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1. 80後銀行從業員 2011-09-19 10:58:21 |
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在長江推領凱之前, 我把將軍澳的兩房單位售出, 換入北角區三房單位自住. 其實調整市換樓是不錯的選擇 |
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2. 黃毓敏粉絲 2011-09-19 11:00:29 |
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今日博士講的都有道理，不過如果入市，我認為現時不是時機， 最好等歐洲金融危機爆發，挫樓市一二成，然後再入市未遲。 |
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3. 王先生 2011-09-19 11:05:37 |
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經濟學者話香港樓比對歐美國家賣貴一倍！
所以香港樓市應該調整5成！
咁拒地有無比對過歐美就業人仕要交幾多個 %收入俾政府？
香港最高入息嘅人薪俸最多只交 15%俾政府，歐美得唔得？
納稅人如果扣除曬所有稅費，計可動用入息比對相差幾多？
重有香港有 4成人住係政府資助房屋又有無計呢！
呢班人九成係最低入息嘅人，拒地應該受緊政府房屋資助！
用全港市民家庭收入中位數計負擔能力應先扣除上述人仕。
咁如果揾20K，做25年按揭，利息4厘又供唔供得起樓呢？
200萬樓下嘅上車盤，揾20K絕對計倒數！唔好再老點人！ |
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4. 小問 2011-09-19 11:10:11 |
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請教湯博士和各位高見: 點解美國唔加息, 但香港(樓按市場)會不斷加息? 謝謝! 小問 |
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5. 仲達 2011-09-19 11:12:02 |
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當年既沒有正面信貸資料庫，銀行亦沒有為想做按揭的人做壓力測試， 一來是因為伴隨香港經濟起飛，1997年之前物業市場處於一個超長線的大牛市， 從未試過樓價累積下跌七成，連監管機構也忽視了系統性風險。 二來本人曾請教一些銀行界前輩，為何當時供樓負擔佔入息可高達九成而銀行仍願意冒高風險借錢？ (按：現時供樓負擔水平為入息四成左右，按揭申請人亦需通過即使加息兩厘、 供樓負擔水平仍需低於六成的壓力測試，嚴格程度絕非97年可比)得到的答案， 指銀行當時也以投機者心態敘造按揭，認為只要找到下一個買家"接火棒"， 便可提早清還按揭，加上歷史上真的從未試過瘋狂大跌， 連風險管理部也認為風險屬可接受範圍，因此按揭照批不誤。 經歷洗劫後，監管制度日漸完善，銀行自身亦反省了風險胃納， 再加上特別印花稅和減低按揭成數的政策，現時的物業市場健康程度可能是有史以來最好！ 比起97年，現時首期所需資金大增，壓力測試嚴苛， 現時能置業的人多為收入高兼穩定、財政健康、持貨能力甚高之人， 與當年借盡九成按揭炒樓的人士為不同階層...... 當大部份業主持貨力高，樓市如何大跌？ 人們只知中原城市領先指數接近100，以為接近1997年高位會高處不勝寒， 卻不知指數不能反映的事實---現時的供樓負擔水平遠低於當年， 有樓之人的社會階級更高，更能持貨。 一言敝之：中原指數未為真，供樓負擔見真章！ |
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6. 將軍澳區業主 2011-09-19 11:22:45 |
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TO:[80後銀行從業員] 恭喜你晉身港島區業主！請問你賣的是將軍澳哪樓盤？買入北角區的哪個樓盤？ 因為 [我把將軍澳的兩房單位售出, 換入北角區三房單位自住] 似乎很困難，是否加了很多錢？ 抑或以景觀優質的兩房單位換入景觀普通的北角三房單位？ 如能賜教，則為我等將軍澳區業主之福！ |
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7. 70後 2011-09-19 11:32:06 |
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97係一個瘋狂的年代, 幾乎咩嘢都可以炒, 錢幣, 的士, 樓....... 有身份証就可以借錢買樓, 嗰啲貢杆大到嚇死人, 銀行亦沒經歷過, 所以未能作出調控, 間間都喺道爭按揭, 利息超高, 所以啲銀行都變成不務正業, 做晒大耳窿! 清潔阿嬸都炒股炒樓, 啲C9傾偈唔係傾邊道買餸平, 明星邊個邊個乜乜物物....... 而係講股票, 講樓 ......好得人驚! |
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8. 巴打 2011-09-19 11:39:09 |
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湯先生：現在的失業率比97低得多，真的嗎？我的印象好像97年是2%失業的， 反之現在失業率確有上升壓力。
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9. 80後銀行從業員 2011-09-19 11:48:56 |
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To: 將軍澳區業主 兩個都是藍籌屋苑, 不過北角樓齡舊設施少, 只是貪方便上班及實用率高... 借貸是高了, 但應還可以接受. 早一段時間有個地產經紀對我說, 將軍澳區從10年2月賣66B地之後再沒有新供應, 但未來將軍澳地鐵站對出7幅地已勾出(其中66A已賣), 另計及日出康城3期以後供應量不少於20000伙, 差不多佔整個將軍澳區私樓的一半, 所以樓價會有壓力.....主要受到此言論啟發換樓需要. |
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10. 70後 2011-09-19 11:57:13 |
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樓市會有調整, 但應該唔會太大, 10%-20%左右, 大陸已開始放水, 因開始有工廠融資困難的情況出現, 廣東省已有大型工廠倒閉, 挨年近晚, 工廠最難挨, 大陸最怕社會動盪! 加上高租值, 底息(都未過3里), 呢啲都係支持因素! |
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11. 王先生 2011-09-19 12:12:31 |
