物業投資者 - 鱷魚 VS 狼人C.Y. ,

C.Y.早有一個管治概念在心中，以「狼、忍、狠」為投資最高哲學

吾知邊個会贏呢!!!!!

唐榮先生：-

就先生於 23-5-2012 在經濟日報發表「全國房價收入比、港坐亞望冠」一文，

我有幾個意見！

我由經濟日報創刊致今，日日都有幫襯，知道經濟日報嘅宗旨係「擺事實、講道理」，而我亦因為咁而每日投下我的買報錢！

但係人都知香港唔單止人有「貧富懸殊」，連樓都有！！

樓價中位數的迷思：-就算同一幢樓，2 樓垃圾房對上嗰個單位，與 50 樓同一呎數、同一坐向嘅全海景單位都可以差 3-4 成！仲未計連天台嘅「特式單位」！

而同一地區，有啲樓賣 3 千，行過一條街叫一萬都有好多！

如果跨區比，差別仲大，每呎 2 千有無？每呎 10 萬又有無？

每間百零萬嘅樓有無？每間 10 億 8 億又有無呢？

樓價平均價的迷思：-中位數唔對路，但平均數仲離題萬里，係香港呢十多年出售嘅新樓，貴夾唔實用，實用率低，管理費高昂，已有公論，呢啲樓最主要係賣俾大陸新發財、香港嘅投資者及希望提升生活質素之換樓客，呢班人因為用錢揾錢，或個人資產膨脹，對價格唔係咁敏感，請問唐榮先生呢啲人每年一萬個有無？？

地產發展商只要用兩叁個佣嘅代價，就可以叫啲代理公司在全中國、全香港或全世界，發散人揾出呢一萬個肯俾錢，又買得起嘅買家出來，這足以將呢啲新樓短期清枱！

唐生你用呢啲新樓嘅銷售總值，再除新樓銷售數量，咁平均數緊係天咁高啦，你可能都知咁計有啲唔公道，所以你嘅「痛苦指數」再細分一二手樓同全部樓計，得出一手、二手及整體三個痛苦指數出來！

唐生你呢個痛苦指數最大盲點係用平均價制定指數！！

係呢度同你計條數；

-

A君係 80 後上車客，用 7 成按揭上左個 150 萬 2 手居屋盤。

B 君就係嗰個居屋舊業主，拒用 200 萬換左隔離街嘅私人單幢樓。

C 君就係嗰個私人單幢樓舊業主，拒要升呢鐵路沿綫物業，就用 300 萬換西鐵上蓋物業。

D 君就係嗰個西鐵上蓋物業舊業主，拒想住近阿媽，就用 400 萬換市區 2房物業。

E 君就係嗰個市區 2房物業舊業主，拒想個仔近翻間好學校，就用 650 萬換半山 2房物業。

。

F 君就係嗰個半山 2房物業舊業主，拒啲細路上小學，想啲細路有私人空間，就用 1,000萬換左隔離街3房物業。

G 君就係嗰個半山 3房物業舊業主，拒屋企有 3個人住，但只得一個廁所，所以拒用左 1,300萬換左一個 3房兩廁嘅單位！

H 君就係嗰個半山 3房兩廁嘅物業舊業主，拒參觀左一個新樓盤，貪拒個會所正，用左 2,000萬買左一個單位！

現在合共 8 個單位成交左，依唐生你呢個痛苦指數計算：-

一手痛苦指數係 61.73 點，即要用 61年多唔吃唔用先買倒樓！！！！

二手痛苦指數係 17.64 點，即要用 17年多唔吃唔用先買倒樓！！！！

整體痛苦指數係 23.15 點，即要用 23年多唔吃唔用先買倒樓！！！！

如果某君有睇唐生你呢個痛苦指數，請問拒仲唔嚇死？仲敢想買樓？

 2 手樓平均 5.71 M，整體仲話要 7.50 M，但實情只係 A 君一人，有無拒力之能及嘅上車先係關鍵，其他B，C，D，E，F，G君，拒哋只係樓換樓，請問有乜問題？？

一句講曬，唐榮以偏概全！！

香港樓市:究竟北水有多重要？

常有評論說近年內地買家對香港私人住宅市場有舉足輕重的影響，倘若沒有他們大幅參與，價格未必可升至現在水平，亦即是說萬一他們大幅退出市場時，價格亦可危危乎，針無兩頭利！

是次嘗試探討上述課題。先粗略看看整體私人住宅市場（數據來自政府及中介公司如中原地產等網站）發現：

1）一手市場不但沒有「上車盤」，也少有中價單位；近年一手平均價隨時逾千萬，只有500萬元資金的要從二手市場入手。
2）以交易數量計，二手市場是一手的數倍。
3）無論是一手或二手，皆出現價格趨升但交易量向下之勢，其中二手亦比一手更顯著。
4）一手及二手與其平均價格關係是背馳的，一手有這個情況不出奇，二手則多少反映所謂「乾升」現象。

