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1. 湯文亮 2011-08-16 11:04:42 |
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各位， 網民對於末日博士說香港有200,000個空置單位甚表疑惑。為此，明天我再寫一封信給各位末日博士，敬請留意。 |
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2. 雲在青天水在瓶 2011-08-16 11:05:52 |
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美國的債務問題引發的股市大跌, 令不少專家學者看淡香港樓市之聲再起. 有的預測將跌10-20%, 有的預測將跌20-30%, 還有的預測跌40%. 之前已從息率和租金等基本因素分析, 否定了大跌的可能性. 現在從波浪理論角度看一看, 會否出現大跌?
香港樓市的牛市一期, 由31.7出發, 至73.8完結, 牛市二期則由55.2起, 還在運行中. 按照波浪理論, 牛市二期最少應相當於牛市一期的1.382倍, 即是(73.8 - 31.7) x 1.382 + 55.2 = 113.4 . 而如果走一個較標準的走勢, 完成1.618倍, 則可至123.3 .
今年中原指數最高不過100點, 明顯地未能符合最低的1.382倍要求. 所以, 現在講牛市已完結, 並將大跌, 犯錯的機會極大. 相信淡友專家學者之人, 小心將來腸子都悔青了. |
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3. 無奈 2011-08-16 11:06:27 |
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畢菲特與眾不同，他可以是時勢造英雄，是賭場的莊家，我等多是點心。 |
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4. 「港版末日博士」 2011-08-16 11:56:10 |
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5. MCC 2011-08-16 11:59:36 |
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以我自己来说， 约在22000 点入货，期待在27000获利 （很多明星分析员的'11年目标价）。跌了15%，我一股也没卖，反而加了一点货。这是因为我持的都是大蓝筹。我相信最后要看他们的盈利能力。在股市里有太多显生工具。你看最近有证券行突然加期权按金。没办法的只好斩仓。这就是非自愿出货。明明知道股市会反弹的，都没有办法了。
在楼市，只有在1998-2003大跌市有这样的非自愿出货。因为失业没钱供楼变成银主盘。银行不问价就沽了。不是15% 又15% 就有鬼了。尤记得当时银行会卖全版广告，摇身一变成为地产代理。
只要香港经济没有急剧恶化，失业率没有大幅上升，实在看不到有大量的银主盘出现。既然没有非自愿出货，那崩盘的机会也不高。
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6. ABC君 2011-08-16 12:09:12 |
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雲先生的分析用上了波浪理論，屬圖表派。這是不理其他因由的，或許說其他因由己反映在圖表中。然則影響樓市的因素若逐一分析，說服力可能大一點。 1.現在租金收益率仍大於按揭息率。(3.5-2.2/2 =2.4. ) 。除2是因為首期付一半，故不計成本，因放在銀行也沒息。 2. 土地供應雖增加，但遠水不能救近火。且亦不足需求者，即13億國內同胞的需求。 3. 經過97後十多年來的積蓄，購買力，即財富已大大提高，抗跌力強。 4. 樓價的預期是仍可再升，因為聯繫匯率之下美元跌而港元不能升之下，唯有由樓價作出調整。今天陳德霖說樓價與聯繫匯率無關係的說法是自欺欺人。與任總比較，級數相差十萬八千里，無謂多言。 我相信樓價仍未見頂，就算因種種打壓不升，也不會大跌。 期望看到湯博士明天的文章。 |
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7. DT 2011-08-16 12:14:13 |
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Buffett buys the dip because he doesn't believe the double dip of recession in US. He believes that it is a good time to buy the quality stock for "long term(more than 10 years)" investment. He is the wise man that you can trust him. Remember he picks the quality stock, not the market! What is the big picture of stock market? Can the political leaders manage the global economy risk? If it is uncertainty, smart investors will quit the market. In fact money flowed out in last few weeks. If the market is still worry about the economy of US and EU slowdown and China hard-landing, the stock market will be in a gloomy forecast. If recession comes, it is the hard time for property owners. As Mr. Li saying, it is no problem that you buy a flat for living. When you look back for 30 years what you buy it today, it is "cheap". He is another wiseman that you can trust him too. If you know the Elliott wave theory, it is a joke! If you are the techincal analyst, you know the wave theory is useless! Timing the market is very impossible! |
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8. 小李 2011-08-16 12:32:27 |
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唱好樓市，無論投資者或用家，多D人買樓，一旦大跌，「博士」就係千古罪人!! |
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9. 雲在青天水在瓶 2011-08-16 12:36:42 |