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係 97年嗰陣啲發展商真係好勇，持貨過多、
負債又重！
拒地被銀行迫倉又好、真係資金乾塘又好，
一手樓出貨價重低過 2手！
加上做地產發展商幾拾年都未見過啲啲大場面，
有啲實力唔夠嘅 中小型地產商真係爭啲執！
但現在啲地產商醒目曬，劃完則就部儲點散貨，
隨時起到一半已經無貨賣！
長實同新鴻基盤數靚仔到負債比率20多%，
貨尾得幾百個…點同 97年比？ |
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12. Fireball 2011-09-19 12:36:05 |
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不如呀王先生唔好成日講97年啦，講極都托唔到市架啦！講下08年一個月內跌兩、三成既事實，個陣既情況冇97咁極端，但都可以跌得好快，只要有一個理由，如外圍經濟大挫，而家確實形成緊依個條件。但通常危機迫近時大部份人係唔會知。 |
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13. 回4樓"小問"︰加按息的原因 2011-09-19 13:16:56 |
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P不變, 但新按息升(從P減去的幅度縮少), 較合理的原因為抵押品風險(價格, 流動性)上升若是經濟熱度上升, 加的應是P本身, 因此數是商業貸款的基準 |
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14. 王先生 2011-09-19 13:52:44 |
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12樓-----其實九七價唔係我提出嘅，如果你有睇開報紙同電視，一講樓價就會同 97年比！
而現在中原城市指數又同 97年差唔多，所以依家無辦法唔提 97 價！
講樓唔提 97 價，就有如買樓唔講幾多錢平方呎建築；而講幾多錢平方米實用一樣！
我現在有現金加投資約佰多萬，好想 2房轉 3房；但如果同區無 3百補差價免問！
如果真係樓市跌 3 成，話唔定我可達成夢想，但睇黎睇去點都唔似跌 3成以上！
有人話依家沽左層自住等拒跌，然後低位入翻市。
我話如果唔跌你係唔係原價買翻層同樣質素嘅樓俾我先？-----通常拒地都啞左！ |
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15. 鬼軍曹 2011-09-19 13:54:43 |
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湯博士，各位師兄，小弟第一次留言，我都覺得將軍澳樓價偏高，潛在供應又多，五月時沽出，現在於北區睇緊樓，貪這區低水，貴換平樓又可以減槓杆，想買返一間自住，大家點睇？ |
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16. Fireball 2011-09-19 14:26:05 |
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你d比喻真係不提也罷，好多報章用97年做指標係事實，但實情係情況好過97唔等於樓市唔會跌，唔好不斷用97年作比較來誤導讀者。08年時個個話中國 好、奧運好、奧巴馬好，但樓市只經過一個大既壞消息就應聲下跌，跌幅巨大，而家雖然有息口低、租金上升等等利好因素但都難以抵擋一個歐美壞消息所帶黎既影 響，好明顯歐美、以及日本經濟勢將收縮及難以再有昔日光輝，中國又未成氣候，香港一個城市可以點？都係觀望一下為上。
再者，因為睇跌而賣自己層樓係另一回事，因為搬屋成本亦非常高，但樓市正在下調係不爭既事實，唔好將兩樣野拉埋黎講！ |
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17. Fireball 2011-09-19 14:26:18 |
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你d比喻真係不提也罷，好多報章用97年做指標係事實，但實情係情況好過97唔等於樓市唔會跌，唔好不斷用97年作比較來誤導讀者。08年時個個話中國好、奧運好、奧巴馬好，但樓市只經過一個大既壞消息就應聲下跌，跌幅巨大，而家雖然有息口低、租金上升等等利好因素但都難以抵擋一個歐美壞消息所帶黎既影響，好明顯歐美、以及日本經濟勢將收縮及難以再有昔日光輝，中國又未成氣候，香港一個城市可以點？都係觀望一下為上。
再者，因為睇跌而賣自己層樓係另一回事，因為搬屋成本亦非常高，但樓市正在下調係不爭既事實，唔好將兩樣野拉埋黎講！ |
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18. 70後中產 2011-09-19 14:37:49 |
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我父母本來想賣咗鰂鱼涌層樓等樓價跌再入貨,点知班經記成日揾佢哋笨, 壓佢哋價,我嬲得制叫佢哋租出去算la. 但剛剛有租客話要簽兩年死約, 我就說俾佢,費事煩。但今日咗這篇文和回應,我開始有點兒怕, 因為湯博士都開始有點兒謹慎,我好似決定錯咗无換馬。 現在是政治市,歐美已開始不和,香港樓市不可能沒有丁點兒影響, 沒有樓人士,猶如賭大小‧我也同意現在樓市已處高位,有點不勝寒的感覺。 |
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19. 80後銀行從業員 2011-09-19 14:53:27 |
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其實一條簡單數學題: 1) 將自住物業放售後租樓 假設每年租金回報4%, 即兩年共付出租金為樓價8%, 然後買入新樓, 計及厘印,地產,律師費等共計約5%, 總開支為13%. 2) 繼續住自住物業 假設供款餘額為54%, 息口2%, 兩年內共付出樓價的2.2% (54% x 2% x 2). (1) - (2), 得出結論為樓價兩年內跌 > 10.8% 就是賣樓租住的臨界點. 當然這只是財務分析, 並沒有計及任何其它因素 |
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20. 路人一丁 2011-09-19 15:00:03 |
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拜託不要再拿97來做受benchmark了! 國內人士的而且確買貴了香港樓宇, 人數也實在太多o 但又有沒有相關統計他們資金的真正來源? 有多少是真金白銀, 有多少牽涉到借貸或隱性借貸? 物業持有人欠債比率是否包括國內人士? 又有多少是督手指用特長成交期來托市? 了解這些數據相信比什麼供樓負擔比率, 乜乜指數來得實際!
