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1. 湯文亮 2011-12-05 11:40:33 |
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各位早晨， 我明天出門因公務到台灣，這幾天會比較忙，但我已準備好這幾天文章，不過可能是時事程度不足，而這幾天亦會有很多梁、唐、葉劉關於公屋、房屋政策話題，待我回港再分析後再寫文章。 今日兩篇文章之前有篇是網友王先生所提供的資料所寫成，多謝。 |
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2. 酒香 2011-12-05 11:44:46 |
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很多谢汤博士以及各位好友网友带领坚守，走出地产寒冬，终于看见阳光了。望明天明天更美好，望香港更美好。 |
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3. The One 2011-12-05 12:03:07 |
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湯博士：想得太樂觀了！樓市下跌因素不單是你舉出來的三點那麼簡單。萬一明年樓價真的大跌你知何面對讀者和投資者。聽你下了治注而變成負資產者怎辦？向你申訴？ |
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4. 王先生 2011-12-05 12:13:47 |
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究竟現在應否買樓？
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2010年4月8日
李嘉誠先生在2008年說﹕「買樓要量力而為。」；2009年說﹕「有閒錢可以買樓。」；今天則表示﹕「買樓是個人畢生投資，要謹慎。」他並沒有指示，究竟現在是否適當時候置業？ 不說買，先說賣，現在市況熾熱，新盤成交不錯，地產商於出售全新樓盤之餘，亦同時推出很多陳年貨尾單位。每一個地盤都有一些低層，方向不佳的單位，該等單位約佔整個地盤5%至7%。現在他們趁市旺，暗盤推出發售，正如房協亦將居屋、夾屋貨尾單位推出，說實在，成績真不錯，大家有目共睹。 本來該等單位用作自住，什麼問題也沒有，但當業主需要將該單位出售變現，若在平時是很難出手，現時趁市旺出售變現，靜候市況稍回或尋覓另一些優質單位方為上策，不過，現在港人已經習慣要求一些好東西，要出售，亦未必能夠如願以償。若有人願意購入，亦有一個「竅」門，就是成交要快，市況未必會長時間興旺，當市況稍靜，買家發覺放棄訂金，重新購入一個理想單位亦比較化算，便有可能放棄成交，該等物業業主可能又要等下一次浪潮。 若果閣下擁有優質物業，甚至次優質物業，現在不斷有代理游說閣下出售，價錢吸引甚至超乎理想。稍一不慎的、或決心不夠的，便受到打動，出售手上物業，惡夢亦由此開始，若事情發生在過去一年，當時又沒有即時回購的話，現時感覺是相當糟糕的，雖然售出單位可以變現一筆為數不少的金錢，但眼看樓價乾升，好像越來越難購回面積、質素相若的樓宇。 若然業主出售自用單位，現時又要租用樓宇，租金比當日支付的按揭利息高出很多，況且租金每兩年上升，要購回心水的樓宇，又要花不少心思，可遇不可求，感覺相當困難。 現在誰也不敢擔保樓市經已見頂，在國內及東南亞資金湧進下，樓宇價格高企是有可能，況且國內樓房價格亦飈升不少，相對之下，香港樓宇升幅可能仍稍有不如。倒不如一動不如一靜，享受低息帶來利益，亦應趁此機會，整理個人財務，固本培元，方為上策。
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5. 王先生 2011-12-05 12:20:46 |
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The One----以上係湯博士年半前所寫嘅文章，極有参考價值，請細看！ |
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6. 亞Q 2011-12-05 13:14:31 |
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The One 究竟你有無物業架？你的論據經常都係三幅被，很敷淺了無新意，充滿酸腐臭味，無殼蝸牛的評論也勝過你！ |
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7. 王先生 2011-12-05 13:27:52 |
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10 年 4 月，中原城市指數係 80 點，現在 97 點，升足 20 %！
10 年 4 月，樓宇按揭利息係 90 多點，現在 270 多點，升足倍幾 2倍！
由 10 年 4 月到現在，如果賣左自往樓宇走去做租客，要俾樓價嘅 5- 6% 做租金！
如加上一賣一買費用，咁除非樓市跌 30 %以上先圍倒數，叫做打和！！
如果計及全期利息支出、每月供樓款項、申請按揭困難度------，條數仲襟計！！ |
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8. 明燈 2011-12-05 13:39:40 |
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博士，話時話，台灣鋪位樓市仲有冇水位呀? 聽講肥佬黎有重貨在手，仲好有信心長hold咁款，有自由行support令我諗起2003年hk貨價，比d意見啦! |
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9. 湯文亮 2011-12-05 14:17:47 |
