小弟兩年半前已經表示，資產價值的調整可通過兩種方式達成：

1）“朝三暮四”式：維持幣值，讓以貨幣衡量的資產價格下跌，過程痛苦，對所有人皆然。

2）“朝四暮三”式：讓貨幣貶值，令資產價格不跌、甚至上升，過程不太痛苦，尤其是對有錢人。

現在各國政府針對這次危機的處理方法，很明顯是“朝四暮三”式，以港幣幣值衡量，要樓價大跌，難！

雲在青天水在瓶兄：

久違了！籌組業主會之事，想必雲兄有所聽聞。

雲兄見解精辟，敬請雲兄聯絡小弟，小弟願聞雲兄對業主會的寶貴意見。

BAYKAL0320@GMAIL.COM

To: 公民黨 (回劉家傑(無恥)的話)

輸咗唔好賴”鐵票””中聯辦”.

突然多出來的其中一票係我.

你地敗在攪阿婆和攪賓姝.

To: 各政黨 (尤其泛民)

你地一直以為派糖畀一部分人 , 就可令自己當選. 但今次終於知道做 show 派糖 不能瞞過聰明的選民(突然多出來的人 – 一直沉默的中產).

記住”只要做對香港整體有利的事 , 大多數選民一定看到 ! ”不要只雇叫政府派福利. 我會要的是香港競爭力 , 不要亂派褔利 .

真的想辦實事嗎?

真的敢言敢為嗎? (唔好只係敢得罪政府, 唔敢得罪惡民. 因為政府無票 ! )

你有一個辦實事的機會. “把公屋富戶趕走” . 你們會嗎?

法子

樓價或會下跌30%的因素有:

1)通漲如脫疆野馬,迫使聯豬焗大幅加息,但以目前美國的經濟情況,通漲應難以大升,大幅加息機會微乎其微;

2)歐洲經濟崩潰,歐債危機大爆發,引致信貸緊縮,借貸利率上升,逼使樓價下調

3)梁真鷹當突手,發癲再推7萬5,樓市即冧,但觀乎其言行,發癲機會不大,

所以,樓價下調30%最大因素在於歐洲

另外,丹尼敗選區議會,已回來了,在區議會選舉,空降者必無運行,惟有實際做野,勤力加能力,才會被選民接受。

共勉之

Possible reasons for 30% correction are:

HK suffers recession.

GDP goes down to less than 1%.

Unemployment rate jumps to 7%.

Our Donald Tsang said that we probably experience technical recession due to weaker export recently. That's half true. Fortunately, we have unprecedented 3 J curve effect. What a blessing!

「明年又到立法會議員選舉，依筆者看，只要打著維護小業主的利益作為主要政綱，那就很有機會當選。香港有約100萬個小業主，他們是努力的一群，不但奉公守法且交稅最多，對社會貢獻極大，但是他們長期給政府政策欺壓，也從不獲議員政客眷顧，還不斷推出打壓樓市的措施，破壞他們多年辛苦建立的財富，小業主已到了忍無可忍的地步。因此，如果想參選明年的立法會選舉，請你勇敢地站出來，代表100萬小業主利益去發言和競選，那麼下屆的立法會議員名單上，將會出現你的名字」(節錄自蔡志忠)

有見識。若有人敢為我等百萬小業主出氣，打出逐出公屋超級富戶的招牌，明年立法會選舉，極有可能勝出。

TO: 6樓 WONG生:

你說::

「3)梁真鷹當突手,發癲再推7萬5,樓市即冧,但觀乎其言行,發癲機會不大,」

我說: 你錯了! 這條友仔，發癲的機會極大。

證據如下:

一. 死不悔改，死不為八萬五認錯。欠死在八萬五之下的死難者一個道歉。

二. 繼續發功，公屋建屋目標35000。但不敢清理公屋富戶。

浩氣長存老師, 在下願聞其詳 ; )!

講到山頂選區，我無資格住嗰度，但我可以比少少資料大家，上次區選呢個區有三個候選人，分別係：-
          
自由黨林文傑得 679 票；獨立人仕會計師梁永安 186 票；公民黨陳淑莊 795 票。   
上次區選有件嘢不能不提，地鈇 CEO周松崗公開支持陳淑莊，攪到田少同拒反曬面，傳媒順勢炒作， 
將件事煲大拒，陳淑莊攞左唔少同情分，加上梁永安走部份選票，因此陳小姐就咁得到山頂議席！ 
          
住得山頂，係講緊香港最頂尖嗰百份之一嘅人，肯定有獨立思考能力，仲周身唔得閒，分分鐘講緊萬萬聲上落，
今次仲要俾政府大整古，好多人慣性揸左架車去堅尼地道票站，先知嗰度變成選中環議員嘅地方， 
拒哋有啲人重要拖兒帶女，但為左投一票，不惜走上走落，摸黑拾幾分鐘去香港公園另一票站投票， 
好多人攪到身水身汗，仲行到腳都軟埋，去投一票要攪咁多嘢，咁多機會成本！   
如果唔係好大仇口，都唔會做咁多嘢，大家話呢班人會將選票投俾邊個？？？   
          
吳志森今日仲係「平果」度話唔知點解包括山頂嘅投票人數增幅驚人，但選票都不是投泛民候選人， 
而是他們的對手，懷疑其中另有內情！！      
          
可能吳生 11 月 6 日無去過山頂僑福道嗰個票站参觀，果條掘頭路泊滿超級名車，架架車都係靚嘢！ 
有啲仲有司機揸車，而果啲車主好多都係遠道由外國返來，為左乜？就係為左黎送陳淑莊一程！！ 
          
好多選民眼中嗰團火，紙都燒得着，陳淑莊團隊下午就已經知大鑊，走去告急，你估拒哋係傻嘅咩！！ 
          
今次公民黨輸左仲姓「賴」，話只係啲選民係法律盲，要再教育，你話呢啲山頂選民會有幾慶？？？ 
          
係呢處我向山頂被政府大整古嘅選民講聲，為左香港前途，你哋投左良心一票，我向你哋致敬！

浩氣長存:大家不是小朋友,何必自動棄權?