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21. 王先生 2011-09-19 15:10:36 |
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今年 6月全港銀行存款 7萬億，但全港私樓市值夾埋就 6 萬億咁大把！！
係 08年頭至 09年中賣左樓嘅業主真係一殼眼淚，樓市跌 2成重唔上翻車等幾時？
投資定律-------出壞消息都唔趺------買入！出好消息都唔升------沽出！！！
咁依家樓市真係牛係度，小業主死都唔肯減，想買平價樓嘅人只有等等！！
現在唯有政府及大發展商才能推倒個市，但李生會將將軍澳 5K清貨益街坊嗎？
外圍咁多壞消息出，政府再做嘢係咪想捉蟲呢？？ |
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22. Lai 2011-09-19 15:18:52 |
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買樓好過買股票；330同8號仔一樣，可以輸死人。 |
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23. 王先生 2011-09-19 15:55:52 |
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19樓 80後--------你講緊 200-300萬嘅樓就係呢條數，但 6-7百萬以上嘅樓單單係厘印就 3%樓上，
加埋簡單裝修 3-5%，下屋搬上屋加租樓經記佣最少唔見 1個%，合共無 15%唔好講嘢。
而本來無SSD，但自己整到有SSD，估倒個市跌都走唔倒貨------慘！！
重要夾好時間買翻，而租約剛剛到期呢下難度高！
最杰係依家就 2厘、按 7成、做 30年；但 1-2年後可能就升到上 4厘、按 5 成、最盡去到 25年……. |
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24. 湯文亮 2011-09-19 16:14:13 |
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各位：
今日的回應相當精彩，有一些網友有問題，我相信今天晚上資深網友會為各位解答。但我發現有一些網友未能了解08年概況。星期三我會再出一篇樓市尚未具備下跌條件(二)解釋08年樓市下跌原因。
明天，將會是一篇講招標，我自己認為不錯。請赐教。 |
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25. 80後銀行從業員 2011-09-19 16:21:06 |
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多謝樓上指正! 我本意就是想用量化的角度去計算賣樓租回的風險不低. 利率研究方面我有些看法....銀行內5年期的3-Months LIBOR Interest Rate Swap (利率掉期) 最近已降至1.1-1.2%. 簡單地說, 即市場預期未來5年平均LIBOR 只有1厘左右. 從數據上看, 加息的確遙遙無期.... |
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26. 70後中產 2011-09-19 16:22:55 |
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李生宜家將將軍澳 5K清貨la....佢可以好似之前首/領都,唔起商場同Club House, 可以save D money... 以前長實D樓幾好,唔知點解越來越差! 宜家D人又講居屋最好2000元呎, 但月月收入又可提高到30,000, 又與City Centre 相距45-60 分鐘,真係Crazy! 不如有埋維港和太平山景, 叫政府送埋俾佢哋。 |
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27. 70後中產 2011-09-19 16:22:59 |
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李生宜家將將軍澳 5K清貨la....佢可以好似之前首/領都,唔起商場同Club House, 可以save D money... 以前長實D樓幾好,唔知點解越來越差! 宜家D人又講居屋最好2000元呎, 但月月收入又可提高到30,000, 又與City Centre 相距45-60 分鐘,真係Crazy! 不如有埋維港和太平山景, 叫政府送埋俾佢哋。 |
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28. 王先生 2011-09-19 16:35:19 |
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80後銀行---------我同意數年內同業拆息加唔倒，但銀行做落啲 H+0.7%蝕到阿媽都唔認得，要揾人埋單，咁以後做H按就會加到H+3%樓上；P按就P-1%樓下！ |
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29. 20樓: 7仔有答案 2011-09-19 16:35:49 |
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今期"動向"p.10-11話, 大陸於11年中:
50億元(資產)家庭365個, 10億元(資產)家庭5870個, 億元(資產)家庭82,350個
不過, 要考慮所謂既"資產"係包括好多以"市值"計的大陸樓房/建設/證券......
