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1. TOM 2012-05-31 11:47:44 |
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換樓人事找銀行好麻煩, 又要証明文件, 又要記錄良好!仲要舊有物業按揭銀碼小! 新買入的樓又要裝修又要買傢俱, 需時很長(起碼4個月以上) 仲要裝修工程順順利利! 才可以按時搬入. 如先賣後買, 呾可以住在哪裡? 唔通一家大小住酒店? 所以銀行真係要有啲彈性, 才可以幫吓的換樓人事! |
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2. 樓中人 2012-05-31 12:14:29 |
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而家政府的政策是催谷上車客,打壓換樓客,所以近期上車盤升得那樣急 |
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3. 80後銀行從業員 2012-05-31 12:35:10 |
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銀行做壓力測試, 其實只是內部批核條件. 按揭人當然不會真的感受到加息2厘之苦.而且加息2厘之後可以用月入60%計算. 參考以下例子, 假如某人月入$48,000.-, 借500萬分25年還, 計2.5%年息. 那麼正常還款和加息2%後還款分別佔月入47%和58%. 等於通過了. 又假若月入僅$45,000, 正常還款佔月入49.8%, 不過壓力測試過不了, 佔61.8%, 那麼只要稍為延長供款期調節一下就可以了. 所以能過50%正常還款而過不了壓力測試者, 應在絕少數之列. 不過如前文指出過, 加息2%到4.5%, 月還款增加24%之餘, 利息支出卻上升了80%, 本金償還卻慢了25%, 不可謂壓力不大也... | | Repayment | Interest | Principal | Interest ratio | | Base | $22,430.84 | ($10,416.67) | $12,014.17 | 46.4% | | Stressed | $27,791.62 | ($18,750.00) | $9,041.62 | 67.5% | | % Change | 23.9% | 80.0% | -24.7% | | |
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4. 計計數 2012-05-31 13:06:10 |
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購買一個500萬物業，他只能取得5成按揭，以年息2.5%計算，他每月要供HK$13,247.00 若金管局恩准放貸至7成, 按揭會較借5成借多HK$1,000,000. 以年息2.5%計算，他每月總共要供HK$18,545. 月供款項係較原300萬元單位月供近萬元多近8成. 唔知大部份打工仔在最近兩年人工有冇加到8成? |
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5. 計計數 2012-05-31 13:33:02 |
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(修正) 購買一個500萬物業，他只能取得5成按揭，以年息2.5%計算，他每月要供HK$13,247.00 若金管局恩准放貸至7成, 按揭會較借5成借多HK$1,000,000. 以年息2.5%計算，他每月總共要供HK$18,545. 月供款項係較原300萬元單位月供近萬元多近8成. 唔知有幾多兩年前買左300萬樓的業主們, 最近兩年人工有冇加到8成? 唔係貶意, no offence. 只係覺得數目唔會多到可以打通"市場的上車盤樽頸問題". |
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6. 計計數 2012-05-31 13:43:16 |
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強烈要求最低工資由$28加8成至$50. 敢我至可以有希望買500萬樓, 仲要金管局恩准做按揭7成. (just kidding. 各位老闆唔好插) |
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7. 計計數 2012-05-31 13:54:36 |
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回顧八九十年代, 打工仔追樓價追得開心, 因為大家d人工年年有兩位數增長, 跳槽的話, 加幅更不得了. 人工係有希望追到樓價, 這種情況直至96年才改變, 97後, 劇本更大幅改動, 樓市也變了. 敢問大家今天的人工加幅有幾多? |
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8. 年少無知 2012-05-31 13:59:33 |
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如果第一層物業是一人持有, 結婚後總入息便 X 2 了, 亦變得更有能力換樓, 這種例子比比皆是吧. 更何況現在很多人都是十分謹慎, 第一層物業可能只是供了入息之兩三成, 如果是多前購買, 實力更加鞏固呢! |
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9. 計計數 2012-05-31 14:02:56 |
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六七十年代, 好多香港人都係住一屋多戶d板間房; 經過二三十年, 很大部份家庭都係一家一戶(要歸功公屋), 過得尚算開心. 點知近年又興起劏房, 香港係進步定退步? 可悲. |
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10. TOM 2012-05-31 14:06:34 |
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TO:計計數 有SALES 人工高, 有SALES 人工低, 所以先有人努力去做好SALES工作! 有老師可以升做主任或校長, 有老師永遠都是老師一名(或被學校減出)! 你的人工升幅是基於你的增長! 所以別妄想全港一起加人工. 因為全港一起加人工, 等於無加人工. 大學生多了, 不等於他們與舊日的大學生一樣能幹, 所以是大學生唔一定買得起樓! |
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11. 計計數 2012-05-31 14:19:59 |
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To 8. (不要認真, 只係好玩, no offence) 如果第一層物業是一人持有(假設機率50%), 結婚(假設機率50%)後總入息便 X 2 (假設二人入息相同的機率50%)了, 亦變得更有能力換樓, 這種例子比比皆是吧. 更何況現在很多人都是十分謹慎(假設機率100%), 第一層物業可能(假設機率50%)只是供了入息之兩三成, 如果(假設機率50%)是多(年)前購買, 實力更加鞏固呢! 機率50%總共有5 個, 即 50% x 50% x 50% x 50% x 50% = 3.125%. 以上情況發生的可能性係3.125%. (不要認真, 只係貪玩, no offence) |