等你發言,願問其詳.

降低2個KEY就你.(絕不粗俗)

等你.

浩氣長存----
 
願聞其詳！

To: DT 及 中間人

你們的 Points 很有啟發性。 Thank you.

GOOD-BYE AFTERNOON TEACHER.

BULL SHIT, PEOPLE WON'T BUY WHEN IT GO DOWN, PEOLE CRAZY FOR IT WHEN IT GOING UP.

WHY THOSE PEOPLE NOY BUY AFTER 1997 OR AFTER 2003.

NOW, UP UP UP & COME OUT AND SHOUT I CAN NOT BUY.

BUY OR NOT BUY, ALL 100% INDIVIDUAL ACTIVITIES.

HK PEOPLE SHOULD NOT JUST ASK HELP FROM GOVERNMENT.

IF CAN NOT LIVE IN HK, BACK TO CHINA OR MOVE OUT FROM HK IT'S BETTER.

I bought a flat a falt in Kowloon in 1997, around hkd 7000 / feet.

And everyone should know what happen after that, right?

I don't go outside eat, no travel ... for almost 10 years, use over 50% of my salary to pay the mortage ... and everyone should kneew that some people even lost their life ...

But we don't cry, we didn't ask government for help, we don't throw back the keys to the bank ... we decide to work hard and pay the bills.

now, how dare you those "useless people" coem out and ask government give u a flat?

if you can not afford to live in HK, pls shut your mouth up and leave.

Because no one own you anything.

The equilibrium point refers to the correlation between ballot and democracy.

It is a upside down U curve between ballot and democracy.  The x-axis measures the democracy of the country and the y-axis measures the quantity of ballot.

When all adult citizens want to more say, the ballot of pro-democracy candidate will be increased. When the candidate provokes the more say in the decision that affect their live and jeopardize their own interest, the ballot will be decreased.  The ballot represents a decision of a mix of adult citizens in the country.

The typical example is Long Hair’s ballot.

Jun 4 effect it pushes him having the ballot to the peak for several years. However, he heavily strikes the property monopoly at the expense of middle class citizens, as a result the ballot drops rapidly.

The political party or candidate needs to fully understand where is the equilibrium point of democracy that the mix of adult citizens can accept it in the right place at the right time.

Lawyer Leung fails to do so.

今天不知明天事，如果只是拋出一個銀仔，出字同公都是各1/2機會，如推測樓市升或跌，但要推測樓市升跌多少個%，不易，因太多巳知或未知因素影響(如各網友已分析) 。

相信所有小業主都志不在此，亦接受樓價由自由市場因素而下跌，但小業主關心的是政府為一些過份的人，而不理智去過份打擊樓市。並且不希望香港長久以來引以為傲的核心價值被毀。有人話現在都未大跌，唔使慌張，但要知到如果到大跌的時候，救以難了，正如這兩年樓價標升，到政府想做嘢的時候已很困難了。

小弟發現有很多网友曲解小業主的素求，將小業主醜化成炒家，業主會的成立，只是為一群業主向政市提出意見，不要忽視這一群人的利益，正如勞工團體，社工，商界，公務員團體，教協等都是為自己的利益出發，何罪之友？

所以各小業主，不需理會這些無理的聲音，亦不需再向他們解析，因他們是另外一群己得利益者。

To : 11. HL2K

發表意見，無需這麼毒。

(1)  「德國總理默克爾表示，剛在法國戛納結束的二十國集團(G20)峰會上，幾乎沒有國家想要參與救助歐洲的計劃。另外，市場分析人士預計，希臘很有可能出現無序違約，而意大利政府債券收益率屢創新高，歐債危機前景堪憂，仍是全球經濟的最大不確定因素。」歐洲將陷困境，解體已成定局。

(2)  IEA剛出報告，証實伊朗在研製核彈。以色列不能容忍有核彈的阿拉伯國家存在，它打伊朗核設施的日子快來。(到過以色列旅行的應了解，它的國家面積少，南部沙漠。只要一個核彈落在北部，便全國毀滅。)中東戰雲密佈，多個大國與阿拉伯國家隨時捲入漩渦。想想，經過這10多年的武裝，若然打起來，便不是「六日戰爭」，隨時引發廣泛地區戰役，金融將更動盪，油價黃金急升，地產市道將受打擊，經濟貿易將出現大倒退。

(3)  美國總統受國會控制，不能隨便印銀紙，明年一定要減開支，加稅。開支收縮，經濟有再挫風險。

(4)  香港將受衝擊，出口滑落，經濟增長回落，失業率上升。我們又怎能強說樓價不會滑落？(內地去年還有很多人說大陸樓價不會大挫，現在也不是要面對大調整的事實！) 你們明白，我不是在危言聳聽，只是將事情分析，好使大家不要盲目看好。

DT, 請深入了解基督徒說，快來the coming Armageddon大戰的深層意義。明白了，便知道我為何說不要把2012看得那麼樂觀！

‘小弟發現有很多网友曲解小業主的素求，將小業主醜化成炒家，業主會的成立，只是為一群業主向政市提出意見，不要忽視這一群人的利益，正如勞工團體，社工，商界，公務員團體，教協等都是為自己的利益出發，何罪之友？’

小弟完全让同，我们不应该再政治冷感，如没有适当表达我们的声音，政府就当我们透明囖

From: Countdown to Armageddon

“In the last few years the world has gone from one Earth-shaking crisis to another. While some say that we are on the threshold of a brave New World Order, others warn that humanity now totters on the brink of unprecedented disaster & chaos!

Reading the news nowadays is not the most cheerful way to start the day! Day by day the world's problems grow more desperate & insurmountable. The question which plagues every thinking person is…. What lies ahead?