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TO: 明燈 明天我會往台灣視察一些投資機會，包括一些地點極旺舖位，希望在星期六能夠寫出一篇「台灣記行」。 關於幾日前你叫我預測明年市況，我將會在1月9日應EAA邀請，在理工大學講課，EAA說大約有600人聽講。在1月10日我將上載該篇講香港2012年樓市文章，請賜教。 |
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10. 四小姐 2011-12-05 15:09:39 |
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說得有理 |
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11. Dr Wong 2011-12-05 15:28:38 |
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樓市不跌之謎 is because HK government limited the supply of residential land. as CY said only 7% of land is used for housing. only 1% increase in land supply will house another one million people. other countries use up to 40% of land for its citizen for housing. so if HK government double the supply of land to 14%, which is still far less than other countries, house price will come down to at least 50%, or even 70%. |
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12. 明燈 2011-12-05 15:41:32 |
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博士，我會靜待你呢轉台灣行之成果，等你第一手料，坐穩機呀 ! 如果出年真喺如你所講風起雲湧，又正如雲師兄所言，食螺絲嗰班大户就肯定有份啦，實會炒爆為止，好恐呀 |
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13. 無奈 2011-12-05 15:48:35 |
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過去幾年，末日博士們都不斷發出樓巿悲觀論，並非他們眼光獨到，所擁抱者乃咸豐年代的理論，簡言之，強調經濟有週期並對樓巿產生極大影響，可惜香港經濟週期超長，樓巿卻未如他們所期待的大幅下滑。所以，又說歐洲外圍如何如何影響香港並難以獨善其身云云，聽到非常厭倦，也很自然地令世人覺得他們冇料到，只略一計算，可知賣了買唔返。放盤少，叫價高，少成交對樓價指標無升跌參考作用，極其量只能說是高位徘徊，或是十字星，樓巿升跌未可知也。我仍然覺得樓價今次是上了一個新臺階，並不是一個浪。原因？港府不會容許繼續上升，只會不斷地出招打壓，因為飯民（非唯泛民）要求打壓，其次，港府內一班官員面子上過 |
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14. 無奈 2011-12-05 15:57:04 |
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過去幾年，末日博士們都不斷發出樓巿悲觀論，並非他們眼光獨到，所擁抱者乃咸豐年代的理論，簡言之，強調經濟有週期並對樓巿產生極大影響，可惜香港經濟週期超長，樓巿卻未如他們所期待的大幅下滑。所以，又說歐洲外圍如何如何影響香港並難以獨善其身云云，聽到非常厭倦，也很自然地令世人覺得他們冇料到，只略一計算，可知賣了買唔返。放盤少，叫價高，少成交對樓價指標無升跌參考作用，極其量只能說是高位徘徊，或是十字星，樓巿升跌未可知也。我仍然覺得樓價今次是上了一個新臺階，並不是一個浪。原因？港府不會容許繼續上升，只會不斷地出招打壓，因為飯民（非唯泛民）要求打壓，其次，港府內一班官員面子上過 |
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15. 無奈 2011-12-05 16:06:29 |
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吾好意思，上傳出錯，補充如下「原因？港府不會容許繼續上升，只會不斷地出招打壓，因為飯民（非唯泛民）要求打壓，其次，港府內一班官員面子上過 |
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16. 小健 2011-12-05 16:28:12 |
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本來我對CY還有小小期望,但係見到佢既1%言論,我即刻死心了!依家更加明白佢間公司點解跌到得番1%股價! 依家既香港人,要求去邊都要有MTR，要交通方便３０分鐘內要到達目的地,遠小小既就話要攞交通津貼。日嘈夜嘈話樓價高既，全部都係圍住交通方便，鈇路沿線既 上蓋，連搞左條垃圾線既垃圾澳同西鈇既元朗，就即刻有人爭著走去買，咁簡單都唔明，仲大大聲講１％地方住１００萬人，睇怕佢個腦部發育思維，同香港土地發展差唔多，大概都係用左７％，其他部份都廢既。 ＣＹ，開發你腦袋其餘９３％先啦 |
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17. leungkor 2011-12-05 16:54:26 |