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"越跌越買" 和 "永不溝淡" 都是對的, 關鍵在於使用時的環境條件. "越跌越買" 是基於你對所買的公司有很深的認識, 當你判斷其基本因素沒有重大改變時, 你買入下跌的股票就是便宜的, 物超所價. "永不溝淡" 則是你對所買的公司了解不深, 公司有可能出現重大的變故而你不知曉, 這時股價下跌了一定幅度後, 仍可能是貴價貨, 就會越溝越淡. 何時用何種策略, 就要看你的功力和實力了. |
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10. 王先生 2011-08-16 13:01:30 |
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經濟日報半年前話，香港最大個幾間地產發展商所擁有嘅土地儲備，加埋重多過政府，但那些土地絕大部份都係農地，發展商等緊樓市大跌果陣，就會同政府傾補地價，可能未日博士話緊呢批未來供應都唔定！ |
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11. 上善若水 2011-08-16 13:04:51 |
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從基本因素看來，樓價易升難跌。 政府收緊按揭，抽取額外印花稅等措施原本是想壓抑需求，但同時也減少了供應，其原因在湯博士本文的最後一段已經詳細說明，以致樓價依然高企。 外圍金融動蕩只會造成樓價短期波動，只要銀紙繼續貶值，樓價難以下跌（相對銀紙而言）。 唯一能夠打破目前樓市生態平衡的因素是政府大量增加私樓和居屋供應。我認為香港目前並無住屋不夠的問題，樓價上升主要動力來自在銀紙不斷貶值的大環境下追求保值。物以稀為貴，多就不值錢，如果政府大量增建住宅單位，無需等到單位落成，只要普遍認為房屋並非一個保值的投資工具，那麼樓價自然大幅下調。 當樓價形成下跌趨勢時，目前大罵地產霸權、樓價高企令他們買不起樓的人會突然消失，因為他們也是人，絕對不肯買入正在貶值的資產。真正受傷害的是目前100多萬小業主家庭，尤其是最近高位買樓的家庭很可能再成為負資產，97-03年的痛苦時代又會重臨。 希望政府明白香港目前沒有嚴重的住屋問題，有的是如何保障財富的問題。如果樓價繼續上升以致更多人買不起樓，政府該做的應該是大量興建公屋，放寬申請公屋的入息上限，而不是過分增加私樓供應來推低樓價。為了一小部分因種種個人原因未買樓的人，而傷害100萬多個家庭，實在不智！ |
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12. DT 2011-08-16 13:19:07 |
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Property price up or down If I borrow money from you, I need to pay you back the loan and interest. What happen if it is a negative interest rate game? Now I borrow money from you but you pay me back the interest. What? The lender pays interest to the borrower! If I have a mortgage, the Bank is now paying me, rather than the other way around! That is, I will pay back my loan in future, inclusive of interest, with less real money than the loan is worth today. WOW, a funny negative interest rate game! Hong Kong experienced a negative interest rate period from 1988 to 1996 (8 years) resulting in the property price bubble burst in 1997. Starting 2008, we may experience another negative interest rate period till at least 2013 (at least 5 years). The phenomenon of mortgage interest rate is lower than the rate of increase in property price, investing in property is very attractive. Then, will the bubble burst in 2014? |
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13. 湯文亮 2011-08-16 14:00:46 |
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各位， 請重溫在回應箱內的各篇文章，老實講，比我的更精彩。 |
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14. 黃丹尼 2011-08-16 14:12:52 |
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很多人以為減持物業就是睇淡,賣樓就是睇淡樓市,其實未必。物業資產,股票,債券,黃金及生意都是投資項目,某一項投資項目的風險增加,就需要減持,去持有能有便佳回報的投資項目,同樣道理,某一投資項目的增長空間減少,就得減持而變現去增持增值空間較高的項目。 因此,丹尼認為一些論者覺得賣樓就是睇淡的言論甚有保留,投資者賣樓變現後,樓市雖然再上升2成,但在黃金投資項目上回報達4成,投資者可以說是跑贏大市。 這個論壇的讀者多為關注地產的人士,但作為一個專業的投資者,不獨是物業投資,還有股、債、黃金、石油及生意等等,能綜觀各種類的投資項目,而有效地管理其投資組合,管理風險,就應可作長勝將軍,但若然只將所有的投資放在一個籃子里,其風險亦會提高。 因此,博士親人賣掉一半股票不覺可惜,因她有機會在低位吸納,所持有的股票組合的成本因而減低,將來若有升市時,她的回報將會更高。 |
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15. Harmony 2011-08-16 16:03:01 |
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除了每天看湯博士的文章,也看回應者的。很多讀者的意見都很有見地和中肯令本人得益不少。我覺得在香港做中產比較不公平,低下層有政党幫手又幫口,富商有政府支持,唯獨中產是孤兒仔。我相信100萬多個家庭有一半或以上是中產, 他們又有否得到平等的對待。每个政党為私己以要几十万的中產倍葬,值得嗎?如果為了不事生產又要坐享其成的人爭取福利而犧牲中產,豈不鼓勵下一代'衣來張手,飯來張口'。怪不得做就香港一怪現象-大学生申請公屋。我越來越對香港失望,請問這裡仍是東方之珠嗎? |
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16. 我係炒家 2011-08-16 16:07:30 |
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想快D租得出,比市價平3-5佰蚊就好快租得出架啦,收萬零蚊租2年,都收咗30萬啦,比番萬零蚊修楫,保養吓層樓,有乜所謂呢?層樓覿仔D,賣都賣貴10萬8萬啦,況且D修楫費,都係租客比嘅,再次多謝各位租客,多謝晒.
