ |
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2. 二馬九日 2012-07-09 12:55:37 |
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在大城市工薪族買不起樓是世界現象，能住市區都是非凡人才，否則住外圍，祇不過香港人的地域觀念，政府的交通費政策，將香港人困在彈丸之地，否則何需犧牲生活質素供貴樓！ |
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3. 梵谷 2012-07-09 13:05:07 |
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發覺多數"樓"評人, 大部份都是基金管理人/"所謂高層", 不然就是地產界高層, 另外還有97時損手的炒家, 絕少97賣樓的炒家, 02~04年入市的投資者對樓市有評論, 去書局找成功人士的商務書看, 多數是找在市場上成功人士的著作, 如"畢菲特"的"雪球", 又如"清崎"的"富爸爸系列". 反而樓市呢? 希望各位高人可以介紹一些在香港樓市真真正正投資/炒賣賺錢的成功人士的著作. 我最有印象的, 除了湯博士外, 玩具大王蔡志明, 還有漫畫家馬榮成都是02~04年入市的表表者. |
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4. Dice 2012-07-09 13:20:19 |
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湯博士: 您好! 每天看你的文章差不多兩年, 十分應同你的看法, 今天看了施永青先生的文章, 他說樓價將會再次上升, 請問你是否應同? 我打算買一個物業收租作為長線投資, 現在正十五十六不知是否應該入市, 而自己所心儀的屋苑觀察了兩個多月都只是橫行或上升, 而樓盤又少 (此屋苑有成20座樓, 大概4,000多個單位), 真不知如何是好, 請指教! 謝謝你! |
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5. To: 樓上 2012-07-09 13:27:21 |
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【本報訊】特首梁振英（ CY）不推冧樓市言論，積壓多時的購買力終谷到爆。二手翻生，重現追價及排隊睇樓潮，甚至客多到經紀要揀客睇樓。過去周末的二手樓市更是近兩個月最旺，全港十大屋苑成交量勁升近九成。代理寄望今年樓市的「第二春」初步成形。
甚至客多到經紀要揀客睇樓 - 仲十五十六? 就來冇盤你揀! |
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6. 五年後的樓價將較目前為低 2012-07-09 13:34:31 |
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「五年後，本港樓價將較目前為低。」一向語出驚人的獨立股評人 David Webb在接受本報專訪時，繼續貫徹「股壇長毛」作風，為全球經濟、本地股市、樓市作出大膽預測。 低息環境下，本港樓價已突破97年高位， Webb坦言目前樓價已現泡沫，何時爆破要視乎美國息口而定，「只要美國經濟改善，通脹壓力升溫，加息周期就會展開，屆時港息將無可避免跟隨向上，樓價就會下跌。」會跌幾多？ Webb估計今次泡沫爆破後的跌勢，不會如97年般慘烈，但至少亦會跌30%至40%。他更預言，五年後的樓價將較目前為低。
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7. 6 DON'T!! 2012-07-09 13:35:57 |
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一萬個LIKE!! 事實勝於雄辯!!!! |
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8. 第二春 2012-07-09 13:36:45 |
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有大圍區地產代理表示，過去兩日區內至少有20宗買賣，單是金獅花園已約5宗，「好耐未試過咁旺」；並見癲價，金獅一樓都賣到230萬元（522方呎）。美城苑 C座中層12室居屋盤，692方呎，放盤兩日即以310萬元賣出，創屋苑新高。 |
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9. 一斤得八兩 2012-07-09 13:36:51 |
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10. 德福第一城追價成交 2012-07-09 13:38:35 |
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利嘉閣地產高級經理陳鳳霞表示，九龍灣淘大花園及德福花園過去兩日連環5宗買賣，德福花園 G座中層4室，578方呎，買家最初只肯畀440萬元，惟業主企硬470萬元，買家終多付20萬元至460萬元才打動業主割愛，呎價7958元為屋苑歷來次高。美聯高級營業經理黃錦瀚表示，沙田第一城35座高層 D室，872方呎，獲買家追價1.2萬元至605萬元購入。 |
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11. 珀麗灣出現睇樓人龍 2012-07-09 13:40:17 |
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個別屋苑更旺到要排隊睇樓。中原分行經理梁曉陽表示，珀麗灣過去兩日4宗買賣，其中20座高層 A室915方呎放盤，業主周六返回單位開門睇樓，當日下午約三時，「樓下排晒長龍」，有三至四組客等上單位睇樓，連同經紀有約20人。將軍澳區更有地產經紀揀客睇樓。 |
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12. PN 2012-07-09 13:43:41 |