好了，至於內地買家及資金有多大，佔總值又多少呢？

A）內地買家佔一手交易總金額近40%，且樓價愈高、佔比重高（按1200萬元以上或以下單計算）「圖一」；另內地買家佔一手交易宗數約30%。
B）二手方面，內地買家只佔交易總金額及交易宗數俱只佔10%以下；同樣亦是愈貴愈佔多「圖二」。

說到這裏，內地買家及資金在一手市場有更大程度的參與，可推論其影響對一手樓會重要些，導致集中於一手的現象，相信多少和偏好買新樓（有網上調查顯示90%受訪者喜愛新樓）有關，以及交易程序較肯定（到價便是）。

至於二手的，確不及一手市場般舉足輕重：i）從交易量角度，先以整體一手相比整體二手市場，繼而看內地買家於一手及二手市場的比例一併比較；ii）從交易金額角度，先以整體一手相比整體二手市場，繼而看內地買家於一手及二手市場的比例一併比較。反映內地買家的一手交易宗數不但追近二手的「圖三」，以交易金額計更超越二手「圖四」。

我們亦可利用數據計算內地買家於一手和二手的平均出價，得出以下觀察：首先，內地買家的一手及二手平均出價皆分別高於整體一手及二手市場的平均；然而，內地買家於一手及二手市場的出價亦跟大市相近，即一手購買千萬豪宅，普通單位亦往二手裏尋。

總結而言，內地買家對本地房地產市場有不細影響，尤以一手為甚，萬一撤退，相信多少對價格有負面影響。

要估算這條「水喉」的未來狀況，則要留意內地經濟以至其房地產及金融系統，包括可令經濟方向轉變的措施，以及區域內外的一些形勢。

註：不排除數據有低估內地買家數量，例如部份可能用公司名義或代理人。

鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁

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To:  亮劍----王先生

I posted your letter to Tong Wing's facebook fanpage.  I previously wrote 对痛苦指數的迎頭痛擊 (第一擊) in his facebook as below:

常有批評指香港市民收入停滯不前，但樓價卻長升長有，因此並不合理，所以要政府出手，其理據是否站得住腳？稅務局日前發表的數據，或有助大家更理性地分析香港樓市，從而作出更明智的置業決定。

根據稅務局的統計，原來在2010/11年度要繳交薪俸稅的香港打工仔（交稅數字，主要反映對上一年的打工仔收入，餘此類推），其平均入息增長達8％，較2009/10年的2.5％入息增長，明顯大為改善，如此樓價受支持，似乎理所當然。

收入愈高 平均加薪愈勁

可以這樣說，不用交薪俸稅的打工仔，其收入也偏低，大部分不是住在公屋，便是租樓住，而要交稅的打工仔，其收入增加，對樓市絕對有支持作用。另外，要注意是，要交稅的打工仔，原來其收入水平愈高，過去一年的收入增幅也愈高，比方說，去年交稅的打工仔，其年收入30萬元以下，以及30萬元至60萬元而要交薪俸稅的打工仔，去年收入平均增幅為7％和6.5％，但年收入為60萬元至90萬元，以及年收入為90萬元以上而要交薪俸稅的打工仔，其收入平均增幅卻分別達8％和10％。

上述數字反映，打工仔確實出現「富者愈富」的現象，而這對刺激樓市有正面作用，皆因愈有錢，便愈有可能買樓、換樓或投資物業也。

一手樓發展商会聯同一班相熟投資者有默契,

幫發展商托市, 佢地就一定有水位,

就算撻訂發展商都吾会追究!!

街客就接貴貨, 天匯事件就係最好証明!!!!

TO Insider Men

恆基冇追係因为買家用间空殼有限公司簽约，話明空殼有限公司，公司梗係咩都冇，恆基想追都冇得追，棧搞，烦請多讀書了解多D商业運作

請參閱湯博士文章，物業投資小貼士(2) - 進可攻，退可走

http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_TML2&com=&id=17666

買得幾十M物業嘅投資者，如果個經記唔識得提醒個客，用有限公司揸呢個物業合法避稅，實俾人插到背脊花曬！

To: 亮劍----王先生

Using limited company is NOT an effective way to legally avoid tax.  There are other points that need to pay attention to, such as 6 badges of trade (I mentioned in Dr. Tong's blog long time ago). 

To reply No. 17.

Have you ever successfully avoided profit tax chargeable on gain of property resale under an individual's name by using 6 badges of trade?

