統計處去年進行人口普查，其中有關按揭供款的數據，反映自住業主仍在供樓的比例只約4成、以居於私樓住戶計，供樓支出佔家庭收入亦僅2成。數字比5年、10年前的數據都見明顯下調，被市場好友作為「樓市好健康、負擔好輕鬆」的有力證明。
另一方面，美國市場研究公司Demographia亦剛公布，2011年325個城市的樓價負擔能力排名(調查似乎只包括英語系國家/城市，即美國、加拿大、英國、愛爾蘭、澳洲、紐西蘭及香港，奇怪地沒有新加坡)。香港在調查涉及的325個城市中，以「樓價中位數為家庭月入中位數12.6倍」，蟬聯「樓價最難負擔」冠軍。
調查結論南轅北轍
兩個調查的結論可謂南轅北轍，究竟何者結論較接近現實？基本上，我們認為兩個調查的數據都可靠，但由數據導出的結論都有問題。
先說Demographia的報告，未有觸及按揭資料；只是單純以不同城市「當年樓價中位數」與「當年家庭月入中位數」比較。值得留意的是，在325個城市中，香港應該是資助房屋規模最大的城市，Demographia的統計中，香港2011年第三季樓價中位數為315萬元，家庭收入中位數為20750元，後者應該來自統計處季度資料中，「所有家庭」月入中位數，即將居於公屋、居屋的家庭都統計在內(統計處數字2011年第三季所有家庭月入中位數為20000元，與Demographia的有輕微出入)。
如果我們同意，私樓樓價主要與居於私樓家庭的收入有關，根據統計處「居於私樓家庭月入中位數」的數據，去年第三季為29000元。相對於樓價中位數，樓價與收入比會由12.6倍下跌至9.05倍，香港在325個城市中，會由排名第一降至排名第三。(當然，根據調查機構的分類，樓價中位數在收入中位數5.1倍以上，仍屬「極難負擔」。)
調查當下的樓價及收入
重點是，Demographia的報告涉及的是「調查當下」的樓價及收入。其次是統計處的調查，大致上的確反映了仍在供樓業主的一般情況。近年樓價偏高，但不是每一個人都在高位入市，大量業主是在早年購入單位，借入的按揭金額不會太高，加上利率下跌(相當一部分人現時仍以不足一厘的按息供樓)，每月供款佔家庭收入的比例自然下跌。
統計處數據反映的，是「多年前的樓價、供了多年後、供款佔當下的收入的比率」(seasoning of the mortgage loan)；數據有一定的滯後。
一如眾多分析指出，統計處有關數字只是反映人口老化，供完樓的業主增加，步入中老年的業主，供款比例下跌的現象。至於社會聚焦的另一問題，即年輕人置業難，統計處的數據基本上難以反映。
數字只反映人口老化
簡單來說，兩組數據說出了現實的兩個面向：百多萬戶的私樓業主，逾半是在樓價未飛升時購入物業；少量在1996、1997年入市的業主，多年來如未有換樓，持續供樓，尚餘按揭貸款亦已大幅減少。只有一成多在近一、兩年入市的業主，按揭供款佔月入比例較高。統計下來，供款佔月入中位數自然偏低。
但以「當下」的樓價來說，一般單位價格的確已處於一般家庭年收入十多倍水平的程度。組合兩組數據，如趨勢持續，可能會有不少「有趣」現象會在未來發生。
2011年人口普查的數據，表面看來，一般業主的供樓負擔不大，但卻隱藏社會問題，本星期我們嘗試指出問題所在。
根據人口普查的數據，現時6成的香港業主，自住物業早已供滿，尚在供樓的業主，供款佔月入比例亦只佔月入20%。數據看來十分理想，地產界人士亦以此數據力證樓市未有泡沫。
問題是，考慮到香港人口步入高齡化，2011年人口年齡中位數是41.7歲，以每5年為一分段，45至59歲的分段人口最多(見圖)。供樓負擔理想，可能僅反映中年一輩業主的境況。
說得明白一點，統計處數據反映的是眾多「過去以相對低價入市業主，現時的供樓情況」；並不表現「現時」的樓價沒有泡沫。數據未反映年輕上車客的負擔能力，亦不足以證立現時樓市無泡沫。
釐清數據之後，我們嘗試將視野放到十年、二十年後，看看如果樓價持續在高位運行，會有什麼社會現象出現。
其中一個現象可能是「啃老現象」，「啃老族」是內地用語，指成年之後，衣食住行仍依賴父母的一群人。類似現象在不同國家都出現，筆者看過一份有關意大利的調查，當地35歲以上的獨身男子，有70%與父母同住。扣除文化因素，類似現象與一地經濟增長放緩，但樓價高企有關。
年輕人不是不想獨立生活，而是現實迫人，新入職場，收入有限，難以負擔偏高的樓價，唯有居於老家。個別情況下，甚至年輕男女成婚，一時未能置業，亦維持「分居」狀態(各自居於父母老家)。
另一個可能出現的情況是「不婚」， 2011年人口普查顯示，在20至49歲人口中，從未結婚的男性近4成7，女性則亦有3成9。
晚婚與不婚的現象在多個已發展國家都出現。日本傳媒對男性國民有20%終生不婚的現象已叫苦連天，原來香港的數據亦不遑多讓。日本人擔心，隨著不婚、晚婚現象出現的，是低出生率，結果令人口老化的情況更為嚴重。當然，香港與日本的情況不同，日本是大致上是一個不接受移民的國家，2011年，香港有4成人口的出生地在香港之外。本地人少生育的問題，可由移民舒緩，但引申的是新問題—新移民如何融入社會。
筆者不是社會學家，上述預測，只是出於直觀式的推論。現實中，即使香港樓價已脫離本地購買力，但在外來需求支持下，本地樓價仍有節節上升的可能。但樓價持續上升，帶來的問題不只是年輕人兩句怨言，不婚、晚婚、少生育等問題是會連串出現的。決策者面對有關現象，宜早為之計。