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"6仟億港元" of property investment in 1 year. Can you provide the source? To me that would like be commerical property than residential even if the number is correct. Consider 600 bln / 365 = 1.6 bln/day. Assuming that they are all buying bigger ticket items: say average 20 mln, then you need to suck up 82 apartments/day to come up to 1.6 bln. |
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13. 一斤得八兩 2012-07-09 14:18:40 |
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14. 小市長 2012-07-09 14:28:49 |
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15. 寄生虫 2012-07-09 15:19:04 |
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To 6 如因高息令樓價大跌,那正是港元跟美元脫勾的好時機,只是不知到時銀行會否像現在咁支持脫勾啫! |
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16. 掹車邊80後 2012-07-09 15:51:40 |
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To:15. 寄生虫 "如因高息令樓價大跌,那正是港元跟美元脫勾的好時機"
dont understand
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17. 言平 2012-07-09 16:07:19 |
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博士d數口有時好亂. 東一忽, 西一忽. 唔睇真d, 好易被誤導. CCL講住宅樓價, 佢又拎"馬錫去年以200多億購買又一城計算", 一個住宅, 一個商場, 一個蘋果一個橙. 哎... 商場係舊年買賣, CCL破頂係今年中, 差成年, 哎... |
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18. 寄生虫 2012-07-09 16:18:46 |
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To16 假設美國提高利率。香港出現資金外流，匯率有貶值壓力，於是香港減少貨幣供應量來推 動利率跟隨美國上升，吸引資金迴流。由此可見香港的利率將跟隨美國利率的步伐同升同 跌。而在聯匯制度的機制下，事實上香港亦不能獨立TTT控制利率。如果香港減息，資金 會外流，令港元出現下調壓力。這時自動調節機制運作，發鈔銀行收緊貨幣供應量，慢 慢使利率回升。簡言之，實施聯繫匯率制度便要把利率也一同「聯繫」了，所以香港不可 能有獨立針對性的貨幣政策，削弱了香港政府對經濟周期的整治和調節能力。 香港利率需跟隨美國，但兩地經濟周期不同，合適的政策也不同。例如美國在金融海嘯期 間實行量化寬鬆貨幣政策以刺激國內疲弱的經濟形勢。這逼使與美元掛勾的港元也必需增 加貨幣供應壓低利率。結果是增加香港通脹壓力及有可能觸發經濟過熱。兩地經濟環境不 同時有發生，又假設香港正值衰退期，但美國經濟卻繁榮，於是美國加息壓抑經濟過熱。 香港跟隨調高利率，於是便阻延了香港的復甦步伐。 詳情請看維基解密 |
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19. 螢火虫 2012-07-09 16:38:47 |
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經紀們幾個月前叫着無得食 VS 現在...唱好, 揀客 商鋪升2/300% 要有大投資者計算接貨, 不是博士杯茶 博士們個個買入全部私樓新供應, 都要等人俾租金.....?? 小市民追不到樓價和租金, 只好等政府樓, 及住細的, 住迫的.... |
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20. BMW 2012-07-09 16:57:33 |
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為何雷曼未爆煲前有那麼多人買。 |
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21. To: Dice 2012-07-09 17:08:41 |
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八卦一下, 請問您心目中的屋苑, 租金如何? 呎價多少? 管理費多少? 差餉多少? 在哪一區? |
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22. ok 2012-07-09 17:11:47 |
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外資購買香港資產一定賺錢嗎?l睇錯市投資失敗唔得？ |
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23. 掹車邊80後 2012-07-09 17:25:22 |
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to:
18. 寄生虫 但資金外流 + 脫勾 同時出現, 基金大戶可能同時沽港元搏救市獲利, 影響面應該會大得好驚人 |
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24. 暈得一陣陣 2012-07-09 17:27:24 |
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早幾日先出一篇 "令人擔心的二手成交量" 唱淡, 今日又話 "為何CCL在各方唱淡下，依然上升" 唱好. 喂, 你成日笑大C馬後炮, 咁家下你又同大C有咩分別呀! 玩股票做對沖咩? 又做好友亦做淡友, 我睇到就來精神分裂!! 今日好時明天淡.