so有幾多人有真$(唔係借既)黎HK使可能要睇埋"流動性" |
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30. 明燈 2011-09-19 18:17:00 |
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陸東話，以他的學歷同收入，當初買樓也要捱，但現在的年輕人每每想一步登天，買樓又要市區，又要新樓，買不到又賴社會，又要政府幫，不知是何道理？他指出，儲第一個10萬很難，但懂得投資，有10萬元後很快便可賺到100萬元，100萬元到1000萬元會更快，之後到1億元是「極快」。
嘩! 講咁易咩......個個人有10皮野後仲使鬼打工咩，哈! |
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31. 80後銀行從業員 2011-09-19 18:43:26 |
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陸東儘管覺得股市投資價值遠高於樓市...但有一句說話值得深思, 他說如果打算長期在港工作生活而沒有自置物業, 即是等於沽空樓市. 樓市一定有波動的, 我自己也曾在金融海嘯時持有兩個物業. 銀行在金融海嘯中首當其衝, 那時所有同事討論的, 是自己份工能否保得住......之前我有提過, 想樓市跌3成而低吸者, 必要先保住自己份工, 同時投資有道又有足够儲備, 也要在大淡市中力排主流意見入市....成功者有如鳯毛麟角. |
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32. 鬼軍曹 2011-09-19 20:41:46 |
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膽量，銀兩，忍受孤獨的能力，還有，量力而為，缺一不可, 說易行難。 |
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33. 普通市民 2011-09-19 21:02:12 |
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幾乎所有有關投資活動都經常會出現"出奇不爾"的現象，當急升或急跌時，都只有小數人能夠"碰考"洞識。 老土地講句: 作最好的預備，也作最壞的打算！ |
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34. alvin70s 2011-09-19 21:02:58 |
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新造按揭加息只會令巿埸貨源歸邊.之前ssd啲業主更加唔會出貨.遲買成本越貴.如果.樓市跌20—30%再買入連息囗都冇乜數圍.成本貴咗.所以樓市更加難大跌.至於銀行盈利更加有好冇壞.盈利只有增長冇減少. |
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35. alvin70s 2011-09-19 22:53:41 |
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政府唔想樓市因政策下跌而做罪人.所以由金管局同銀行加*新造按揭息*及借貸比率.希望減少買家入市. |
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36. alvin70s 2011-09-19 22:54:11 |
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政府唔想樓市因政策下跌而做罪人.所以由金管局同銀行加*新造按揭息*及借貸比率.希望減少買家入市. |
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37. 酒香 2011-09-19 23:46:36 |
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20楼 路人一丁： 我认为大陆来的资金在楼按中所占的比例一定比香港本土投资要少得多，他们通常都会fullpay。 很少借贷或者隐形借贷，托市是个别例子。 这源于大陆的传统概念中按揭概念不强，他们对租赁市场也不熟也没有太多认识，因为大陆的租赁市场本身不健全，还没有建立起用租金来还贷的概念。加上多数来香港投资的金钱都是闲钱，是在大陆市场中多余部分，几乎也没有做按揭的必要，以及香港的银行对大陆来客户信任度比较低，做的按揭几年前也就50%，现在就更少。 我的家人和朋友们来香港投资移民，都没有做按揭，只有一个朋友买了560万的房子，只是贷款100万而已。 的确大陆来的投资客也好移民客也好，借贷的前是很少的，我相信，即使香港的楼价跌50%，他们也不会变成负资产。 |
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38. 內地"富豪"的炒樓故事 2011-09-20 00:07:41 |
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39. 酒香 2011-09-20 00:17:07 |
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我完全同意汤博士的观点，楼市很难大跌。道理其实也很简单，现在持有物业的投资者，物业在近几年的都大幅升值。如果跌三成或者五成的话，成为负资产机会也很少。急于抛售的只会是去年或者今年的“摸”客。以我个人来讲，从2004年开始入货，当时受惠于政府和发展商的托市政策，其中相当部分做了9成5按揭，也有一些7成。但目前平均下来也不到5成借贷，而租金收入也足以还贷。 所以楼价即便跌也不会卖出，至少不会恐慌性抛售。我相信香港多数的投资者的投资组合中，通过几轮波动也早就调整到可以经受几十个percent跌幅，楼价怎么跌呢？ |
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40. 酒香 2011-09-20 00:26:40 |
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38楼，shut up ! |
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41. alvin70s 2011-09-20 01:31:54 |
