各位早晨

今日兩篇文章與過往一些文章有連續性，若週末有閒，可以一讀。

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TO﹕小法克

你的建議「當香港樓價下跌50%」是非常好的題目，我會以超越時空形式寫出來，不過現實版，只要看看美國便可以。

TO: 八十後銀行家

我需要您的專業分析。

小法克----呢篇我寫俾路過嘅文章，又睇吓點！     
樓價高低影唔影响倒經濟，不如睇下依家美國經濟數据先！    
自從 07 年美國樓價由高位回落，大約跌左幾成，而失業率就升左幾個大點！！  
         
如果你係美國公民，同時又在 4-6 年前買左樓，請問：-    
對你嘅消費能力有無影响？       
你會唔會驚無左份工，同時做定儲備？      
你能對你嘅投資組合大幅貶值處變不驚？     
         
如果你同時做緊老細，又攞啲物業做抵押同銀行借錢做營運嘅話，咁你就頭都暈，因為：- 
你嘅營業額會大降！       
你嘅毛利會縮窄，什致係負數！      
你嘅客仔随時拉閘，應收賬變壞賬！      
你嘅員工會人人自危，驚你頂唔浦，工作效率大降！    
         
係呢個時候，你已經頭昏眼花，頻頻撲撲四出班水拆招，但你嘅銀行客户經理突然間好得閒先慘！
係你周身無蚊，仲想話同拒哋借少少錢應急嘅時候，會成日探訪你，重「好關心」你嘅經營情況！
你嘅不動產抵押品當然係「重點關注對像」，如果你嘅低押品唔夠照，請開夜做定解決方案！
         
美國樓市爆破不單使美國業主水深火熱，仲禍及歐亞，樓市低迷影唔影响倒經濟？請俾過答案我！！

To No. 4,

I've tried to understand what you are telling us but in vain.  Can you give some concrete examples to support what you claim? 

Looks like you are a youngster....so, you have really a lot of discontent about your own society.  When you grow older and have more chances to visit other places, you will find yourself really are blessed for living in HK.

樓市升or跌我不懂!但我幾認同"This city is dying, do u know?"

事緣昨天我和mother (70 yrs old) and 2 女兒 (3 and 5 yrs old) 坐地跌，有一大肚婆上車冇位坐，車內有好幾位年青人( 6-8 個)，坐了兩個站也冇人讓坐，最後竟由我mother讓比大肚婆，雖然其實我也極雖要坐位take care 2女兒，最最後我的位子比我母親坐，大肚婆坐我母親位子!!!

to : 4 樓

This city is dying, we all know.

自從人類出現，這個世界將走向滅亡之路。

人類是動物的一種，是生態系中的一角色，但人類霸權，人口不段增加，滅絕其他動物，破壞及污染環境，你我他都被訓練到好似倒模出嚟咁樣，都是兇手。

4 楼，要die就直接拿拿声去die。

有乜乜环保，无人类，就环保，无人类，就是地球都充满辐射，又如何。人类人口越来越多，证明地球越来越环保。

废材无病呻吟。不死也没有用。死了等于比其他人多个机会。也是环保。

TO:"This city is dying,  of course I know...,

地球係 好危險架, go back to Mars火星 la...

环保的定义，应该是适合人类生存。因为如果没有人类，就没有环保这种概念，没有人类，地球就是充满辐射，又有什么问题。

人类人口越来越多，证明地球越来越适合人类生存，所以这就是环保。

湯博士:

不好意思, 最近周六日外遊不在港. 專業分析實不敢當. 只能算是小弟片面之詞.

內保外貸業務, 若證實真為貿易類項目, 金管局是鼓勵的. 但引述博士所言"國內的存摺做擔保，由國內銀行發信，承兌匯票，或者信用狀至香港銀行，要求批出貸款給放定期存款的人，該人收取貸款後，再運回國內，再做定期，繼續賺取人民幣升值，利息高於香港的條件，其實是可以不斷循環再做" 這種做法絕對不合法, 但香港眾多銀行未必每間均會有嚴謹的資金流監控要求, 又或者即使有, 亦未必能有效執行. 所以我認為上述行為一定有, 而且為數不少. 只是銀行由於近乎沒有信貸風險情況下, 很多時為了業績亦不會太深入地向客戶追查款項最終用於何處. 其實, 那邊廂國內銀行同樣有巨大吸存款需求, 於是巨額資金流向國內.

明年此類內保外貸業務不再吸引, 除了監管機構收緊以外. 也有下面2點商業原因: 1) 人民幣升值預期不再(現時預期人民幣一年內兌美元貶值400點子); 2) "外貸"的借貸息率上升了100點子以上. 所以投機的誘因不大. (除非人民幣突然轉強)

至於按揭業務, 無疑肯定重回主流. 只是現在大部份銀行年尾加息(只有滙豐減息), 其實意義不大, 因年尾甚少按揭提取, 只為預留多點息口空間給明年減息戰. 但戰況不會激烈, 我維持最樂觀不低於2.5%實際年利率的預測. (細P-2.5% 或大P-2.75%).

歐債還會持續不斷的餘震, 央行也是在做"預期管理", 在市場信心不穩時會派定心丸, 但同時不能預見有重大改革出現.美國QE3恐怕要修正一下, 12月聯儲局議息應不會推, 伯南克樂見市場有此預期, 這會是最後一著.

所以我不認為歐債是災難性的, 不能救治的. 之前the one, AT或者部份網友對歐債的分析有點過分悲觀, 我不能認同. 明年會有一連串的壞消息, 也有一連串的好消息, 樓市也正在慢慢地消化, 成交少了迫使持重貨者劈價變現, 但同時一般業主也受息差, SSD等因素困擾而令賣樓變現舉動變成"雞肋".