But has any mortal man ever been able to transcend the bounds of time & peer into the future? Throughout history there have been many who have claimed such powers, and some like Nostradamus, the Fatima Children, Edgar Cayce and Jeane Dixon are widely accepted as having predicted various future events.

And the world stage is now being set for the fulfillment of one awesome vision that many of these seers had in common: an event so cataclysmic that it will change the World as we now know it forever...the final apocalypse, Armageddon! ”

I heard about the story of Maya 2012 and it's nothing related to the Bible. Neither President Bush or Ronald Reagan's Armageddon has any connection to any war as mentioned in the Bible.  Revelation 16:16 "And they got them together into the place which is named in Hebrew Armageddon."

I am Blood O person who is innate optimist based on the research.

Thank you.

浩氣長存----

What time tonight?  I await your 10 compelling reasons.

sun moon;

我的知識(post)不值一提,只不過今日估到浩氣長存會留意(post)個字,引蛇(post).

浩氣長存 .sorry.上次過份咗.

今後,願聞其詳！

有一样浩气长存不知道的，就是如果没有教师协会在后面发功的话，他现在的月薪最多也是2万。如果楼价要跌，他的人工要先跌，这才合理。

浩SIR  /  ALVIN70S,

之前本人一直有留意此網站, 看完便算, 總覺自己文筆不太順暢, 所以沒有加入回應及討論. 本星期開始我用了"日 月" 及"sun moon" 筆名來加入戰團. 原來發現感覺是完全不一樣的. 這種感覺相信大家都存在.

所以看到浩SIR由於人多攻擊而後退. 對於我初加入者有點惋惜.

每個人均有自己的立場及觀點.各持己見者與不謀而合的均有人在.何必計較呢?而且有人回應你的意見, 不一定是壞事.

 在這裡看到每個會應者均出自自己腦袋. 文章沒有被化妝, 大家沒有利益/高矮等關係存在. 在此閱讀/發表實在一樂也. 特別在忘裡偷閑時. 有時看到王生的比如及諷刺比娛樂版更有趣.

浩SIR: 如有病句請賜教.

To: All

我們強調 ”個人努力”，反對”濫發褔利”，但同意”基本生活保障”。

“擁有物業”不會是”基本生活保障”吧 !

法子

To: (43)

"和而不同" 只有一類人可以做到。

可能你未體會過。

博士出題給一個樓價跌３０％的理由。我曾苦思不得其解。今天博士解開迷底，真令人恍然大悟，茅塞頓開。要歎一句原來如此。

但是，當內地逐漸放鬆銀根，ＱＥ３又緊跟在後，政府再在政棍的壓力下大力打壓樓市。結果將是：

中小型樓價繼續領跌，而豪宅則繼續上脹。道理很簡單，張五常教授說這叫汽球效應，壓低了這邊，則脹了那邊。即是壓低了細價樓，脹起了豪宅價。博士高瞻遠矚，洞察先機，早已進軍豪宅。這豈是常人能看得穿。拜服！

可惜！豪宅何價！我等小業主，那有資格得一豪宅門票。

所盼的只是安居樂業，沒風沒浪，平穩度吾生殘年而不再受負資產之苦。

近半年以來我一直系度關注樓價，但根據上星期日至今天的最新地產信息，樓價並木有下跌，更木有 “下跌了差不多30% ”。 

如果真有咁個跌幅， 我們呢D小市民倒也樂觀其成。

湯生D說法有幾多真？有普遍性嗎？可結合他背景大家自斷。

反正我唔信。

個人認為純屬危言聳聽，目的何在？。

53楼：话你系条无知的废材，香港有一半人是公屋户，加上综援可以包二奶，出游，甘慷慨的福利，点谓之氹下班小朋友開心JE。香港政府基本上对这批人保证了生养死葬。而最美妙的是，这批人不用交税。甘好的对基层的福利制度，全世界去边度温。还有这些基层有甘好的福利而不崩溃。主要是因为100万小业主被排除在外。

香港的小业主是被歧视的一群，其实就是真正的弱势社群，所以这次选举，香港中产终于出来向泛民说不。

to 日月: 您太客氣了, 其實我只是一名普通的中文、中史科教員, 上網只是就某些論題閒談意見罷了,  根本不是什麼專家, 你也別吝嗇自己的意見, 至於我嘛, 最近確是較忙, 如果遇上想談的, 我想我還是會發言的!

to alvin 70s:  不要緊!
to 王先生:  其實2萬一個月對我來說已經很多, 可能因為我教歷史的關係, 我喜歡以史為鑑, 警剔自己,  我是個知足和保守的人, 所以你們知道我的供款比率是沒可能變負資產的.....如果經濟衰退要永遠凍薪 ( 其實文憑教師頂薪點也只是32K左右),  停留在現在的階段, 我都覺得夠駛有餘!

好啦講番正題, 如前所言, 其實我並不是什麼經濟學者, 我只是憑自己的觀察、分析和經驗去表達有關樓市的意見罷了!
所謂「天下文章一大抄」，詢眾要求，我還是要從不同的文章中摘錄一二，據為己用，不過希望各位不要期望太大！

誠然，我不得不承認，如湯博士所言，要樓市在短時間內 (假定為三個月)下跌30%或以上，是絕不可能的！因為這涉及普遍業主的持貨能力、心態等等，此前已有論及，在此也不詳敘。

跟湯博士「偷換概念」的招式相若(即中原指數不升至130點就等於下跌了3成)
我的理由主張也是「其實並不是樓價立即下跌30%，而是經調整回落至30%」|
那麼調整期會是多久？我沒有手握水晶球，不能準確預測，但應該會是2-3年，而可能樓市會調整至4成見底。