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唔用97價比較莫非用87價?生意買賣都係用一个高價位比較價值.每種商品有上升同衰退(附有實際.心理).高低價位亦形成一個心理價值.但當實際加心理.升穿所謂心理價值.上個高價位已經變成另一个低位(平價位).所以豪宅比97有70—100%升幅.至於08年下跌.基本上07豪宅.優質樓已經過左97價位.因抄家害怕(心理)金融風暴重演而導致急跌.但樓宇象徵.金錢.身份.地位.獨特性.亦有居住.商業.投資.實際用途.由於*實際大於心理*.形成09年樓市迅速反彈.至於100点亦只万不過為一个數字心理点數.黃金大升亦是心理大於實際.*象徵*抗通脹表表者.至於買樓都要睇点數.不如放棄買樓吧. |
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42. alvin70s 2011-09-20 01:32:24 |
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唔用97價比較莫非用87價?生意買賣都係用一个高價位比較價值.每種商品有上升同衰退(附有實際.心理).高低價位亦形成一個心理價值.但當實際加心理.升穿所謂心理價值.上個高價位已經變成另一个低位(平價位).所以豪宅比97有70—100%升幅.至於08年下跌.基本上07豪宅.優質樓已經過左97價位.因抄家害怕(心理)金融風暴重演而導致急跌.但樓宇象徵.金錢.身份.地位.獨特性.亦有居住.商業.投資.實際用途.由於*實際大於心理*.形成09年樓市迅速反彈.至於100点亦只万不過為一个數字心理点數.黃金大升亦是心理大於實際.*象徵*抗通脹表表者.至於買樓都要睇点數.不如放棄買樓吧. |
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43. alvin70s 2011-09-20 01:33:14 |
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唔用97價比較莫非用87價?生意買賣都係用一个高價位比較價值.每種商品有上升同衰退(附有實際.心理).高低價位亦形成一個心理價值.但當實際加心理.升穿所謂心理價值.上個高價位已經變成另一个低位(平價位).所以豪宅比97有70—100%升幅.至於08年下跌.基本上07豪宅.優質樓已經過左97價位.因抄家害怕(心理)金融風暴重演而導致急跌.但樓宇象徵.金錢.身份.地位.獨特性.亦有居住.商業.投資.實際用途.由於*實際大於心理*.形成09年樓市迅速反彈.至於100点亦只万不過為一个數字心理点數.黃金大升亦是心理大於實際.*象徵*抗通脹表表者.至於買樓都要睇点數.不如放棄買樓吧. |
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44. alvin70s 2011-09-20 01:33:14 |
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唔用97價比較莫非用87價?生意買賣都係用一个高價位比較價值.每種商品有上升同衰退(附有實際.心理).高低價位亦形成一個心理價值.但當實際加心理.升穿所謂心理價值.上個高價位已經變成另一个低位(平價位).所以豪宅比97有70—100%升幅.至於08年下跌.基本上07豪宅.優質樓已經過左97價位.因抄家害怕(心理)金融風暴重演而導致急跌.但樓宇象徵.金錢.身份.地位.獨特性.亦有居住.商業.投資.實際用途.由於*實際大於心理*.形成09年樓市迅速反彈.至於100点亦只万不過為一个數字心理点數.黃金大升亦是心理大於實際.*象徵*抗通脹表表者.至於買樓都要睇点數.不如放棄買樓吧. |
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45. 王先生 2011-09-20 10:10:22 |
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領凱幾時出過 5K嘅價單？ 我睇報紙話推 5次價單，共 590個單位。 平均 6K，計埋即供 5.5K樓上……… |
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46. 80後銀行從業員 2011-09-20 10:27:55 |
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To: 王先生 最平單位大概5200-5300左右, 若代理願意減少少佣, 應可實收5100左右...所以說5K不為過....我估計應該會相當熱賣, 否則長江不會越推越多 其實計及領峯二手成交, 則由4700起. |
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47. Fireball 2011-09-20 10:31:46 |
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Alvin、王先生：非常好，總之呢97年跌有理由、08年跌有理由、但而家跌就冇理由！觀乎世界大勢，真係難以服人。明明個市跌緊仲話唔會跌，何必托市呢？當然，你又可以話樓市長線必升，但買樓係好多人一生既最大投資，掌握入市時機真係好重要。 |
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48. 70後 2011-09-20 10:41:47 |
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Fireball, 點講得上托市, 有能力嘅都唔得閒喺到留言啦, 秒秒鐘幾百萬上落.....唔通你喺到噏幾句, 我會以為你可以推冧個市咩? 個人觀點問題啫, 唔洗標籤嘅! |
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49. 王先生 2011-09-20 10:56:42 |
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Fireball----如果李+X將領凱嘅平均價推到去平均 5K，我第一個舉手支持！
一來----俾下面政府，樓市真係有得趺架！順便同特首減壓；
二來----賣平樓佔大份嘅港鐵傷啲，X哥蝕底好少咋，重可成機係下幾幅「日出地」低價補翻；
