湯博士的樓市寒暑表源自銀行的取態，還有十間之多，可謂頗為客觀。還望將來可繼續為大家準確預測樓市，造福港人。

我的樓市寒暑表由兩項數據和一項現象組成。

數據一為中原城市領先指數，此指數為客觀的成交數據所組成，反映的是大多數港人的取態，而非個別傳媒煽風點火式的吹捧或唱淡，可減少主觀因素影響。

數據二為成交數量，最理想當然是價量齊升，最差是價跌量升(此現象在香港不算多見)，現時為價升量跌，顯示業主和準買家的拉鋸越見加深。

最後的現象是政府干預樓市的頻密程度，干預有分利好和利淡，利淡者以近年的程度最密，但這現象最不科學最不理性，因為近年政府的利淡干預往往是基於政治上的反對派的聲音而為，而利好干預最佳例子為當年的孫九招。要注意，政府的利淡干預不等於樓市不會繼續上升，反而政府出動利好干預時則為入市良好時機---如果你在孫九招時大舉入貨，現時身家豈不數倍上升？

至於外圍經濟因素對香港樓市的影響難以準確判斷，八九十年代時有較明顯關係，現時由於內地買家佔成交比例越來越高，而中國經濟如日方中，因此歐美經濟差不等於中國經濟差，更不等於會影響內地買家投資本港樓市的意欲，故難以得出因果關係。

一言蔽之：干預政策不理性，客觀數據較可信。

各位早晨，

今日的一篇文章講述我自己做生意的經驗，屬見仁見智。其實每個人都會有自己的寒暑表，仲達兄已經率先表達意見，其他人亦可趁空閒的時間參與討論及發表意見。集思廣益，可以令每一個讀者對樓市更加深入、貫徹，亦是網站的目的。

我尚有一篇文章「炒家在做甚麼？」放在散文集內，有空不妨一讀。

明天我將講最熱門的名詞「扭曲操作」，究竟是甚麼？

楼市涨多了会跌，跌多了回升，调整很正常，大跌就不会。传媒一直拿97年比，可是97年时内地北京/上海/深圳的房价是多少，汇率又是多少。现在内地房价都有了几倍的升幅，而汇率确下跌了30%。最近内地又有新的征收办法颁布，征地以后全部按市场价，这就决定了内地以后面粉的基价是以今天的市场价为基础，以后面包的价格会有大跌的可能吗？现在香港的楼价与内地一线城市比，已经日趋接近，如香港楼价大跌，肯定会吸引内地资金涌入。

湯生的晴雨表, 有參考意義. 但對於普通市民來講, 沒有大多機會接触銀行按揭部門, 也就不得其門而入.

一個項目是否值得投資, 最基本的分析是此項目的收益率. 例如, 股票投資就要分析其每股盈利能力, 相關的科目主要是成本和毛利. 當利潤率是持續上升時, 便不需理會其短期的波動, 繼續持有. 如果因市場的情緒出現下跌, 則更是買入的好時機.

物業的投資也是同樣道理. 物業的收益主要看供樓成本和租金收入. 租金是通脹權重較大的項目, 未來通脹上升的機會遠大於下跌的可能, 租金水平在可見的將來只升不跌. 而供樓利率在美國長期低息的環境下, 加極有個譜. 因此, 投資物業的收益率仍在增長中. 我不相信收益率上升中的物業, 其投資價值會下降, 假如有的人因其他投資損手而需沽樓渡難關, 絕對是你的機會. 你只需要展現你的憐憫之心, 再使出壓價手段, 便可勝券在握.

領凱幾時出過 5K嘅價單？我睇報紙話推 5次價單，共 590個單位。平均 6K，計埋即供 5.5K樓上………..
         