To: 18. 80's passerby

6 badges of trade means

<1> Length of ownership

<2> Frequency of similar transactions

<3> How much is supplementary work done

Adding some alternations to property (e.g. decorations) may likely be deemed to be one indication of trading.

<4> Circumstance responsible for disposal

The transaction will not be trading if the original intention was not resales but an unexpected subsequent event / emergency casued you to sell properties (e.g. immigration to other countries, medicial treatments).  If the property is purchased by a company, it is very important to prepare board minutes documenting the initial intention of property purchase.  This is an important evidence documenting your intention.

<5> Profit-seeking motive

If you originally have profit-sseking motive, it is hard to counter-argue.  If you know how to prepare documenations and find some unarguable excuses, it can help you argue against IRD. 

I helped my boss in arguing with Inland Revenue not to charge profits tax on property disposals.  He uses Limited Co to hold a luxury property.  I gather some background information from him, including some of his personal background.

I used his personal background to claim that disposal is not for profit motive.  For example, property disposal is due to some real personal reasons (e.g. 供唔起耍sell, 医病, 移民, etc) (I cannot disclose his reasons, as his case is very unique.  So I can elaborate other concepts generally). 

Also, he is not frequent trader,  He does not buy properties over the past 1x years.  This helped him a lot to counter-argue the trading motive.  He leased out the proeprty for 3 years before disposal.

His case is easy to argue.   However, it is hard to write down all of the procedures in blog, becasue some procedures include many checking works, avoiding contradictions among different evidence.  These works need to have experience and unique for different cases.

實際痛苦指數只是6倍 , 可參閱林一鸣的分析

香港樓嚴重超出負擔水平？

2011年2月12日

英國皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors) 於上星期公布一個調查的結果，指出香港住宅昂貴排名亞洲第一，樓價與收入比率為全亞洲國家最高；排第二位的是上海，第三位是首爾。報告計算出香港中價住宅的樓價，相等如家庭入息中位數的22.72倍，嚴重超出可負擔水平，令本港有三成夾心階層家庭無能力買樓，並預料這趨勢會持續二十年。

所以這個調查的結論是：香港的樓，好貴，好貴！

當這個報告發表以後，市場上有一些評論的文章，重覆地再說「本港住宅難以負擔」、「現在樓價升得瘋狂」等，理據就是在香港買一間屋，竟然等於家庭二十多年的收入，聽起來確是有點恐怖。不過當我們作出這些結論的時候，倒要問一個重要的問題：住在這些「貴樓」的人，屋價是否真的等於他們二十多年的收入？

分析需求應只考慮會買貨的人

其實從經濟學的角度，利用平均工資或中位數，去推論樓價已升到不能接受的地步，理論上的層面是不對的，因為買樓的需求是集中於較富有的一群，而不是所有人。

例如某群組中有一百人，其中九十五人是窮光蛋，但其餘五人是富翁，現在要推銷五顆鑽石到這群人之中，我們應該計算最富有五個人的負擔能力，而不是一百人的平均財富。因為只要這五個人願意負擔，就能夠把五顆鑽石炒至天價；反而當這五個人的財富減少，但其他九十五個窮光蛋的財富上升N倍（但仍是窮光蛋），也不能把鑽石的價格抬高。

這是經濟學「供求定律」的最基本概念，即是在分析需求與價格關係的時候，只應考慮真正會買貨的人，而並非全世界所有人；但很多專家卻容易犯上這基本的錯誤。

筆者現在從一個新的角度，再次分析樓宇供求的問題：

(1) 表一是香港統計處對全港234.5萬住戶，在2010年第三季的收入分佈。

(2) 根據土地註冊處的數字，在2010年1月至12月期間，全港住宅樓宇買賣合約的數字為135,778宗，總金額為5,607億港元，即是每單住成交金額約值413萬元。

(3) 根據2010年的買賣合約金額作為參考，推算出全港123萬個私人樓宇的價格分佈，成

為表二的第二行。雖然這並非百份百準確，但應該也夠分析之用（因為沒可能對全港百多萬樓宇作出估價）。

(4) 假設住戶入息與住宅價格是完全正相關，把表一與表二第二行的數據聯繫起來，計算出住宅價格相對的住戶收入範圍，成為表二的第三行。

(5) 以每年收入為每月收入的13倍計算，把住宅價格與收入範圍中位數相除，得出住宅價格對每年收入的倍數。

完成了以上的工作後，得出住宅價格對真正住在屋內的人，每年收入只是六倍左右，並不是想像般恐怖。而在全港234.5萬住戶之中，在減去123萬私人樓宇的住戶後，餘下來111.5萬戶就是真正「樓價嚴重超出可負擔水平」，當中逾60萬戶的每月收入為一萬元以下，30萬戶的每月收入更是六千元以下，「買香港樓」對於他們來說，今天已是遙不可及的事實。他們對樓市充滿了抱怨和憤怒，但由於不是私人樓的需求者，所以影響不到樓價的升跌。

表一：全港住戶在2010年第三季的每月入息分佈

資料來源：香港統計處

表二：私人樓宇價格範圍對住戶每年收入的倍數

註：以上數字利用統計的方法推算估計

To: 亮劍 – 王先生

Many people ignores Dr. Lam's analysis works.  His work is great.  It is so pitying and sad.  That's why I posted in many places, including Tong Wing's facebook.  However, he and his friend ignored this.  There seems to have many stupid people in HK.

