正如有高人話齋，立法會議員，一係唔讀書，讀書者，就只有如陳夢吉同方堂鏡的訟棍之流，話就話尊重法治，其實係玩法，點會做正經事同明白複雜世情？

香港政府近來出售的土地,亦有招標的情況,本人亦認為不甚妥當,因為一般來說,拍賣的價格高於招標,招標的價格高於協議價格,在完全競爭的狀態下,在競投氣氛熾熱的情況下,拍賣應可取得最高的價格,甚至超出最高的市場價格.

現時香港商業大廈/工廠大廈舊樓合併多會以招標形式出售,因為以拍賣形式出售尚未未普遍,況且,業主多會以招標形式取得主導性,一項物業如拍賣多次也未有人要,除了開價高之外,還好像賣剩蔗一樣,冇人要,該物業的價值也就被貶低.

業主們都是有頭有面的人,拍賣他們的物業,好價就冇無謂,唔好價的話,會俾人唱通街.

但湯先生所提出的問題,本人會與一些立法會議員的朋友跟進的..

黃丹尼

昨天，一位網友以一位證監會持牌人士的專欄放在回應箱上，標題為「實戰理論，港股蓄勢升，樓市已見頂」，內容說樓市會15%又15%下調後，才急跌。

亦有不同網友說我妖言惑眾，要慎言。我真的不明白，我只不過是隨便塗鴉，將我的意見表達出來。

我最不滿意的是隨隨便便的一個股票人，玩票形式的評論樓市，便以「實戰理論」為題，抽取一、兩位樓市評論員文章，便斷章取義式說樓市會大幅下調。

15%又15%下跌，亦即中原指數跌至72點才急跌，這是否驚人理論？ 是否危言聳聽？他的標題是「實戰理論」，甚麼是實戰？該位股票人親身完成多少項物業交易。

我在過去幾年，不停飛往新加坡與GIC商討購買中遠大廈。最後我代表紀惠集團用了20億購買了9層中遠大廈，並且將最低的三層轉售，現尚持有6層，總價值亦接近25億元，這是不是實戰？這亦只不過是紀惠眾多交易之一。

說股市蓄勢升，昨天恒指下跌了260點，今天至現在亦下跌超過440點，是否自打嘴巴？我是歡迎一些有建設性評論，我亦知道樓市現在是太高，加上政府打壓，沒有必須不要置業，小心一點是好的。

有意思!

物業資產分析員和股票分析員一樣,多會作中長線投資環境評論..

地產代理和財經"演員",經常作短期"預測"錯了就打倒昨日的我,對了就說"正如所料".

本人實在難以明白,報章內多是這類"分析員"的專欄.難道是買回來的地盤嗎?

湯博士，大眾的曟眼睛是雪亮的。沈大師又豈能與你相談並論。你是博士，他是學士仔，連我都不如。對牛彈琴，講多沒謂。子非吾友，就割蓆當沒有知音者算了。

我認為樓價升的好處大於跌，但最好是平穩發展。能跟通貨膨脹上落是最好的。政府推出ｉ－ｂｏｎｄ其實是在市場上搶奪抗通脹的資金。是人都知道來日通貨膨脹是一定的事實。通脹上，樓價跌，這是不可思議的話題。除非人為因素。

曾特首深明樓市之道，花了八牛二虎之力，才撥亂反正，功德無量。若由梁ｘｘ當特首，則港人只能自嘆倒霉。我不是預言家，但聽其言，觀其行，梁振英實推死樓市。

What is the most difficult part for prediction? Timing!

Many people lose money in the stock, FX, commodities market, not because they go to the wrong direction of trend. Instead the timing is wrong. The market is more volatile and the transaction is very fast along with high turnover. Hot money easy come and go. Market players will easy shake out.

Compared with the property market, the transaction takes 2 to 6 months or even longer. The fluctuation is within narrow range in a short period. Property is a fixed asset, not current asset that is expected to be converted into cash within 1 year.  Many legal documents are needed plus the valuation report. Many professional parties are involved. So this is not simply a single buy and sell transaction.

Basically, the property market differs from the stock market.  Can we use the stock market analysis and model applying for the property market?  Questionable!

Once the trend of property price is clear, timing is less important factor. Because it takes time to reverse the trend!  You jump, you win.

買賣物業是「商業交易」，絕對沒錯。但政府對現在的「樓價」是否「過分緊張」，立法會議員是否「矯枉過正」？問題之一在「樓市指數」的參考價值。

有地產代理跟大學本於服務社會之意，製作一系列「樓市指數」，讓樓市參與者參考價格相對變動。若以「樓價」為本的指數被各式「饋贈、折扣」靜悄悄地摻和其中，如何維持「樓市指數」的公信力？若法例容許此做法不用披露，製作者便無從處理(如一定的技術性調整)有關樓價，危及「樓市指數」的客觀性。當然，製作者同樣要公開處理有關價格的一系列準則。

那些「$38任食火鍋」，已無幾個香港人相信埋單會是此數了。何解？因為無王管，久而久之人們便知道$38是「隨便塗鴉」。相對地，銀行推貸款，怎樣宣傳也好，金管局也要它們列明「實際年利率」(已計入各優惠)。我從來只看該數字，因我信金管局。