試吓買樓收租吖,真係好過癮架！如果唔買樓,交租幫人供一世樓,重過癮.
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17. 小小coin 2011-08-16 16:16:11 |
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觀察所得，這的評論，越來越有良幣驅劣幣的影子。 |
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18. Lai 2011-08-16 16:43:29 |
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政府的政策後遺症是將有實力的人推入市場,欠缺實力的就望門輕歎.... 貧富只會更懸殊..... 大胆講一句,有SSD之後,作為指標之一嘅「成交量」根本就被 distorted 晒 |
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19. ABC君 2011-08-16 16:51:22 |
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「一些交易員和分析師認為﹐中國央行加快人民幣升值步伐﹐是以抗擊國內通貨膨脹壓力。」我認為這句話應如此解讀： 美元ｑｅ３如箭在弦，美元貶值即等於人民幣升值。反過來說，若果人民幣不升值，物品價格，包括房產價格必定上升，即通貨膨脹。為了防止泡沫，唯有讓人民幣升值。因此加快人民幣升值步伐﹐是為了抗擊國內通貨膨脹壓力。 但陳德霖說聯繫匯率與樓價沒有關係，是否自欺欺人呢？港元因聯繫匯率不能升值而樓價又不升的話，即等於通貨膨脹時樓價卻不變或下跌。這是難以想像的。陳德霖連這點都搞不通，卻坐上金融管理局的總裁。真擔心風暴來到，他如何應對。大炒家雲集香江，隨時拿命。任總你在那裡？ |
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20. Lai 2011-08-16 17:02:38 |
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陳總點會唔知聯繫匯率與樓價嘅關係? 佢出緊回術之嘛... 我估佢唔想咁多人參與呢個(未來)大上大落嘅party..... 純粹估吓..... |
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21. JC 2011-08-16 20:56:16 |
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匯率與樓價 absolutely 有關係 But his lies at least can cheat those youngsters or old people NOT to go into this money game, for those who know much of economy, this of course treated as a joke. |
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22. cashisking 2011-08-16 22:02:38 |
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23. 宛在水中央 2011-08-17 08:20:16 |
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雲在青天水在瓶 ，誰不知奶奶是女士，什麼是"實際環境"? 吹水就叻。 |
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24. DT 2011-08-17 10:03:20 |
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The interpretation of chart is based on the macro and micro environment, not the chart itself. People always fall into the trend trap becasue they use the historical pattern to replicate it to the future trend. The fact is no one knows the future. Chart is only a record of prices! Looking back the momentum of property prices in 2010-2011, I believe it is the money inflow effect based on the expectation of QE1&2. Once QE is announced, the M1&2 is reducing. It is "buy the rumor sell the fact" effect. Now, everyone expects QE3 coming soon. This time we don't see any money inflow yet plus the stock market plummeted and tested the key support line HSI19,000 and S&P1050 (not hit) and Dow 9,700 (not hit). Why? Macro Risk! Worry of double dip of recession! Can the political leaders (G7 or G10) manage this debt risk? Doubtful! Uncle 4 said that the property market was not in a boom market as before because money inflow from China was reducing. He buys and holds a lot of stock in June and July before the drop of Dow. He said he will turn position from long to short if the support line is broken. Mr. Li said that it will be a difficult time in next year because of inflation or stagflation de facto. What is the focus now? Watch out any news of Crisis of Confidence. The market will let you know it. |
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