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12. 70後银行從業員 2012-05-31 14:21:10 |
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Dr Tong, 夲人是银行業介人仕，每人均處理按揭申請及批核之全套程序，夲人確定申請人在申請按揭時,只要持有不多於壹个或最多兩個物業(如巳婚),當然其收入圽穩定及需要聲明申請按揭之物業為自用，銀行是會批70%貸款給客人的,另外,如有需要的話,申請人就算持有一个物業,申請MIP即多於70%按揭為可,如擔心不批可申請HKMC的預先批核服務,(註: 但申請人需要向申請銀行表現誠意，看定心儀單位,向銀行申請)因做MIP手續繁多,所以有部份同業前線取易不取難。夲人確定上述資料均為最新,因在業內巳工作廿戴，亦有好友在其他銀行做按揭部門。夲人在港島商業區上班，眼見很多有儲蓄習慣的同業(有医生、投行董事、小商户東主、退休人仕等..,亦以博士的"三層樓投資法",(小妹僥倖也於一、兩年多前平價時持多有兩個單位收租)，因為大部分客人均在投資市場失利連連，加上如Dr Tong 所言,早一兩年購入之物業已大幅升值,小妹有一間在新界兩年多巳升逾倍,加上租客交租準時，按揭利息只是1%,回報超過7.5%,業主實在捨不得賣出,以小女子愚見，樓市暫時找不出有大跌的因由。一般業主更不会因為樓價下跌10-15%而急於出售自住或有穩定租金的物業,共勉之。 |
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14. 計計數 2012-05-31 14:46:01 |
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15. 年少無知 2012-05-31 15:12:12 |
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To: 11, 就當你的假設機率完全正確, 最後得出 3.125%. 以全港約一百萬業主為基數, 即大慨有 30,000 萬個換樓需求吧, 當一半人(假設機率 50%)想換新樓, 即 15,000 人, 以現在每年落成量大慨 15,000個, 都足以全部消化了.......共玩之! |
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16. 計計數 2012-05-31 15:45:43 |
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To 15. 多謝閣下陪我. 3.125%係由'第一層物業是一人持有'做起點, 所以用'全港約一百萬業主為基數'尚要細分單身業主及其他非單身業主來計, 30,000 (或15000)個換樓需求係年度需求. 但係結婚呢家野會唔會年年做? 同樣, '物業係多年前買入', 未知幾多年, 但點都要除以二三年卦. 如是者, 15000 個年度換樓需求勢必大幅下調至幾千個(仲係low figure). 得咁多多, 點樣打通"市場的上車盤樽頸問題"?? |
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17. 計計數 2012-05-31 15:53:03 |
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(修正) 計錯數, 玩左自己. 3.125%係由'第一層物業是一人持有'做起點, 所以用'全港約一百萬業主為基數'尚要細分單身業主及其他非單身業主來計, (((呢一點已經有第一個50%機率調整, 無需再細分單身業主及其他非單身業主來計, sorry sorry ))) 30,000 (或15000)個換樓需求係年度需求. 但係結婚呢家野會唔會年年做? 同樣, '物業係多年前買入', 未知幾多年, 但點都要除以二三年卦. 如是者, 15000 個年度換樓需求勢必下調至幾千個(咁就難講仲係唔係low figure). 但始終得咁多多, 點樣打通"市場的上車盤樽頸問題"?? |
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18. 年少無知 2012-05-31 16:31:31 |
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To 17: "......如果(假設機率50%)是多年前購買......" 純以入息計算能力, 不計加按作首期, 這 50% 可以不計了, 那 3.125% 便成 6.25% 了. 其實之前 15,000 是指現存之累積需求, 當然社會上還有很多其他類型之換樓人仕, 不能盡錄. 以年度 15,000個新供應, 減除新買樓人仕, 投資需求 ......也需约干年度才滿足得了吧! 其實大家都是在狂想吧, 不用太仔細深究, 也便失去隨心之樂趣了, 哈哈. |
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19. 大亞灣 2012-05-31 22:10:01 |
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人算不如天算 假設大亞灣大爆炸, 50%機會中國隱藏事件, 50%機會香港有50%的人因為爆炸被隱藏而短50%命, 應該點計?? 共笑之!!! |
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20. 神算 2012-05-31 22:12:15 |
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我預期: 樓價未來1年有50%機會是升, 也不排除50%機會是跌!!! |
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21. 想點 2012-05-31 22:14:33 |
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小明問幾點:小明問:財爺先生幾多點? 財爺答:樓指升穿100點! 小明問:慧儀姐姐幾多點? 慧儀答:恒指跌左3千點! 小明問:長毛叔叔幾多點? 長毛答:拉布到半夜四點! 三個大人同時問:小明小明你想點? 小明好很大聲答:錶你地都無!!成日只識得老點!! |
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22. Suzie 2012-05-31 22:58:49 |
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姓龔ge千算萬算, 算漏左仲有個阿媽wakaka, 會唔會佢地阿媽咁'蹺'係姓王? :P 天地有正氣? 我...呸! |
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23. 利港民 2012-06-01 11:06:45 |
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香港有些樓盤，好聽叫迷你上車盤。百多呎的實用面積，除非是決定了永久單身的獨男盛女，否則，我好難想像任何後現代家庭，可以安居於這種名副其實的陋室；有兒有女有貓有狗，就更加不用說了。客路窄，目標對象更是經濟能力最薄弱的一群，當這種迷你單位都炒到不亦樂乎，泡沫就算未到最後階段，亦距離不遠矣。 地，產，永遠都是地段先於產業。當炒樓到炒發展未成熟的新區，又或者距離商業中心極遠的外區，也是泡沫末期的徵象。香港太細，比較難說甚麼地方才算偏遠。在其他國家，這個指標萬試萬靈。反過來說，成熟社區和商業中心外圍的豪宅區，永遠都是樓市復蘇首批見家鄉的地方。所以，與其逼自己去供甚麼迷你上車盤，有心置業的朋友，不如趁現在到處睇樓，培養自己對地產的鑑賞力。 |
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