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25. To 22 2012-07-09 17:28:22 |
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同意22.ok之言，君不見歐洲國債都有好多人買嗎？買了鷩違約驚餐死。 |
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26. HKP 2012-07-09 18:30:33 |
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I have a suggestion which I think may work for our housing problems. Since so many overseas buyers interested in buying our houses, we may better let them buy if they can pay. This will increase economic activities, but we should put an extra tax to overseas buyers, say 20% more on top of the price a HK resident pay for the houses. And this 20% of extra tax will use to build more public houses for HK people who do not afford or want o buy a house.
Also, all HK residents should entitle to have a public house. and the rent of the public house must link to the combined house hold income of the people who live in the public house, e, g a father and mother plus a working son or daughter's combine income is one million a yeas, that house's rent will be 2 hundred thousands dollars a year. This may be a workable solution. It will not affect those who want to speculate on property market, and those who complain they don't have a place to live.
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27. 心戰 2012-07-09 18:36:44 |
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湯博士可能學咗心戰陳豪咁分身多個角色，個市有返啲成交，少量高追個案就即時變身大好友，個市成交減少，蝕讓出現就化身成淡友。乜香港樓價唔升唔跌，又平穩香港人會死咩？只是啲炒家冇得炒上炒落會死！ |
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28. 跟24, 27樓同感 2012-07-09 18:45:17 |
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小弟也覺得湯博士似乎好淡兩邊都講。 這可能是市況飄忽所致，專家如湯博士也未能100%作出準確判斷，所以兩邊都講，乃最安 全的做法。 希望湯博士日後不會馬後炮地說 “嗱，我在x月x日已講過應該看好 (或看淡)啦”。。。。 如果可以的話，小弟希望湯博士考慮一下 : 例如判斷樓市升跌的幅度，以 及有效期；當然有效期內可以轉呔，但要通知大家。 |
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29. 点正 2012-07-09 20:40:20 |
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说的有些道理！ |
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30. 呃秤 2012-07-09 22:08:18 |
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其實發展商出售樓花時所用的面積計算方法，早已出現不少爭議，不時有買家投訴發展商取巧，令他們購入物非所值的「縮水樓」。
現時市民在街市購買Å菜，涉及的金額不過三數十元，亦受到《度量衡條例》所保障。街市商販不能「呃秤」，或者以油魚充當鱈魚。違反法例者會被海關檢控。早前有油站入油不足，亦可能面對海關以相關條例檢控。
但市民購買樓宇時，動輒花費數百萬元，耗盡一生積蓄，卻不知道購入的單位實際有多大，有多少面積是真正可以使用的。即使發展商刻意誇大單位面積，買家入伙後發覺貨不對辦亦投訴無門。
其實政府拍賣官地時，每幅土地都清楚列明土地面積和地積比率。只要將土地面積乘以地積比率，便可以得知該幅地的可建樓面面積。
為何出現「麵粉貴過麵包」？
然而，可建樓面面積並不等同「實際」建造出來的樓面面積。這是因為政府容許發展商將一些公用設施，豁免計入可建樓面面積之內。發展商若在地盤內加建道路或者其他設施，更可以額外多建樓面，令地積比率上升。
過往發展商興建私用的停車場和窗台，都可以豁免計入地積比率之內。本地電訊市場開放後，政府容許發展商增加樓面面積，方便各固網商進入樓宇內敷設網絡。
到2001年，政府又突然以環保為由，容許發展商額外興建大量環保設施，當中包括環保露台、工作平台、空中花園、預製牆身組件、電梯大堂、信件派遞室……這些設施，不知有多少和環保有真正關係。
由於上述種種的豁免以及額外優惠，發展商可以免補地價，或者以「超筍」地價，多建兩三成樓面。而這兩三成多建的樓面，當然會計入單位出售時的建築面積之內。亦由於政府不斷向發展商提供優惠，結果每幅土地的「實際」地積比率，遠遠高於土地拍賣時所訂下的水平。原先8倍地積比率的土地，實際興建出來的地積比率可以達十多倍。當地樍比率增加，住宅樓宇不斷向高空發展時，發展商因應防火條例的要求，需要多建三兩層隔火層。這些隔火層的樓面面積，又算進每個單位的建築面積之內。
