報紙喜歡怎樣報導, 我們都沒辦法.

你看現在報章的手法有太多問題, 以往只有娛樂版才嘩眾去增加銷量(狗仔隊/ 露肉相), 現在新聞版也如此(血腥暴力), 財經版也亦步亦趨(誇張或只"重點"報導)

究竟現在的新聞操守還有嗎?

如果您有 click 入英文附件條 hyperlink，您会揾到 2012年1月新批貸款嘅 loan-to-value ratio 係 54.4%，即係話依家D人買楼可以拎到 45% 首期，反映依家D人好有錢，冇过度借貸，市底好強，冇劈价壓力；另一方面，楼价要跌多过 45%，先有負资产壓力。单憑借貸因素去看，楼市係好健康，不过普通市民不能接受.....

http://gia.info.gov.hk/general/201202/24/
P201202240342_0342_90590.pdf

再睇番统計处 <2001年、2006年及2011年按家庭住户每月收入划分的家庭住户数目 (D104)>，月入超过 HK$40,000 中产家庭数目比例持续上升，对楼市有一定需求、支持......

http://www.census2011.gov.hk/
sc/main-table/D104.html

http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?
tid=18931858&page=4&authorid=2022177

# 3 泡沫?危機??

隨著中原指數升穿100後, 泡沫危機這四字, 往往就是政棍對樓市的唯一評語; 作為政棍, 當然會再加多句, 政府沒有打壓泡沫, 任由泡沫形成, 政棍咬牙切齒, 市民跟住慷慨激昂, 到底, 曾班子係過去施政, 出招究竟有無針對樓市的泡沫??

泡沫到底是甚麼? 

亞伯想攪清楚, 泡沫到底係件乜事? 係咪價格升就係泡沫?? 巴士加價, 係咪泡沫? 電費加價, 係咪泡沫? 租金上升, 又係唔係泡沫??? 

泡沫的前題, 一定是針對投資品, 一定要有交易才會形成; 而形成泡沫的必須原素, 就是「預期」, 簡單來講, 就係「估」。

泡沫出現的時間, 一定會該投資品的上升時期, 該投資品價格上升, 大家就開始玩一個遊戲,「估升幅」, 有些亞叔就用經驗, 有些大師就用歷史數據, 有些學者用圖表, 八仙過海, 各施各法, 當呢個遊戲不斷咁繼續, 交易雙方對投資品的「預期升幅」就會越來越偏離佢本身實際的升幅, 就好似龍珠的悟空, 由地面打下打下打到上太空… 升幅係建基於「預期」, 呢個, 就係泡沫。

泡沫接著的危機

如果, 泡沫的成因是「預期」, 那因泡沫而出現的危機, 成因就是「借貸」; 泡沫本身對經濟不會致命,  致命的原因就是「槓桿」; 利用「借貸」而形成的「槓桿」, 電影對白中, 陳百祥曾說過,「我一次過輸晒我一世人可以輸的錢」, 下一句就一定係「我而家爭人週身數」。而作為商業融資抵押品, 「槓桿效應」則更發揮得淋漓盡致。

所以, 應對泡沫危機, 就係針對「預期」及「信貸」; 因外地量化寬鬆令香港資產上升, 出口術去應對「預期」, 成效不彰亦非戰之罪; 但從「信貸」的控制來避免將來的危機, 我認為曾班子是對症下藥。

有人說, 政府新班子是借樓市而得天下; 到底民意是希望政府如何對待樓市?? 一棍打死? 凌遲處死?? 

如果這般, 麻煩請各位高官政棍, 唔好再用泡沫呢個字… 直接用干預市場來得簡單, 為著民生, 請按升幅大小來訂打壓的次序, 柴米油鹽, 唔該你逐樣打。

傳媒係「樓市泡沫」呢件事上的確渲染左好多！
例如搵個畢業無幾年嘅後生仔，只搵得嗰一萬幾千蚊，就隨手指住西九嗰幾幢豪宅，然後問政府，「呢啲樓咁貴，我哋點買得起，呢個樓市有泡沫，政府要做嘢」！