好，那麼一定會有人問我憑什麼說樓價要在現階段調頭轉向？

一個很簡單的答案，就是「現在樓價太貴」！
憑什麼說樓價太貴？哈哈，那麼大家不妨問問身邊的朋友(非富豪或地產界朋友)，現在的樓價貴嗎？如果並非緊急如要結婚生子的話，現在會置業嗎？我身邊就有很多朋友轉買為租，持觀望態度。呢度分享大家一件事，純屬參考，如果涉及誤導，請admin自行幫我刪除這句，勿要我負上刑責，謝！(我上一個月幫襯一間香港龍頭按揭銀行o既sales買左分人壽危疾保，我唔知個女sales係無聊吹水定係點啦, 佢就同我講，佢本來打算同男友買樓結婚，但係就因為佢做銀行，知道銀行而家正密密地調低緊估價，由5-8%不等，當然視乎地區啦, 佢仲話按揭部經理同佢講，按息隨時會再抽高，如果交投再唔回升，估價短期內會再壓低，所以佢而家都係租樓住，唔敢置業)

o拿呢度我想大家諗一個問題，邏輯思考，假設我地每個人都要做按揭，而如果銀行估唔足價，你願唔願意去接呢層樓呢？咁好簡單，一個屋苑，放盤多o既可能有多達100個，咁好自然地，會有一d投資客情願賺少d離場，都唔情願遲下不明朗因素令樓價下跌時做左蟹仔架?? 你話放租比人, 你估成日有人租你層樓?你唔驚租霸咩?? 所以當一D筍盤陸續出現O既時候，其他業主如果個單位唔係真係超級豪裝或超級靚景，想賣出o既話都要向現實低頭──減價，咁荀價就會變成市價，而一個屋苑o既價位就慢慢慢慢咁自然調整落黎，所以我頭先就話，要時間慢慢下調, 而唔係要跳樓機式下跌)

至於上面提到的外圍不明朗因素包括：經濟衰導致到更加多o既人唔願意買樓或好多人想賣樓賺錢(想賣出？劈價啦！想賺錢？劈價啦！想止蝕？劈價啦！)

好啦到最後一步，當樓價跌o既時候，聰明的你，告訴我，你會否願意以該單位的歷史高價承接呢？
所以現時樓價開始向下，並非危言聳聽，成交一再萎縮就係一個指標，不過大家唔駛唔開心.....根據我之前o既理論，基本上話就話"劈價", 其實大部分放盤業主都會賺錢離場，(尤其是2010年置業的人) 只係賺少左, 而唔係蝕多左啊！

最後補多句，令呢篇文更完整，就係我以上講o既情況, 未必係短期出現, 只是預測咋!

正是：

樓價高踞至年中，市況轉淡步寒冬；業主紛紛齊減價，健康調整預期中。

To: 54

all games have different % of advantage for banker, ie 大小, bet $100 on 大 and bet $100 on 小, return is 1 to 1, if open 圍, banker win $200, but the percentage is only 1/36, of coz you can bet on 圍 but the return is less than 1 to 36, some casino paid 1 to 24, some pay 1 to 30.....

There are some 50/50 games, but banker receive commission for those games, usually is 5%, which means banker receive 2.5% for return each game on avg

64楼，不要滥用同情心，我只是知道，如果行福利主义，最终大部分生活比这批公屋户更惨。

49 愚民 :  

香港山多地少, 大半土地無法被開發使用. 所以700萬人現況是居住在23分之7而不是100分之7的土地上(這個23%是根據你的數據, 我並未查證).

政府亦知可用地不足,要起基建增加對外交通發展.偏又動輒遭環保人士反對抗爭.所謂 : 又要馬兒好, 又要馬兒不吃草!

另你在41樓的論述,好像大家不在同一個話題上吧? 這裡絕大部份網友都沒反對起居屋&置安心喔! 反對補地價的安排濫發式福利及反對公屋富戶霸佔有需要人士的上樓機會, 才是大家的共識.

PS. 人貴自知, 我挺喜歡你的名字!

"持重貨的投資者便需賤賣物業，以解資金壓力"

估計持重貨的投資者無需賤賣物業，因為無資金壓力, 因為政府早出招, 所以早已預計日後可能發生的事。

若中原指數去到130點，泡沫爆發起來，你我擋得住嗎? 現在的新樓動不動六七百萬，脫離基本收入很多倍，一般市民只知眼前低息環境，而忽略了周邊經濟的大氣候。一旦加息起來，傷的更多，到時才想到要打壓樓價，收拾殘局，豈不是更遲。落藥灌湯? 算了吧。

浩氣兄:

錯字已更正。

謝謝!

現在樓價貴(包括小弟都覺得，現在食個飯都貴啦) ，但唔代表香港人買不起，其實現在很多香港人都買得起樓，只要選擇符合自己能力的樓。

但為甚麼很多人仍覺得比以前難置業，小弟有以下原因：

1. 香港貧富懸殊比以前嚴重。上車難，但巳有物業者容易再買。

2. 很多人想買新樓，但現在發展商只建所謂豪宅(以前在豪宅區，現在就算在垃圾場旁或在上水都是豪宅) ，一般人買不起。

3. 以前啲人起碼三十而立才買樓，但現在青年人剛畢業就要有自己的空間，不想和家人住。

4. 早前賣了樓，現在同價買唔返。

5. 政棍推波助瀾。

觀乎各位高手的評論，外圍經濟及政治因素造成的樓價調整是少不免的了，至於樓價調整多少，則視乎泡沫有多大。

依本人觀察，泡沫於一手市場及二手市場的分佈差異甚大---二手市場的定價是經過時間洗禮及各種利好利淡因素對沖後得出的較公平市價；而一手樓價則主要取決於發展商的定價，雖然近來的新盤定價也相對接近二手樓價，但整體而言仍是偏高。