要做生意可以，要各式其式也可，但欠規管無足夠披露低透明度，代價終會出現。無任何一方想看見如廝結局。我想，政府、議員是希望維護「樓市指數」的公信力。

湯先生，不如試說，標題為"出租物業稅對長者的礙手礙腳"

內容 :

老人家買物業來收租，但卻不想付物業稅。目的都只想為生活費糊口，不是人人都喜歡拿綜緩，而且也不是個個仔女都有能力去供養父母，於是乎長者們死省死抵買層樓等收租來養老，誰不知出租物業得來的那幾千元，又不是什麼的豪宅貨，但卻要付出高昂成本；就例如要保養維修、付經紀佣金、付租務印花稅、管理費差餉、再令人不安就是付出巨額的物業稅。七除八扣後所餘下的連比起拿綜緩的長者們還要足堪見踝。

於是乎，長者們連保障自己都不想下，就貿然出租物業，不說物業稅不會主動填報，就連免費的CR109也不想補，更甚連那幾百元的租務印花稅也會省掉，結果往往都因此惹來惡租霸。

相信他們都不想得來如此結果，其實政府是否要想想這班自力更生的老人家，對於出租物業是否該有些關懷之法可立呢？ 

你估長毛第日會係邊種老人家, 喜歡拿綜緩? 自力更生?

未置業的年青人,想一想政府連番出招,到底是幫你還是害你?

係現時的政策下,即使樓價回落20-30%,罝業都係非常兇險的行為.如果你以7成按揭購入物業自住,每月供款約佔收入5成,那麼你就求神拜彿經濟環境千祁唔好走下坡,如果唔係炭你都買唔到呀!以前你覺得供樓負擔太重頂唔順,最多搬番老家將本來自住的物業出租幫補供款,肯捱都過到.再唔係將物業出售cut lost.但係現時政策下,你要出租物業你就要向銀行申報再補多2成樓價,唔報係刑事罪.出售物業就要超過2年先好,唔係政府會幫你清袋.......

所以奉勸未置業的係政府政策未變前都係買i-bond算喇!

其實我說出老人家買樓收租當生活費這一事中，事實上是很多存在的老人家都是這樣做。不過我見上面的眾多回應中，不單沒建設性更加是負面極點，一說就是去拿綜緩或者去住公屋，講到最底都只是想在政府身上如何拿盡著數！那麼這完全都沒有討論價值了！我的重點是說在這種香港沒前途可言、沒任何保障的情況下，那麼如何能為自己老來的生活有所依，這是一個很值得大家探討的話題。其實已經有網友向湯先生提出這條題目，想他發表好讓大家去討論，但可惜湯先生仍未肯回應？我在此再一次向湯先生表達，真的很想他發表這個題目的看法與其他所認知的。

再講，有網友叫我賣了層樓，我想同講您以為這段時間好容易能賣得出嗎？不說別的，就算好市時也不是容易，更何況賣樓從來都要時間的。不講其他，就算要放租都是很難的，因為通脹已經很嚴重，做業主的都是被動的，什麼都加，差餉加、管理費加...好似我住那兒管理費已經於年頭加了3%，但我們的薪金卻只能加了0.4%！做業主是無奈的都要去加租，以我為例都只是開出一個貼市價的租金，前幾年經紀致電給我，已經是第二次了，說有個什麼客要來租，第一次叫我要簽兩年死約，但價錢就壓了下去，本來我都說好，誰不知連傾細節都未有，個租客翌日就失踪找不到了？今次，經紀說到個租客一定會來簽約的，問我這個價可以嗎？其實已經壓了價下去，當然我不能完全接受，但都心想也罷，經紀說不如晚上約我見個租客啦！但最後都是無影蹤？連一個電話來回覆您發生什麼事也沒有？個租客又失蹤？或是他們是來作故仔，根本連一個客都沒有，但怕您說為何做來做去都做不到？所以接連作了兩次故仔？家人叫我不要以負面測想，不然，我可以如何想呢？  出租樓已經是很難的，因為小市民見通脹嚴重，明知去茶餐廳吃個午飯，本來您話在中環、灣仔一線商業區食的話，就好貴啦！但現在去到平民屋苑地區的地茂茶餐廳閒閒地都要30多元吃個午餐才可以下樓！我相信做租客點會不知當下的物價樣樣都貴，但他們就是死都不肯接受現實，本來您是好租客來要平價租屋，大家都是傾條件的，我說您可以的話一次過付出一年租金給我，那麼我都可以計您平一些，但問題是去到經紀那關，根本他們都已經設了限制不肯與您向租客去傾！反而早幾年，個市差時，我反而發覺租客比較爽快，而且任職專業人仕的好租客為多，現在呢？CHEAP了幾等的租客就多，明明業主已經悉心放了很多成本在這間屋內，但租客們卻是要拿盡您的才肯罷休！我等了足足的一年，想賣樓又賣不成，想放租都是租不來！最近我再搬屋，試試看新的這間我已經設了限期若果於兩個月內仍未能成功放租的話，我就會收鎖匙，從此再與經紀無計傾！本來放租理應一至兩個星期就可以了，現在我都已經放了足足半個月，一個客都沒有？問題在那兒呢？難道要我免費給三唔七識的人住？那麼即是要做惡租霸？我想講，問題在那兒呢？您話賣樓，您知嗎？現在環球經濟不出三五年就有一個危機，本來以為這邊個市差到差不多了，應該是轉好市啦！結果無情情政府出招來打壓，他們不單打壓了短炒的炒家，本來這我是叫好的，但最糟是連我們這些長線投資者或用家都一齊打壓，最最糟是連銀行都企在政府那邊一起玩死班用家，不斷提高按息，收緊借貸要求，方死打您唔死政府不開心？小市民連住的都沒有？最可憐是香港人是羊群心態只要某方說個市是如何，就會一面傾倒一邊認為就是這樣。現在連用家都不肯出來買樓，那麼您叫我們作為小市民的該如何做呢！要出租又做不來，我們不是富有人家，每一層樓都是辛苦死供死抵回來的，打工仔有什麼？有的只是死慳，但現在的香港人是很奇怪的，不是想在政府身上拿盡著數，就是在別人身上拿，務求自己只收不付？但我不喜歡這個做人的原則！再這樣下去，您們認為香港是有前途可言嗎？好簡單我只是拋出這個題目，湯先生都未回應前，網友們的表達已經是一面倒的負面叫我去賣樓住公屋拿綜緩？若果香港人人都是如此想的話，這個香港的固有價值已經盪然消失，再有什麼希望呢！湯先生真的可以考慮寫這個題目好還大家深入思考！