上曬電視同YouTube，見到血，政棍仲唔食住上，無論你係建制定泛民都係咁話！

政黨嘅煽動就會令到呢啲無咁大個頭，又想帶咁大頂帽嘅人出現，咁政府焗住做嘢，以滿足呢班友嘅「希望」，似乎無路可走！

其實政府咁多年黎唔係無出過手，睇返91年到而家, 往往政府政策同樓市走向都係背道而馳！

但我深信「自由市場既樓價就應該由市場去定價」！

如果現今樓價係一個泡沫，咁又駛乜叫政府做呢樣攪嗰樣，CY應該等一陣，等呢個泡沫一爆破的時候，咪炒樓嘅人有難，等拒哋承受破產、燒炭、跌樓之苦囉！

與其坐待傳媒政棍等吵鬧樓市泡沫！！扭曲民意！！製造內耗！！

艱苦經營得來不易之置業者，可不以其人之道!! 要求政府正視垃圾飯民假借民意，制做民粹泡沫，吞噬香港奮鬥精神！！　

打倒垃圾議會霸權！！毋忘政棍亂港！！

打倒垃圾議會霸權！！毋忘政棍亂港！！

打倒垃圾議會霸權！！毋忘政棍亂港！！

打倒垃圾議會霸權！！毋忘政棍亂港！！

據觀察了解！！！！建於垃圾會舊址樓頂正義女神像，早有啟示：

矇住雙眼，持利劍斬下地產行業（天秤 >>>> 起重機）

信不信由你！！哈哈！！

Extracted from 經絡按揭轉介

內地資金續向南流 按揭比率勢創新低 2012/2/3

近年內地客在本港置業的比例不斷上升，二○一一年全年內地客在按揭市場的比例更首次達到雙位數，相信「北水南調」在龍年繼續成趨勢，內地資金會持續流入本港，支持物業市場發展。不過受到收緊按揭及額外印花稅等多項措施限制，本地需求正處於調整階段，間接令內地客之比例將有所上升，同時更影響本港整體之按揭比率。

從經絡按揭轉介之客戶數據可見，自二○○九年起，金管局四度收緊住宅按揭貸款，令本港按揭比率由64%不斷下降，截至二○一一年，按揭比率更跌至54.6%歷史新低，兩年間急跌近10個百分點。與此同時，去年中金管局再推出之五項住宅按揭貸款措施，包括下調按揭成數，變相令本地買家入市門檻提高，物業成交顯著減少，此消彼長下，令本地人置業比例相應下調，而內地客置業比例則變相增加。值得注意的是，內地客普遍實力雄厚，資金充裕，因而按揭成數亦較本地人低，預期在內地客置業比例上升之情況下，將令整體按揭比率有機會跌穿五成，再創歷史新低，反映內地客佔比與全港整體按揭比率呈反比關係。

事實上，近年內地客在本港物業市場日漸舉足輕重，由經絡按揭轉介研究部數據可見，截至二○一一年，內地客在按揭市場的比例全年達到11.1%，為有紀錄以來新高，較二○一○年的6.3%錄得顯著上升，反映內地客對本港樓房需求有增無減。

Extracted from 經絡按揭轉介

內地資金續向南流 按揭比率勢創新低 2012/2/3

近年內地客在本港置業的比例不斷上升，二○一一年全年內地客在按揭市場的比例更首次達到雙位數，相信「北水南調」在龍年繼續成趨勢，內地資金會持續流入本港，支持物業市場發展。不過受到收緊按揭及額外印花稅等多項措施限制，本地需求正處於調整階段，間接令內地客之比例將有所上升，同時更影響本港整體之按揭比率。

從經絡按揭轉介之客戶數據可見，自二○○九年起，金管局四度收緊住宅按揭貸款，令本港按揭比率由64%不斷下降，截至二○一一年，按揭比率更跌至54.6%歷史新低，兩年間急跌近10個百分點。與此同時，去年中金管局再推出之五項住宅按揭貸款措施，包括下調按揭成數，變相令本地買家入市門檻提高，物業成交顯著減少，此消彼長下，令本地人置業比例相應下調，而內地客置業比例則變相增加。值得注意的是，內地客普遍實力雄厚，資金充裕，因而按揭成數亦較本地人低，預期在內地客置業比例上升之情況下，將令整體按揭比率有機會跌穿五成，再創歷史新低，反映內地客佔比與全港整體按揭比率呈反比關係。

事實上，近年內地客在本港物業市場日漸舉足輕重，由經絡按揭轉介研究部數據可見，截至二○一一年，內地客在按揭市場的比例全年達到11.1%，為有紀錄以來新高，較二○一○年的6.3%錄得顯著上升，反映內地客對本港樓房需求有增無減。