To: 亮劍 – 王先生

To be sure, there is no much room to invest in property or stock market now.  What I am doing is just wait and see.  We may know more in-depth than the general public.  When chances appear due to Europen soverign debt crisis, we may be able to identify and catch quickier. 

If they are willing to keep stupid, just let them keep stupid right away.

梁振英:不會以過多土地供壓樓價

與商界過從甚密，以及樓價飆升，為市民對現屆政府的不滿之處。候任行政長官梁振英表示，不覺得自己跟香港商界有甚麼私人關係，又指不會以新增土地供應充斥市場，來壓低樓價。

梁振英接受《華爾街日報》訪問時表示，為促進經濟增長，宜有恰當的政策促進增長，同時還要提供便利，這也需要商界的參與。他表示，這實質上就是他與商界關係的全部，又指不需要跟任何界有廣泛的或親密的私人關係。即將卸任的曾蔭權曾因接受當地商人出遊安排而受到抨擊，梁振英預計其政府不會受這類問題困擾，並不覺得自己跟香港商界有甚麼私人關係。

在房價問題上，梁振英表示，不會以新增土地供應充斥市場的辦法，來降低房價。另外，為進一步提升競爭力，需要解決住房面積太小的問題，為此他提出將新居住區安排在新界的可能性。

梁振英提到香港過去經濟表現讓人失望的地方，是過去20年的平均年增長速度僅為3.95%，認為速度太低，又指出同期新加坡的平均增速為6.6%。他表示，希望增強香港競爭優勢，但強調不會改變現在的單一稅率結構，亦不會如新加坡等城市提供免稅期。

他表示，希望令經濟實現更好增長，並在多個經濟部分實現更均衡增長，他表示，將謀求利用香港與內地的關係來實現這個目的，舉例指，擬將進一步強化香港作為國際航運中心的地位，又指雖然香港是世界上吞吐量最大的集裝箱港口，但亦可進一步擴大海上保險和航運融資服務，迎合內地不斷增長的需求。

女姐上台致辭時，候任特首梁振英先生化身小粉絲，上台獻花。
左起：紅線女、梁振英(候任香港行政長官)

「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，肯定係 CY 夢寐以求之理想，從他這數年所發表嘅文章及評論觀之，他要「大有為」，誓死達致七成人擁有自置居所就係拒目標！

因為拒認為一個人如果擁有他的居所，呢個人嘅政見就會傾向保守，咁政府會易啲管治，社會又會和諧啲！呢下我撐 CY！！！！！

但現在問題係 CY 要點做先可以夢想成真？？

從上述2010年圖表得知：-

香港最高收入嗰班人(月入2萬5以上) 佔 36.7%，理論上政府唔使理拒哋！

香港最低收入嗰班人(月入1萬5以下) 佔 40.8%，理論上拒哋接受緊政府房屋資助！

現在最令 CY頭痕嘅係月入1萬5 至 2萬5 嘅家庭，呢啲家庭佔 22.6%，總共53 萬個，係呢個入息範圍嘅家庭，我估有一半已經有左自己嘅私家殼，真係要麻煩 CY 做嘢嘅家庭約 11%，總共弍多萬個家庭左右！

咁月入1萬5 至 2萬5 嘅家庭，如果儲倒一成首期，然後借銀行及買按揭保險，總共加埋九成上會，做 25 年分期，每月供款要佔入息 4 成樓下以防有乜冬瓜豆腐，按揭利息係計埋壓力測試嘅 5 厘！咁呢個入息範圍嘅家庭，可以乜嘢樓呢？

答案係拒哋可以負擔買入 110 萬 – 190 萬嘅樓！！

講緊佔私樓市場總數 3 成以上，或係幾拾萬間！！！！

在此想同 CY 講聲，「一個人如果擁有他的居所，呢個人嘅政見就會傾向保守，咁政府會易啲管治，社會又會和諧啲」！係有先決條件嘅！！！！就係啲樓價要穩定上升先係咁睇，否則上左車嘅人就係你嘅反對派！大把個案可供參考！！！！！