您所講的例子不是托市，而是班炒家最先夾埋經紀去向1樓的居屋業主耡價，然後買來就去化妝，您知什麼叫做化妝嗎？務求化到最合時下年青人的口味，然後就叫高市價去賣，而因為班炒家會暗地再付多個利是給班經紀，於是乎，經紀就會去夾班無知的80後來買這間高價化妝樓。

For all property owner sharing:

銀行招供　負資產暴升

上周筆者以《供應並不特別高，落成亦要多年後》，指出運用資料碎片及印象的反面教材，言猶在耳，今周又有「負資產大增33倍，金額增幅更逾70倍」。今次更進一步，有人推論樓價跌少少就如此這般，若果再跌豈不是升到幾千宗！

從常理推論，負資產的成因是樓價市值比按揭金額為低，例如買入300萬元的樓宇，向銀行借七成，又向按揭證券公司借多兩成，總貸款額是九成即270萬，那麼樓價下跌低於270萬，就會變成負資產。負資產個案大增是由於樓價下跌，加上高位買樓人士借二按而出事，驟聽十分合理。不過有人以未來跌幅推論到負資產個案可以增加到幾多，真的有點神乎其技，筆者且列出過去的數字，並以同期內美聯樓價的平均數作比較：

對上一次超過1,653宗是2009年第三季的3,767宗，當時的樓價是3,856元，比現在低34%；接著是2009年第四季的835宗，樓價是4,175元，比現在低29%。可見負資產個案數目與樓價沒有多大關係，而且即使比較上一季的樓價，只是比現在高1.1%，又怎能推論得出「再跌5-10%，負資產數字將增至5,000宗水平」？

據稱還有引述市場人仕認為數字急增，主要來自九成按揭，及八月前申請的九成半按揭觸發出來。不過請各位看一看金管局公布原文（註一）的註解2：「調查所得數字僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款，當中並不包括涉及二按，而連同二按計算屬於負資產貸款的住宅按揭貸款。由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料，因此無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。」

換句話說，上面的例子，就算真的借了九成按揭，甚至借到九成半，都要樓價跌到低於210萬，才會被視為負資產。雖然樓價的確在六月見頂，並在第三季略為回落，很難理解單純因為樓價下跌，而多出1,605份負資產按揭。

其實金管局已經給了答案：「絕大部分的負資產個案涉及一些按揭成數達九成或以上的貸款，其中包括銀行職員的住屋按揭貸款和參與按揭保險計劃的貸款。」這裏筆者看到了一個矛盾位：註解說只計一按，不計二按；這裏又說參與按揭保險計劃，就這份通告本身已是前言不對後語，有待有關當局解釋。

不過有一點很重要的是，某些銀行是會為員工提供超過七成的按揭，筆者便有朋友向任職的銀行申請九成按揭，且不用另購按保；據稱有香港國際級銀行更為員工提供十成按揭，金額可達月薪100倍。這些都是一按，就完全符合這個調查的定義，那麼只要樓價跌一成甚至更少，都會變為負資產，銀行便將之申報到金管局。

筆者大膽推論，對上兩季銀行上報的調查數據只包括多年來累積的負資產剩餘數，本季之所以個案及金額大增，是由於銀行意識到員工高成數的一按貸款，只要樓價稍為下跌就會變成負資產。更何況有銀行高調裁員，報定案做定撥備都差不多，由無到有才形成個案大增的現象。

註一：http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-releases/2011/20111028-4.shtml