C觀点

收緊按揭　不利助民置業

2012年04月27日

農曆年後，樓價又再急升，估計很快就會衝破1997年創下的歷史高位。政府對此非常緊張，不斷有高官出來警告，威脅會再度出招，以防樓市泡沫爆破。

現實是現時距97已15年，隔了這麼長的時間才破上次高位，只能說這些年來樓價升得少，而不是升得多。難道一定要樓價永遠停滯不前，政府才會滿意？

根據最新人口普查的資料，香港的小業主之中，有60%已供完樓；餘下的40%，供樓也不吃力，供款只佔入息中位數的20%，這樣低的借貸情況，樓市怎會出現泡沫爆破？政府實在有點過慮。

有傳言，政府將要求銀行進一步收緊按揭，以力阻樓價進一步上升。但此舉實與現時政府想助市民置業的政策相矛盾。

今後推出的居屋，政府會把提供的折扣視作是一種貸款，這樣將來補地價的金額就可以固定，不用跟市價同步上升。現時房委會正在研究，怎樣可把利率制定得既可令買家有得益，又可為社會所接受。

由此可見，政府助民置業的思路，亦不外是低息貸款。想不到政府這邊廂趕鬼入，那邊廂又趕鬼出，竟想銀行降低按揭比例，提高按揭利率，透過為難市民置業，以達到阻止樓價上升的目的。

試問政府為何要阻止樓價上升呢？目的還不是要讓市民容易買樓！但現在竟用阻市民買樓的手段，去達到幫助市民買樓的目的，這豈不是手段與目標相違背？

再者，這種做法與銀行現時的處境亦相矛盾，很難得到銀行積極配合。

去年有一段時間，銀行的確有加過按揭利息，以及降低了對部分高價物業的按揭成數，但銀行這樣做，主要並非為了配合政府的政策，而是因為當時內地銀根短缺，銀行借錢給內地公司，所得的利息回報遠好過借錢給香港人買樓，加上當時很多香港人把港元存款轉為人民幣存款，令銀行缺乏港元借給港人買樓。銀行為了調節市民對按揭的需求，唯有加按揭息率及降按揭成數。

然而，現時內地已開始放寬銀根，而香港的人民幣存款亦開始見頂回落，香港銀行手上又多了很多資金等著要放出去。因此，近日銀行對按揭生意的取態，又再趨向積極，既降按揭利率，又增加提供給代理的按揭轉介佣金，若然政府硬要推行與市況不一致的政策，銀行只好把部分按揭貸款改為私人貸款，屆時市民付出的代價就會更大。

其實，政府如果有心壓樓價，應自己設法增加土地供應，而不是用為難市民置業作手段。這樣本末倒置，叫市民怎會支持！

文中提出：高官過早提出警告變成誤己誤人，雖有錯，但屬無心之失，好心做壞事而已。

何不直截了當說為：過早提出警告變成誤己誤人，雖有錯，但屬無聊幾句，無心做好事而已。

此等高官廢話，過去拾年無日無之，誤了多少港人，不計其數！！

您見我地班契弟憤青拿拿淋趕住去坐監然之後想入立法會做議員就知班政棍幾好油水啦!!

再加埋C.Y.嘅「紅色共產主義」簡直係 「姣婆遇上脂粉客」!!

一拍即合!!!!!!!!!!

要學會如何通別人柜桶，先親試給別人通柜桶啊！！

呵！！呵！！爽！！爽！！

比個良材入到垃圾會，香港仆梗街！！

大把廢青千方百計去比人通柜桶上位！！

（大家唔好見怪，仆街係香港本土文化）

其實話之拒有無泡沫，我以前提過一個年青人要點樣先可在香港買樓：-

1)首先無咁大個頭就唔好帶咁大頂帽，你揾30K就最盡買3M嘅樓，即月薪100倍左右。

2)係外國做過一個實驗，叫一班小朋友每次壹或倆個入一問房，房內放左一D拒哋喜歡食嘅糖果，主持實驗嘅工作人員起先會同小朋友話如果入到房就攞糖就只能取一粒食，但如果肯遲15分鐘先拿就可以取2粒，再遲15分鐘即共半小時攞就可以取夠4粒，經過拾幾弍拾年嘅跟進研究，個班一入房就攞糖嘅小朋友，因為唔能夠做到延遲消費，大個左之後就因為理財能力差，將會爭落一堆卡數。第２批個班就正正常常，起碼財政無問題。最後個批小朋友咁細個就可以放棄眼前利益，以爭取更大更多嘅回報，拒哋嘅將來係點都唔使我開估啦。所以我同D朋友講一畢業唔好立即搬出去住，用3-5年將月薪4成儲起，同時多留意樓市、股市及經濟新聞，謝霆鋒婚變對你下半生有影响嗎？知就算唔使用幾個鐘去跟進掛？