今時今日，無論新樓位於何處，都開出萬萬聲的叫價，賣不出只要略減些少，也可以八千多九千蚊呎、最低也是七千多蚊一呎賣出，因此新界的新盤叫價進取，使人心寒，連知名炒家都早在年多前的訪問中表示「而家新樓咁貴，正常人都唔買啦。」他所指的正常人應該是指普通中產、實力較弱的炒家甚或經濟能力更低的階層。

反而港島新盤，例如深灣9號，基本上叫價接近或略低於南灣，加上位於南區，屬傳統有錢人喜好區域，泡沫不算大。

所以：一手市場中，新界樓泡沫比港九樓大。

但是，二手市場中，市區樓價遠高於新界(撇除個別樓價特高的新市鎮)，港九樓市泡沫反而大過新界。

故此，本人的結論是---如果樓市有大幅調整，不論短期或長期，一手的新界樓和二手的港九樓會有較大跌幅！

一言蔽之：樓市調整難預測，區份泡沫要分清。

To 75樓

點解鴨利洲可以係豪宅上水唔可以?  唔該查下黎明、林夕、朱玲玲等住係邊。

To: (59) 浩氣長存兄

多謝你的文章。

錯字沒問題，本人今日也誤把”梁家傑”打成”劉家傑” 。

總結你說的因素如下 : (本人也想討論一下，但絕無對抗之意，只想以文會友。)

(1) 很多人覺得貴。
本人回應 : 以本人投資經驗，群眾很可能是錯的。三萬二千點時，人群一點不覺貴，還找了很上升的原因，直通車等。四五六叔等。

(2)很多人也怕貴不敢買樓。
本人回應 : 如你提到的女sales，明明是有須要，也不買住。我也認識一個，婚期也等了很耐，還未結呢。太多這類人了，購買力也壓抑了很耐。但這明明是利好因素呢。一旦氣氛好轉，要追貨。

(3)”你估成日有人租你層樓?”
本人回應 : 依家d樓俞來俞好租。真的。租客也主動提出加價續租。昨天政府公布，樓價下調了幾個百份點，但租金剛好相反，慢慢慢慢咁自然上升。租金不同樓價，不會造假。

法子

To: (79) 愚民

“擁有物業”不會是”基本生活保障”吧 !

(1) 如果本質上已經唔岩，咪話5千個，5個也是錯。(公屋我唔反對)

(2) 如果話5千個少少地，無影響。咁無影響又攪來做什麼?

to: 79 愚民

其實所有人巳有居住權，因無錢可以瞓街，只是為了社會和諧，政府必需提供居所給無能力者，如說公平與否，都是两面看，如两個人同一起步點，為甚麼一個可以買到樓，而另一個不能呢? 小弟同意政府必需照顧老弱病殘者，但只需提供有限度(資助)公屋給年輕力壯者，而不是滿足他們所需，即好像以前香港，一戶公屋住很多成員，為甚麼? 這樣才可鼓勵公屋住戶為提高自己居住質素，已去奮鬥向上。同樣道理，綜緩都一樣。

如果唔係，公屋同綜緩都有一定質素，這樣他們便滿足及安於現狀，受助人士就永遠要受助，不但鼓勵做人不去進步，更對其他納稅人不公。

To：59樓浩氣長存兄：

得見閣下之回應，甚喜！

閣下之論點可歸納為二：第一、現時樓價貴；第二、銀行對樓宇的估價將持續偏低，買家將壓價，業主將劈價，以致樓價逐級向下，為時數年，跌幅三成。現評論如下：

1）樓價貴：試問數十年來，香港樓價幾時被普遍認為便宜過？從來沒有！就算在03年底，小弟買入一個單位時，也被身邊的不少朋友指責“攪錯啊！咁貴你都買？”誠然，現在回望03年，當時的樓價的確非常低廉。但是身處當時的環境，多數人仍然覺得貴。每年香港樓宇成交約10萬個單位，也就是說只要每年10萬個買家覺得樓價合理就可以了，10萬個買家相對全港人口只佔少數，實無需多數人覺得抵買，反而若多數人覺得抵買，則一定求過於供，樓價非狂漲不可！

2）銀行估價：估價和按揭政策，的確對樓價影響甚大，若然銀行長期持續低估價、嚴格的按揭批核條件，樓價是會受壓。問題是：銀行有無條件長期這樣做？美國為救市，製造空前巨大的貨幣量，流向全球，香港因有聯繫匯率，且經濟尚可，必吸引大量資金。銀行水浸，怎可能長期收緊按揭？今年銀行可引水北上，以賺取高額息差，明年呢？再之後呢？面對空前巨大的人造貨幣，銀行有條件放棄香港的樓宇按揭業務嗎？難！

To：76樓Pariser，閣下之言，令人讀之不快。自由社會，人人可選擇自己的職業和相關收入，請互相尊重，小弟愚見，望閣下慎言。

To：78樓仲達兄，所言甚是，新界多數地方難以承受“豪宅價”，若干年後新樓變成半新樓，貶值甚快！

各位：我們能否對回應者的錯別字有包容之心呢？這裡不是考場，只是一個自由討論區，能理解各自的意思即可。若太過執著錯別字，反而令人對寫回應有顧忌，影響自由討論的風氣。

TO: 80. FBC

對唔住，補充: 只是比喻以前以地區劃分，但現在以樓的質素劃分，加多1千蚊呎建築成本，就賣貴幾千蚊，而不是地價

To No. 59)

Basically I agree partially with what you say, there's surely a chance for the correction to come but still it all depends if the banks are willing to loosen abit of their mortgate loan restrictions, cash flow & gov. policy changes all dominate to the end-result.

However, if you look at a wider scope & check across the properties markets all over HK, small & medium size properties in NT(more remote area like yours)could possibly have a correction of over 30% easy for the people's holding & buying power is relatively weaker.  However, for landlords that holds luxurious/bigger sizes(over 1000 sq. ft)apartments on island side or prime locations, I myself am looking forward to their cut-throat sale!!!  My dream is exactly like yours 30% below market price but I understand from my observation of properties market over 20 years experience, mission impossible!  The landlords are not those that could barely commit the apartment, they have several apartments & quite a no. of them paid off already(plus they have millions of cash easy at hand).  So these are my rivals in the real game!