Fireball----如果李+X將領凱嘅平均價推到去平均 5K，我第一個舉手支持！  
一來----俾下面政府，樓市真係有得趺架！順便同特首減壓；    
二來----賣平樓佔大份嘅港鐵傷啲，X哥蝕底好少咋，重可成機係下幾幅「日出地」低價補翻；
三來----等啲未上車嘅小市民心理平衡啲，大地產商呢次重唔死！！！   
         
上星期如果將軍澳領凱係平均賣 5K，而唔係最平賣 5K，咁就一Q清枱啦！  
順便將實力唔夠嘅業主三振出局！      
現在幾百個貨尾有排攪。

多謝湯博士的分享，惟小市民未能與銀行高層商討大局，不能應用你的方法，可惜可惜。

到目前為止，回應以仲達兄最詳盡，亦較易讓小市民參考。雲兄的分析亦不錯，不過雲兄是高人，該回應略嫌簡短，似乎還有秘笈尚未分享？

還請各位高人如DT，MARCO，人一個......不吝分享，教懂大家投資道理，謝謝。

P.S.：請問無奈兄，甚麼是走勢的虛實？是否成交少即價錢虛？

各位高人，本人在2004年正直沙市时入市，大举杠杆买了当时中银的涡轮，赚了，并且将现金全部变成了砖头，也赚了。当时的理念就是博人民币资产升值，因为中银拥有最多的人民币资产。至于砖头，当时到处看，走去上海考察，怎么也觉得香港无论从政治环境还是人文自然环境，都觉得没有理由上海的楼价可以和香港接近。所以将资金全部放在香港了。

现在在想，还会有这样的机会吗，请大家指点。或者博士什么时候入市请通告一声。无奈兄又有什么高见？

To: (1) 努力过的人

施永清也是這類.

支持樓市有不少積極因素，但有潛伏的三大負面因素：

第一：歐美爆發金融風暴，雖然時美國一定會大印銀紙，但全球經濟大規模收縮不容忽視。

第二：港府重新再掛聯系匯率，比如1掛6，然後慢慢等人民幣國際化，這樣既解決因幣值低貶所引發的通漲，之後港府亦有時間慢慢等港幣因人民幣的升值和美元的貶值所帶來今日的困局，而過程中也不用憂心市場從此懷疑港府捍衛聯匯的決心，因為下一次掛勾的就是人民幣，到時人民幣和港幣的幣值相約，二合為一的掛勾便不會引起太大的社會和經濟震蕩，而人民幣由於體積龐大，也不怕被追擊。

第三：若果梁老板當選特首後，樓市最大的風險是政府政策，香港700萬人住在20%的土地的情況恐怕會改變。

樓市指數於100左右再遇阻力, 反映97的樓價水平至今時仍難言易破.
真正用家對此水平的整體接受能力如何, 淡靜的市況已清楚地將之徹底刻劃.
若經濟情況再進一步惡化, 再過不久, 要離場者隨時要大幅劈價方能抽身.
在股災中試過立即賣出股票的人, 很可能感受過買賣差價是可以多麼的遼闊.
在真正的經濟寒冬中, 這些事並不是什麼天方夜譚.
近期要低"市價"或"買入價"至少一成逃生的例子, 你一定找得到.
銀行又如何能排除, 這種不幸者就不會在最近埋怨上會失敗的一群中出現?

自蘇聯解體以後，美國的龍頭地位可説是穩如泰山，但自歐盟成立以及中國經濟起飛，未來局面也成了未知知數，事實是東南亞各國一直存在分歧，更一直被美國分化，然而中國要追過美國還需一段日子，那麽美國真正迫切要解决的對手便只剩下歐盟了。

2008的危機原自兩房，其實有基本經濟學識理念的人也很清楚兩房出事能帶出什麽禍害及影響有多深遠，難道美國財長以及一衆高官會不清楚？當問題擴至歐洲以及全世界，就連雷曼也倒了，才有QE1，救本土氣車，AIG等等...... QE1 為何當時遲遲不出？為何救A救B也不救雷曼？

不知是巧合或是...... 但肯定早早三年前的危機已在歐洲種下禍根，現在種子發牙，美國又那會在此時此刻推出QE3為全救化解歐盟危機呢!!!  歐盟解體或歐元不稳究竟對什麽國家比較有利？而答案也很清楚!!!

樓市會跌30%以上, 及調整期為20個月以上, 間中會有小陽春; 各個屋苑跌幅會唔同, 以太古城為例, 會跌穿 8000/呎. 小心, 不要太早撈貨.

樓市會跌30%以上, 即係嘉湖山莊七佰幾八佰呎唔使佰五萬囉喂！一百兩黃金都唔到，快D上車喇，唔係實俾深圳 D人過黎買晒架 la。