三來----等啲未上車嘅小市民心理平衡啲，大地產商呢次重唔死！！！ |
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50. 無奈 2011-09-20 10:57:48 |
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小弟不才，投資地產有多年，涉中港外國，和各位相比，可能只是細眉細眼，但百發百中，有些已錄數十倍的升幅，有些獲高達20%的回報兼嘗外幣和人民幣升值的甜頭，但這並不代表小弟有膽識或才智，只因小弟依照一條永遠不變的定律，地產價值永遠上升，和各位網友一樣，從不問別人的意見，憑感覺投資，不過，我的感覺是大量資料收集後分析得出來的結果。朋友問我置業的意見，我從來不答，因為樓價上有時，落有時。如果我說樓市將要下插，相信不少人都會叫好，那就下插好了，不過請看看領凱的反應，事實勝過生果報。四月份入市將軍澳，至今已升10%（銀行估價），真有那麼差嗎？ |
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51. 80後小小業主 2011-09-20 11:10:43 |
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To Fireball: 我相信王先生和Alvin 2位都係指出不會大跌而非不會跌。 依我所見。現時市況轉靜也只是過度期，大脹小回是屬於正常調整。 歐美爆破會對香港做成影響。 但相信其威力未必可以做成50%的大跌。 確實以近年的按揭和政策等等，已經令好多實力不夠的買家卻腳。 現在留係度的大多都是比較慬慎和有實力而已。 講真, 見過鬼唔怕黑咩~~? 經歷了幾次風浪先會變得小心投資。 |
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52. 70後 2011-09-20 11:19:13 |
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TKO塊地, 幾錢得返嚟, 佢又可以發水, 點賣都賺, $3000蚊都有得賺(信唔信???), 新地月底又有盤, 你估長乾唔驚咩, 你想睇吓啲購買力有幾勁, 你睇埋天晉啦! 政府先喺托市嘅元兇, 造皇者! 將啲地賣晒比幾間發展商! 仲要賤賣, 繼而出啲政策嚟, 推啲購買力去1手樓! |
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53. Fireball 2011-09-20 11:32:58 |
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OK我錯，其實我認為個樓市一定會升或至少唔會跌，因為有以下原因：
歐美經濟困局一定唔關香港事，香港冇理由受影響；中國收緊銀根但大陸人唔理現金流、唔理投資回報一定會繼續買好多香港樓，只會投資唔會撤資，仲會full pay；銀行加息一定會令人唔肯賣樓所以樓價有巨大支持，新買家又唔會理加息既負面因素繼續搶高樓價；香港人大把錢，所以樓價唔跌到變銀主盤都唔會賣樓，係市況轉差時所有投資者都唔會蝕賣止蝕，所以樓價一定唔會跌。 |
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54. 外国工作的港人 2011-09-20 11:33:25 |
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很同意49楼王先生的说法，这里的回应都很有水平，每个人只是表达对楼市的看法，可以是正面，可以是反面，不能講得上是托市，如汤博士和回应的人持有楼价不会大跌的机会，也是他们的意见，其他人可以不认同，但千万不能说他们在托市，几篇文章，你认为就可以托市吗？对于想投资或买房自主的人，也只是多一个地方参考文章的意见而已，请不要太偏激。
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55. 80後小小業主 2011-09-20 11:44:33 |
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回54樓。 咁你又唔洗咁偏激。大家都只係討論一下。 對了，關放銀根。 央行有機會會放鬆返小小銀根。 因為現時經已有很多大工廠已經有資金問題，要融資也是相當困難。 中國始終仲係世界工廠。估計這些副作用。中央也會關注的。 因為始終這也關乎很多人民的工作。 而相對國內高利息，第二套房等等。 香港的文化，法律等等都是會有一定的吸引力吸引國內投資者。 但數量多少就視乎經濟增長。 |
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56. 雲在青天水在瓶 2011-09-20 11:54:22 |
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現代商業社會, 因為銀行信貸已滲入到人們生活的各方各面, 投資, 生產, 消費皆離不開信貸. 因此, 利率是一切價格的價格. 當我們分析樓市價格走勢時, 首先就要確定利率的走勢. 美國自金融風暴後開始減息, 現在已減至近零息水平, 並罕有地表示將維持低息水平2年. 香港的利率因聯匯而緊跟美國, 造就了近年樓市重回97價. 最近銀行調升按揭息率, 有人認為此舉會令樓價下跌, 更甚者認為會跌3成. 笑話! 銀行調按息, 是對市場資金需求變化的正常反應, 並不是基準利率的變更! 亦不見得是利率走勢出現逆轉的信號. 也有人講現時利率近零息, 已低無可低. 從帳面值來理解沒錯, 但實際並非如此. 實際利率會否再跌, 要看美國對通脹的容忍度. 假如現在的容忍度為通脹率2%, 則實際利率接近 - 2. 假如容忍度上升至通脹率4%, 則實際利率近 - 4. 在負利率環境下談樓市下跌, 已是不可理解, 妄談大跌3成, 則不可理喻. |
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57. 70後中產 2011-09-20 12:18:43 |
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其實整體樓市都跌咗D, 只要賣家略調低價,即有承接力，所以購買力仍然存在。 香港人經歷太多啦,銀行及買賣雙方都会有風险意識。調整多少一定會, 但我去年中買咗新界樓,而家升咗25%. 按揭H+0.7, 就算跌20-30%, 我都只是持平或蝕少少。如果分工保得住,我都唔会賣咗層樓! |