To sum up, agree with some comments before that polarization of properties will appear, and all readers IF MANAGEABLE change to bigger units in zone C (NT) or simply a reasonable place in Zone B or A(Kowloon/HK island side).  Thank you very much!  

你是否知道，根據統計署"2011年第2季就業人口收入分佈"，月入高於$35,000的人只有35萬多，少於全體就業人口(>360萬)的10%。你是否想說，只有收入最高的一成人，才可能不感到生活成本高昂？

97價3.M / 03價1.28M / 2011年現價4.32M

11年價 - (3M-1.28M)X0.736+3M=4.26M(浪頂)

4.32M-(4.32M-1.28M)X0.618=2.44M / 下跌43%

4.32M-(4.32M-1.28M)X0.382=3.15M / 下跌27%

看太家的對話，真是得益良多。

我看任何東西的價格上升或下跌都是相對性的，就像樓價的升跌，那怕樓價不升，但日常用品上升30%，相對來說，樓價已經"跌"了廿多%了，相反亦然...

而現在物價以飛快的速率上升，相對來說，半年的樓價是已經跌了5-10%，然而看歷史，當一般物價(非必須品如黃金除外)上升，即每1港元購買力下降時，樓價總是慢慢的跟上，而且時間越長，上升度也會和一般物價相似，就如麥當勞巨無霸，15年前是$10；荃灣往柴灣地鐡車費，15年前是$6.9，現在呢？巨無霸$17(170%)，地鐡車費$11.8(171%)，美孚新村15年前是$3000/呎，現在是$5800/呎(174%)，不要忘記，美孚新村是40年樓了，所以樓價是高嗎？樓價不應該追上通漲？

而且，現在很多房子是6-7百萬起，是的，但那些房是給現有3-5百萬房子的業主換房為主的，所以如果問想上車的人，那當然是天價。

現在政府以政策差不多叫換樓活動停止，但只要仔細看，房價很多都是減了幾個點就有人接貨，要留意的是，現在的息口是已經比樓價高峰期高了1%-1.5%左右了，所以一般新業主的供款是比高峰期買的還要多，所以一升一降相抵消下，實質付款沒有改變多少，有些情況更是上升了，所以現在樓價真的是跌了嗎?很可能付的款以前是給了舊業主，現在是給了銀行。

To 87 Anggie T,

You are very experienced. I like your word "Mission Impossible".

投資銀行看,股價=估價=估樓價走勢???可信嗎???

TO : 84)

I 100% AGREED TO YOU BUT I WANT TO DO MORE ...

HKG should cancell the social warefare dept ( save the taxer payer money because this dept. is useless ) . Only people who lost their hand or arm or legs or old people can get money from HKG.

All other people must go to work.

HKG use the tax payer money to feed the lazy & useless people is 10000% wrong.

I work hard  I pay tax I pay the mortages and HKG take my tax to feed other people, this is not fair !!!

People should earn their living on their own but not just steal money from my pocket. 

If we continue to do this so ( feed all those lazy people ), we will become another Greece very soon.  

And all those politic party claim that they fight for the lower level, help them to get benefit from HKG ... is because they want to win the election.

Once they win the election, they get pay from HKG...

They all are CHEATER !!!

浩氣長存,

以史為鑑, 警剔自己.謝謝

古人不見今時月,今月曾經照古人.

怱怱一生,只在於如何選擇自己的人生觀,如何行自己的人生路吧.

To：浩氣長存兄

回想起那些年, 雖為理科生, 中文中史卻是自己最愛的科目, 看到閣下與小弟年紀相若, 想在此與你分享一下我自己的體驗:

早幾個月小弟欲換樓時, 將自住兩房單位賣出, 買家是兩夫婦, 丈夫年49歳, 太太45歳. 與閣下一樣, 他們兩位都是老師. 但聽代理說他們是第一次買樓, 除了買我的單位,也將隔壁的單位一併買入,共1400呎,以作日後打通成相連單位自用, 總作價近一千萬. 他們透過代理得知我做銀行, 亦請我幫忙計了一下壓力測試, 因丈夫年紀已高, 按揭最長只能做21年(最高為70歳), 太太剛好仍能做25年, 經計算 後勉強能"上會". 因為始終是兩個單位, 按揭能做70%, 借款額600多萬元.

到最近收樓, 經代理口中得知該夫婦決定先行放租數年, 賺回裝修費(因為打通兩個單位裝修要近50-60萬元以上)......說到這裏, 我想給你提出幾點:

1) 置業是人生大事, 切忌過度借貸, 這點相信你不難做到;

2) 買樓自用應趁年輕, 即使負擔較重, 或者樓價跌了, 翻身的機會多的是;

3) 每人皆想最低位買入, 最高位沽出, 但有幾人能做到呢? 我建議你不要太在意價格, 這樣即使你買了後仍常常會忐忑樓價升跌了多少, 這心態不太好;

4) 若閣下認為自己薪酬已有上限, 短期內難以突破, 可先從細價樓入手, 時間還很長, 將來不少機會一步步換入心儀大單位.

5) 這點最重要, 不要預設一個框框給自己. 即是若跌3成便開始買, 若跌4成便見底云云...需知道歷史不一定重複, 世上萬事萬物並不一定跟隨自己主觀意願走, 望共勉之.

小弟較你虛長數年, 在金融界見過不少人生百態, 忠告閣下一句, 始終房地產遠勝金融產品呀!