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Where is your 樓市不跌之謎 (1) ? What did you say? |
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18. 三元 2011-12-05 17:13:36 |
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14/11/11 新都城 2期 9座 18樓 G室 售 $270萬 515呎 @$5,243 註冊處
上一次成交: 19/08/11 $305 萬 @$5,922 -11.48%
呢一單料又可以俾做淡之王用放大鏡無限放大
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19. 代理 2011-12-05 18:02:35 |
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博士曾經說過，大家唔沽就唔會跌，真係又唔話得你錯。不過就絕對冇咁理想囉，你唔沽，大把有錢賺的人減價沽，咁咪一樣要跌。這班人沽了貨絕對唔會再現價買回，於是市場購買動力減弱，直至跌到吸引的水位，這班人才會再買回，甚至再買多幾間，再等下一個上升周期。當然，唔係個個咁醒，不過，現在好肯定係沽貨好時機，絕非買入的時候。 |
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20. AIA 2011-12-05 20:03:32 |
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升又如何,跌又如何,反正供得起,唔憂賣.你等錢用你平D賣拉,讓你先 |
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21. 無奈 2011-12-05 20:58:02 |
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和16樓小健有同感，本來對CY有些許期望，現在真是很懷疑。請教王先生及DT兩位兄台，CY說的1%可在市區找到嗎？若只能在遠郊、甚或開彊劈土，建公屋，為何現在屯門、天水圍也有許多百來萬的房屋無人問津，沙士時市區樓平通街也沒有人要？才七、八年光景，香港人口增加了百萬嗎。他是不是信口開河呢，如此無休止地說大建房屋，虛耗庫房，將民意推高，和飯民有何分別？ |
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22. AIA 2011-12-05 21:10:38 |
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起公屋3萬5,冇問題WO,起左比香港人唔要,米租比內地人LO |
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23. 無奈 2011-12-05 21:50:04 |
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明白到代理現時生計不易，但也請不要恐嚇業主。以一個細單位為例，業主H按息就算兩年不租不賣，持貨二年的成本才2~3萬，租出也有二三十萬收入，自住更是上上之選，為什麼要賣？大陸資本湧港根本未停過，看看新盤成交大陸資金占30%以上就知，且新一輪印炒迫在眉睫，越來越多資金湧港必定大小通吃，在港府的壓制下，香港人只有看的份兒，業主真的不要賣，博士的提示非常正確。經過08金融海啸的洗禮，就算末日博士們再一次列陣，業主們也不為所動，何況他們的信譽已為零。所以請君勿再重複沽論，謝謝。 |
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24. AIA 2011-12-05 22:24:16 |
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你這個道理我身邊都有FD同我講個,我都有放盤一個月,但我企硬個價沒減,站在賣家站場諗了一個,再假設將來樓價跌,我再買回,第一如果我低20%放貨,人家是不是賺了我20%的差價?第二假設十年八載樓價下跌,會不會下跌完的市價等於我現在放的價錢呢?除非我明知過兩年樓價一定跌,如果唔係我都唔會係強國掘起這五至十年賣樓 |
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25. AIA 2011-12-05 22:27:52 |
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上面24是濕九代理的 |
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26. AIA 2011-12-05 22:35:04 |
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借用多柴九一句說話"人生有幾多個十年""人生有幾多個30年貸款期" |
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27. 憤怒的業主 2011-12-05 22:47:35 |
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冇辦法架，市場已經冇乜買家，個個業主企硬唔肯減價，更加難有成交，地產代理冇乜生意做好難生存，再涯多一年半載二手成交低迷的情況，每個月6人才得1單，這樣下去，點涯？唯有掉轉頭唱淡樓市，希望業主減價，刺激成交。生意緊要，一定話之你地業主死架！ |
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28. AIA 2011-12-05 23:09:14 |