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58. Fireball 2011-09-20 12:24:42 |
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非常好，雲先生果然高人！一言驚醒夢中人，樓市原來咁簡單，單睇息率就可以預期升跌。現在談論樓市下跌不但不可理解，簡直係危言聳聽，但又好奇怪數據顯示樓市己從高位回落左半成，一定係數據出左問題。 |
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59. 炒商廈商舖 2011-09-20 14:21:52 |
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住宅市淡靜，資金已轉投商廈商舖，投資回報豐厚。 銅鑼灣景隆街一個僅 300方呎的「蚊型舖」，上月底至本月初閃電式連續錄得 3次買賣，舖價 10日內勁升 680萬元。 旺角通菜街 252號地舖，買入不足一星期即以 1468萬元摩出，獲利 168萬元。 中環砵甸乍街 35號地舖，日前以 4850萬元摩售，持貨兩個月賺 1050萬元離場。 早前以 2330萬元摩出尖沙嘴山林道 15B號地舖，持貨不足兩星期火速獲利 250萬元 |
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60. 亞Q 2011-09-20 14:36:14 |
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97回歸之前數年，香港一直都係負利率，於是樓價升到你唔信，直至97回歸後索羅斯高調沽空港元，金管局挾高銀行拆息至二十厘，以令大鱷頂唔順因借港元而要付出的高息，結果十幾二十厘高息令股市樓市雙雙倒下，而大鱷沽港元只是虛招，重拳卻是沽空港股和期指獲厚利！今時今日大鱷只會買港元，而不會唔知死去沽港元，股市可以沽空而樓市無可能沽空，金管局亦唔會好似以前咁蠢去挾高港息！我都想樓市跌30%好等我換間大屋，但係有可能嗎？ |
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61. 70後 2011-09-20 14:47:58 |
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97, 亞洲金融風暴, 03沙士, 災區喺亞洲, 世界主流係歐美白皮豬, 佢地覺得唔關佢事, 亦對佢地無影響, 97更加係一單白皮豬搶掠亞洲財產嘅行為, 港府打大鱷, 當時索羅施仲話香自由經濟已死! 03更加無得好講, 有朋友喺夏威夷睇新聞, 以為香港日日死百幾人.....直頭個個都諗住及時行樂嗰隻! 但08金融海嘯唔同喇, 災區喺歐美, 今次佢地氣急敗壞啦, QE1,2,3啦....一個二個排對去大陸叩頭啦.....所以今次咁快恢復(疑似), 但全世界嘅金融經濟已扭曲左......周期亦縮短左, 你我都經歷過, 仲會唔會茂茂然賣左自己間屋呢????? |
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62. 王先生 2011-09-20 15:21:52 |
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Fireball----如果呢度拾個八個人討論吓就可左右香港樓市大局，
咁我提議由湯博士帶頭，雲師兄做參謀長，我哋齊齊去美國唱好嗰度嘅樓市，
話唔定白藍黑即磅一億銀美金俾我哋分左拒！
我由湯博士篇文章睇起，再睇埋所有師兄嘅回應，都睇唔倒話樓市無跌到！
湯博士標題都寫「樓市尚未具備大趺條件」！
咁什麽叫「大趺」呢？調整同大跌有無唔同呢？
我唔能夠代表任何人，我只係代表我自己，我認為樓市跌 15%已好盡！
這是建基於我呢啲 60後，佔左香港嘅人口 1成，當一半有樓、另一半住公屋！
咁你話有層樓嘅 60後會幾時開始買樓呢？
唔好講人，講我自己先，我 30歲前已做業主！但比我醒嘅人，原來多得很！
我係咁依做個少少調查，原來那些只得一層樓自住，資產淨值重末上千萬嘅人，
只係30%樓下！我有啲同學揸住幾層樓，幾年前退左休啦！
有啲書友仔神早置業、結婚、生仔嘅，依家上曬岸，果細路話要結婚，
就睇吓屋企附近有無合適單位，二話不說就壹兩球首期，唔係嗰啲新樓賣俾邊個？
公唔公平？我都話唔公平架！但人哋神早係學校讀好書；上大學；做專業人仕；
重要 20幾年前就識得去買樓，參透樓市遊戲規則，抵人發達！ |
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63. 80後小小業主 2011-09-20 15:22:55 |
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讚同62樓。70後所講的，也就是小弟的心聲一樣。 看到08年金融海潚主要發生係美國，一直都係世界龍頭經濟體系的一哥都出事，算唔算新野先。 但果時香港樓市點丫？就是只需半年便Ｖ型反彈。升到今時今日才有少許調整 歐美白皮豬不是新聞不是新事物。歐美經濟差的消息近幾年根本就係天天都聽到。 並不震驚。而這２年買入樓宇的買家已經是十分審慎。尤其近一年買入的買家多是自用。基本上跌幾多升幾多都對佢地沒影響。 歐美危機不是對香港沒影響，我也預計最壞會跌20-30% 但要回到沙士價，97金融風暴價便真的要有更嚴重的恐慌才有！ (e.g.第三次句界大戰) |
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64. 80後小小業主 2011-09-20 15:27:23 |
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65. 80後小小業主 2011-09-20 15:30:59 |
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不過其實我都好欣賞FIREBALL 或其他睇淡人士的觀點。 的確有佢們的論點我們才不會太主觀可以客觀一點去分析整個樓市/股市。 所以有支持有反對才能夠有火花可以擦出來。 是一件好事。 不要單打或人身攻擊便可以了。 |
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66. 70後 2011-09-20 15:34:08 |