有需要有能力便要買第一層上車樓

不要太理會市場升跌

不是投資,只要自住,環境需要

供款最好不要超過月薪3成,最好兩公婆一人一份工, 一個失業都不會即時沒收入,有時間找新工作, 同週轉意義相同,不會即時死亡

即使樓市下跌, 工作沒加薪, 沒失業, 都係自住, 沒影響, 只是帳面數

樓市上升,都係自住, 根本都沒影響 (如果只是有簡單衣食住行)

太多人過份留意樓市升趺, 其實大家都不期然成為炒家...

想買的人想跌, 想賣的人想升, 真正用家升趺沒關係, 只是希望mortgage interest不要增加太多, 所以最好有哂心理準備, 供款評估,過往銀行都試過10% 利率以上...

不要太貪心便是好....

「樹大有枯枝，族大有乞兒」,啊爺不能照顧香港一世, 敗家仔總有面對現實的一天. 當那一天到來, 房價將下降50％以上, 那一天不太遠了!

自由黨 Joseph Chan 係山頂打低左 Tanya Chan，我知你哋好開心，點都好，依家應該夠鐘起身做嘢！  
           
請自由黨眾高層注意！今次區選有一半人無投票，而合資格無去登記做選民嘅人大把，呢個係好大嘅「藍海」！ 
呢個「藍海」有幾大有幾深請你哋想辦法去開拓，我現在俾少少意見你哋。    
           
愚見認為自由黨嘅政治立場，應該定位係中間偏右，即係以中產 / 小業主為主軸！   
           
1)  CY同唐唐現在争相向低下階層派糖，而拒地肯定無胆同真係好有錢嘅人攞，最後邊個埋單？咪又係我哋啲啲小業主囉！
           
2)  除左新居屋之外，大把免費午餐將會推出討好選民，你哋唔再快快手組織起黎，大把數等中產埋單，例如全民退休基金-----
           
3) 中產 / 小業主除左强積金、强醫金、有份納稅無份享受福利、細路教育問題等外，仲有好多嘢俾你哋發挖，請好好咨詢！
           
係現行立法會選舉制度，攞幾個 % 選票已經夠入立法會做直選議員，你哋自由黨竟然話自己唔夠左先選唔倒！ 
請問你哋自由黨有無攪錯？講到左拒地無可能左得過工聯會及職工盟，你哋要改變呢種想法！  
           
你哋自由黨又有無想過同其他功能選舉嘅立法會議員合作，做大個餅呢？或進一步同新民黨合併就更加正！ 
阿爺唔照得功能議席好長時間，咁盞俾民主派以此抽水攞選票，計我話你哋要置諸死地而後生！  
當你哋支持全面雙普選，好多中間偏右嘅選民就會出來投票俾你哋，目標定係 10 % 立法會選舉議席！  
争取做關鍵小數，你哋要知道好多選民，見倒係立法會有好多工商派功能議員，所以直選果陣先致無投票俾你哋！ 
           
你哋又有無睇過林奮强嗰個香港未來研究報告呀？拉埋拒入黨做顧問，整嗰靚靚仔仔嘅政綱出黎仲夠時間選立法會！！

各位早晨，

FEELING.........

All of a sudden I have a feeling like the people before will not complain about property prices being too high(my goodness it has always been high, when has it been cheap, even 2003, you think it's very cheap?  We would have invested all our life saving into it right???), BUT NOW THEY DO.  Before they are still struggling between to rent a house, save $$ to invest/inject in stocks or thinking gov. could save them with home ownership scheme project, but now even those people have come to realize that:IN ORDER TO SURVIVE IN HK GRACEFULLY, DEAR YOU GOT TO OWN YOUR 1ST PROPERTY. 

Red eyes are everywhere when people miss the chances of buying in 2003/2008/09/10, and everything comes with a story behind.  In practical terms, new demand is INCREASING(those never think they should buy a property in HK, even some expat. workers in HK are INFLUENCED by me to buy properties here, and they're happy to buy me a dinner/drink in Lan Kwai Fong, most of them listened to me have already made 6 Millions to 10 millions at least the previous 7-8 years, DO YOU THINK THEY CAN SAVE THAT MUCH AT WORK, I BET YOU NO NO NO!!!)

So that's my another logical way to predict the trend, adjustments may occur(maxi 15-20%(depending on area), I own 5 already & I'm still looking forward aggressively to get another one).  The people that miss the opportunity before to make their purchase have accumulated another round of buying spur explosion(at least 3 other family members of mine need(already have the cash, waiting for the timing)to buy flats in the next year or so)

I DO NOT THINK PERSONALLY THERE'S GOING TO BE A DISASTER IN THE PROPERTY MARKET NEXT 2 YEARS as long as the growth & fundamental factors are still there.

原来浩氣sir都係80後??? 似乎這裡愈來愈多80後業主同道了~~~

唔知大家對80後這稱呼點睇呢? 我個人有時覺得都幾負面... 其實呢個只係年齡層的表達吧... 所以我個人喜歡外國Y世代這明詞 (不完全=80後, 範圍再廣一點).

原来浩氣sir都係80後??? 似乎這裡愈來愈多80後業主同道了~~~

唔知大家對80後這稱呼點睇呢? 我個人有時覺得都幾負面... 其實呢個只係年齡層的表達吧... 所以我個人喜歡外國Y世代這明詞 (不完全=80後, 範圍再廣一點).