有個別發展商在享受政府各項地積比率豁免後，竟然還不知足，在停車場內多劃數十個車位出售圖利。有些甚至再找藉口多建樓面，或者誇大樓宇的建築面積去欺騙買家。
在種種豁免優惠下，發展商所說的建築面積，完全可以自由發揮，遠遠超出原來地積比率所容許的可建樓面面積。一個建築面積五百多平方呎的住宅單位，過往只有一至兩成是分攤公用設施的面積，實用率可以達八至九成。但現時的新樓，因發展商把各項豁免樓面計算在內，實用率可能低至只得五至六成。
政府公開拍賣土地時，地產商自然會把「發水」面積計算在內，故此願意用較高價錢去競投土地，故此才會出現土地成交呎價高於現樓呎價，所謂「麵粉貴過麵包」的虛假現象。例如土地平均樓面呎價是5000元，但由於日後可以「發水」兩三成，甚至更高的比率，呎價不過是4000元以下。
此外，在拍賣中勝出的地產商，日後還可以運用「創意」和「想像力」，額外要求政府官員運用酌情權，再多批一兩成地積比率。
市民最好還是相信自己
讀者只要翻看審計署關於藍灣半島和嘉亨灣的報告，便知道內裏乾坤。而事實上，政府賣地收入中，絕大部分是透過補地價而獲得。整個補地價過程完全缺乏透明度，政府官員有否將各項額外批出的地積計入補地價中，外人不得而知。
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31. 發水達人 2012-07-09 22:27:46 |
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32. 發水達人 2012-07-09 22:35:29 |
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33. 發水達人 2012-07-09 22:43:05 |
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34. 發水達人 2012-07-09 22:46:54 |
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杏花村676呎3 睡房,如果新樓可能叫960呎,仲要唔洗瞓窗台!!! |
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35. 向饭民说不 2012-07-09 22:53:42 |
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我虽然都觉得长X系奸商，但是事实是"俊形"各方唱淡下，3房单位已经都卖完了，剩下的2房单位，应该好快就卖完了。 长X应该多谢楼上等人帮手宣传，宣传成超低价开售（其实compar 日出其他各期，"俊形"价钱绝对不平）但是有魔鬼报和淡友疯狂的唱淡之下，令到真正买家觉得平。结果很快售完。 "俊形"应该是今年最差的盘，都要5千过外。淡友想买平货，真系难啦。 |
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36. 寄生虫 2012-07-09 23:06:45 |
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TO35 現在咁多人買了這發水樓,真係存在很大隱優,明年實用尺價後,當這些買家陸續知道自己手上物業只有四五成實用,不嘈到反艇才怪,到時都吾知点收科,希望這種事情不會發生啦! |
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37. 大王妹 2012-07-09 23:10:00 |
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TO DICE ---我直覺說給我知你想買荃灣最大型屋苑,唔知有無錯呢?但有無錯都無所謂,我有些親身經驗,希望你用得著!我由90年買賣樓到現在,未曾試過唔楂樓唔得,因會覺得毫無安全感,我由10年尾到現在賣出三個物業,想減風險,當中有賺有蝕,因為有間97買,但銀紙真係無出路,買股票仲唔見我十幾萬,之前買人仔都好,點知大陸利息又低左,我仲有幾間現在寧願收租都唔賣,個個月有幾萬袋,唔理佢升定跌,真是有錢都唔敢賺,賣出唔買就驚買唔返,如你計比首期加買樓什費,扣除供款息,再收的租金,有回報5%都制得過,識唔識計呀? |
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38. 80's passerby 2012-07-10 00:09:31 |
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In my opinion, property market is one of asset market which is inevitably driven by the flow of "free money". Basically, more "free money" available, higher demand to assets. Given the nature of low volatility, property is more favourable to those looking for simple straightforward long-term return. To sum up, for those with extra money seeking good investment options, property is a good option. |
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39. 內地通脹急回 經濟更顯惡劣 2012-07-10 06:56:19 |
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人民銀行上星期出其不意減息，真相終於大白。 昨天公布的六月份居民消費價格（ＣＰＩ）升幅 只有百分之二點二，回落到二十九個月的新低； 而工業生產者價格（ＰＰＩ）則下跌百分之二點 一，連縮四個月。
通脹降溫，有利人行進一步放水，為何內地股市 卻大跌收場呢？通脹急回的背後，預示着經濟快 速惡化，人行的減息舉動不但未有先發制人，反 而後知後覺。 |
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40. 冇睇清楚 2012-07-10 08:22:26 |