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要我平20%賣,等你有空間炒,米傻拉,你等下拉 |
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29. 上善若水 2011-12-05 23:22:39 |
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是“飞龙在天”，还是“亢龙有悔”？往往时候才知道！ |
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30. 上善若水 2011-12-05 23:26:13 |
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此刻是“飞龙在天”，还是“亢龙有悔”？往往事后才知道，故世间才有争论，才有对错，才有无常，才这样热闹。 |
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31. AIA 2011-12-05 23:38:32 |
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好友淡友爭持,是一個好現象,當大家都瘋狂時,才是一個壞的現象 |
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32. 無奈 2011-12-05 23:41:22 |
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從來不希望飛龍在天，否則港府會發狂，亦不會亢龍有悔，樓價只是橫行，等待購買力積聚。歐美左鬧右鬧，最終亦只有印炒，別無他途。業主總不能拿着炒票等貶值，道理就這樣簡單。 |
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33. 仲達 2011-12-06 00:06:47 |
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認同湯博士的幾項觀點，但影響樓市的最終因素，還是看貨幣供應---基於美國不停QE及聯繫匯率的存在，本港物業市場的投資及防守性均屬上乘之選，吸引本港市民及國際投資者買入以抗通脹。 加上歐債危機的解決辦法，萬變不離其宗，還是離不開增加貨幣供應......人心虛怯，對可以無限量增加供應的貨幣和金融產品失去信心，最終重投實物資產懷抱，乃人之常情也。 因此，今次樓價下跌只會是健康調整，然後會重拾升軌。 一言蔽之：債務危機欲解決，增加貨幣樓價升。 |
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34. 80後銀行從業員 2011-12-06 00:19:28 |
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意大利新總理蒙蒂最新公佈了一項規模達300億歐元(合403億美元)的財政緊縮及刺激經濟方案。意大利政府將採取上調稅收、提高退休年齡等舉措，來挽救國家財政、化解歐元區的崩潰危機。 蒙蒂說，所有人都必須做出應有的犧牲，但必須盡最大努力讓大家公平地分攤負擔。蒙蒂本人也率先做出表率，宣佈將放棄領取薪酬. 此消息一出, 意債10年期債息現已回落至5.93%. |
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35. AIA 2011-12-06 00:23:57 |
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還有一個原因是QE,等於食大麻,現在大家都食了大麻,要戒毒何其難,如果你是政府你會不會選擇大麻合法化呢? |
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36. MARCO 2011-12-06 00:25:01 |
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37. AIA 2011-12-06 00:31:32 |
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意大利新總做得岩,長痛不如短痛,逼希臘等儘快解決問題 |
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38. DT 2011-12-06 09:09:05 |
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To : 無奈 HK Area = 1104 km2 1% = 11.04 km2 Kai Tak waterfront site = 320 hectares 1 ha = 10,000 m2 = 10km2 The Government uses 9.17 hectares to develop the public rental housing to be completed in 2013. Over 13,300 falts in 15 blocks at the former north apron will provide homes for nearly 34,000 people. This is a Green Public Housing. CY read at Value and Management in RE. In his declaration, he is determined to "change the policy" for solving the housing issue in the blueprint. 9.17 ha for 15 blocks = 34,000 people 270 ha for 442 blocks = 1 million people Can I answer your question? P.S. Change policy can send you to the Heaven or the Hell! |