(1)  「德國總理默克爾表示，剛在法國戛納結束的二十國集團(G20)峰會上，幾乎沒有國家想要參與救助歐洲的計劃。另外，市場分析人士預計，希臘很有可能出現無序違約，而意大利政府債券收益率屢創新高，歐債危機前景堪憂，仍是全球經濟的最大不確定因素。」歐洲將陷困境，解體已成定局。

(2)  IEA剛出報告，証實伊朗在研製核彈。以色列不能容忍有核彈的阿拉伯國家存在，它打伊朗核設施的日子快來。(到過以色列旅行的應了解，它的國家面積少，南部沙漠。只要一個核彈落在北部，便全國毀滅。)中東戰雲密佈，多個大國與阿拉伯國家隨時捲入漩渦。想想，經過這10多年的武裝，若然打起來，便不是「六日戰爭」，隨時引發廣泛地區戰役，金融將更動盪，油價黃金急升，地產市道將受打擊，經濟貿易將出現大倒退。

(3)  美國總統受國會控制，不能隨便印銀紙，明年一定要減開支，加稅。開支收縮，經濟有再挫風險。

(4)  香港將受衝擊，出口滑落，經濟增長回落，失業率上升。我們又怎能強說樓價不會滑落？(內地去年還有很多人說大陸樓價不會大挫，現在也不是要面對大調整的事實！) 你們明白，我不是在危言聳聽，只是將事情分析，好使大家不要盲目看好。

DT, 請深入了解基督徒說，快來the coming Armageddon大戰的深層意義。明白了，便知道我為何說不要把2012看得那麼樂觀！

Dear All,

We are facing the most difficult period since WWII. Be prepared for more turbulent times ahead. For those who still believe the property market will not fall apart, make sure you set aside some funds for the unexpected.

The financial crisis in euro zone is a hopeless case. Don't rely on the US. China will not perform much better in the coming year. But its currency may continue to stay firm. Just a piece of advice. Best,

TO: AT

看了你的發言多天, 你說這麼多好像世界快將毀滅的言論是何解? 你是心裡真的害怕有這些事情發生或有其他目的? 內心恐懼會令人做出一些不智的行為(例如傷人或自殘)

其實人生裡就是不能預測明天, 所以人才可以快樂幸福地享受生活和努力工作, 所以神亦不會告訴我們那一天是THE DAY!

反而黑暗卻每天也在恐嚇世人, 目的是要人生活在恐慌中!!!!!!

我不是說我們不可以賞試預測未來, 但是否要如生果報一樣只向單方面想?

樓市升跌也應該列出好與壞的原因, 但不可盲目引導他人買或賣!!!!!!!!

我們每天仍要開心積極生活呢!

AT兄:

意大利10年國債升到7.21%是預警, 但你要知道抛售意債的是什麼人? 普通機構投資者不會有此能耐, 這幕後是有操控的, 而操控者是誰? 看看美債息全面下跌就知道了. 分析財經數據不可如此膚淺呀

08年金融海嘯問題十分嚴重我同意, 但若是歐洲問題和美國秤一秤, 便知誰的國債可以無限量受追捧.....我個人傾向同意楊衛隆先生的"美元歸零"論, 但現在還未到那一天. 只要美國美元不亡, 這世界可以繼續在美國主導下, 情況不會太壞.

“售4元飛行棋, 小舖重罰$9000, 票控棋盤太薄”

有這樣的一個政府, 房價必很快崩潰 : )

TO: 80後銀行家

明報邀請王冠一先生與我兩人講香港樓市，請指教。

極之同意80後銀行家只要美國美元不亡, 這世界可以繼續在美國主導下, 情況不會太壞。因此我等小業主只須多將注意力放在港元捆綁美元產生的問題，防範自己的購買力因港元跟隨美元不斷下跌而日日縮水！其他如世界大戰、核洩漏、火星撞地球等，唔擔心得咁多。

To :  52樓   -  80後銀行從業員, You're great  ! - 希望你能多些發表文章. 讓我們能從中學習 !

       從你的 52樓 的文章中, 亦改變對投資睇法 !  

  "     這個優勢論或許解釋了為何那麼多業主不戰而勝，光持有便賺錢。你可以期待它跌個三成五成讓你買入參與這遊戲，然而到你買入後，你或許會找一百個理由說它反升五成。不要讓情感戰勝客觀事實，才是保持長期優勢之道. "

另我從不關心區選投票, 亦要為趕走 "  公文, 人民 , 社民聯 " 登記為選民, 這不是鐵票.梁X 傑不要厚顏無恥, 估唔到佢身為 律師, 講野既無說服力, 且令人更加反感 !

小弟看完 浩氣長存 兄之見解, 對法子的言論有點意見:

(1) 很多人覺得貴。
本人回應 : 以本人投資經驗，群眾很可能是錯的。三萬二千點時，人群一點不覺貴，還找了很上升的原因，直通車等。四五六叔等。

小弟知道很多朋友和同事都在指數二萬中時, 將强積金轉了保本基金, 正因為三萬左右, 大家都覺得天方夜譚, 市盈率全創新高, 小市民的我們又怎能盲着眼說不貴呢, 唯獨是抄家和大户在起風雲, 有幾可小市民能在虎口偷金呢?

(2)很多人也怕貴不敢買樓。
本人回應 : 如你提到的女sales，明明是有須要，也不買住。我也認識一個，婚期也等了很耐，還未結呢。太多這類人了，購買力也壓抑了很耐。但這明明是利好因素呢。一旦氣氛好轉，要追貨。

不是去街市買菜呀哥哥仔, 買樓從來都是人生的一大决擇. 慎重些也不太過, 眼中很多人在94, 95, 96 甚致97追貨, 下場怎樣大家心照, 更何況上樓供會都隨時30年, 等2~3年又如何!時機或許正正比你能在沙士價買到呢? 世事無常!!!!!!!!!!

(3)”你估成日有人租你層樓?”
本人回應 : 依家d樓俞來俞好租。真的。租客也主動提出加價續租。昨天政府公布，樓價下調了幾個百份點，但租金剛好相反，慢慢慢慢咁自然上升。租金不同樓價，不會造假。

基本上是勁錯思維, 小弟都是一個小業主, 也有一個小單位出租, 樓價升則租金升, 價降則反之, 在近10年也是如此, 除了今年, 但今年也是一個古怪年, 竟然有H+0.7%的樓按, 才令到業主持貨力强而寧租也不平賣, 但任何遠離市場學的事情, 最終也會回歸正常的.

希望法子兄慎重慎重, 也為浩氣長存加油. 繼續不平則鳴也!