金管局總裁最近表示，若果樓價亂飈，幾個月後考慮再出招，點解要幾個月，按特首行事作風，樓價飈升應該是炒家作怪，應毫不考慮出招壓抑樓市，方為上策。

　　金管局要求銀行在放貸時，不但要遵守既定按揭成數，與及要求銀行為客戶進行壓力測試，年息應本不是現在的H+2%計算，而是4.5%年息計算，如果不能通過該項壓力測試，銀行是不會放出貸款。若銀行不理勸喻，放出貸款，最後會受金管局譴責。

　　我相信現在往銀行申請按揭的人，絕大多數可以通過壓力測試，若果客戶能夠通過壓力測試，出招壓抑樓價將會是多餘，倒不如考慮一下如何增加供應，令致樓市因為增多而有所下調，所以多看幾個月亦是合理。

　　現在購買第一個物業，條件與過往差不多，亦即是說打擊炒樓措施對他們影響不大，但到第二環，初次換樓的人仕便產生很大問題。面積大了，樓價亦貴了，又只可按50%或以下，換樓之人負擔一定不輕，或者負擔不來，到此時侯，或者會採取一動不如一靜做法，換句話說，樓市的生命鍊在第二環經已斷纜。但是上車，初次置業者的人仍多，過不了多久，將會形成樽頸情況，結果會導致上車盤價格飈升，這與政府出招，打壓樓價來協助初次上車者的概念背道而馳，購買力累積之下，初次置業者很難置業，這個問題政府亦未能想得徹底，所以應想辦法及早解決。

　　什麼是4.5，就是年息率在4.5%時，有按揭的人是否有能力繼續供款，如果可以，就算通過壓力測量。

　　以一個人購買一個300萬單位為例，按揭7成，分20年供款，若果在兩年前購買，他只需付1%年息，每月供款為HK$9,657.00，若果在現在買樓，他要付2.5%年息，大約要付HK$11,127.00以4.5%作壓力測試，該人每月要付HK$13,285.00比1%按揭多HK$3,628.00及2.5% HK$2,158.00現在很明顯的是，以上述個案為例，絕大多數市民是可以符合4.5%壓力測驗，否則，亦不能置業。不過，若果該人換樓又如何。

　　假定該人購買一個500萬物業，他只能取得5成按揭，以年息2.5%計算，他每月要供HK$13,247.00若果以壓力測試4.5%計算，每月付HK$15,816.00又假定該人可以應付每月供款，但首期250萬又如何籌借，在這情況下，該人沒有可能換樓，令到換樓的過程便停頓下來。

　　或者有人說，請該人先賣樓，一切便迎刃而解，但是過去幾年，有不少人的確以此心態換樓，但賣咗買唔番，現在變成無殼蝸牛，整天叫政府打擊樓市亦以此類人居多，先賣，後買，現在沒有人夠謄做這種傻事。

　　若果可以的話，金管局容許銀行向購買物二個物業，而又通過壓力測試的人放貸至7成，首期只需150萬，為期半年至一年，類似以往的「橋貸」。該人在購買第二個物業之後，便可以立刻在市場放售第一個自住物業，估計年本帶利，該人可以最少有150萬元，可達到換樓的最低要求。這樣，市場的上車盤便多起來，樽頸問題得到解決，樓市便會轉活，當然，該人自己妥善辦理解決首期安排等問題，而銀行評核該人，最緊要他能夠通過4.5壓力測驗。

　　若果市場上申請買樓、換樓的人，根本通不過4.5%壓力測試，而銀行又貸款給他們。若果數目太多，利率上調，該批人士還款便出現問題。最後，只能夠將物業出售，既然預測有這樣的結果，何不現在以4.5%作為把關利率，這樣，大定都安心。