3)在香港其實可以用一成首期上車原來好多人唔知，當你知道你可以用一成首期可以上車之後你嘅目標係唔係容易達到呢？

4)當你儲到一成首期之後你就要開始多D留意心儀屋邨嘅成交同放盤，你唔識就揾D識嘅人幫你。

5)家庭或月入計30K以上做曬以上各樣你都買唔到樓唔係樓價嘅問題，係你自己有問題。而當你真係上左車之後，都要預留4成月薪去供樓，有剩就儲起，千萬不能使用，所謂親生仔不如近身錢，當第日加息、失業、離婚、死老豆老母..........你都有得走棧。

亮剑兄，可否把您的回应加入 spacing ，这样方便阅读您的贴文，谢谢

PETER PAKER  兄---我在 I 風睇我自己篇嘢，真係幾辛苦，睇到眼都凸，我會知點做，多謝指正！！！

28楼，香港人从来就是投机者。

大陆人投机其实是被香港人教出来的，几年前澳门楼价急升，其实是香港的中介过去教他们炒楼。

现在可能大陆人比香港人更投机，因为大陆人无97的洗礼。所以香港是学乖了。

說到泡沫,

2007 年時, 有個國內財金高官, 用 " 啤酒論" 比諭股市, 說無泡的啤酒唔好飲.

其後, A 股如何? 不提也罷.

上星期, 某大地產商的樓神, 用 " 香檳論" 比諭樓市 , 說香檳的泡沫最誘人. 後事如何, 讓時間去證明...

C观点

香港樓市有泡沫嗎？

2012年04月13日

財爺在他的網誌上提醒市民，要小心樓市出現泡沫，置業要量力而為。這樣勸告，雖然政治正確，卻未必市場正確，投資者宜小心解讀。

現時世界經濟的不景氣，以及債務問題拖而難解，皆可以說是次按危機造成的。因此，財金官員都會對樓市泡沫十分警惕，不時都會提醒市民關注，這是他們份內的職責。

然而，香港的樓市與美國在金融海嘯前的樓市很不一樣，硬說香港的樓市有泡沫危機，實在缺乏理據。

美國樓市的泡沫，表現在三個層面：一是過度借貸，二是過度建設，三是價格過度上升。但香港沒有前兩項的情況，而第三項亦只是疑似，可以另有解讀。

當年美國提供的次按，連沒有工作、沒有收入、沒有資產的人，也可以借錢買樓；而且可以頭兩年免供，後三年供半；不但新買樓的人借到錢，還可以把現有的資產加按。所以樓價一跌，就會有大量的人變成負資產，甚至會被銀行強拍，變成無家可歸。但香港的住宅業主，有六成已供完按揭，沒有負債。他們既不會因樓價下跌而變負資產，亦不會因利息上升而供不起樓，影響正常的生活開支，根本不用擔憂。

至於餘下四成要供樓的小業主，按最新的人口普查資料，他們的供款，只佔他們入息中位數的兩成，有很強的承擔加息風險能力。所謂供樓供得很辛苦的人，只是少數近年才買樓的人。況且這批人借貸都很保守，大部分只借樓價的七成或以下，銀行的風險不大。

美國當年是因銀行大量放貸，造成很多虛假需求，導致地產商拼命增建新屋，才會積累大量賣不出的存貨，形成供應上的泡沫，但香港近年的土地供應量普遍偏低，樓宇的落成量遠不足社會的剛性需求，空置率只有5%，完全談不上超額建設。政府自己不設法增加供應，反借虛設的「泡沫」叫人不要買樓；這怎算有心解決實際問題？

至於價格是否有泡沫的問題，財爺只能指出09年之後升速過急，但這是因為08年樓價曾因金融海嘯而過度調整，急升是市場作出修正的結果，股市亦有同樣的情況。

現時買上車盤，供樓只佔家庭入息中位數的46%，而歷史上屬偏低水平，97年曾超過100%，81年更接近200%，更說現時樓價偏高，只是一種長官意志。這或許能討好一些尚未買樓的青年人，但亦可能累他們有不切實際的期望。因為現時香港的樓市很難稱得上有泡沫，這會令政府很難人為地去壓低樓價，等遲些時樓價下跌後才買樓的人，可能會失望。