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39. 鬧得好 2011-12-06 09:50:27 |
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長實高層抦代理 錄音瘋傳日前就有一段疑似郭生抦代理嘅錄音喺代理界瘋傳，段錄音超過兩分鐘長，內容主要鬧各代理行主區阿頭，話成個新界區超過 3000代理，喺沙田大圍、馬鞍山大埔，都搵唔到人睇樓，「呢啲係乜嘢水準呀，冇資格喺度做。」 代理生涯「有奶便是娘」，俾人鬧已習以為常，不過段錄音某啲字句，好似「不知所謂嘅人，去人哋個盤度，好似狗咁『囈』人哋啦！」 |
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40. 王先生 2011-12-06 10:03:10 |
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無奈兄--在市區揾地起樓，有好多限制，大型地皮難再提供，起埋啟德機場及西九，
新清水灣道口塊地，可以話係下一個十年提供市區土地嘅地方！
現在港人因環保及保育理由，好難再係市區揾倒發展空間，例如：-
以前舊樓重建，發展商可以用增加地積比率、發水、起幾層停車場唧高幢樓、超豪會所等手段賺錢！
但現在唔 Work啦，幾年之後地產發展商起埋手頭上啲發水則，就要返新界先有得發圍！
有左田X之後，小業主知曬價，加上市建局係馬頭圍道重建項目中俾個「靚仔價」出黎益街坊，市區重建越來越難攪！
市區工業區大改做係好提議，但香港寫字樓比起往宅仲短缺，起都起工商樓先啦！ |
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41. 無奈 2011-12-06 10:30:04 |
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DT及王先生：所提供資料分析很詳細，非常多謝。 |
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42. 香港土地不足 2011-12-06 11:13:30 |
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梁振英先生說香港土地很多，其實他所指的土地是發展物業後香港人不願去住或不能做生意的"死地"。 香港人需要的是市值萬多元壹呎的市區旺地。天水圍嘉湖山莊2000多元壹呎，但香港人說不合用，荃灣亦有3000多元壹呎的二手盤放出市場，香港人說不合用。香港人必須要市區旺地才能居住。請問梁振英先生如何增加香港人合用的市區旺地? 正如鋪位，荃灣廣場與灣景廣場只隔壹條馬路，商戶願高租值租荃灣廣場而不願低租值租灣景廣場，梁振英先生明不明白這個現實呢? 梁振英先生有何良策解決住宅"不足"，鋪位"不足"這些香港獨有的問題呢? 香港土地不足上 |
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43. 郭紙威 2011-12-06 11:16:25 |
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http://www.youtube.com/watch?v=kgTrI5kRscE |
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44. 王先生 2011-12-06 13:28:10 |
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民主派議員因環保及保育理由，反對將甘棠弟、荷李活道警察宿舍、永利街、
荷李活道大館 /域多利監獄、景賢里、何東大宅、中環街市及政府山重建，要揼錢攪「活化」！
又支持將聖士提反女校、英皇書院、高街八号差館及高街精神病院納為古積，肯定無得重建！
但荷李活警察宿舍、永利街、中環街市、雪廠街政府總部西翼、域多利監獄及其建築羣(除左大館外)-----
可用超級樣衰來形容，都唔知留黎做乜？但半山及中環就爭好多地起樓，叫曬救命！！！
作為半山選民，家人又在附近持有唔少物業，我都好多謝拒哋谷起半山啲樓價，但香港嘅整體利益同長遠發展呢？？？
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45. 東方 2011-12-06 15:14:22 |
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投資者廖偉麟早前售出的金鐘力寶中心2座12樓1201、1202、1203及1203A室，據土地註冊處資料，物業成交價1.306億元，買家為雲錫（香港）源興有限公司。 博士都出貨了!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 又話大家唔好賣????????? |
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46. 博士 2011-12-06 23:00:56 |
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if you don't buy, how can i sell? hehe! |
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47. 博士 2011-12-09 11:18:22 |
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契弟走得摩，你地托住先，我先行走貨！ |
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