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我都覺得有10-20%調整, 咁我算睇好定睇淡???? |
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67. 湯文亮 2011-09-20 16:07:07 |
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睇到王先生的回應，忍不住要回覆。三十多前，我由加拿大回港，有會計師牌，有碩士銜頭，但是買物業投資，做收租佬。當時，我接受香港電台在半夜一個節目訪問，講述我做收租佬的心得，出街後，我給人笑到面黃，但我們一家人銳意將收租變成企業。今日，紀惠市值超過200億，已經沒有人提起當年笑我太瘋癲。投資物業，要非常長的時間才見成效，但當有成效時，即是財富來臨，要擋亦擋不住。我並不是說樓市不會下調，但是樓市現在不升主要原因是受政府的措施影響。倘若下調，措施稍鬆，供應稍緊便可以調節過去。我和各位回應者並不是堅持樓市向上，但我們知道怎樣防守，以紀惠集團計算，資產負債只得20%，嚴格來說，其實是相當保守，何懼之有？ |
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68. 鬼軍曹 2011-09-20 16:34:03 |
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同意湯博士，貨源盡入強手中是趨勢，不如擔心下到時樓價調整又適逢銀行落雨收柴，政府又唔識即時調整政策，再次搞到d上車客，80後又好似零八年尾咁，供得起樓但上不到會，無助解決階級矛盾。到時那批人又怨死政府，憎死業主。 |
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69. 無奈 2011-09-20 19:56:20 |
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我又唔明為什麼這麼多人上不了樓，又話自己很上進，有學歷，有份工，一代天嬌。當年小弟剛畢業，打二份工，左借右借才夠首期，且只可在溫哥華附近的城鎮買一房的住宅，才几年功夫就轉換到溫市的三房房子，就這樣房產價格一直升到今天，大漲小回間中出現，現在人多到連車房都要住人了，香港會有這樣的一天嗎？現今樓價下行是個別事件，有劈價，亦有破歷史高位成交，為什麼會這樣呢？將軍澳新盤老實說並不怎樣，我連看看都覺得不值，但就是反應如此熱烈，發展商銷法高明是原因之一，不能抹殺市場需求的事實，如博士及樓上70後所說，政府主導了市場，準確的說，政府只是將購買力推向發展商。既是政府主導，銀行听命，各相關連行業裁員陸續出現，這才是樓價下調的主因，如果政府唔收手，一旦爆發裁員潮，樓價要跌多少就有多少，美國就是一例，欲救無從。各位是否要祝願政府加把勁去制造裁員，那些高喊打倒霸權的恐怕就是第一批，真個是，霸權依舊在，幾度夕陽紅。 |
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70. 除38 2011-09-20 21:19:29 |
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可否删38 |
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71. 38 2011-09-20 21:21:31 |
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唔該delete 38. 亞旺才仔 |
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72. alvin70s 2011-09-21 02:22:33 |
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To all:送首張國榮好歌比你哋聽.歌名-默默向上游. 歌詞極有意思.大人細佬都啱聽. |
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73. alvin70s 2011-09-21 03:29:47 |
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樓價下跌就預咗.但層樓一半係投資賺.另一半係租金收入.而供款只佔租金2/3.租金扣除供款仲有1/3餘額.零樓樓何需托巿?况且大家都係研究樓宇好處.壞處.走向.何來托市?啲錢擺係面前都要識分真定假 |
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74. 請各位高人指教 2011-09-21 09:19:50 |
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如果港幣與美元脫钩，或者港幣升值，香港的樓價是升還是跌？請各位高人指教。謝謝！ |
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75. 升 2011-09-21 09:37:31 |
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不過唔會升好多，升5成左右 |
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76. 8萬5 2011-09-21 10:43:03 |
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今天，手上有點現金的人，不想放在銀行，可買些什麼？ 1. 股票債券，市場太波動。 2. 買金，金價高處未算高。 3. 買磚頭。 4. 基金 似乎磚頭和金最穩陣。樓價話會跌半成至一成，都有番幾舊磚頭在手。但是大跌的機會沒有，到時特區政府又會出手救市。 |
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77. 70後 2011-09-21 11:05:02 |
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冇錯，政府收入唔靠地產靠什麼？政府一定會托市推番高樓價，例如停止賣地、大減印花稅、9成按揭、低息貸款......。 |
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