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41. 寄生虫 2012-07-10 09:19:27 |
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98年樓市泡沬爆破,搶光當年亦有一批買家在97高價接貨要搶光回水,會否又歷史重演呢! |
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42. 向饭民说不 2012-07-10 09:47:48 |
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楼上，你真系后知后觉，发水楼已经存在了好久啦，市场已经接受了这种模式，新楼价格已经完全反应这种因素。 市场最怕的是突然其来到消息，发水楼这个名词已经用了很多年啦。用实用面积影响不会太大，只是会影响发展商的促销手段。到时发展商自然有其他办法。 这几年市场都知道长X比较发水，但是长X楼售价又真系比其他发展商平，所以一直以来卖的也不差。 |
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43. 老施 2012-07-10 10:18:12 |
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現在樓價真係好平，3萬多個經紀，每人掃一兩個單位，CCL立即升5成啦，到時個個業主再賺多5成，再買多一兩間，再大幅加租一倍，等班80後90後幫大家供樓，不知幾爽！
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44. 寄生虫 2012-07-10 10:21:24 |
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樓上 我都希望如你所說,但你估班政棍會否放過這大好理由搶位!
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45. 寄生虫 2012-07-10 10:23:29 |
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樓上改正To向飯民說不 |
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46. 寄生虫 2012-07-10 10:36:15 |
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To向飯民說不 前政府在最后一日才通過這条法例,埋下這地雷要CY拆,班政棍會否把牠冇限發大? |
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47. Price must drop at least 30% 2012-07-10 11:26:41 |
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Given the weak Chinese economy, deflation, USD rise amid EUR drop. There is no way the propert price would still rise. To those just buy the property at the highest price, please buckle up. hope you will get through it. 觀望財長會 歐羅兩年新低 (星島日報報道)歐羅區財長周一晚開會，討論跟進歐盟峰會的協議，但預期驚喜欠奉，可能只會公布更多有關救市措施的限制。意大利和西班牙的國債孳息再次飆升，西班牙10年期國債上周五已重上7厘水位，歐羅昨日兌美元跌見兩年新低，金價則繼續在兩周低位徘徊，避險情緒高漲，連法國債昨日拍賣的半年期政府票據首現負利率。 創29月新低 通縮時代恐來臨 內地通脹2.2% 放水勢加碼 (星島日報報道)國家統計局昨公布，6月份消費價格指數（CPI）按年上漲2.2%，首見「2」時代，並為29個月以來新低。工業品出廠價格指數（PPI）連續4個月負增長，負值擴大至2.1%，創下31個月以來低位。 |
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48. 螢火虫 2012-07-10 11:34:36 |
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同意43樓 |
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49. To 43/F 2012-07-10 12:13:19 |
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如果大部份經咁有能力去買兩三個單位炒起個市就唔洗咁多經紀企街搶客，佢地唔洗做凈係收租都夠啦，洗乜咁辛苦。不過湯博士咁有錢就可以囉五億去買一百個單位咪可以托高個市囉。 |
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50. Chiuchow people's daughter in law 2012-07-10 20:16:56 |
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I could not understand why you use the terminology of '我們這個家庭'. Your surname is not 'LIU'. You are not 'Chuichow people'. The 200億 belonged to 'Liu's family' It is nothing related to you. Your Ph D is not a academic doctorate. What you differ from us is: you have a beautiful sister who married to Mr. Liu. You are only a CEO not having high qualification. In the Monach, you are only the maternal uncle of the prince. |
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