Peter 兄

你提及97-03年的樓市真是新記憶猶新 ，我亦被成為負資產業主一名，對這種似是而非的理論特別痛恨，需要指斥。

數據是真確，但往往被人斷章取義、偏見及誤導、將因果本末倒置論述。

首先97 - 03 年非常時期，數據不應被完全或需作調整才能採納。

其次，當時每年新单位供应有 23000 - 25000 個，是供過於求，引致新樓以低於二手樓的開價，爭奪二手市場的客源，二手業主被迫坐艇或必須低於新樓的價格出貨，引致當時香港物業價格螺絲式的下跌。

香港人自己因此要面對 "香港经濟好似死水一樣，8 - 9% 失業，燒炭破产無日無之，同埋香港人 不断deleveraging (減債) "去為 "可以食得晒每年厘2万幾个新供应"付出極大的代價。

你朋友的論調是否將因果本末倒置，似是而非?

而且最新的普查，近5年首次置置業人士每年只有5千多人(如有錯，請指正)，即新吸納量每年只有5千多個單位，現時每年萬多個新單位是否有多? 更何況2-3萬 個?還有議員要求的新居屋 + 公屋+ 置安心，香港頂得住?

相信你朋友亦要是聽了"專家"而有所論述的，但這些"專家"是負責任嗎?

我已聽了很多這論調，如果官員、議員、市民不想清楚而相信這論調，香港再來一次 "经濟好似死水一樣，8 - 9% 失業，燒炭破产無日無之，同埋香港人 不断deleveraging (減債)"，危矣! 本人不想。

這論調不能再被散播，必須指正。

其實要小心的是政府不是市民！

因為市民早以與時並進大步向前！

只得個政府仲未覺醒！真低B！

按揭比例低保不住樓價 - 鍾維傑

現在的香港和97時的香港在世界地圖也只是一點.....但人口一年比一年多....奇怪嗎?

樓市是否有泡沫？,,,,,當人口一年比一年下降,我念有可能

其實好多人驚政府增供应(除非又85000)，推倒楼市。有冇人想过，係97 - 03 年每年新单位供应有 23000 - 25000 個，厘个时候香港经濟好似死水一樣，8 - 9% 失業，燒炭破产無日無之，同埋香港人 不断deleveraging (減債) ，再加埋冇大陸客嘅年代，香港人自己都可以食得晒每年厘2万幾个新供应。

因為香港人口年齡分佈好似個欖球，而以 60 後最多，所謂男大當婚，女大當嫁，大部份會在平均 28 - 38 歲結婚！

 
而在香港，正常人首次置業嘅年紀都係呢個歲數左右，所以在 90 年代，好多市民有置業剛性需求係正路嘅。

 
因此 90年代中，係彭定康統治期間，有研究話 90 年代尾到千禧年代初，每年要有  8.5 萬個樓宇新供應就係咁黎！
           
呢個 8 萬 5 房屋政策，企係台前嘅主角係董建華，但編劇同導演係邊個？答案已經呼之欲出，唔使再介紹！！

  
98 年起香港經濟衰退，失業率颷升，負資產滿街，想燒炭嘅業主成千上萬，主角董伯伯當然俾人插到成隻箭豬咁！

 
但編劇同導演嗰位人兄究竟死左去邊度？？唔通拒可以置身事外，做個觀眾？？？   
           
可能有人話呢次樓災成因好多，例如金融風暴、樓市泡沫爆破、經濟衰退、失業率上升、資金流走----  
但超多嘅樓宇供應絕對係駱駝背上最後的一根槄草！仲可能係致命傷！！！    
           
又可能有人話嗰幾年平均都無起倒 8 萬 5 個單位出來，樓災根本就唔關 8 萬 5房屋政策事！

    
發出呢種言論嘅經濟學者，我好懷疑拒個學位點得來，拒哋應該再進修吓！

    
打個比喻，昨日恆指比上星期低一千點，請問點解？？？     
唔通呢幾日有間上市公司真係執左？        
中國嘅 GDP 增長真係只得 7.5 %？        
壹話希臘政府真係反枱唔還錢？？        
係股票市場，呢一分鐘同上一分鐘可以係天差地遠，天堂同地獄之比，而狂飆暴跌可能只係一個「路邊社消息」！
           
政府話明每年會有 8 萬 5 個單位推出來，唔通普羅大眾會走去相關政府部門度睇吓「流定堅」？ 

 
係香港嘅樓房除左用來自住，有好多人係用作投資保值用途，包賠必輸嘅投資，請問阿水來「落疊」？？ 
           
外圍因素港府不能左右，但土地供應政府絕對可以「揸庄」！

     
向董建華獻計攪出呢個大頭佛嘅人兄請聽住，你唔好再係度扮路人甲，你應該好好哋交代一吓，你當時嘅角色！ 
           
還社會、8 萬 5 災民同主角董伯伯一個公道！！！！！

I really agreed some of your views that low borrowing ratio does not necessarily the impossibility of property price drops.

However, if the overall participants are of low gearing / leverage ratio, it means two matters:

1. They have strong wealth bases after their liabilities;
2. They have rooms to further borrow money;

This is very important.  I strongly believe that if HK property market falls under the currently low borrowing ratio, the timing and the extent of the property market slump will likely be shorter and smaller than expected by you guys.  My view was evidenced by two real empircal cases.

<1>

Rebound of property market in financial tsunami;

<2>

After further tightening mortgage loan by HK Govt in Jun 2011, CCL dropped from 100 - 101 to 94 in Jan 2012.  After so many tough government interventions, CCL took 7 - 8 months to downwards adjust by 6 - 7%.  

When banks slightly drop mortgage to 2.15%, CCL just takes 2 months to return from 94 - 95 to 101.  If the purchasing power is not strong, how will the CCL have such quick and strong rebound??

講o甘多，我只想講如冇超借，就算真係要跌，可以跌幾多、可以跌幾耐呢??  兩次证明都唔夠，係o米要睇多幾次先信??

To be sure, many people have subjective views that being expensive itself will unavoidably lead to a big slump.  This is not correct, because they do not take account into many fundmental factors as previously stated by me:

• borrowing ratio,
• vacancy rate,
• affordability ratio per the govt census statistics (not Painful Index),
• income of middle - upper class,
• deposit / loan interests and its medium-terms trends,
• supply-demand,
• LINKED exchange rate mechanism,
• long-terms mitigration by rich PRC people, etc

Also, I want to remind another borrowing figures done by my friend http://realblog.zkiz.com/phemey/23436.  He found:

In 1997

All-currency deposits in HK banking system = HK$27000 億

All-currency loans in HK banking system = HK$42000 億

HK people over-borrowed by HK$15,000億

Up to the end of 2010 (no update extension to Dec 2011, sorry, the trend still remains the same)

All-currency deposits in HK banking system = HK$65000 億

All-currency loans in HK banking system = HK$35000 億

We almost have HK$30000 net deposits, after all loans in the banking systems.  Please refer to the diagram in his blog.  http://realblog.zkiz.com/phemey/23436

This set of figures reflects how aggressive was past HK people in borrowing and how prudent is the current HK people is.  This is a big contrast.

One more thing:

2011 HK GDP is HK$18000 億, but our net deposit saved is almost 2 years of 2011 HK GDP.  This is how wealthy is HK economy.

In 1997

All-currency deposits in HK banking system = HK$27000 億

All-currency loans in HK banking system = HK$42000 億

HK people over-borrowed by HK$15,000億

Up to the end of 2010 (no update extension to Dec 2011, sorry, the trend still remains the same)

All-currency deposits in HK banking system = HK$65000 億

All-currency loans in HK banking system = HK$35000 億

We almost have HK$30000 net deposits, after all loans in the banking systems. 

希望 CY 嘅人會睇倒呢段嘢！

经济白痴睇到都唔明,有X用咩

唔系点会好心做坏事啧

TO: 洪量流

我分析是沒有考慮个人感情主观因素，我做這个97-03 及今天消化量对比目的好簡单，就是當年o甘恶劣嘅環境下都能消化每年 25000个单位 ; 今日，经济條件來個大翻身，實力今非昔比，為何今天不能嚥不下15000 - 20000 個单位??

夾雜左个人感情主观因素 (e.g. 痛苦) 嘅分析唔会準确，如您有留意我嘅回应，一直只講冷冰冰嘅数据。有一樣嘢我一定醒过您，我全副身家150万港币，係金融海嘯由14000 一直入貨至12000点干塘，跌到10686个時，我3日巳经输咗50% (因為我入九纸、3323中建材等高负债股、$90入渣打+$45供股)，當日我都沒有您文中的悲痛感觉，最后我 win ，早咗清倉，但都赚6成回报

如您不能忘記过去，不如您唔好落场博 (股+楼)，今日3球身家，瞓左2球入樓市，只信數据，不谈感情，如果跌，输左當自住，反正3年租都要15%楼价